Рынок недвижимости наконец заметил, что за последние полгода рубль ослабел примерно на 30%. Покупатели активизировались вопреки сезону, а часть продавцов сняли квартиры с продажи. При этом «вторичку» продолжает поддерживать переток покупателей с «первички», лишившейся околонулевой ипотеки.

В июне 2023 г. Росреестр зарегистрировал в административных границах Москвы 15 746 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – это рекордный для июня результат за 15 лет статистических наблюдений, заявил руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов. Относительно мая 2023 г. спрос на вторичные квартиры вырос на 10,3%, а по сравнению с крайне неудачным для рынка июнем 2022 г. - на 89,4%.

По мнению гендиректора инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «Флип» Евгения Шавнева, скачок спроса в июне обеспечило ослабление рубля: «Июнь 2023 г. прошел на фоне растущего доллара, что для многих является триггером убрать деньги в квадратные метры или порождает страх лишиться возможности купить недвижимость позже в связи с ростом цен».

В этот раз рынок отреагировал на изменение валютных курсов с запозданием, обращает внимание Александр Москатов, управляющий директор сети «Миэль»: рубль падает с конца 2022 г., а за последние полгода отечественная валюта потеряла 28% своей стоимости относительно доллара. «В аналогичных ситуациях в прошлые периоды реакция рынка была практически мгновенной: продавцы в моменте переписывали ценники, а покупатели старались как можно быстрее «припарковать» рублевые активы в недвижимость, - продолжает эксперт. - Эти периоды были короткими. В этот раз рубль слабел медленно и продолжительное время, и реакция рынка недвижимости была запоздалой. Мы эту реакцию ощутили в конце второго квартала, когда покупательский спрос начал расти против сезонных ожиданий и закономерностей».

Кроме того, «вторичку» в июне поддерживал продолжавшийся все I полугодие переток клиентов из сегмента новостроек, лишившихся околонулевой ипотеки под давлением ЦБ, и реализация отложенного спроса, считает Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость».

Дело в том, что вторичные квартиры в Москве существенно дешевле строящегося жилья: по оценкам Сергея Шломы и Александра Москатова, – в среднем примерно на 10-15%. Хотя, конечно, вторичный рынок мозаичен: «Есть локации, где разница между экспозицией «вторички» и витриной новостроек действительно ошеломляет, а есть и такие, где отличия не очень ощутимы», - говорит Москатов. Однако в целом те, кому необходимо недорогое жилье, решались на покупку новостройки только из-за возможности использовать ипотеку с небольшими ежемесячными платежами, уверен Шлома. «В отсутствие околонулевых ипотечных ставок от застройщиков эти покупатели переориентировались на более дешевые вторичные квартиры – по нашим данным, около 20% клиентов новостроек перешли на вторичный рынок», - подчеркивает эксперт.

По статистике управления Росреестра по Москве, в январе-июне 2023 г. темпы роста спроса на вторичном рынке составили 15,1% в годовом выражении, тогда как на рынке новостроек продажи за тот же период времени увеличились только на 7,2%.

Динамика реального спроса на первичном и вторичном рынках Москвы

IRN.RU на основе данных управления Росреестра по Москве

Отметим, что спрос уходит на «вторичку», хотя даже после запрета околонулевой ипотеки разница в ставках между вторичным и первичным рынком остается очень значительной: по данным «Дом.рф», в июне кредиты на покупку «вторички» предлагались в среднем под 11,16% годовых, а ипотеку с господдержкой можно было взять под 7,6%. По семейной ипотеке ставки еще ниже – 5,6%. При этом нельзя сказать, что покупателям «вторички» ипотека не нужна: в июне 43-45% клиентов «Инкома» и «Миэль» брали кредиты – больше, чем в июне 2021 г., когда доля ипотечного спроса, по данным «Инкома» составляла 40,7%, а ставки были значительно ниже – 8,4%.

То есть миграция покупателей с первичного рынка – это вынужденный процесс, обусловленный крайне раздутыми ценами на новостройки, на фоне которых «вторичка» выглядит привлекательнее даже с учетом существенно более дорогой ипотеки. 

Активный спрос и валютные колебания привели к сокращению объемов предложения «вторички». «Рынок обмельчал с точки зрения ликвидных объектов. В мае-июне именно такие объекты вымывались с рынка в первую очередь. Было много продано, и к тому же в июне мы фиксировали, что часть объектов была снята с продажи. В целом объем предложения с марта по июнь снизился на 10%, но у покупателей уже возникают трудности с выбором ликвидного объекта», - говорит Александр Москатов.

«Мы видим, что экспозиция на вторичном рынке не растет, ликвидные объекты очень быстро ее покидают, а накапливаются варианты, которые покупатели по каким-то причинам игнорируют – это малоликвидные лоты», - согласен с коллегой Сергей Шлома.

Однако общие объемы предложения на рынке по-прежнему значительно превышают прошлогодние уровни. По данным аналитического центра компании «Инком-Недвижимость», в «старой» Москве экспонируются 88,05 тыс. лотов – на 29,8% больше, чем год назад, и на 0,25% больше, чем в мае. В Новой Москве число квартир на рынке увеличилось на 34,4% за год и на 0,9% за месяц - до 8,57 тыс. В Подмосковье выставлено на продажу 72,53 тыс. вторичных квартир - на 35,7% больше, чем в июне 2022 г., но на 0,4% меньше, чем в мае 2023 г.

На этом фоне снижаются сроки экспозиции квартир – но только в «старой» Москве. Согласно подсчётам «Инкома», в июне 2023 г. этот показатель на старомосковском рынке составлял 74 дня против 89 в июне 2022 г. и 93 в июне 2021 г. За МКАД сроки продажи «вторички» продолжают увеличиваться. В июне 2021 г. средний срок экспозиции проданной квартиры в Новой Москве равнялся 74 дням, в июне 2022 г. – 89, в июне 2023 г. – 96. В Московской области срок экспозиции увеличился с 88 дней в 2021 г. до 94 дней в 2022-м и 107 дней – в 2023-м.

Значительные объемы предложения и слабая динамика доходов населения препятствуют росту цен, несмотря на достаточно высокий спрос. По данным www.irn.ru, за полгода средняя стоимость вторичного метра в московском регионе увеличилась на символические 0,3-1,2% в зависимости от локации – см. обзор рынка недвижимости по итогам 1-го полугодия.

Подавляющее большинство сделок – до 80%, по оценкам «Инкома» - по-прежнему проходит с дисконтом в размере 3-7%. Встречаются скидки и выше 10%, но они единичны и, как правило, обусловлены завышенной ценой объекта, добавляет Александр Москатов.

По оценкам риелторов, в первой половине июля спрос на «вторичку» оставался примерно на июньском уровне или чуть ниже (-7,5% в обращениях, -5,4% в авансах и -6,2% в сделках, по данным ООО «Флип»). «Однако по сравнению с июлем 2022 г. спрос значительно вырос, а именно практически в два раза увеличилось количество обращений, на 31% выросло количество авансов и на 44% выросло количество сделок. Это связано с предельно низким спросом летом 2022 г., когда рынок практически замер», - поясняет Евгений Шавнев.

«В целом, на вторичном рынке сложились и сохраняются благоприятные условия для покупки недвижимости: выбор есть, цены стабильны, торг по-прежнему возможен», - резюмирует Александр Москатов.