Новостройки Москвы и Подмосковья в июле-августе 2021 года: без льготной ипотеки продажи упали на 20-30%

Фактическое завершение программы льготной ипотеки ожидаемо привело к обвалу спроса на новостройки в московском регионе. Меньше, чем в июле, застройщики продали только в наполовину нерабочем январе.

По итогам июля Росреестр зарегистрировал в Москве 6 717 договоров долевого участия в строительстве жилья, сообщает московское управление ведомства. Относительно июля прошлого года число ДДУ выросло на 30,2%, однако по сравнению с июнем 2021-го, когда еще действовала программа льготной ипотеки с лимитом 12 млн руб., продажи новостроек упали на 29,7%. Надо отметить, что спрос просел не только к июню – июль стал худшим месяцем для первичного рынка с начала года, если не считать традиционно провального из-за длинных каникул января.

Июльский обвал спроса был, конечно, вполне ожидаем. С 1 июля 2021 г. ставка по льготной ипотеке увеличилась с 6,5% до 7%, а главное - максимальная сумма кредита снизилась с 12 до 3 млн руб., что, фактически, означает завершение льготной госпрограммы в столице. Ни в «старой», ни в Новой Москве нет новостроек стоимостью 3,5 млн руб. (ипотека 3 млн руб. + первоначальный взнос 15%). В Подмосковье – есть, но большинство проектов с такими лотами находится далеко от МКАД.

Конечно, получить льготный кредит на покупку столичной новостройки можно и сейчас, но придется в разы увеличить первоначальный взнос. В «старой» Москве – с 15 до 45-50% от стоимости квартиры, и даже в этом случае можно рассчитывать лишь на студию площадью порядка 20-25 кв. м в одном из спальных районов - Кунцеве, Южном Бутове, Лосиноостровском, говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). В Новой Москве, чтобы купить студию или «однушку», нужно иметь в качестве первого взноса более 30%, подсчитал Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). В общем, новые условия делают льготную ипотеку нишевым продуктом в московском регионе.

В плане спроса от изменения условий госпрограммы меньше всего пострадала «старая» Москва. Если в Новой Москве в июле 2021 г. количество ДДУ сократилось на 32,4%, то в «старой» - только на 9,7%, подсчитали в Est-a-Tet. «Метриум» и «Родина» приводят похожие данные: -12,1% (4,9 тыс. ДДУ) в «старой» Москве и -31,9% (1,9 тыс. ДДУ) в ТиНАО. Что касается Московской области, то там продажи в июле просели не только в месячном (-20,3%), но и в годовом исчислении (-3,1%). По статистике Est-a-Tet, всего по итогам июля в Подмосковье было оформлено 4,9 тыс. ДДУ в жилом фонде.

Устойчивость «старой» Москвы к изменению условий госпрограммы Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, объясняет дороговизной местных новостроек: бюджеты покупки жилья здесь намного выше минимального лимита кредитования даже по «старой» льготной ипотеке. В отличие от Новой Москвы и Подмосковья, где до 1 июля под 6,5% можно было купить практически любую квартиру в новостройке, в «старой» Москве льготная ипотека не была основным драйвером спроса. И, как следствие, ее завершение не оказало такого драматического влияния на рынок.

По данным Est-a-Tet, в «старой» Москве число ипотечных сделок в июле сократилось на 15,1% по сравнению с июнем, в Новой Москве – на 34,9%, в Московской области – на 20,6%. Сказалось не только изменение условий льготной ипотеки, но и повышение ставок по обычной, отмечает Роман Родионцев. По предварительным данным крупнейших банков, средневзвешенная ставка по ипотеке на рынке новостроек Москвы в июле 2021 г. достигла 8,3%. Это на 1,1% выше, чем в июне 2021 г. (7,2%), и на 0,8% выше, чем в июле 2020 г., говорит Надежда Коркка.

Впрочем, относительно прошлого года ипотечный спрос в столице вырос: в «старой» – на 93,8%, в Новой – на 55,6%. В Подмосковье количество ипотечных сделок в годовом выражении не изменилось.

Доля ипотечных сделок на первичном рынке «старой» Москвы в июле 2021 г. составила 66,1% - это на 3,6 п.п. ниже, чем в июне 2021 г., и на 10,2 п.п. выше, чем в июле прошлого года, сообщает «Метриум». В Новой Москве, по данным группы «Родина», на ипотеку пришлось 74,4% сделок, что на 3,5% меньше показателя июня 2021 г. и на 5,1% превышает уровень прошлого года. В Московской области доля ипотеки почти не меняется: в июле с привлечением кредитов купили 73,7% подмосковных новостроек, в июне 2021 года – 74,0%. Годом ранее показатель равнялся 71,2%, по информации Est-a-Tet.

Помимо сворачивания льготного кредитования, на спросе в июле негативно отразился сезонный фактор. «Середина лета стала сезоном массовых отпусков. Люди стремились «наверстать упущенное» в прошлом году и успеть до принятия новых ковидных ограничений (например, на курортах Краснодарского края)», - говорит Иван Мотохов, гендиректор ГК «Атлант». (Число ДДУ в проектах ГК «Атлант» в июле снизилось на 22% по сравнению с июнем).

Кроме того, часть потенциальных покупателей просто решили дождаться момента, пока ситуация на рынке стабилизируется и станет более предсказуемой, полагает Владимир Щекин.

Дальнейшего падения спроса Роман Родионцев не ждет: «Застройщики совместно с банками вводят новые ипотечные программы с субсидированной ставкой, с целью удержания спроса. Кроме того, правительство расширило действие программы «Семейная ипотека» - теперь в ней могут принять участие семьи с одним ребенком (ранее участниками программы могли стать семьи, в которых после 1 января 2018 г. родился второй или последующий ребенок)».

Рынок пока поддерживает и достаточно низкий уровень ставок по коммерческой, несубсидируемой ипотеке. Однако в конце июля Центробанк в четвертый раз за последние четыре месяца повысил ключевую ставку – сразу на 1 п.п., до 6,5% годовых. Так что в обозримом будущем темпы подорожания ипотеки ускорятся – см. «Монетарная политика Центробанка не благоприятствует рынку недвижимости».

Но в августе покупатели действительно немного активизировались. В первые 10 дней августа количество договоров в проектах ГК «Атлант» оказалось примерно вдвое выше первой декады июля 2021-го, рассказывает Иван Мотохов. В компании «Инком-Недвижимость» количество обращений от потенциальных клиентов в первой половине августа выросло на 15% относительно аналогичного периода прошлого месяца, а число сделок – на 27%. Замдиректора департамента новостроек по продажам «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков считает, что покупатели начали привыкать к отсутствию льготной ипотеки. Опасения роста цен также стимулируют спрос.