На рынке недвижимости идеальный шторм

Из-за экономических последствий СВО спрос на жилье находится на минимуме, предложение — на максимуме, а на главную палочку-выручалочку рынка — «нулевую» ипотеку — ополчился Центробанк. Как следствие, застройщики вынуждены снижать цены, но очень не хотят это делать.

По данным bnMAP.pro, за 10 месяцев 2022 г. выручка застройщиков в «старой» Москве снизилась на 9% в годовом выражении, в Новой Москве — на 10%. Только Подмосковье пока остается в плюсе (+3%). И это все с учетом хорошего начала года и ажиотажного марта — в октябре, после объявления частичной мобилизации, в «старой» Москве выручка рухнула на беспрецедентные 46%, сообщила заместитель генерального директора компании «Донстрой» Евгения Колосова, выступая на организованной «Ведомостями» конференции МРЕФ (MREF).

О сокрушительном влиянии мобилизации на рынок недвижимости свидетельствуют и данные агентства Эст-а-Тет (Est-a-Tet), подсчитавшего зарегистрированные Росреестром ДДУ. Без учета юрлиц и оптовых сделок продажи новостроек в московском регионе по итогам октября упали на 3040% относительно сентября и на 4045% по сравнению с прошлым годом:

Источник: Эст-а-Тет (Est-a-Tet) на основе данных Росреестра

«В октябре спрос снизился до показателей периода локдауна 2020 г. В апреле-июле 2020 г. среднемесячный показатель спроса находился на уровне 2827 сделок в „старой“ Москве, 1130 — в Новой Москве и 3835 — в Московской области», — говорит Владимир Моребис, коммерческий директор — партнёр Эст-а-Тет (Est-a-Tet).

Часть потенциальных покупателей мобилизовали, значительно большая часть покинула страну, а те, кто остались, заняты более насущными проблемами и переживаниями, чем покупка недвижимости. И непохоже, что ситуация скоро улучшится. Например, в компании «Инком-Недвижимость» спрос в начале ноября сократился еще на 5% к октябрю и на 47% - к аналогичному периоду 2021 г. «С одной стороны, уменьшение покупательской активности связано с уходом большинства иностранных работодателей — платежеспособность населения снизилась. Другой фактор — изменение состава покупателей. Дело в том, что в течение нескольких лет доля поколения Y в сделках с недвижимостью постоянно росла, и до событий февраля текущего года их доля в сделках составляла более 60%. Сегодня она неуклонно сокращается в связи с проведенной частичной мобилизацией и оттоком некоторых граждан за пределы РФ», — комментирует Валерий Кочетков, директор управления новостроек компании «Инком-Недвижимость».

В АН «Бон Тон» спрос в ноябре остался на уровне провального октября, а в годовом выражении сократился на 65%. «Поскольку речь идет о проектах бизнес-класса на заключительной стадии строительной готовности, то уровень цен в них находится на довольно высоком уровне. Поэтому потребители ждут от застройщика существенных скидок, рассрочек платежа и других интересных форм оплаты», — поясняет Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон».

К скидкам многие застройщики относятся очень нервно, потому что большие дисконты «заставляют покупателей думать, что мы все сидим на супермаржинальных проектах, что нас никак не касается то, что происходит в стране, что застройщики могут снизить свои аппетиты», сетовала коммерческий директор Вос’ход (Vos’hod) Елена Петропавловская на МРЕФ (MREF). Тем не менее, по данным «Инкома», скидки в настоящее время предлагаются в 90% проектов, средний размер дисконта составляет 15%, но в некоторых ЖК достигает 30%.

Без скидки сейчас очень трудно что-то продать как на первичном, так и на вторичном рынке, потому что уровень цен, раздутых еще в предыдущие два года, все меньше соответствует актуальному уровню спроса и платежеспособности потенциальных покупателей. «Рынок и до начала СВО был перегрет: за 20202021 г. цены на жилье в московском регионе выросли в полтора раза. Нечто подобное наблюдалось в 2000-е, но тогда в страну шло много инвестиций, экономика и доходы граждан увеличивались. А в период пандемии экономика стагнировала, рост цен был связан с запуском госпрограммы льготной ипотеки и с перекосами в денежно-кредитной политике — ЦБ перестарался со снижением ключевой ставки, что привело к революционно дешевой ипотеке и низким ставкам по депозитам, откуда деньги потекли в недвижимость», — отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на МРЕФ (MREF).

В результате на рынке надулся огромный ценовой пузырь, который должен был лопнуть, даже если бы не случилось ни спецоперации, ни санкций. На вторичном рынке недвижимости цены падают с мая, но застройщикам долго удавалось удерживать и даже немного наращивать стоимость метра, сокращая площади квартир и, соответственно, бюджет их покупки. Как следствие, рынок заполонили студии и однушки с метражом меньше, чем в хрущевках.

«Застройщики делают упор на благоустройство, на оформление МОПов, а на жилье подчас без слез не взглянешь — студии 15 кв. м, евродвушки 35 кв. м. Такое ощущение, что покупаешь не квартиру, а двор, где будешь спать на скамейке», — отметил Олег Репченко.

С экспертом согласны и сами девелоперы. По словам коммерческого директора ГК «Пионер» Дианы Нилиповской, проанализировав планировки во всех московских проектах, «мы ужаснулись, потому что увидели перебор в уменьшении площадей, уже даже не очень корректный к жизни человека».

Еще одной палочкой-выручалочкой для застройщиков стала субсидируемая ипотека с близкими к нулю ставками, которая предполагает небольшой ежемесячный платеж, но стоимость квартиры при этом увеличивается на 2040%. Такие программы позволяли застройщикам все лето наращивать спрос если не в годовом, то в месячном выражении, однако затем на «околонулевую» ипотеку ополчился Центробанк. Специальные меры против такой ипотеки ЦБ обещает ввести в начале следующего года, но банки уже начали сворачивать программы.

«Если „нулевой“ ипотеки не будет, либо цены упадут, потому что те цены, которые мы видим, — это цены с учетом субсидироваия, либо упадут объемы (продаж — прим. ред.), но никто в этом не заинтересован, потому что и сейчас, несмотря на все усилия, они падают», — отметила на конференции Диана Нилиповская.

Снижать цены, особенно официально, в прайсах, застройщики, конечно, не хотят, ссылаясь на высокую стоимость земли и изменения вида разрешенного использования участка, подорожание «импортозамещенных» стройматериалов, переход на проектное финансирование и банковские ковенанты, которые якобы не позволяют пересматривать стоимость метра (что банкиры отрицают).

Тем не менее цены на новостройки уже ползут вниз. И не только неявно, в виде скидок, но и в официальных прайсах. Пусть пока и не во всех сегментах.

Цены

Источник: bnMAP.pro

Помимо обвала спроса и роста ипотечных ставок на цены в Москве давит затоваривание рынка. По словам Ирины Доброхотовой, управляющего партнера Домбук (Dombook), председателя совета директоров компании «Бест-Новострой», на столичном рынке выставлено на продажу на 40% больше объектов, чем годом ранее. В Новой Москве объем экспозиции за год увеличился на 80%.

Объем предложения

Источник: bnMAP.pro

И это лишь часть строящегося жилья — разрешения на строительство получены на 17 млн кв. м. По оценке Евгении Колосовой, экспозиция достигла максимума за последние три года и при текущем уровне спроса нынешнего объема предложения хватит на 4 года продаж. Даже если не выводить ничего нового. Так что, скорее всего, цены будут снижаться и дальше — см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2022 года и на 2023 год от IRN.RU».