Невысотные новостройки: их не так мало, как кажется
Найти «нечеловейник» можно и в Москве, и в Подмосковье
Несмотря на то, что нас со всех сторон в Москве обступили высотки, мало- и среднеэтажный формат вполне жив и строится. И у него довольно широкая география: от столичного центра до Новой Москвы и Подмосковья. Таким образом, квартиры для любителей «невысотного» образа жизни рассчитаны на разные бюджеты. Это лоты в клубных домах и апарт-комплексах, корпусах до 14 этажей в составе крупных ЖК, в организованных малоэтажных поселках.
У каждого свой вкус. Есть любители урбанистических панорам, а кому-то приятнее сирень за окном. Можно иногда любоваться городскими пейзажами с высоты Останкинской башни, но жить на смотровой площадке – увольте. Так что невысотный дом многим психологически ближе, в нем люди чувствуют себя спокойнее и увереннее.
«Малоэтажная застройка соразмерна человеку, позволяет избежать эффекта «человейника» и создать камерное уютное пространство «для своих», – замечает Элина Ханнанова, директор по продажам ГК «Гранель».
У мало- и среднеэтажного формата есть и другие плюсы. Небольшие дома легче вписать в сложившуюся застройку, они не вызывают резкого раздражения («понастроили тут»). В малоэтажных организованных поселках органично сочетаются элементы городской «цивилизации» и загородной жизни, например, на участке можно поставить беседки, перголы, бассейны для детей. И между прочим – почти нет проблем с парковками, их легче запроектировать.
Обзор экспозиции «нечеловейников» стоит начать с центра Москвы, где представлены варианты для обеспеченного и взыскательного покупателя.
Клубные дома и точечная застройка
Клубные дома - основное предложение точечной застройки исторического центра. По определению Ольги Широковой, партнера, регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group, это элитные жилые комплексы из одного или нескольких корпусов, не выше десяти этажей, с небольшим - до 60 - количеством лотов. Они расположены внутри Садового кольца, чуть реже – за его пределами. По подсчетам эксперта, сегодня на первичном элитном рынке представлено 33 клубных дома, большая часть их относится к классу делюкс. В ЖК, реализующих открытые продажи, экспонируется порядка 330 лотов. Чуть более половины из них – апартаменты.
По информации Виктора Садыгова, представителя Ассоциации AREA (генерального директора Nika Estate), в историческом центре Москвы в процессе строительства сейчас находится около 25 объектов элитного и премиум-класса.
А если говорить о проектах в границах Центрального округа, то, как сообщает Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, основатель «Бест-Новострой», ссылаясь на данные аналитической платформы bnMAP.pro, в ЦАО сейчас экспонируется 48 проектов премиального и элитного классов, проектное число лотов в них не превышает 100, а этажей не более 14.
Среди клубных домов в центре есть объекты реконструкции, по данным Ольги Широковой, их около трети (13 ЖК). Также в четырех комплексах помимо реконструкции идет еще и новое строительство. Но, как замечает Виктор Садыгов (AREA), число реконструкций невелико, так как девелоперы сталкиваются с ограничениями. Например, если невозможно изменять фасад, то нельзя делать и большие окна и соответствовать современным архитектурным тенденциям. Есть проблемы с новой нарезкой планировок и внедрением новых инженерных систем.
В итоге процесс реконструкции очень дорого обходится девелоперам, что отражается на ценах. Но стоимость жилья в клубных домах разнится – есть «запредельные» ценники, есть по меркам элитного класса и скромные.
Как уточняет Виктор Садыгов, они зависят от расположения (проекты у реки стоят как минимум на 20% дороже аналогичных «не речных»), наполнения сервисной части проекта, видовых характеристик и других факторов. Отсюда и впечатляющий «разлет» цен - от 750 тыс. руб. до 3-3,5 млн руб. bnMAP.pro дает диапазон от 575 тыс. до 6,371 млн рублей за кв. метр. А средняя цена клубных домов в центре Москвы, по данным NF Group, - около 2 070 тыс. руб. за квадратный метр.
Эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», привели примеры экспонирующихся клубных домов:
- «Обыденский №1» - шестиэтажный дом с квартирами и тремя виллами в районе Остоженки и одноименных переулков;
- «Большая Дмитровка IX» - комплекс особняков с апартаментами, проект реставрации и нового строительства (до 6 этажей);
- «Клубный дом Пречистенка, 8» – отреставрированный 4-этажный особняк с апартаментами;
- Duo – 7-этажный проект реставрации с квартирами на Софийской набережной;
- «Чистые пруды» - реконструированный 7-этажный особняк в Потаповском переулке с квартирами;
- «Руновский 14» - 3-этажный клубный дом с резиденциями (апартаментами) в одноименном переулке;
- «Русские сезоны» - квартал новых особняков не выше 7 этажей между Большой Ордынкой и Пятницкой улицей.
Помимо дорогущих клубных домов, в черте Москвы строятся и другие точечные проекты, с более приемлемым ценником. Это некрупные ЖК (до 3 корпусов) и высотой до 14 этажей, в основном бизнес- и премиум-класса, и среди них много апарт-комплексов. По информации Валерии Цветковой, генерального директора «Бон Тон», на рынке «старой» Москвы представлено 52 таких новостройки.
Эксперты - Валерия Цветкова («Бон Тон»), Элина Ханнанова («Гранель») и Наталья Шичанина, директор по продажам Sense, - привели актуальные примеры проектов с диапазоном цен 300-580 тысяч рублей за кв. метр.
Это комплексы с апартаментами «Амарант» (10 этажей, метро «Павелецкая»), «Досфлота, 10» (5 этажей, «Сходненская), «Клубный дом Рублево» (10 этажей, «Мякинино»), «Королева, 13» (8 этажей, «ВДНХ»), Oro (10 этажей, «Красносельская»), «Логос» (Logos) (13 этажей, «Тульская») и ЖК с квартирами Mypriority Basmanny (высота секций 9-19 этажей, метро «Бауманская»).
Мультиформатные комплексы в черте старой Москвы
«Невысотные» дома, а также жилье малоэтажного формата (включая таун-, флэт,- ситихаусы и т.п.) довольно часто встречаются в составе крупных жилых комплексов. По данным аналитической платформы bnMAP.pro, всего на рынке новостроек «старой» Москве 111 ЖК, в составе которых имеются корпуса до 14 этажей.
В «Бон Тон» приводят цифру 87 – это комплексы, где представлена мало- и среднеэтажная застройка. Также во многих проектах имеются корпуса переменной высоты с секциями от 8-10 этажей.
И опять эксперты приводят значительный диапазон цен в жилых комплексах с разной застройкой. Как поясняет Виктор Садыгов (AREA), на ценообразование конкретного лота влияет масса факторов: редкость формата, этажность секции/корпуса, количество квартир на этаже. И поэтому сегодня в одном и том же проекте можно увидеть квартиру за 20 и за 100 миллионов рублей. По сведениям Валерии Цветковой («Бон Тон»), в «старой» Москве цена в малоэтажных корпусах выше, чем в более высоких домах, разница доходит до 35%, а в премиум-классе - до 37%.
По данным Виктора Садыгова (AREA), стоимость метра в таких новостройках находится в пределах 350-700 тысяч рублей. В «Бон Тон» подсчитали, что средняя цена квадратного метра в мало- и среднеформатных корпусах составляет 543,5 тыс. руб.: в бизнес-классе – 436,1 тыс. руб., в комфорт-классе - 291,4 тыс. руб., в премиум-классе – 1,04 млн руб.
Что касается географии таких проектов, то найти их можно и в центре, и районах за ТТК, включая зоны редевелопмента промышленных зон, особенно на набережных. И, конечно, - в локациях с природным окружением.
Среди таких проектов:
- «Жилой квартал Shagal» (МЦК «ЗИЛ»), в составе комплекса есть корпуса до 11 этажей и двухэтажные таунхаусы;
- «Клубный город на реке Primavera» с корпусами и секциями от 5 до 13 этажей (метро «Спартак»);
- «Настоящее» с секциями от 8 этажей ( «Раменки»);
- ALIA - в составе урбан-блоков проекта имеются корпуса от 7 этажей («Тушинская»);
- «AFI Park Воронцовский» - от 12 этажей ( «Калужская»);
- «Зиларт» - от 14 этажей (МЦК «ЗИЛ»);
- Mod - от 9 этажей ( «Марьина роща»).
Новая Москва: дома и поселки
Если «старая» Москва окажется не по карману, то можно подобрать варианты в Новой Москве. Жилые комплексы там нередко строятся в живописных местах, часто у водоемов, соседствуют с коттеджной застройкой. Правда, выбор мультиформатных проектов и комплексов с переменной высотой здесь небольшой: по подсчетам «Бон Тон», в реализации находится 20 ЖК. Это чуть больше половины от общего количества проектов, а на долю мало- и средне-этажных корпусов приходится треть предложения. У аналитической платформы bnMAP.pro цифра поменьше, она насчитала 13 ЖК, в которых есть корпуса высотой до 14 этажей.
Цена квадратного метра в мало- и средне-этажных корпусах таких ЖК составляет 216,8 тыс. руб., в остальных корпусах - 236,5 тыс. руб. (данные «Бон Тон»). Ценовой диапазон – от 125,8 тыс. рублей до 309 тыс. рублей за кв. метр (bnMAP.pro).
Среди названных экспертами проектов - ЖК «Алхимово», в составе которого есть корпуса от 10 этажей (МЦД-2 «Остафьево»); «Бунинские луга» (от 9 этажей, метро «Бунинская аллея»), «Дзен-кварталы» (от 6 этажей, «Коммунарка»), «Испанские кварталы» (от 4 этажей, «Прокшино»).
Другой тип жилья – дома в малоэтажных комплексах (поселках). На территории Новой Москвы агрегаторы насчитывают около двух десятков таких проектов, но активные продажи идут не во всех. В частности, на рынке представлены ЖК «Марьино Град» (высота домов – 4-5 этажей, поселение Филимонковское), «Бристоль» (3-4 этажа, Московский), «Ново-Никольское» (2-9 этажей, Первомайское), «Легенда» (Троицк, 5 этажей,), «Борисоглебское» (3 этажа, Новофедоровское).
Ближнее Подмосковье: «малоэтажки» будет больше
И, наконец, в поисках более «бюджетного» варианта можно присмотреться к рынку новостроек ближнего Подмосковья, где, судя по данным «Бон Тон», есть большой выбор из 4,7 тысяч мало- и средне-этажных домов. Это почти четверть (23,1%) от общего количества корпусов.
Юрий Раловец, генеральный директор Time Development, девелопер подмосковного ЖК «Новая Щербинка», считает, что малоэтажных проектов в Подмосковье строится недостаточно, но их должно стать больше: «Этим летом вышли новые стандарты проектирования. И те жилые комплексы, которые проектируются рядом с ИЖС в Московской области, уже не смогут быть выше 3-4 этажей».
Что касается цен, то, по информации «Бон Тон», в мультиформатных комплексах цена «малоэтажного» метра в среднем составляет 187 тыс. руб., в остальных корпусах – 192 тыс. руб. А по данным Юрия Раловца, средняя цена квартиры в малоэтажных комплексах Подмосковья сегодня стартует от 155 тысяч рублей за кв.м. И это почти в два раза ниже минимальных «старомосковских» цен.
Невысокие дома в области представлены как в составе крупных жилых комплексов, где есть корпуса с разным числом этажей, так и в составе малоэтажных проектов (поселков).
Например, дома небольшой высоты представлены в жилых комплексах «Большое Путилково» (от 9 этажей, Красногорск), «Восемь кленов» (4-6 этажей, Опалиха), «Ильинские луга» (7-9 этажей, Красногорский район), «Дивное» (4-8 этажей, Совхоз имени Ленина), «Заречье парк» (9 этажей, Одинцовский район), «Заречный квартал» (до 9 этажей, Одинцовский район), «Императорские Мытищи» (4-6 этажей).
Также среди актуальных малоэтажных проектов эксперты называют ЖК «Аникеевский» на Новорижском шоссе, где высота домов составляет 4-6 этажей; квартал 4-этажных домов «Живописный» рядом с городом Видное, «Жаворонки Клаб» с 4-этажными домами и таунхаусами в Одинцовском районе и «Новую Щербинку» с корпусами высотой 3-8 этажей в Подольском районе.
