Спрос на жилье в Москве со второй половины 2022 г. все больше смещается на вторичный рынок. Главная причина – это, конечно, цены: квартира на «вторичке» в «старой» Москве стоит в среднем 253 000 руб. за кв. м по индексу IRN.RU, а цены на новостройки давно превысили 400 000 руб. за кв. м. Но дело не только в стоимости. Вопреки распространенному мнению, что новое всегда лучше старого, вторичное жилье комфортнее новостроек по крайней мере по двум ключевым параметрам – квартирографии и этажности, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Столичные застройщики последние 10 лет планомерно уменьшают средние площади квартир в новых проектах. Если во II квартале 2013 г. средняя площадь лота на рынке новостроек Москвы составляла 77,3 кв. м, то спустя пять лет, во II квартале 2018 г. – уже 68,7 кв. м, то есть на 8,6 кв. м меньше, подсчитали специалисты агентства Est-a-Tet. А к настоящему времени средний метраж лота в столичной новостройке снизился до 54,4 кв. м. Таким образом, за 10 лет среднестатистическая квартира потеряла 22,9 кв. м – это площадь не самой маленькой квартиры-студии.
Проект | Расположение | ГК | Комнатность |
---|---|---|---|
Level Южнопортовая | Москва, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. Кожуховская | 2 кв. 2027 г. | Студии, 1-5-комнатные квартиры площадью 17 - 108 м2 |
Level Мичуринский | Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект | 4 кв. 2026 г. | Студии, 2-6-комнатные квартиры площадью 22 - 245 м2 |
Level Академическая | Москва, Юго-Западный округ, район Академический | 1 кв. 2026 г. | Студии, 2-5-комнатные квартиры площадью 17 - 143 м2 |
Средняя проектная площадь лота на первичном рынке Москвы
Эконом+комфорт | Бизнес | Элит+Премиум | ||||
---|---|---|---|---|---|---|
2018 | 2023 | 2018 | 2023 | 2018 | 2023 | |
Средняя площадь, кв. м | 64 | 52 | 87 | 72 | 130 | 126 |
Источник: bnMAP.pro
Больше всего «усохли» площади в бизнес-классе – по данным bnMAP.pro, на 15 кв. м за 5 лет. На 12 кв. м уменьшилась средняя проектная площадь в массовом сегменте – до 52 кв. м. Меньше всего «пострадал» премиум и de luxe, где средняя площадь лота сократилась лишь на 4 кв. м
При этом средние площади лотов в разрезе комнатности остаются достаточно большими: по данным компании «Метриум», средний метраж студии на рынке составляет 24,2 кв. м, однушки - 40 кв. м, двушки – 61,9 кв. м, трешки – 88,5 кв. м, многокомнатной квартиры – 147 кв. м. Площадь лота в среднем по рынку сокращается в основном за счет увеличения доли самых маленьких квартир в предложении: студии сейчас формируют 20,8% рынка московских новостроек, а однокомнатные квартиры – 34,7%, тогда как в 2018 г. соответствующие доли равнялись 5,7% и 31,3%.
«Изменения в квартирографии объясняются, главным образом, распространением льготных кредитных программ. Клиенты даже с привлечением займов нередко могут рассчитывать только на приобретение самых доступных лотов. Но еще пять лет назад покупатели использовали ипотеку на 25% реже, чем сейчас», - говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».
По информации компании «Бест-Новострой», за пять лет доля однушек и студий в массовом сегменте первичного рынка Москвы выросла сразу на 24 п.п, с 39 до 63%. 11 п.п. прибавил этот показатель в бизнес-классе, где в 2018 г. было 32% малогабаритных лотов, а в 2023 г. стало 43%. В премиальном и элитном сегментах, напротив, доля маленьких лотов снизилась на 1%, но на рынок это особо не повлияло, так как основной объем предложения новостроек в Москве формирует именно массовый сегмент и бизнес-класс:
Сегмент | Доля от общего числа реализуемых лотов | Доля от всех проектов |
---|---|---|
массовый | 65,7% | 43,6% |
бизнес | 25,6% | 34,6% |
премиальный | 7,6% | 11,4% |
элитный | 1,1% | 11,4% |
Источник: «Метриум»
По мнению Руслана Сырцова, сокращение средней площади квартир в новостройках «объясняется в первую очередь тем, что себестоимость реализации девелоперских проектов за эти годы выросла значительно сильнее, чем доходы населения. В результате застройщикам потребовалось увеличить предложение самых компактных лотов – студий и однокомнатных квартир». По данным «Метриума», средняя площадь квартир в столичных ЖК за пять лет уменьшилась на 23,7%, с 70,6 до 53,9 кв. м.
Аналитики IRN.RU, впрочем, уверены, что дело не в себестоимости, которая, конечно, увеличивается, а в том, что цены растут значительно быстрее и себестоимости, и доходов населения. По данным аналитического центра www.irn.ru, в Москве прирост строительной себестоимости (СМР) с середины 2020 по середину 2022 гг. составил примерно 10-30 тыс. с кв. м, а продажные цены за тот же период увеличились на 100 000 – 200 000 руб. за кв. И это при том, что стоимость СМР в столице формирует лишь около 25% от цены квартиры для покупателей.
По данным Est-a-Tet, среднестатистическая новостройка в границах «старой» Москвы без учёта элитного сегмента в июне 2023 г. стоит 422,7 тыс. руб./кв. м. За 10 лет кв. м подорожал на 114%, но львиная доля роста (84%) пришлась на последние пять лет.
«Стоит отметить, что рост цен во II квартале 2013 г. по II квартал 2018 г. был планомерный. А показатели за июнь 2023 г. демонстрируют скачок роста относительно предыдущих периодов», - подчеркивают специалисты департамент проектного консалтинга Est-a-Tet.
Напомним, что именно в последние годы (в 2020 г.) власти запустили на первичном рынке программу льготной ипотеки, которая привела к резкому росту спроса и, соответственно, цен – см. «Рынок недвижимости нуждается не в дополнительных субсидиях, а в постепенной отмене существующих».
Динамика цен на первичном рынке Москвы по классам
Класс | Средневзвешенная цена предложения в июне 2023 г. | Динамика относительно II кв. 2018 г. | Динамика относительно II кв. 2013 г. |
---|---|---|---|
Комфорт | 297,5 | 94% | 133% |
Бизнес | 444,0 | 82% | 105% |
Премиум | 705,0 | 45% | 85% |
Общий итог: | 422,7 | 84% | 114% |
Источник: Est-a-Tet
Конечно, доходы покупателей таких темпов роста цен не выдерживают даже с учетом ипотечных субсидий. Поэтому застройщики интенсивно сокращают площадь лотов и проектируют все больше маленьких квартир – это позволяет снизить темпы роста бюджета покупки относительно темпов роста стоимости метра. То есть продавать квартиры беднеющим покупателям, не теряя при этом в прибыли.
Как следствие, средний бюджет покупки квартиры новостройки вырос значительно меньше средней цены метра: на 46% за пять лет и лишь на 51% за десять.
Динамика стоимости квартир на первичном рынке Москвы по классам
Класс | Средний бюджет предложения в июне 2023 г. | Динамика относительно II кв. 2018 г. | Динамика относительно II кв. 2013 г. |
---|---|---|---|
Комфорт | 12,9 | 46% | 78% |
Бизнес | 26,9 | 44% | 33% |
Премиум | 63,5 | 23% | 7% |
Общий итог: | 23,0 | 46% | 51% |
Источник: Est-a-Tet
Рост цен привел к появлению на первичном рынке лотов с экстремально маленькими площадями. По информации «Метриума», «популярным стал формат микроапартаментов площадью порядка 10 кв. м, в которых живут преимущественно студенты, начинающие специалисты, молодые пары». Есть и еще более компактные предложения - от 4,8 кв. м.
Для сравнения: минимальная площадь однокомнатной квартиры в хрущевке – 28 кв. м, но такие «малышки» - редкость, как правило, площадь однушки в пятиэтажке составляет 30-33 кв. м. Самое компактное советское жилье на вторичном рынке – это гостинки площадью 18-25 кв. м.
Надо отметить, что застройщики не только уменьшают нарезку квартир, но и иными способами снижают себестоимость строительства. Например, средняя высота московских новостроек, по информации компании «Метриум», за прошедшие пять лет выросла на 32,2% – с 20,5 до 27,1 этажей.
При этом большинство покупателей наиболее привлекательными для жизни считают дома высотой 7-9 этажей, то есть среднеэтажные. Таких новостроек в Москве очень мало, в основном они представлены в элитном сегменте. Дефицит уже привел к подмене понятий: проекты высотой 17 этажей некоторые застройщики позиционируют как «малоэтажные».
Для сравнения: на вторичном рынке старой и Новой Москвы, по данным IRN.RU, дома до 15 этажей формируют 56% от общего объема предложения. 11,3% рынка приходится на дома до 5 этажей, доля 6-9-этажек составляет 24%, 10-14-этажных домов – 20,3%.
В плане квартирографии вторичный рынок тоже выглядит привлекательнее первичного. Основную долю рынка составляют семейные форматы - двухкомнатные (32,8%) и трёхкомнатные квартиры (26,2%). Однушек 22,5%, студий и многокомнатных квартир мало – 6,2% и 2,7% соответственно. Средние площади лотов в разрезе комнатности на «вторичке» скромнее, чем на первичном рынке, но благодаря большой доле двушек и трешек средняя площадь квартиры в предложении составляет 70,7 кв. м против 54,4 кв. м в новостройках.
Меньшая этажность и более крупная нарезка квартир означают, что и жильцов в среднестатистическом доме на вторичном рынке значительно меньше, чем в новостройке. А количество соседей – это один из важнейших параметров, от которых зависит комфорт проживания.
И, что самое важное, вторичные квартиры существенно дешевле новостроек:
Тип квартиры | Средняя цена кв. м в новостройках, тыс. руб., по данным «Метриум» | Средняя цена кв. м на «вторичке», тыс. руб., по данным IRN.RU | ||||
---|---|---|---|---|---|---|
студия | 337,6 | 255,4 | ||||
однокомнатная | 335,9 | |||||
двухкомнатная | 348 | 250,1 | ||||
трехкомнатная | 395,1 | 240,3 | ||||
многокомнатная | 884,5 | 262 |
Поэтому нет ничего удивительного в том, что покупатели мигрируют с первичного рынка на вторичный. Если нормальную однокомнатную квартиру с отдельной кухней в пусть старом, но действительно малоэтажном доме с большим зеленым двором можно купить примерно за те же деньги, что и маленькую студию на 20-м этаже 35-этажной баши (и рядом, окна в окна, еще пять таких же или выше), то выбор очевиден.
Проект | Расположение | Специальное предложение |
---|---|---|
Level Академическая | Москва, Юго-Западный округ, район Академический | Скидка 25% |