Покупатели, озабоченные приобретением квартир массового сегмента, вероятно, будут больше интересоваться «замкадными» и подмосковными проектами. К такому выбору их подталкивает разница в ценах (чем дальше от МКАД, тем дешевле) и возможность более эффективно распорядиться ипотечными кредитами по госпрограммам. А жилой комплекс у станции МЦД - неплохая альтернатива новостройке поблизости от метро. Правда, таких проектов пока немного.

Напомним, что сейчас функционирует четыре диаметра, соединяющих Одинцово и Лобню (МЦД-1), Нахабино и Подольск (МЦД-2), Зеленоград и Раменское (МЦД-3), Апрелевку и Железнодорожный (МЦД-4). Для части замкадных локаций старой Москвы и ТиНАО, а также подмосковных городов и поселков они играют весьма существенную роль, по сути, выполняя функции метрополитена.

По подсчетам экспертов, опрошенных редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», за МКАД, в шаговой доступности от станций МЦД (в пределах 20 минут ходьбы), находится до 25 новостроек. По оценке Руслана Сырцова, управляющего директора компании «Метриум», это менее 5% от общего числа проектов на рынке Московской области и Новой Москвы.

Если посчитать новостройки, от которых до станций МЦД нужно проехать несколько остановок общественным транспортом (расположенных на расстоянии до 5 км), то их получается больше. По информации агентства «Бон Тон» - в «старой» Москве имеется 13 таких комплексов, в Подмосковье - 40, и в Новой Москве – 11.

В основном проекты у МЦД относятся к массовому сегменту, например в Подмосковье, как замечает Виктория Ковалевская, руководитель департамента маркетинговых исследований «Главстрой Регионы», преимущественно представлен комфорт-класс – 49%. К бизнес-классу относится 15%, остальное – стандарт.

По мнению Руслана Сырцова («Метриум»), все проекты за МКАД у МЦД можно определить как стандарт- и комфорт-класс. «Большинство представляют собой образцы комплексной квартальной застройки. При этом в списке есть как высотные, так и малоэтажные новостройки», - говорит эксперт.

Из списка новостроек у МЦД эксперты выделили несколько проектов, которые отличаются масштабом, обладают социальной инфраструктурой либо имеют нестандартную концепцию и находятся в непосредственной близости от действующих станций.

Так, московский проект «Молжаниново» (МЦД-3 Новоподрезково) и «Квартал Западный» в Новой Москве (МЦД-4 Санино) - крупные жилые комплексы комфорт-класса со своей развитой инфраструктурой.

«ФизтехСити» (МЦД-1 Новодачная) и «М1 Сколково» (МЦД-1 Немчиновка) – это проекты с апартаментами вблизи инновационных кластеров Москвы.

ЖК «Красногорск Парк» - готовый мультиформатный проект малоэтажной застройки (МЦД-2 Аникеевка).

Жилой квартал Evo включает пять 25-этажных домов, школу и детский сад (МЦД-4 Реутов).

«Героев» - жилой комплекс комфорт-класса в Балашихе с детскими садами и школой (МЦД-4 Железнодорожная).

Новостройки за МКАД в шаговой доступности от станций МЦД

ЖК Станция МЦД Линия Время в пути пешком до ближайшей станции МЦД, мин Время в пути до центра по МЦД, мин Средняя цена, тыс. руб. за кв. м
«Красногорск Парк» Аникеевка D-2 2 44 164
«Квартал Западный» Санино D-4 5 57 224
«Тетрис» Павшино D-2 6 32 229
«М1 Сколково» Немчиновка D-1 7 37 185
Evo Реутов D-4 7 22 247
«G3 Театральный» Ильинская D-3 8 49 180
«1-й Шереметьевский» Подрезково D-3 10 54 193
«Молжаниново» Новоподрезково D-3 10 51 245
«Одинцовские кварталы» Лесной городок D-4 11 48 185
«Юнино» Щербинка D-2 11 49 243
«Фрунзенский» Сходня D-3 12 57 176
«Никольские луга» Щербинка D-2 12 49 216
«1-й Ленинградский» Молжаниново D-3 13 48 223
«Ильинойс» Красногорская D-2 14 36 221
«Союзный» Одинцово D-1 14 47 199
«Переделкино Ближнее Город-парк» Мичуринец D-4 14 40 255
«1-й Лермонтовский» Люберцы D-3 14 29 228
«М_5» Павшино D-2 15 32 255
«Облака 2.0» Люберцы D-3 15 29 217
«8 клёнов» Опалиха D-2 18 41 234
«Героев» Железнодорожная D-4 18 39 190
«Новое Внуково» Кокошкино D-4 19 54 226
«Алхимово» Силикатная-2 D-2 19 55 232
«Бригантина» Водники D-3 20 37 239
«Новотомилино» Панки D-3 20 32 175

Источник: «Метриум»

Дешевле чем в Москве, дороже, чем в Подмосковье

«Замкадные» жилые комплексы «старой» Москвы у станций МЦД значительно дешевле, чем проекты в границах МКАД. По данным Валерии Цветковой, генерального директора «Бон Тон», средневзвешенная цена квадратного метра таких новостроек в «старой» Москве составляет 265 тыс. руб. при средней цене лота 12,4 млн руб. Это на 22% дешевле, чем новостройки массового сегмента в границах МКАД (339 тыс. руб. при средней цене квартиры 15,4 млн руб.)

В подмосковных новостройках у МЦД, по сведениям Руслана Сырцова («Метриум»), квадратный метр еще дешевле - 222 тысячи рублей. «Такие жилые комплексы более доступны, чем жилье от застройщиков в Новой Москве, где средняя стоимость квадратного метра составляет 241,9 тысяч рублей. Но в то же время они заметно дороже других жилых комплексов Московской области: в целом по Подмосковью «квадрат» стоит 155 тысяч рублей. Таким образом, новостройки рядом с МЦД в Московской области на 42% дороже»,- комментирует эксперт.

У Виктории Ковалевской («Главстрой Регионы») показатели средних цен по Подмосковью несколько иные, что, впрочем, не противоречит вышесказанному: средняя цена предложения в проектах у МЦД 214,1 тыс.руб./кв.м, в целом в регионе этот показатель составляет 180 тыс.руб./кв.м. По оценке эксперта, наиболее привлекательными локациями с точки зрения стоимости квадратного метра сегодня стали Раменское, Балашиха и Одинцово.

Предложение на первичном рынке жилья Подмосковья в пешей доступности к станциям МЦД

Маршрут/городской округ ЖК Количество лотов в предложении Объем предложения, тыс. кв.м Цена 1 кв.м на экспозиции, тыс.руб.
МЦД-1 361 18,2 226,1
Долгопрудный 221 11,1 238,4
Одинцово 140 7,1 207,1
МЦД-2 1 044 54,8 216,5
Красногорск 487 22,5 210,5
Ленинский 557 32,2 220,7
МЦД-3 1 276 58,8 219,9
Люберцы 945 42,7 225,6
Раменское 29 1,2 172,9
Химки 302 14,9 207,1
МЦД-4 2 536 106,6 207,6
Балашиха 1 037 42,2 182,5
Одинцово 699 28,2 190,7
Реутов 800 36,1 250,3
Общий итог 5 217 238,3 214,1

Данные: «Главстрой Регионы»

Как станции МЦД влияют на спрос

Диаметры, напомним, позиционируются как наземный аналог метро. И огромное число жителей Подмосковья и Новой Москвы по железной дороге ездят на работу в «старую» столицу или районные центры.

Соответственно, по мнению Руслана Сырцова («Метриум»), близость жилого комплекса к МЦД становится одним из важнейших факторов при выборе жилья. «Удобное транспортное сообщение добавляет ценности проекту, особенно проектам комфорт-класса», - соглашается Жанна Белянкина, директор по продажам Dogma.

Наиболее сильно влияние МЦД ощущается в удаленных районах «старой» Москвы и Московской области, когда у потребителей нет других вариантов альтернативного маршрута, дополняет Валерия Цветкова («Бон Тон»).

Интерес покупателей к новостройкам у станций МЦД подтверждается расчетами специалистов. «Анализ спроса в границах Новой Москвы показал, что спрос в жилом комплексе недалеко от станции МЦД был на 15% выше, чем у схожего жилого комплекса в отдалении от МЦД», - приводит пример Екатерина Ломтева, генеральный директор Ricci | жилая недвижимость.

Вперед, в Подмосковье?

Можем ли мы говорить о том, что из-за высоких цен на новостройки, ограничения льготной ипотеки и в целом ужесточения ипотечных условий спрос из Москвы переориентируется на Подмосковье? И станции МЦД послужат дополнительным аргументом в пользу этого решения?

Не всё так просто. С точки зрения Руслана Сырцова («Метриум»), «с Подмосковьем конкурирует только Новая Москва. Клиенты, изначально ориентирующиеся на жизнь в исторических границах столицы, скорее предпочтут арендовать жилье, нежели переезжать в Московскую область. Исключением из правила являются города-спутники Москвы, например, Красногорск, Реутов, Люберцы, Котельники, но цены здесь сопоставимы со столичными. А выбор между Подмосковьем и Новой Москвой зависит, главным образом, от финансовых возможностей клиентов. Первичное жилье в ТиНАО дороже, однако покупатели получают более развитую транспортную и социальную инфраструктуру».

Другие эксперты говорят, что покупатели, в том числе московские и «новомосковские», ориентирующиеся на массовый сегмент, все-таки присматриваются к Подмосковью, где цены, по подсчетам Валерии Цветковой («Бон Тон»), на 20-25% ниже. И не исключено, что частично спрос перетечет в область.

Способствовать этому будет недостаток проектов массового сегмента в «старой» Москве. Екатерина Ломтева (Ricci | жилая недвижимость) говорит о том, что сейчас происходит трансформация рынка: на текущий момент бОльшую долю предложения в границах «старой» Москвы составляют проекты бизнес-класса, а более доступное жилье строится в Новой Москве и Подмосковье.

Из-за высоких цен в «старой» Москве покупателям все сложнее купить нормальную квартиру для семьи, даже с помощью семейной ипотеки. А по оценке Жанны Белянкиной (Dogma), большинство покупателей рассчитывают именно на семейную ипотеку и ипотеку с господдержкой, и поэтому «сегодняшние ограничения по лимитам кредитов и изменение условий кредитования привели к тому, что интерес к проектам Подмосковья увеличивается».

Рынок Московской области с большой долей вероятности «получит львиную долю покупателей из Москвы, так как лимит кредита в 6 млн руб. позволяет иметь гораздо бОльший выбор предложения именно на территории Подмосковья», - прогнозирует Виктория Ковалевская («Главстрой Регионы»).

Эксперт полагает, что падение спроса на проекты комфорт-класса в границах «старой» Москвы может достичь 30% и часть этого спроса перераспределится на подмосковные новостройки. А наиболее выигрышными окажутся локации в непосредственной близости от МЦД.

Новостройки у будущего МЦД-5: нужно брать?

Возможно, покупателям стоит обратить внимание на новостройки у строящегося пятого диаметра (Пушкино-Домодедово) с тем расчетом, что после его открытия ценность квартир возрастет и они подорожают. Однако сроки строительства и окончательный маршрут диаметра пока не очень понятны.

Мнения экспертов на этот счет разделились. Екатерина Ломтева (Ricci | жилая недвижимость) полагает, что застройщики, как правило, заранее просчитывающие все факторы, в том числе и постройку пятого диаметра, уже заложили это в конечную стоимость недвижимости.

А Руслан Сырцов («Метриум») считает проекты в этой локации потенциально инвестиционно привлекательными, особенно комплексы на котловане. «Власти наверняка создадут эту грандиозную транспортную артерию, - уверен эксперт. - При этом неопределенность со сроками строительства пока не позволяет девелоперам серьезно завышать цены. То есть клиентам почти гарантировано преумножение средств, правда, через 4-5 лет».

Все упомянутые проекты в продаже (апрель 2024)
ПроектРасположениеГКПлощади
СоюзныйОдинцовский район, г. ОдинцовоСдан1-3-комнатные квартиры площадью 26 - 88 м2
НовотомилиноЛюберецкий район, г. ЛюберцыСтудии, 1-3-комнатные квартиры
1-й ШереметьевскийХимкинский район, г. Химки2 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Квартал ЗападныйНовая Москва, Новомосковский округ2 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
G3 ТеатральныйРаменский район, п. Ильинский
M_5Красногорский район, г. Красногорск3 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 30 - 79 м2
ЮниноНовая Москва, Новомосковский округ1 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 83 м2
ФизтехСитиМосква, Северо-Восточный округ, район Северный4 кв. 2023 г.
МолжаниновоМосква, Северный округ, район Молжаниновский, м. Планерная4 кв. 2024 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры
ИльинойсКрасногорский район, г. Красногорск площадью 23 - 58 м2
Облака 2.0Люберецкий район, г. Люберцы4 кв. 2023 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Никольские ЛугаМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово4 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 88 м2
Одинцовские кварталыОдинцовский район, п. Лесной ГородокСдан1-3-комнатные квартиры площадью 28 - 88 м2
1-й ЛенинградскийМосква, Северный округ, район Молжаниновский, м. ПланернаяСтудии, 1-5-комнатные квартиры
Восемь клёновКрасногорский район, г. Красногорск4 кв. 2023 г.1-5-комнатные квартиры площадью 39 - 119 м2
Первый ЛермонтовскийЛюберецкий район, г. ЛюберцыСтудии, 1-4-комнатные квартиры
Новое ВнуковоНовая Москва, Новомосковский округ, пос. КокошкиноСтудии, 1-3-комнатные квартиры
ГероевБалашихинский район, г. Железнодорожный3 кв. 2024 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 21 - 73 м2
АлхимовоНовая Москва, Новомосковский округСтудии, 1-3-комнатные квартиры
М1 СколковоОдинцовский район, п. Новоивановское2 кв. 2021 г.Студии, 1-2-комнатные апартаменты площадью 19 - 51 м2
Бригантинаг. ДолгопрудныйСтудии, 1-3-комнатные квартиры площадью 23 - 86 м2
Жилой квартал ТетрисКрасногорский район, г. Красногорск2 кв. 2026 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 18 - 89 м2
Красногорск ПаркКрасногорский район, г. КрасногорскСдан1-2-комнатные квартиры площадью 33 - 77 м2
EVOг. Реутов1 кв. 2026 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все