Первоначальный взнос по ипотеке на новостройки: что происходит после очередных ограничений ЦБ

Центробанк продолжает ужесточать условия ипотеки. Напомним, что в результате последовательной борьбы регулятора со «схемами» застройщиков с рынка практически исчезли «нулевые» ставки. Недавно в рамках противостояния с инфляцией ЦБ «порадовал» нас повышением ключевой ставки до 8,5% годовых, и эта мера, естественно, затронула и ипотеку. Скорее всего, сегодня на внеочередном заседании Центробанк вновь поднимет ставку. Величина первоначального взноса - также предмет пристального внимания регулятора, который всегда был принципиально против кредитов с низким ПВ, поскольку считает их рискованными. В последнее время Центробанк выпустил несколько указаний, которые должны ограничить выдачу таких займов.

Останутся ли на рынке кредиты с низким взносом или заемщикам придется копить сумму в треть от цены квартиры, как того требуют «классические» ипотечные правила, – об этом редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» расспросила экспертов рынка.

Первое, что отмечают комментаторы - Центробанк ничего никому не запрещает, но он создает для банков условия, которые делают выдачу кредитов с низким первоначальным взносом невыгодной. Регулятор пользуется косвенным инструментом – коэффициентами риска, к ним он определяет надбавки, то есть обязывает банки увеличивать резервы под рискованные кредиты, и, таким образом, кредитным организациям приходится выводить из оборота большие суммы.

Напомним, что с 1 декабря 2022 года ввел надбавки по ипотеке на строящееся жилье с первоначальным взносом менее 10%. Но этой меры оказалось недостаточно, потому что качество выдаваемых кредитов продолжало снижаться, рос разрыв между ценами на новостройки и вторичное жилье. Тогда с 1 мая 2023 года Центробанк установил надбавки по ипотеке с первоначальным взносом менее 30% и по кредитам на готовое жилье с первоначальным взносом менее 15%. С 1 июня уточнил требования по льготным программам. Но это не остановило рост ипотеки за счет не слишком надежных заемщиков. И в конце июля вышло новое распоряжение регулятора, где с 1 октября снова повышаются надбавки к коэффициентам риска. («Банк России с 1 октября повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам»). По уязвимым позициям (у заемщика много долгов, и при этом он хочет получить кредит с минимальным взносом) – они возрастают в несколько раз.

Как это работает

В расчетах надбавок для кредитов на новостройки ЦБ смотрит на соотношение величины первоначального взноса и показателя долговой нагрузки заемщика (ПДН). «Под каждый ипотечный кредит банк-кредитор резервирует определенную страховую сумму на случай невозврата. В зависимости от первоначального взноса или размера долговой нагрузки заемщика ЦБ устанавливает коэффициент, на который банк должен увеличить резервную сумму. Чем выше долговая нагрузка, тем больше коэффициент. Чем выше первоначальный взнос, тем ниже коэффициент. Соответственно, если приходит клиент, у которого мало собственных средств и много других кредитов, то банку придется резервировать под его кредит больше страховых средств», - «на пальцах» объясняет Владимир Щекин, основатель и владелец группы «Родина» (девелопер авторского жилого кластера RDD).

Значит ли это, что нельзя будет взять ипотеку с первоначальным взносом «ниже нормы»? Многое, как считает Владимир Щекин, зависит от внутренней экономики банка - позволяет ли она выдавать относительно дорогие для самого кредитора займы. По мнению Вадима Бутина, руководителя отдела ипотечного кредитования компании «Главстрой-Недвижимость», банки могут увеличить ставку по кредитам, которые им начнут обходиться дороже.

Цели Центробанка

«Основное стремление ЦБ – не допустить ситуацию, при которой большое число ипотечных заемщиков единовременно теряют платежеспособность, что способно привести к коллапсу банковской системы», - говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».

Почему кредит с низким первоначальным взносом считается рискованным? Как поясняют эксперты, в случае банкротства заемщика банку придется продавать квартиру, а чтобы ускорить продажу - продавать с дисконтом, да и цены на рынке в период кризиса могут снизиться. Но «суммы от продажи должно быть достаточно, чтобы покрыть долг. Величина, на которую банк безубыточно для себя может снизить цену недвижимости при вынужденной продаже, равняется первоначальному взносу покупателя минус погашенный долг», - уточняет Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы. Таким образом, чем выше первоначальный взнос, тем лучше условия для потенциальной продажи квартиры и меньше рисков у банков понести убытки.

Но все-таки лучше сделать так, чтобы клиентов, которые не смогут выполнять свои обязательства, было меньше. По мнению Михаила Шмыкова, коммерческого директора компании UDS, высокий первоначальный взнос - это своеобразная «мера безопасности», которая убережет от соблазна купить жилье в ипотеку, не имея стабильного дохода, а потом не справиться с погашением долга.

«Некоторые заемщики могут принимать решение об оформлении ипотеки импульсивно, заинтересовавшись привлекательным рекламным предложением от застройщика: низкой процентной ставкой или минимальным первоначальным взносом, при этом тщательно не просчитывая возможные риски для себя. В случае с более высоким первым взносом или ипотечной ставкой отчасти такие клиенты отсеиваются», - рассуждает Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, основатель «Бест-Новострой».

Валерия Цветкова, управляющий директор «Бон Тон», считает, что Центробанк одновременно стремится снизить нагрузку на заемщиков и сдержать цены на новостройки, которые выросли во многом благодаря практике субсидирования ипотеки застройщиками, включая программы с околонулевыми ставками.

В самом Центробанке ожидают, что кредитование сместится в сторону менее рискованных займов, а темпы ипотечного роста будут более сбалансированными. Напомним, что ЦБ очень беспокоила статистика последних месяцев, которая показывала, что ипотека росла во многом за счет «раздачи» кредитов проблемным заемщикам. «Коммерческие банки стали выдавать ипотечные кредиты с высоким уровнем финансовой нагрузки, - у многих она доходила до 80% от получаемого дохода», - объясняет Олег Егорушкин, руководитель отдела ипотечного кредитования «Риверхаус». (Подробнее о мнении регулятора: «Как правило, ничего застройщики на самом деле не субсидируют»).

Рынок приспособится

Кредиты с доступным первоначальным взносом сейчас действительно занимают существенное место на рынке. По данным Вадима Бутина («Главстрой-Недвижимость»), в Подмосковье за последний год свыше 50% кредитов было выдано с первоначальным взносом ниже 20%.

Эксперты говорят, что спрос на новостройки может серьезно упасть, если все банки страны «возьмут под козырек» и прекратят выдавать кредиты с первоначальным взносом меньше 30%. Однако именно в таком раскладе наши комментаторы сомневаются. «Центробанк неоднократно ужесточал правила выдачи кредитов, но это не всегда приводило к реальным последствиям, - комментирует Владимир Щекин (группа «Родина»). - Крупные банки, такие, как «Сбер», ВТБ, Россельхозбанк, Газпромбанк и другие, могут позволить себе повышающие коэффициенты для расширения портфеля, но при этом без наращивания рисков. К тому же каждый банк может руководствоваться собственной системой коэффициентов, утвержденной в ЦБ». Эксперт полагает, что высокие первоначальные взносы все же не станут массовой практикой. Олег Егорушкин («Риверхаус») считает, что со временем банки все же сократят число продуктов с размером ПВ ниже рекомендованного Центробанком - уже сегодня многие ипотечные программы в банках предлагаются с первоначальным взносом от 20%.

Разумеется, застройщики не собираются сидеть сложа руки. Им придется снова проявлять изобретательность, если меры Центробанка действительно массово повлияют на размеры первоначальных взносов, замечает Владимир Щекин. В целом девелоперы уже разработали соответствующие инструменты - траншевую ипотеку, кредиты с дополнительным субсидированием, ипотеку с дифференцированными ставками.

Кроме того, как поясняет Вадим Бутин, застройщики могут предложить покупателям рассрочку с последующим переходом на ипотеку, для того чтобы клиенты могли накопить первоначальный взнос и потом взять кредит. Ряд таких программ уже действует.

Наконец, можно согласовывать условия индивидуально с каждым клиентом и банком-партнером, - говорит Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»).

Так что «рынок недвижимости со временем адаптируется к любым изменениям», делает вывод Валерия Цветкова («Бон Тон»).

Что будет с покупателями

Эксперты прогнозируют, что тем, у кого действительно мало собственных средств или высокая долговая нагрузка, станут чаще отказывать в займе или предлагать индивидуально не очень привлекательные условия. Олег Егорушкин («Риверхаус») допускает, что в сегменте экономкласса, где самый высокий процент квартир приобретался с нулевым и низким первоначальным взносом, спрос на какое-то время может сократиться.

Как предполагает Ольга Нарт, коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия», одни покупатели будут откладывать покупку, так как им понадобится время для того, чтобы собрать сумму взноса, другие будут вынуждены покупать квартиру меньшей площади и меньшей стоимости, чтобы не выйти за пределы посильного бюджета. «Однако это будет более позитивный «сценарий», чем взять ипотеку и не суметь ее обслуживать», - резюмирует Михаил Шмыков (UDS).

Самый неприятный поворот – если ради сбора денег на первый взнос люди начнут брать потребительские кредиты и оформлять их на родственников. Но Ирина Доброхотова («Бест-Новострой») считает маловероятным рост подобной закредитованности – по ее словам, сейчас таких клиентов немного.

А в период до 1 октября, вполне возможно, народ активизируется и побежит брать ипотеку, пока очередные ограничения не вступили в силу.

Также по теме:

• Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2023 года от IRN.RU