Рынок новостроек Москвы и Подмосковья начинает остывать после ажиотажа

Но до заморозки еще очень далеко

Признаки охлаждения рынка новостроек наметились еще в конце сентября, а в октябре ажиотаж окончательно сошел на нет – за месяц продажи новостроек просели на 12-24% в зависимости от локации. В ноябре спад продолжается, но это пока не страшно – спрос лишь возвращается к доажиотажным уровням.

По итогам октября в Москве и Подмосковье было заключено 16,9 тыс. договоров долевого участия в строительстве жилья (без инвестиционных сделок и оптовых выкупов) - это на 17,9% меньше, чем в сентябре, сообщает агентство недвижимости «Бон Тон» со ссылкой на данные Росреестра.

Количество ДДУ на рынке Московского региона, октябрь 2023 г.

Локация окт.22 сен.23 окт.23 Динамика, %
год/год мес/мес
«Старая» Москва 2 992 8 940 7 712 157,8% -13,7%
Новая Москва 1 226 4 062 3 132 155,5% -22,9%
Московская область 3 117 7 604 6 079 95,0% -20,1%
Итого 7 335 20 606 16 923 130,7% -17,9%

Источник: «Бон Тон»

По оценке Ricci | жилая недвижимость, в квадратных метрах совокупный объем спроса на рынке новостроек столичного региона сократился на 13% в сравнении с сентябрем 2023 г.

При этом в годовом выражении сохраняется прирост продаж по всем локациям в 2-2,5 раза в ДДУ и в 1,5 раза в метрах. По словам Александры Мамохиной, директора по стратегическому маркетингу и продукту Level Group, в сегменте московских новостроек бизнес-класса спрос вырос более чем в четыре раза. Однако стоит учитывать уровень показателей октября 2022 г. – это был один из периодов с самым низким спросом, отмечает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. По отношению к октябрю 2021 г. (период нормального развития рынка) рост спроса в среднем по столичному рынку составил 21%, добавляет Мамохина.

«Снижение продаж относительно сентября говорит о том, что на рынке наступает постепенное затишье. Частично это связано с действиями банков, которые ужесточили условия выдачи ипотечных кредитов с октября этого года. Хотя большая часть ипотечных кредитов относится к ипотеке с господдержкой», - комментирует Валерия Цветкова, генеральный директор «Бон Тон».

При этом, по оценке Екатерины Ломтевой, генерального директора Ricci | жилая недвижимость, показатель октября все еще отражает всплеск спроса в июле-сентябре этого года на фоне повышения ключевой ставки ЦБ и ослабления курса рубля. Напомним, за III квартал продажи в московском регионе выросли на 40-90% по сравнению с итогами II квартала, то есть в октябре спрос еще не вернулся к уровням до ажиотажа.

Кроме того, в октябре 2023 г. снижение спроса коснулось не всех сегментов жилой недвижимости. «В премиум-классе он остался таким же активным, даже с небольшим ростом – 4% (в сравнении с сентябрем 2023 г.)», - говорит Екатерина Ломтева.

Премиальные застройщики придерживаются достаточно сдержанной ценовой политики, в отличие от коллег из массового сегмента, где цены только за октябрь выросли на 3,6%, по данным «Бон Тон». К тому же в премиум «пришли инвесторы, которые по разнообразным причинам уже не могут инвестировать в заграничную недвижимость», добавляет Ломтева.

Логично, что больше всего за месяц сократились продажи в локациях, где премиум-класса нет, то есть в Новой Москве и Подмосковье: по данным «Бон Тона» – на 22,9% и 20,1%, тогда как в «старой» Москве – только на 13,7%. По оценке Est-a-Tet - на 23,8% и 20,4% против 11,5%.

Кол-во ДДУ Москва Новая Москва Подмосковье
Октябрь 2023 7 929 3 066 6 086
Относительно сентября 2023 -11,5% -23,8% -20,4%
Относительно октября 2022 161,4% 143,3% 88,8%

Источник: Est-a-Tet

«Спрос Новой Москвы и Подмосковья в большей степени ориентирован на комфорт-класс, в то время как Москва оттягивает на себя спрос в более высоких ценовых сегментах. Именно поэтому повышение ключевой ставки и изменение условий ипотечного кредитования в большей степени затронули спрос в Новой Москве и области», - поясняет Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.

Конечно, продажи везде падают в основном за счет ипотечников. И не только из-за удорожания кредитов в связи с увеличением ключевой ставки до 15% годовых. С 20 сентября правительство повысило первоначальный взнос по льготным программам с 15 до 20% и на 0,5% сократило субсидии банкам, выдающим льготные кредиты, что сразу привело к росту минимальных ставок.  А с 1 октября 2023 г. ЦБ ввел запретительные надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков, которые распространяются и на льготных заемщиков с показателем долговой нагрузки более 60%.

«Мы уже видим снижение ипотечных продаж. Количество отказов в ипотеке в октябре в сравнении с показателями сентября увеличилось на 15%. Увеличение первоначального взноса и рост ставок, безусловно, повлияли на спрос – количество обращений снизилось на 7%», - рассказывает генеральный директор брокерского агентства недвижимости Dolgov PRO Дмитрий Долгов.

В целом по рынку «старой» Москвы количество ипотечных сделок за октябрь сократилось на 13,1% относительно сентября, в Новой Москве - на 24,7%, в Московской области – на 21,3%, сообщает Est-a-Tet. В годовом выражении динамика везде положительная: +174,2%, +147,3% и +103,9%.

Похожие цифры приводит и «Бон Тон»:

Количество ипотечных сделок на рынке Московского региона, октябрь 2023 г.

Локация окт.22 сен.23 окт.23 Динамика, %
год/год мес/мес
Старая Москва 2 220 7 048 6 034 171,8% -14,4%
Новая Москва 1 071 3 612 2 737 155,6% -24,2%
Московская область 2 568 6 691 5 256 104,7% -21,4%
Итого 5 859 17 351 14 027 139,4% -19,2%

Источник: «Бон Тон»

При этом доля ипотечных кредитов остается на высоком уровне – 84% в целом по московскому региону, отмечает Валерия Цветкова. По сравнению с прошлым месяцем она практически не изменилась - только в Новой Москве и Московской области сократилась на 1,5%.

Доля ипотечных кредитов на рынке Московского региона, октябрь 2023 г.

Локация окт.22 сен.23 окт.23 Динамика, %
год/год мес/мес
Старая Москва 74,2% 78,8% 78,2% 4,0% -0,6%
Новая Москва 87,4% 88,9% 87,4% 0,0% -1,5%
Московская область 82,4% 88,0% 86,5% 4,1% -1,5%
Итого 81,3% 85,3% 84,0% 2,7% -1,2%

Источник: «Бон Тон»

Доля ипотечных сделок Москва Новая Москва Подмосковье
Октябрь 2023 77% 88% 87%
Сентябрь 2023 79% 89% 89%
Октябрь 2022 74% 87% 81%

Источник: Est-a-Tet

В ноябре сокращение спроса продолжилось. «За первые 10 дней ноября мы по-прежнему видим высокий уровень спроса, однако в сравнении с аналогичным периодом в октябре начало ноября показало снижение спроса на 7%», - рассказывает Дмитрий Долгов. При этом в сравнении с аналогичным периодом прошлого года в первой трети ноября 2023 г. спрос выше на 28%.

По словам коммерческого директора ФСК Ольги Тумайкиной, «спрос еще находится на достаточно высоком уровне», хотя в октябре-ноябре в среднем по рынку упал на 40% (в ФСК – на 30%) по сравнению с ажиотажным сентябрем, когда объемы продаж в денежном выражении увеличились в ФСК в три раза по сравнению с прошлым годом.

Похожие оценки приводит и Екатерина Ломтева: в ноябре объем обращений сократился приблизительно на 30%, от ипотечников – на 30-40%: «Можно говорить о некоторой коррекции спроса после ажиотажного всплеска в III квартале 2023 г. При этом на старте новых проектов он остается активным».

Актуальные проекты компании Level Group (декабрь 2024)
ПроектРасположениеГККомнатность
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. Кожуховская2 кв. 2027 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры площадью 17 - 108 м2
Level АкадемическаяМосква, Юго-Западный округ, район Академический1 кв. 2026 г.Студии, 2-5-комнатные квартиры площадью 17 - 143 м2
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект4 кв. 2026 г.Студии, 2-6-комнатные квартиры площадью 22 - 245 м2
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2024 г.Студии, 2-5-комнатные квартиры площадью 23 - 164 м2
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская1 кв. 2027 г.Студии, 2-4-комнатные квартиры площадью 18 - 84 м2
Level СтрешневоМосква, Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинская4-5-комнатные апартаменты площадью 108 - 155 м2
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская1, 3-комнатные квартиры площадью 33 - 93 м2
Level ДонскойМосква, Южный округ, район Донской, м. Ленинский проспект1-5-комнатные апартаменты площадью 108 м2
Саввинская 27Москва, Центральный округ, район Хамовники4 кв. 2024 г. площадью 131 - 341 м2
Саввинская 17Москва, Центральный округ, район Хамовники4 кв. 2024 г. площадью 78 - 135 м2
Level БауманскаяМосква, Центральный округ, район Басманный, м. Бауманская4 кв. 2025 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры площадью 21 - 116 м2
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2 295
(1 сегодня)
Спецпредложения декабря
Наш научный партнер:
Книга «Полевая физика или как устроен Мир?» – официальный сайт