Какие новостройки «старой» и Новой Москвы подорожают благодаря строительству метро в 2024 году
А какие - нет
До конца 2024 года московские власти планируют построить первый участок Троицкой линии и станцию «Потапово» Сокольнической ветки. Это 12 новых станций метро на юго-западе и юге «старой» столицы и на территории Новой Москвы. Рядом есть новостройки, и в выигрыше окажутся их жители, которым можно будет до метро дойти пешком. Эксперты полагают, что такие дома могут подорожать, но не очень, так как общая ситуация повышению цен не способствует.
Речь прежде всего идет о полноценном участке Троицкой линии, соединяющем 11 из 17 запланированных станций. Он обеспечит движение от ЗИЛа (а это рядом с центром города) до Коммунарки. На первом этапе новая ветка не слишком глубоко зайдет в Новомосковский округ, куда больший эффект даст строительство второго участка линии - до Троицка. Дело в том, что вдоль главной местной трассы - Калужского шоссе, которая проходит практически по середине ТиНАО, нет железной дороги. Ну не дотянули сюда в советское время «железку».
А ведь железная дорога для жителей «замкадных» территорий всегда была аналогом метро и главным народным транспортом. То есть жители Троицка, Ватутинок, Десны и близлежащих поселков всю жизнь добираются до Москвы исключительно наземным транспортом, что совершенно несправедливо. По данным московских властей, здесь живут более миллиона человек, плюс несколько сот граждан приезжают учиться и работать. А между тем Калужское шоссе активно застраивается большими комплексами, новых жителей прибавляется. Как тут обойтись без рельсов? И уж если и тянуть их, то пусть лучше это будет метро.
О том, как новые станции метро повлияют на транспортную ситуацию в городе и повседневную жизнь москвичей, а также о новостройках поблизости, редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» поговорила с экспертами.
Повышение – не более 5-7%
Один из главных вопросов – как повлияет открытие новых станций на цены новостроек. Сразу стоит сказать, что в «старой» Москве и так всё зашкаливает и особых изменений в будущем эксперты не видят. Кирилл Правдин, заместитель руководителя департамента новостроек компании «ТСН Недвижимость», напоминает, что Троицкая линия метрополитена проходит в основном по Юго-Западному административному округу, а он один из самых дорогих. К тому же новостройки в округе мощно подорожали за последний год (по данным Est-a-Tet – на 44%), плюс «ужесточение условий выдачи ипотеки и высокая ключевая ставка не стимулируют коррекцию цен вверх», - замечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».
Нет сомнений в том, что с новыми станциями метро улучшается транспортная доступность прилегающих районов, у жителей появляются разные варианты маршрутов. Однако, по мнению Романа Соколова, директора по продажам Est-a-Tet, с учетом того, что большинство этих станций строятся в локациях с хорошей транспортной доступностью, зачастую в привязке к существующим станциям метро, их влияние на уровень цен в районе окажется минимальным.
Перспективы развития транспортной доступности закладываются в стоимость жилья еще на этапе проектирования, поясняет эксперт, поэтому в районах, где уже есть метро, уровень цен на новостройки после открытия новых станций может незначительно вырасти – в пределах 2-3%. А там, где поблизости станций метро нет, рост цен может составить 5-7%. Близкая оценка у Руслана Сырцова: повышение средней цены - максимум на 5-7%.
По данным Est-a-Tet, в ЮЗАО средневзвешенная цена предложения сейчас находится на уровне 475,5 тыс. руб./кв. м. У «Бон Тон» цифра поменьше - 425,3 тыс. руб. (в сегменте квартир), а стоимость квадратного метра в проектах в пешей доступности от будущих станций метро, по информации агентства, составляет 479,8 тыс. руб.
В Новой Москве, на взгляд Романа Соколова, влияние будущих станций метро на стоимость новостроек будет «точечным». Рост цен здесь тоже составит 5-7%, но только в тех проектах, которые находятся в непосредственной близости от новых станций. А «некоторые станции Троицкой линии вообще рассчитаны на перспективу и в настоящий момент рядом с ними отсутствуют строящиеся жилые комплексы», - говорит эксперт.
Кирилл Правдин («ТСН Недвижимость») допускает, что новостройки у метро могут подорожать и больше, так как цены в Новой Москве ниже, чем в «старой». «Соответственно, разница в лимите по льготной ипотеке и сумме наличных средств, необходимых для покупки квартиры, будет меньше», - говорит эксперт.
Сейчас по данным Est-a-Tet, средневзвешенная цена предложения новостроек в Новой Москве находится на уровне 243,4 тыс. руб./кв. м. А в локациях у будущего метро, по информации «Бон Тон», - 266,3 тыс. руб. И цены здесь весь год росли умеренно (плюс 3,9%) – «благодаря существенному объему предложения в реализации и высокому уровню конкуренции», объясняет Роман Соколов (Est-a-Tet).
Троицкая линия в «старой» Москве
Открытие участка линии от станции «ЗИЛ» до «Генерала Тюленева» позволит снизить нагрузку на существующие линии метро (МЦК, Калужско-Рижскую линию и БКЛ) и сделает более удобным путь жителей Теплого Стана, Коньково, Обручевского, Ломоносовского, Проспекта Вернадского, Гагаринского, Академического, Котловки, Донского и Даниловского районов, комментирует Валерия Цветкова, генеральный директор «Бон Тон».
Итак, на территории «старой» Москвы появятся семь станций: «ЗИЛ» (с переходом на МЦК и будущую Бирюлёвскую линию), «Крымская» (пересадка на МЦК), «Академическая» (переход на Калужско-Рижскую линию), «Вавиловская», «Новаторская» (переход на БКЛ), «Университет Дружбы Народов», «Генерала Тюленева».
Как видим, четыре станции – пересадочные, они дадут пассажирам дополнительные «метромаршруты» и экономию времени на переходах.
А вот «Вавиловская» (на пересечении Ленинского и Ломоносовского проспектов), «Университет Дружбы Народов» (ул. Миклухо-Маклая/Академика Опарина), «Генерала Тюленева» (ул. Генерала Тюленева/Теплый Стан) - «одиночки», без пересадок, и ближайшие станции других линий находятся от них на расстоянии 1-2 км, то есть в 15-30 минутах ходьбы. То есть они заметно приблизят метро к живущим рядом москвичам, а станция «Университет Дружбы Народов» будет очень полезна студентам РУДН.
Что касается новостроек в пешей доступности от будущей Троицкой линии, то ближе всех к станции «ЗИЛ» находятся масштабные ЖК «Зиларт», «Парк Легенд» и Shagal.
От станции «Крымская» - Eniteo, от «Академической» - «Level Академическая», от «Новаторской» - «Afi Park Воронцовский» (все проекты бизнес-класса).
А около станции «Университет Дружбы Народов» - ЖК бизнес-класса «Архитектор», «Обручева 30» и комплекс апартаментов All in Salute.
С остальными проектами, которые также расположены недалеко от станций Троицкой ветки, можно ознакомиться в таблице:
Новостройки в районах «старой» Москвы у станций метро 2024 года
| Район | Станция метро | Проекты | Текущая средняя цена, тыс. руб./кв. м |
|---|---|---|---|
| Даниловский | «ЗИЛ» | Deco Residence, Era, Foriver, Forst, High Life, Logos, Nagatino i-Land, «Now Квартал на набережной», Opus, RiverSky, Shagal, Wow, «Зиларт», «Инсайдер», «Лофт на Рощинской 10», «Павелецкая Сити», «Парк Легенд», «Резиденции композиторов» | 503,8 |
| Донской | «Крымская» | Shift, «Новоданиловская 8» | 835,6 |
| Котловка | «Крымская» | Eniteo | 507,7 |
| Академический | «Академическая» | «Level Академическая» | 689,3 |
| Гагаринский | «Вавиловская» | Lunar | 704,2 |
| Обручевский | «Университет Дружбы Народов» | Ever, Prizma, «Very на Миклухо-Маклая», «Архитектор», «Квартал 38А» | 455 |
| Коньково | «Университет Дружбы Народов» | «Обручева 30» | 483,3 |
| Теплый Стан | «Генерала Тюленева» | - | - |
Источник: «Метриум»
Троицкая линия метро в Новой Москве
В 2024 году на территории Новой Москвы построят станции «Тютчевскую», «Корниловскую», «Бачуринскую» и «Коммунарку». Станция «Тютчевская» расположится рядом с МКАД, и она будет ориентирована на существующую застройку поселка Мосрентген, говорит Роман Соколов (Est-a-Tet). И уточняет, что рядом с ней новостроек сегодня нет.
А остальные три станции появятся на территории поселения Сосенского – наиболее бурно развивающегося и активно застраиваемого района Новой Москвы.
При этом «Корниловская» находится рядом с крупным агрокластером, и его сотрудникам станет удобнее добираться до работы. «Бачуринская» и «Коммунарка» откроются рядом с существующими станциями Сокольнической линии метро - «Ольховой» и другой «Коммунаркой» соответственно.
Валерия Цветкова («Бон Тон») называет всего один проект - «1-й Ясеневский», от которого жители смогут дойти пешком до станции «Корниловская». А жители «Испанских кварталов» смогут доехать до нее транспортом. Также в ближайшей транспортной доступности от «Бачуринской» находится ЖК «Новая Звезда», от «Коммунарки» - ЖК «Дзен-кварталы», «Скандинавия», «Бунинские кварталы», «Бунинские луга» и «Эко Бунино».
Для жителей перечисленных комплексов – это еще один вариант доехать до Москвы на метро, потому что они также транспортом могут добраться до уже действующих в Новой Москве станций, затратив примерно столько же времени.
Станция «Потапово» в Новой Москве
Станция метро «Потапово» - конечная станция Сокольнической ветки, она строится в Сосенском (практически на территории Коммунарки) в районе улицы Потаповская роща. Но транспортные улучшения почувствуют и жители Воскресенского, Щербинки и «старомосковского» района Южное Бутово.
Кстати, «Потапово» будет уже пятой станцией Сокольнической линии в Сосенском. Плюс появятся три станции Троицкой линии, о которых эксперты только что рассказали. Также недалеко - Бутовская линия. Похоже, что Сосенское станет чемпионом среди поселений Новой Москвы по станциям метро.
В зоне влияния станции метро «Потапово» оказываются почти те же проекты: «Скандинавия», «Дзен-кварталы», «Бунинские кварталы», «Бунинские луга», «Эко Бунино», плюс «Южные сады».
Валерия Цветкова («Бон Тон») называет два жилых комплекса в пешей доступности - «Бунинские луга» и «Скандинавия». А Кирилл Правдин, («ТСН Недвижимость») уточняет, что благодаря открытию станции жители «Скандинавии» смогут добираться до метро пешком в течение 5-10 минут, в зависимости от расположения корпуса, так как проект большой, а не ехать на общественном транспорте до метро «Коммунарка», как многие делают сейчас.
