В прошлом году застройщики активно субсидировали ставки практически до нуля по всем программам, включая государственные. Сами участники рынка признавали нулевую ипотеку «феноменом», которого никогда не было и видимо, больше не будет. Действительно, долго такой разгул продолжаться не мог, и с нового года Центробанк с нулями покончил. Не исключено, что регулятор продолжит бороться с субсидированием и постарается оставить на рынке только госпрограммы и обычную рыночную ипотеку без всяких «гибридов».

В 2023 году перемены на ипотечном рынке не ограничились запретом ЦБ на субсидирование ипотеки до нуля. Ставка по льготной программе повышена на 1 п.п. - до 8%, сама программа продлена до 1 июля 2024 года. Выросли ставки и по рыночной ипотеке. В то же время власти смягчили требования к заемщикам по программам семейной ипотеки и IT-ипотеки.

Как застройщики «ответят» на отмену нулевой ипотеки, повышение льготных процентов и каких еще «сюрпризов» они ждут от государства - об этом редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» побеседовала с экспертами рынка.

ЦБ на тропе войны с нулями и пузырями

Основные мотивы, вынудившие регулятора запретить нулевые проценты, не раз артикулировались его руководством. По его мнению, такие ставки ведут к завышению стоимости квартиры до 30%, а покупатель вводится в заблуждение. И это нехорошо не только с точки зрения морали, но и экономики – см. «Чрезмерно дешевая ипотека угрожает стабильности банковской системы».

Риску подвергаются банки: так как жилье приобреталось заемщиком значительно дороже рыночной цены, то в случае, если он не сможет обслуживать кредит, в собственность банку перейдет квартира, не покрывающая стоимости этого кредита. Кроме того, в ЦБ опасались, что покупатели, задумавшие переезд в более просторное жилье, не смогут продать заложенную квартиру по первоначальной цене. А это плохо для спроса и в целом для строительной отрасли. Плюс финансовые власти не хотят увеличивать риск роста неплатежей по ипотеке, так как нулевые ставки привлекали клиентов на грани платежеспособности. Ну а самое значительное последствие, которое чувствуют все, – ценовой пузырь, раздувшийся в том числе благодаря нулевой ипотеке.

Конечно же, опрошенные эксперты с ноткой сожаления прокомментировали запрет Центробанка. «Околонулевые программы не столь опасны, но регулятор решил перестраховаться», - выражает точку зрения большинства комментаторов Дмитрий Веселков, директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум».

Дмитрий Рогатых, директор московского департамента группы «Аквилон», подтверждает, что некоторые застройщики предлагали программы с сильным удорожанием, но обычно об этом клиентам сообщалось. И покупатели могли выбирать между квартирой дешевле, но со стандартной ставкой по ипотеке или с более высокой базовой стоимостью, но с околонулевой ставкой. Как правило, базовая стоимость росла не более чем на 10-20%, утверждает эксперт. Но даже с учетом такого повышения околонулевая ставка снижала ежемесячный платеж практически в два раза и в несколько раз – общую переплату по кредиту за весь срок. «Для тех, кто брал кредит на долгий срок, такие программы были действительно эффективны», - полагает Дмитрий Рогатых.

Но на самом деле эксперты прекрасно понимают, что к чему. «Это была мера временного характера, которая «в моменте» поддержала продажи», - формулирует Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон». И коренных проблем рынка она не решает. «Данный инструмент не в состоянии заменить фундаментальные причины формирования стабильно высокого спроса на жилье - рост уровня жизни и доходов населения», - утверждает Юнна Эрвиц, собственник IQ Estate, девелопер проекта D’oro Mille.

Поэтому переформатируя льготные программы и смягчая их условия, но запрещая нулевое субсидирование, власти «ищут определенный баланс между стимулами для спроса и рисками образования «пузырей» на рынке жилья», – комментирует Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). «В итоге, я полагаю, государство хочет затормозить рост цен на жилье, сдерживая активность покупателей. Это может заставить застройщиков проводить менее агрессивную ценовую политику», - заключает эксперт.

От трех до семи

Пока субсидирование остается одним из главных козырей застройщиков. Наиболее крупные компании сейчас субсидируют ипотеку на уровне 3-3,75% годовых, а целом по рынку ставка колеблется в рамках 3-7,7%. Проценты «от застройщика» в основном действуют на протяжении всего срока кредитования.

Часть комментаторов ожидает, что Центробанк может «наехать» и на эти ставки. Дмитрий Веселков («Метриум») не исключает, что «уже в 2023 году условия субсидированных кредитов от застройщиков вновь будут ужесточены». Цель регулятора, как формулирует Владимир Щекин (Группа «Родина»), – вернуть прежнее «ипотечное меню», которое состояло только из государственных программ поддержки и рыночных продуктов банков.

Впрочем, пока всё остается как есть, и нынешний уровень ставок «от застройщика» большинство экспертов считает вполне комфортным.

Так, при покупке квартиры в ЖК «Любовь и голуби» от «СМУ-6 Инвестиции», который уже практически завершен, можно взять ипотеку по ставке от 3% на весь срок – до 30 лет. Максимальная сумма кредита - 30 млн рублей. А в апарт-комплексе комфорт-класса Clementine действует субсидированная программа со ставкой 2,99% на весь срок кредита (до 30 лет) при первоначальном взносе от 15%, лимит при этом – до 50 млн рублей. Ежемесячный платеж - от 17,8 тыс. рублей.

Level Group вместе с Московским кредитным банком предлагает кредит со ставкой 3% годовых на весь срок (до 30 лет) при первоначальном взносе от 15,01%. Проекты компании – высотные жилые комплексы с «говорящими» географическими названиями: «Level Академическая», «Level Селигерская», «Level Южнопортовая», «Level Причальный», «Level Нагатинская», «Level Стрешнево», «Level Мичуринский».

В ЖК «Цветочные поляны Экопарк» от ГК «МИЦ» в Новой Москве можно купить квартиру по ставке от 3% на весь срок кредитования.

Программа субсидированной ипотеки от 3% и от 4% есть в апарт-комплексе Citimix в Тропарево-Никулино. По ставке 5% на один год (далее 11,1%) от банка «Дом.рф» можно взять кредит на покупку апартаментов в комплексе премиум-класса Slava у Белорусской.

Уберут ли ипотеку с господдержкой

Некоторые комментаторы полагают, что государство будет «жестить» дальше, постепенно сворачивая льготную ипотеку с господдержкой, которую запустило во время пандемии. Антикризисный инструмент, по мнению Алексея Перлина, генерального директора девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine), «не может быть базой для долгосрочного развития, ведь низкие ставки по ипотеке обеспечиваются за счет бюджета, существенная нагрузка на который снижает гибкость денежно-кредитной политики, проводимой ЦБ РФ».

Сейчас хоть и не пандемия, но ситуация не самая благоприятная, и государство воздержалось от резких движений. Оно продлило господдержку до лета 2024-го года и повысило ставку лишь на процент. С учетом текущей турбулентной геополитической и экономической ситуации, существующего уровня спроса, а также размера ключевой ставки 7,5%, субсидированную ипотечную ставку 8% можно считать вполне приемлемой для рынка, комментирует Юнна Эрвиц (IQ Estate). Как поясняет эксперт, ставка 8% ниже рыночных значений в среднем на 2-3 пункта и позволяет поддерживать спрос. А с учетом того, что на протяжении последних трех лет строительная отрасль получала ощутимую поддержку, повышение ставки до 8% «не выглядит значительным закручиванием гаек со стороны государства».

Основой акцент государство сделает «на более адресные программы, что позволит избежать как обвала потребительской активности, так и ажиотажного спроса. Именно поэтому уже расширена семейная ипотека и ипотека для IT-специалистов. Также глава государства поручил правительству до 1 июля подготовить новые льготные программы для молодежи», говорит Дмитрий Веселков («Метриум»).

К слову, потенциал аудитории семейной ипотеки эксперты оценивают высоко: родители с детьми старшего возраста составляют большую группу населения и более платежеспособную, чем молодежь.

Как застройщики субсидируют госпрограммы

Как правило, застройщики предлагают льготные программы с базовыми ставками либо комбинируют их с субсидированными ставками от 3%.

«Никакой разницы в практике работы в зависимости от конкретной программы нет. Повышение цены квартиры зависит от конкретного выбора покупателям, размера кредита и других условий, - объясняет Владимир Щекин (группа «Родина»). - К примеру, вместе с банком «Дом.рф» мы предлагаем ипотеку 3% (льготная, семейная и IT-ипотека). Тело кредита при этом составляет от 12 до 18 млн рублей, то есть можно приобрести большую однокомнатную квартиру, а также двух- и трёхкомнатные квартиры».

Как уже упоминалось, семейная ипотека теперь доступна для семей с двумя детьми до 18 лет, сроки их рождения не имеют значения. Таким семьям эксперты советуют присмотреться к проектам MR Group (например, к ЖК «Селигер Сити»), где можно купить квартиру по ставке 3% на первые 3 года или по ставке от 4% на весь срок.

По ставке 3% на весь срок в рамках семейной ипотеки предлагаются квартиры в ЖК премиум-класса «Союз» от группы «Родина» в Ростокино, а в ЖК комфорт класса «Одинбург» (Одинцово) – от 4%, тоже на весь срок кредита.

Для IT-специалистов тоже смягчены условия участия в ипотечной программе. Расширились возрастные рамки - оформить ИТ-ипотеку можно с 18 до 50 лет включительно. Снизился требуемый уровень зарплаты до 120 тыс. рублей для городов-миллионников и до 70 тыс. рублей — для других населенных пунктов. Правда, в Москве требования к зарплате остались прежними — не менее 150 тыс. рублей.

Сотрудники IT-компаний могут выбрать квартиры в ЖК бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское» по ставке 3,1% годовых от Совкомбанка.

Группа «Аквилон» дополнительно к государственной программе предлагает IT-специалистам скидки до 125 тыс. рублей. Акция действует в ЖК «Аквилон Митино» и «Аквилон Beside».

Ипотеку для IT-специалистов компания Level Group запустила совместно с банком ВТБ. Ставка 3% действует в течение всего срока кредита – до 30 лет. Минимальный размер первоначального взноса - 15%, максимальная сумма кредита - 18 млн рублей.

«Заменители» нулевой ипотеки

Также клиентам сегодня предлагаются разнообразные «аналоги» нулевым ставкам. «Каждый год на рынке создается новый феномен, который будет интересен для покупателей и будет привлекать их к покупке. Рынок недвижимости меняется, вслед за ним изменяются условия покупки», - комментируют в департаменте проектного консалтинга Est-a-Tet.

Самые традиционные из «аналогов» - различные виды рассрочки. Например, беспроцентная рассрочка до конца строительства действует во многих проектах MR Group, жилом квартале «Прайм Парк» от Optima Development, жилом комплексе «Преображенская площадь» от Regions Development. В жилом комплексе комфорт-класса «Лучи» (Солнцево) от группы ЛСР беспроцентная рассрочка предоставляется на год при первоначальном взносе от 30% .

У группы «Родина» можно купить квартиру в рассрочку фактически на два года. 30% клиент платит сейчас, а оставшиеся 70% – до декабря 2024 года. При этом предусмотрено повышение цены квартиры на 7%. Есть рассрочка и без повышения цены – 30% (первый взнос), а оставшиеся 70% разбиваются ежеквартальными платежами до декабря 2024 года. «В какой-то мере можно считать это ответом на ужесточение условий выдачи ипотеки с дополнительным субсидированием, потому что застройщик фактически выступает кредитором покупателя», - говорит Владимир Щекин.

Дмитрий Веселков («Метриум») ключевой альтернативой субсидированным программам считает траншевую ипотеку. Например, ГК «ФСК» и Сбербанк предлагают клиентам разделить жилищный кредит на две части. Первые 10% выплачиваются сразу после заключения ДДУ, а оставшиеся 90% покупатель начинает погашать не позднее, чем за месяц до даты ввода дома в эксплуатацию. Притом на период до сдачи ЖК проценты начисляются не на всю сумму кредита, а только на 10% от нее, благодаря чему ежемесячный платеж существенно снижается.

Среди аналогов околонулевой ипотеки Валерия Цветкова («Бон Тон») называет программу «Кэшбэк Tinkoff», которую запустил ПИК. Покупателю возвращается 15% от стоимости квартиры (по сути размер первоначального взноса). Условия: по семейной ипотеке ставка 5,7%, при господдержке – 7,7%.

Tekta Group совместно с Совкомбанком внедрили программу «Берем проценты на себя». Покупатели могут уменьшить ежемесячный платеж в десять раз, то есть в течение первых пяти лет кредитования выплачивать только основной долг, без учета процентов. Программа может быть комбинирована с государственной льготной ипотекой под 8% годовых, а также семейной ипотекой под 6% годовых и действует во всех текущих проектах компании: в квартале на набережной Now, небоскребах Eniteo и квартале Ever.

У группы компаний «А101» действует программа «Квартира-сейчас. Первый взнос – через год» при которой имеется возможность отсрочки первоначального взноса на 12 месяцев, программа «Проценты за наш счёт» (компания берет на себя проценты по кредиту первые 3 года), программа «Купи и копи!» (с ежемесячным платежом на период строительства 1 рубль, а затем платежи рассчитываются по ставке от 5,7%), перечисляют специалисты Est-a-Tet. Покупатели могут подобрать подходящую квартиру в «Прокшино» (Новая Москва) - масштабном проекте с развитой инфраструктурой.

У группы «Аквилон» есть программа с Совкомбанком, в рамках которой компенсируется процент по кредиту в первые 1-3 года, а после ставка составит 8% по программе государственной льготной ипотеки и 6% по программе семейной ипотеки. Также есть программа «Ипотека 1%», которая предлагает приобрести квартиру со ставкой 1% до ввода дома в эксплуатацию.

Все упомянутые проекты в продаже (март 2023)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
ОдинбургОдинцовский район, г. Одинцово3 кв. 2025 г.от 5 345 631 руб.
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино2 кв. 2024 г.от 7 250 180 руб.
СоюзМосква, Северо-Восточный округ, район Ростокино, м. Ботанический сад1 кв. 2026 г.от 20 381 000 руб.
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская4 кв. 2024 г.от 6 069 334 руб.
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. Кожуховская1 кв. 2026 г.от 7 131 692 руб.
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская4 кв. 2024 г.от 8 813 397 руб.
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект4 кв. 2024 г.от 10 066 921 руб.
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2023 г.от 11 682 267 руб.
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Солнцево4 кв. 2021 г.от 5 779 615 руб.
Жилой квартал PRIME PARKМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. ЦСКАот 24 815 700 руб.
Аквилон МитиноМосква, Северо-Западный округ, район Митино2 кв. 2023 г.от 6 297 900 руб.
Russian Design DistrictНовая Москва, Новомосковский округ, п. Ватутинкиот 8 284 690 руб.
EniteoМосква, Юго-Западный округ, район Котловка, м. Крымская МЦК2 кв. 2023 г.от 19 625 820 руб.
Селигер СитиМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская2 кв. 2023 г.от 10 100 510 руб.
Аквилон BESIDEМосква, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Нижегородская3 кв. 2023 г.от 7 068 390 руб.
EVERМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Воронцовская3 кв. 2025 г.от 11 436 000 руб.
SLAVAМосква, Северный округ, район Беговой, м. Белорусская1 кв. 2023 г.от 18 916 700 руб.
Level СтрешневоМосква, Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинскаяот 6 851 613 руб.
Квартал на набережной NOWМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2022 г.от 19 774 710 руб.
Любовь и ГолубиМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. СелигерскаяСданот 11 760 000 руб.
Преображенская площадьМосква, Восточный округ, район Преображенское, м. Преображенская площадь3 кв. 2024 г.от 15 885 600 руб.
Цветочные поляны экопаркНовая Москва4 кв. 2025 г.от 4 359 636 руб.
Level АкадемическаяМосква, Юго-Западный округ, район Академический1 кв. 2026 г.от 13 863 527 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все