Власти хотят заменить апартаменты квартирами

Продажи апартаментов в Москве упали значительно больше, чем новостроек – на «нежилье» не распространяется льготная ипотека. Но властям этого мало: кабмин предлагает вернуть отмененный в 2010 г. НДС на услуги застройщиков по передаче апартаментов. Это приведет к значительному росту цен на «нежилье» и сделает строительство апартаментов невыгодным для девелоперов. Однако в центре Москвы апартаменты безальтернативны – там нет площадок под жилье, а снижать плату за изменение ВРИ пока никто не собирается.

I квартал 2023 г. оказался провальным для рынка новостроек, но апартаментам повезло еще меньше. По данным компании «Метриум», за январь-март на первичном рынке Москвы (включая Новую) было реализовано лишь порядка 500 апартаментов, то есть относительного аналогичного периода минувшего года число сделок по ДДУ просело на 70,7%. Для сравнения: продажи квартир в новостройках за тот же период упали только на 22,5%, по данным столичного Росреестра.

Спрос на апартаменты на первичном рынке Москвы

Источник: «Метриум»

В «старой» Москве, согласно подсчетам АН «Бон Тон», продажи апартаментов за первые три месяца года сократились на 42,2%: в январе-феврале покупательская активность просела на 51,5-59,6%, однако в марте темпы снижения спроса упали до 18,6%.

Спрос на апартаменты на первичном рынке «старой» Москвы

Источник: АН «Бон Тон»

Причины обвала спроса на апартаменты, помимо общего ухудшения экономических условий, достаточно очевидны – отсутствие в этом сегменте льготных государственных ипотечных программ и неопределённый статус данного вида жилья, говорит Валерия Цветкова, управляющий директор «Бон Тон»

Кроме того, в связи с уходом из России ведущих зарубежных гостиничных операторов существенно сократилось предложение ранее востребованных сервисных резиденций, добавляет Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». «Застройщикам апарт-комплексов не удается поддержать спрос даже за счет субсидированных кредитов, которые пока сохраняются в данном сегменте, несмотря на давление ЦБ», - подчеркивает эксперт.

Из-за низкого спроса объем предложения апартаментов увеличивается – их просто не успевают раскупать. По данным «Бон Тон», по сравнению с прошлым годом показатель вырос почти на 40%. «Бест-Новострой» сообщает, что проектов в реализации сейчас на 21% больше, чем в апреле 2022-го, а лотов в экспозиции - на 50%.

Предложение апартаментов в Москве

Источник: АН «Бон Тон»

«Объем предложения апартаментов в «старой» Москве заметно вырос за последний год, что связано с рядом факторов. Во-первых, со снижением спроса на новостройки в целом: цены на недвижимость выросли по мере повышения строительной готовности домов и в среднем по рынку в ряде сегментов, а доходы большинства граждан существенно не улучшились. При этом новые проекты с апартаментами все также стабильно продолжают выходить в продажу. Во-вторых, с тем, что сегмент апартаментов комфорт и бизнес-класса в большинстве случаев менее доступен и, соответственно, менее привлекателен для покупателя из-за более высоких ставок по ипотеке (на апартаменты как на коммерческую недвижимость не распространяется действие льготных кредитных программ)», - отмечает Ирина Доброхотова, управляющий партнер Домбук (Dombook), основатель «Бест-Новострой».

Апартаменты («старая» Москва), все классы

По данным bnMAP.pro

По данным Ест-а-Тет (Est-a-Tet), в I квартале 2023 г. в Москве стартовали продажи в 10 проектах с апартаментами. Для сравнения: за тот же период годом ранее на рынок вышли восемь апарт-комплексов, плюс в трех проектах началась реализация новых корпусов, а в I квартале 2021 г. рынок пополнился четырьмя ЖК, еще в четырех проектах в продажу поступили новые корпуса.

Возможно, девелоперы, проанализировав динамику продаж, и рады были бы сократить объемы нового строительства, но пока не могут это сделать. «На сегодняшний день в продажу выходят те проекты апартаментов, работа над которыми началась примерно 1,5-2 года назад: это средний срок от начала подготовки документации до начала строительства в зависимости от сложности проекта, необходимости вносить корректировки в ППТ и пр. Если речь идет о крупных проектах комплексного освоения территорий, то сроки могут доходить до 2-2,5 лет. При этом нужно понимать, что на подготовительном этапе застройщики нередко используют проектное финансирование. И к моменту старта продаж у них образуется задолженность по кредиту, включая проценты. Поэтому просто отказаться от реализации проекта, готового к старту строительства и продаж, зачастую бывает убыточно», - комментирует Юнна Эрвиц, собственник ИQ Естате (IQ Estate).

Впрочем, о затоваривании рынка речи пока не идет: несмотря на значительный рост предложения по сравнению с прошлым годом, метров в экспозиции все еще на 19,3% меньше, чем в 2021 г., согласно подсчетам Ест-а-Тет (Est-a-Tet). «Объём предложения продолжает восстанавливаться после активного 2021 г., но суммарно продаваемая площадь еще не достигла показателей 2019-2020 гг.», - отмечает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Ест-а-Тет (Est-a-Tet).

Гораздо хуже то, что доля апартаментов в спросе на первичном рынке Москвы (новостройки+апартаменты) значительно ниже таковой в предложении. По словам Валерии Цветковой, за год первый показатель сократился на 4 п.п., с 12% до 8%. При этом в экспозиции апартаменты занимают 15,4% против 16,9% в I квартале 2022 г. и 23% в I квартале 2021 г., сообщает Роман Родионцев.

На фоне обвала спроса и роста объемов предложения скидки на апартаменты уже достигают 40%. Но цены при этом топчутся на месте – как и на рынке новостроек. «В целом изменение средневзвешенной цены квадратного метра происходит в рамках статпогрешнсти», - отмечает Валерия Цветкова.

Цены на апартаменты «старой» Москвы

Источник: АН «Бон-Тон»

Похожие данные приводит и «Бест-Новострой»:

Средняя стоимость предложения апартаментов в «старой» Москве (все классы)

При этом апартаменты по-прежнему примерно на 15% дешевле квартир похожего качества, говорит Роман Родионцев. По оценке Дениса Коноваленко, управляющего партнёра Прайм Лайф Девелопмент (Prime Life Development), и Алексея Перлина, генерального директора компании Апсайд Девелопмент (Upside Development), разница в цене между квартирами и апартаментами в одинаковой локации еще больше - 20-25%.

И этот фактор критичен для обеспечения хотя бы нынешнего уровня спроса. Согласно проведенному IRN.RU опросу, более трети потенциальных покупателей готовы предпочесть жилью с официальным статусом апартаменты, но только если они будут на 20% дешевле квартир.

«На рынке для потребителя интерес представляют те апартаменты, которые позволяют существенно сэкономить на приобретении квартиры. Разница по цене должна быть не менее 20%, - подчеркивает Валерия Цветкова. - Поэтому именно апартаменты комфорт-класса пользуются наибольшим спросом. При этом это должен быть полностью готовый продукт с отделкой и встроенной кухней».

Однако в апреле правительство внесло в Госдуму законопроект, предполагающий возвращений отмененного в 2010 г. НДС на услуги застройщиков по передаче апартаментов. В случае его принятия можно ожидать рост цен на данный тип жилья на 15-20%, прогнозирует Руслан Сырцов.

То есть апартаменты будут стоить примерно столько же, сколько квартиры, но на них, как и раньше, не будет распространяться льготная ипотека, а статус останется туманным. Очевидно, что это резко снизит и без того невысокий спрос на этот вид недвижимости, а значит, «в ближайшее время ситуация на рынке апартаментов может стать еще более напряженной», считает Руслан Сырцов.

Финальная версия законопроекта пока неизвестна – документ еще даже не рассматривался в первом чтении - и многое будет зависеть от того, на какие объекты он будет распространяться - на все или только на те, которые выйдут после принятия законопроекта, подчеркивает Михаил Звягинцев, директор по маркетингу КОЛДИ (COLDY). Но если налогом будут облагаться все реализуемые объекты, то это приведет не только к росту цен, но и, в итоге, к снижению объемов строительства апартаментов, полагает эксперт.

«По большей части могут пострадать проекты без уникальной концепции, которые ранее конкурировали с жильем в аналогичной локации лишь за счет более низких цен. На концептуальных проектах, в том числе сервисных апартаментах и объектах в историческом центре города, это скажется в меньшей степени. В целом также при таком сценарии можно ожидать, что новых проектов с апартаментами будет появляться меньше. Девелоперы будут выводить в основном только объекты в востребованных локациях. В остальных случаях не исключено, что площадки чаще будут продаваться или переводится под жилье или офисы», - считает Звягинцев.

С Михаилом Звягинцевым согласна и Ирина Доброхотова. По ее мнению, строительство апартаментов в историческом центре города в каких-то уникальных локациях будет в любом случае востребовано, поскольку там конкуренция на рынке новостроек невысокая или ее вообще нет (из-за дефицита площадок под строительство жилья). А вот привлекательность проектов в сложных локациях на месте бывших промышленных зон на периферии города может существенно снизится, поэтому, полагает эксперт, в данном случае, «возможно, есть смысл переформатировать площадку либо предложить проект с уникальной концепцией, которая будет привлекать покупателя, либо выгодной ценой».

Еще более категорична Юнна Эрвиц: «Девелоперам есть смысл инвестировать в строительство комплексов апартаментов, если они имеют статус гостиницы и возводятся в уникальных локациях в историческом центре, где нет возможности построить жилье, и нет предложения качественной высокобюджетной недвижимости».

Отметим, что до появления законопроекта о возвращении НДС Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», прогнозировала выход на рынок «старой» Москвы 70-80 апарт-комплексов 2023-2024 гг. Однако теперь число проектов с апартаментами, скорее всего, сократится.

В целом, снижение спроса и, как следствие, объемов строительства апартаментов, очевидно, и является целью кабмина. «Преимущество апартаментов всегда заключалось в более низкой цене по сравнению с квартирами. Мы видим, что целью законопроекта является снижение количества апартаментов и увеличение объемов ввода квартир, посредством создания условий, делающих строительство апартаментов невыгодными для девелопера. В элитном классе недвижимости (премиум, делюкс) данный формат сейчас формирует треть (33%) первичного рынка. Отсюда следует, что главной целью является увеличение количества квартир и выполнение инфраструктурных и градостроительных норм, которым коммерческая недвижимость не подчиняется», - говорит Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости НФ Групп (NF Group).

Однако проблема в том, что для строительства квартир довольно часто требуется вывести участок из промышленной зоны, то есть изменить вид его разрешенного использования – а это очень дорого. «При нынешних реалиях оптимальным и рациональным вариантом станет достижения баланса на рынке недвижимости и одновременно с вводом НДС упрощение и удешевление изменение вида разрешенного использования. Это грамотно стимулирует рост количества квартир в центре не в убыток девелоперам», - резюмирует Андрей Соловьев.