Нишевый продукт: в московских новостройках продается более 8 тысяч квартир до 25 кв. метров
Большинство покупателей такого жилья собираются сдавать их в аренду
Квартиры с площадями до 25 кв. метров – специфическая недвижимость. Все-таки главные покупатели на рынке – это семьи, которым нужно пространство для жизни, а мелкие лоты годятся либо для стартового жилья, либо для сдачи в аренду. Предложение и спрос в этом сегменте выглядят сбалансированно и за последний год особенно не менялись (подрастали, но не сильно). А сейчас эксперты не исключают, что в связи с подорожанием ипотеки число маленьких квартир может еще увеличиться.
Сегодня малогабаритное жилье можно найти почти в каждом жилом комплексе. Как уточняет Дмитрий Долгов, генеральный директор брокерского агентства недвижимости Dolgov Pro, лоты с площадями до 25 кв. м представлены во всех ЖК комфорт-класса и в большинстве ЖК бизнес-класса. Компактные варианты появляются и в премиум-классе, например, в ЖК High Life предлагаются квартиры площадью 24,5 кв. м. А средняя площадь студий в Москве, по информации Дениса Коноваленко, управляющего партнёра Prime Life Development (ЖК «1-й Нагатинский»), составляет около 24 кв. м.
Тенденция к уменьшению метражей наблюдается уже лет десять. По оценке Анатолия Пысина, генерального директора агентства недвижимости ЦДН, главная причина в том, что девелоперам выгодна «мелкая нарезка»: чем меньше площадь, тем выше стоимость квадратного метра, и, соответственно, - больше прибыли. «Наблюдается даже подмена понятий – то, что мы ранее привыкли называть однокомнатной квартирой, по факту является студией, однокомнатные квартиры стали «евродвушками» и так далее», - считает эксперт. (См. «Квартиры в новостройках Москвы измельчали и сильно подорожали».)
Покупателям, может, и хотелось бы приобрести жилье побольше, но из-за сильного подорожания новостроек они вынуждены урезать аппетиты, соглашаться на меньшую площадь.
В границах старой Москвы, по данным риелторских агентств («Бон Тон», Est-a-Tet, Dolgov Pro и VSN Group), на рынке новостроек «старой» Москвы экспонируется 5-5,3 тысячи лотов с площадями до 25 кв. метров. В Новой Москве продается 3-3,3 тыс. таких лотов.
«Экстремальные» апартаменты»
Отдельную нишу на рынке занимают апарт-комплексы – проекты редевелопмента с «микронарезкой», переделанные из бывших общежитий, гостиниц, административных зданий «старой» Москвы, где в том числе предлагаются и «экстремально» маленькие лоты – до 15 кв. м. За год число таких комплексов заметно уменьшилось. В настоящее время насчитывается всего 9 проектов с подобным предложением. В январе 2023 года таких комплексов было 15, замечает Владимир Моребис, коммерческий директор – партнёр Est-a-Tet. Схожие цифры и у других комментаторов. Сегодня, как в абсолютных числах, так и в процентном соотношении, доля подобных лотов крайне мала и составляет порядка 1-2% от общего числа продаваемого жилья, комментирует Яна Глазунова, генеральный директор VSN Group.
«Проекты с лотами площадью до 15 квадратных метров строят в основной массе не крупные застройщики, а небольшие компании. Чаще всего это проекты редевелопмента, ориентированные на сдачу в посуточную аренду и на инвесторов. То есть компания выкупает такое помещение и переделывает под апартаменты, выделяет в отдельные кадастровые номера юниты, подводит коммуникации, а затем распродает либо сдает в посуточную аренду через собственную управляющую компанию», - рассказывает Анатолий Пысин (ЦДН).
Многие из них продаются с полной отделкой и установленной сантехникой, По итогам октября средневзвешенная цена квадратного метра такой недвижимости составляла 428,5 тыс. руб. при цене лота от 4,5 млн руб., дополняет Валерия Цветкова, генеральный директор «Бон Тон».
Сейчас «микронарезка» представлена в проектах Loft Red Star 2 (м. «Беговая»), «Кларнет» (м. «Войковская»), «Апартаменты Кусково» (м. «Рязанский проспект»), «MySpace Аминьевская» (м. «Аминьевская»), «New Form Аминьевское» (м. «Давыдково»), «New Form Жигулевская» (м. «Текстильщики»), SunCity17 (м. «Селигерская»), All in Salute (м. «Тропарево»), «Izzzi на Садовнической 15» (м. «Новокузнецкая»).
Самый маленький лот в «старой Москве» - площадью 7,4 кв. м, по данным VSN Group, находится в комплексе «Лофт на Рощинской 10» (м. «Тульская»).
В Новой Москве «микропредложения» практически нет, по сведениям Яны Глазуновой, за 2023 год из 3300 проданных студий здесь приобрели меньше десятка лотов с площадями до 15 кв. м. По мнению эксперта, застройщикам Новой Москвы нет смысла выводить в продажу подобное предложение. Здесь люди покупают квартиры в основном для «жизни», и на данный момент самые маленькие новомосковские лоты, представленные в продаже, - это студии размером 17,8 кв. м в ЖК «ЭкоБунино».
Девелоперы прощупывают почву
По информации риелторов («Бон Тон», Est-a-Tet, Dolgov Pro и VSN Group), малоформатное жилье в общем объеме предложения в старой Москве занимает от 11 до 17%, в Новой Москве - 16,6-19,5%. В среднем доля малогабаритных квартир в общем объеме продаж не превышает 18%, подтверждает Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге.
Часть комментаторов, опрошенных редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», считают, что эти показатели за последний год не менялись, часть - что они выросли на 2-4% (особенно в Новой Москве). Но не исключено, что в связи с ужесточением условий ипотеки (повышением ставок и увеличением первоначального взноса) мелких лотов может стать больше.
«Как правило, квартиры маленьких площадей появляются в линейке продукта в непростые для покупателя времена, когда он не может себе позволить более просторное жилье», - говорит Ирина Доброхотова, управляющий партнер bnMAP.pro, основатель «Бест-Новострой». Стоимость квадратного метра при этом меньше не становится. И с точки зрения Марии Орловой (ГК «А101»), это одна из немногих возможностей для девелоперов снизить стоимость жилья.
Но сначала, по мнению Яны Глазуновой (VSN Group), девелоперы будут «прощупывать почву», так как на покупателей тоже оказывается давление, ведь Центробанк, поднимая ключевую ставку, ограничивает спрос. А покупатели маленьких квартир – это люди с небольшими бюджетами, они чувствительны к таким переменам.
Таким образом, всё будет зависеть от спроса.
Источник: Est-a-Tet
Источник: Est-a-Tet
Нишевый продукт не для всех
Спрос на квартиры и апартаменты маленьких площадей в Москве всегда был, есть и будет, утверждает Кирилл Правдин, заместитель руководителя департамента новостроек компании «ТСН Недвижимость». Спрос в целом соответствует предложению, по оценкам риелторов, около 14% продаж на первичном рынке приходится на лоты с площадями до 25 кв. метров. За год он подрос примерно на 4% (данные Dolgov Pro, «Бон Тон», Est-a-Tet). А вот Мария Орлова (ГК «А101») говорит, что в компании не отмечали роста спроса на такие квартиры в течение 2022 и 2023 годов. Во многом потому, что это специфический, нишевый продукт для определенной аудитории.
И как замечает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»), квартиры площадью 30-40 кв. метров (однокомнатные и «евродвушки») намного популярнее: их покупают в восемь раз чаще, чем лоты площадью менее 20 кв. м.
И это понятно, ведь маленькие лоты для семей не предназначены. Хотя, конечно, есть и экстравагантные примеры, один из них приводит Анатолий Пысин (ЦДН) из собственной практики, когда апартамент площадью 12,9 «квадратов» собиралась приобрести семья из четырех человек: мужа, жены и двоих маленьких детей.
Но главные покупатели в этом сегменте совсем другие. Это клиенты из регионов, делающие карьеру в Москве, – денег от продажи старой квартиры в своем городе им хватает на покупку скромного жилья в столице без ипотеки. Или деловые люди, приезжающие в столицу на день-два, они, как замечает Кирилл Правдин, предпочитают небольшие лоты в проектах бизнес-класса. А также родители, подбирающие квартирку на время учебы ребенка-студента, и молодые люди (до 35 лет), приобретающие первое жилье.
Ну, а что касается инвесторов, о которых уже упоминали эксперты, рассказывая о микроапартаментах, то, по оценке Дмитрия Долгова (Dolgov Pro), и среди покупателей студий до 25 кв. м, они преобладают - их около 70%. Основная цель все та же - сдача в аренду, причем в краткосрочную. «В связи с недостаточным количеством гостиниц и зачастую высокой стоимостью номера, люди предпочитают снимать посуточно квартиры небольшой площади», - говорит эксперт. Тем более, что комплексы с таким предложением расположены в локациях с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью, в том числе в центре, дополняет Денис Коноваленко (Prime Life Development).
Можно ли так жить
Какой должна быть минимальная площадь жилья для одного человека, чтобы можно было более-менее нормально разместиться с мебелью и техникой? Эксперты считают, что нижняя планка - 20 «квадратов», но лучше все-таки попросторнее - 23-25 кв. м. Да в общем-то, люди сами выбирают то, что им нужно. «Средняя площадь проданной студии в старых границах Москвы - 22 кв. м, а в Новой Москве – 24 кв. м», - говорит Дмитрий Долгов (Dolgov Pro).
Похожие данные приводит генеральный директор Яна Глазунова (VSN Group): в 2023 году в старой Москве почти половина (46%) из проданных студий - это лоты от 20 до 25 кв. м, в Новой Москве – почти две трети (65,3%).
Владимир Моребис (Est-a-Tet) приводит информацию Росреестра за 2023 год относительно спроса на жилье до 30 «квадратов». В «старой» Москве покупатели предпочитали лоты площадью от 19 до 26 кв. м, а лидировали в этом диапазоне варианты от 20 до 21 кв. м. В Новой Москве – выбирали лоты площадью от 20 до 26 кв. м, и наибольшим спросом пользовалось жилье площадью от 23 до 24 кв. м.
Устроена такая студия следующим образом. Обычно на кухонную нишу приходится по 4-5 кв. м, санузел - 3,5 кв. м, прихожую – 3-4 кв. м. На спальню остается 10-11 кв. м. «Такая площадь спальни является стандартной в евродвушках или евротрешках», - уточняет Валерия Цветкова («Бон Тон»).
Восемь миллионов – и студия ваша
Квадратный метр маленьких лотов дороже, чем в среднем по рынку. По данным Дмитрия Долгова, в комфорт-классе стоимость небольшой студии составляет в среднем 7,9 млн. руб. (при цене кв. м 379 тыс. руб.). Средняя стоимость такой студии в бизнес-классе - 10,4 млн руб. (460 тыс. руб. кв. м). В премиум-классе самый маленький лот обойдется около 19 млн руб., или 783 тыс. руб. за кв. м.
Сопоставимая статистика у Владимира Моребиса (Est-a-Tet). В «старой Москве» лоты площадью до 25 кв. м стоят в среднем 8,8 млн руб. В комфорт-классе – 8,2 млн руб., бизнес-классе – 10,5 млн руб., премиум-классе – 21,7 млн руб.
В Новой Москве лоты площадью до 25 кв. м обойдется в среднем в 7,4 млн руб. В стандарт-класс – 6,7 млн руб., комфорт-классе – 7,3 млн руб., бизнес-классе – 8 млн руб.
Средняя стоимость малоформатных лотов в Москве
| Тип помещения | Класс | Средняя цена кв. м, руб. | Средняя цена лота, руб. |
|---|---|---|---|
| Апартаменты | комфорт | 278 830 | 5 951 470 |
| стандарт | 446 722 | 8 123 164 | |
| бизнес | 390 578 | 8 809 824 | |
| премиум | 789 532 | 14 290 166 | |
| Апартаменты итог | 382 891 | 7 722 311 | |
| Квартиры | стандарт | 316 733 | 5 111 215 |
| комфорт | 388 666 | 8 387 713 | |
| бизнес | 505 532 | 11 667 259 | |
| Квартиры итог | 400 267 | 8 653 528 | |
| Общий итог | 396 237 | 8 437 528 |
Источник: «Бон Тон»
Маленькие лоты в продаже
Большое количество проектов, где предлагаются маленькие лоты, расположены на территориях бывших промзон, комментирует Дмитрий Долгов (Dolgov Pro). Например, ЖК «Метрополия» (м. «Дубровка»), «Level Южнопортовая» (м. «Кожуховская»). Часто это масштабные, высотные проекты с разнообразными вариантами планировок – от компактных до просторных, среди них есть небоскребы (AFI Towers у м. «Ботанический сад»). Типичным примером ЖК с ярко выраженной «нарезкой» эксперт считает ЖК «Лучи-2» (м. «Солнцево»), где средняя площадь составляет 33 кв. м.
Самая маленькая по площади московская квартира – 15,7 кв. м, как сообщает Екатерина Ломтева, генеральный директор Ricci | жилая недвижимость, предлагается в ЖК «Level Селигерская» (м. «Селигерская»). Это студия, ее жилая площадь составляет 8,6 кв. м.
Наиболее бюджетные квартиры площадью около 20 кв. м, по информации эксперта, можно найти в 6-8 км от МКАД - в ЖК «Молжаниново» (МЦД-3 «Подрезково») или в ЖК «Никольские луга» (Новая Москва, МЦД-2 «Щербинка»).
Также риелторы обращают внимание на комплексы МФК «3215» (м. «Римская»), где представлены студии и однокомнатные апартаменты от 14,3 кв. м, ЖК City Bay в Покровском-Стрешнево (МЦД-2) со студиями 21,2 - 28,6 кв. м. Небольшие лоты до 25 кв. метров можно найти в комплексах с апартаментами «Emotion» (м. «Шелепиха»), «Nametkin Tower» (м. «Новые Черемушки»), «City-комплекс Citimix» (м. «Озерная»).
Также по теме:
- Квартиры в новостройках Москвы измельчали и сильно подорожали
- На рынке недвижимости подскочил бесперспективный инвестиционный спрос
