Новостройки Москвы и Подмосковья в июне-июле 2021 года: завершение льготной ипотеки не вытянуло спрос
Застройщики перестарались с повышением цен
Резкое изменение условий программы льготной ипотеки 1 июля ожидаемо привело к всплеску ипотечного спроса на новостройки. Однако повышенная активность ипотечников не вызвала ажиотажа - продажи новостроек в июне остались примерно на майском уровне. А дальнейшем рынок, скорее всего, ждет стагнация, но Подмосковье будет чувствовать себя лучше, чем Москва.
Спрос
Несмотря на фактическое завершение программы льготной ипотеки в Москве 1 июля, всплеска спроса на новостройки в июне не произошло. На рынке «старой» Москвы Росреестр зарегистрировал 5,8 тыс. договоров долевого участия в строительстве жилья и апартаментов – это лишь на 1,4% больше, чем в мае, который в свою очередь уступил апрелю 23%, сообщает Est-a-Tet. В Новой Москве в июне было зарегистрировано 2,1 тыс. ДДУ – почти столько же, сколько в предыдущем месяце (прирост в пределах погрешности – 0,7%). Напомним, в мае спрос на первичном рынке Новой Москвы снизился на 14% относительно апреля. И только в Подмосковье продажи новостроек в июне выросли существенно – на 15% по сравнению с маем, в июне в области было оформлено 6,3 тыс. ДДУ. Однако учитывая, что в мае число ДДУ в Московской области упало на 22%, июньский скачок вовсе не выглядит ажиотажем. (См. «Новостройки Москвы и Подмосковья в мае-июне 2021 года: рост цен сдерживает спрос».)
Источник: Est-a-Tet
В годовом выражении спрос, естественно, вырос. В «старой» Москве - на 70%, в Новой - на 51%, в Подмосковье – аж на 208,3%. Однако сравнивать нынешний июнь с прошлогодним не очень некорректно, так как часть июня 2020 г. в регионе еще действовал локдаун. В результате, например, в «старой» Москве в июне 2020 г. зарегистрировали на 24% меньше ДДУ, чем в июне 2019-го, напоминает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
Спрос сейчас замедлился из-за сезонности – покупатели разъехались в отпуска, а кроме того, в июне объявили дополнительные нерабочие дни в связи со сложной эпидемиологической обстановкой, а в работу МФЦ и Росреестра внесли ограничения, также оказавшие влияние на количество регистраций, продолжает Родионцев.
Однако значительную часть мая тоже «съели» праздники и «нерабочие дни», так что решающим фактором, негативно повлиявшим на покупательскую активность в преддверии резкого изменения условий льготной ипотеки, скорее всего, стал рост цен, сделавший жилье недоступным даже в ипотеку под 6% и при максимальной сумме кредита 12 млн руб. По данным Est-a-Tet, старомосковские новостройки только за II квартал 2021 г. подорожали на 11,5%.
Хотя востребованность ипотеки в июне, конечно, выросла. В «старой» Москве количество ипотечных сделок увеличилось на 7% относительно мая, в Новой Москве – на 5%, в Московской области – на 17%. В годовой динамике показатели в «старой» и Новой Москве выросли на 76% и 58% соответственно, а в Московской области – почти в 3,5 раза (в июне 2020 г. в области был зарегистрирован минимум ДДУ из-за карантинных ограничений).
Источник: Est-a-Tet
Доля ипотечных сделок также увеличилась: по информации Est-a-Tet, в «старой» Москве в июне 2021 г. на ипотеку пришлось 67,8% сделок на первичном рынке, в прошлом месяце – 64,1%, в июне 2020 г. – 65,5%. В Новой Москве - 76%, 73% и 72,6% соответственно. В Московской области - 73,5%, 72,4% и 70,1%.
Таким образом, всплеск ипотечной активности в преддверии 1 июля все-таки случился, однако на общий спрос почти не повлиял – показатели остались примерно на майском уроне. Ничего хорошего в этом для рынка нет: если даже перед окончанием льготной госпрограммы спрос почти не растет, что будет, когда поддержка со стороны государства исчезнет? Скорее всего, спрос упадет, и весьма существенно – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2021 год от IRN.RU». Напомним, в Москве практически отсутствуют новостройки, отвечающие обновленным условиям госпрограммы - см. «Программу льготной ипотеки в Москве свернули политкорректно».
Гендиректор подмосковной ГК «Атлант» Иван Мотохов ожидает, что в июле сделок будет примерно на 50% меньше, чем годом ранее. И это при том, что подмосковный рынок находится в лучшем положении по сравнению с московским. «Сейчас спрос сдерживается целым рядом факторов: жара, период отпусков, рост заболеваемости, активный интерес к теме вакцинации и, конечно же, снижение лимита по госпрограмме. Но нужно отметить, что подмосковный рынок все-таки в меньшей степени затронут изменениями в госпрограмме, чем столичный: значительная часть новостроек в области остается доступной для покупки под 7% при условии первого взноса в 20-30%. Для большинства подмосковных проектов льготная ипотека остается по-прежнему актуальной. Так что мы прогнозируем смещение спроса в подмосковные проекты той части покупательской аудитории, кто раньше ориентировался на Новую Москву и спальные районы столицы», - говорит Мотохов.
Предложение
Объем предложения в старомосковских новостройках продолжает сокращаться, несмотря на выход новых проектов и корпусов в уже реализуемых ЖК. Согласно подсчетам компании «Бест-Новострой», за год число квартир в экспозиции сократилось на 30%.
«Старая» Москва
| Класс/Кол-во квартир в продаже шт. | Июнь 2020 | Январь 2021 | Июнь 2021 |
|---|---|---|---|
| Стандартный | 804 | 578 | 121 |
| Комфорт | 17 674 | 13 541 | 11 067 |
| Бизнес | 12 321 | 9 695 | 10 828 |
| Премиум | 935 | 745 | 470 |
| Элитный | 631 | 390 | 296 |
| Всего | 32365 | 24949 | 22787 |
Источник: «Бест-Новострой»
«Главная причина – высокий спрос, который пока превышает объемы появляющегося на рынке жилья», - комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
В Новой Москве ситуация несколько иная – там число квартир в предложении за год незначительно, но выросло - на 4,6%.
Новая Москва
| Класс/Кол-во лотов в продаже шт. | Июнь 2020 | Январь 2021 | Июнь 2021 |
|---|---|---|---|
| Стандартный | 298 | 947 | 241 |
| Комфорт | 8 815 | 8 029 | 9 484 |
| Бизнес | 477 | 287 | 302 |
| Всего | 9590 | 9263 | 10027 |
Источник: «Бест-Новострой»
Однако роста цен увеличение объема предложения пока не остановило.
Цены
По данным компании «Бест-Новострой», в «старой» Москве стоимость новостроек комфорткласса по итогам июня увеличилась до 246 420 руб. (+4% к маю 2021), в бизнес-классе метр подорожал в среднем до 378 784 руб. (+3%), а в элитном - до 1 222 150 руб. (+4%).
Новостройки стандартного класса, которого в пределах МКАД очень мало, подешевели за июнь на 1% до 177 720 тыс. рублей за кв. м, а в премиум-классе стоимость квадратного метра упала на 4% и составила 732 312 рублей (-4% к маю). В обоих случаях снижение цен обусловлено вымыванием наиболее компактных и доступных лотов и, как следствие, увеличением площади оставшихся в экспозиции квартир.
«В июне возможность для дальнейшего повышения цен девелоперам обеспечил возросший спрос. Новые условия по льготной ипотеке делают ее малоприменимой к столичному рынку новостроек, поэтому те, кто хотел воспользоваться данной программой, спешили это сделать до ее завершения на первоначальных условиях… Впрочем, сейчас, после того как столичные покупатели фактически лишились возможности использовать льготную ипотеку, спрос может охладеть, что при текущей активности девелоперов приведет к росту экспозиции и стабилизации цен», - считает Ирина Доброхотова.
По сравнению с июнем 2020 г. стандарт-класс подорожал на 37,4%, комфорткласс - на 38%, «бизнес» - на 43,6%, «премиум» - на 22,3%, «элит» - на 18%.
На рынке новостроек Новой Москвы цены на жилье массового сегмента фактически остались на майском уровне. И в стандартном, и в комфортклассе они увеличились за месяц на 1% до 174 980 руб. и 188 250 рублей соответственно. Зато в бизнес-классе стоимость квадратного метра выросла стразу на 13% - до 199 820 кв. м. По словам Ирины Доброхотовой, это обусловлено появлением в продаже наиболее ликвидных лотов в уже реализуемых проектах на высокой стадии готовности.
По сравнению с июнем 2020 г., цена квадратного метра в новостройках стандартного класса увеличилась на 37,1%, в комфортклассе - на 36,5%, в бизнес-классе - на 29,1%.
Если рассматривать первичный рынок в целом, то ценовая динамика в месячном разрезе будет менее выразительной. По данным Est-a-Tet, с учетом апартаментов средневзвешенная цена предложения в «старой» Москве по итогам июня 2021 г. достигла 405,8 тыс. руб./кв. м, что всего на 1% выше показателя предыдущего месяца. За год цены выросли на 29%. В Новой Москве цены в июне также выросли незначительно – на 2%. За год рост составил 33%. Аналогичная тенденция зафиксирована и в Московской области: сдержанный рост цен (+1%) в июне 2021 г. относительно мая 2021 г., и рост на 37% за год.
Источник: Est-a-Tet
«В июне темпы роста цен замедлились, как за счёт небольшого охлаждения спроса, так и за счёт выхода новых проектов и новых объёмов в уже реализующихся жилых комплексах», - поясняет Роман Родионцев.
В отличие от Ирины Доброхотовой, Родионцев стабилизации цен пока не ждет: «В ближайшей перспективе инерционный рост цен продолжится, однако темпы увеличения цены будут не такими высокими, как во второй половине 2020 г. и в первой половине 2021 г.».
Средний уровень скидок в Москве по итогам июня не изменился, в Московской области показатель снизился на 1 п.п. Средний дисконт на рынке новостроек «старой» Москвы в июне составил 4%, на присоединенных территориях города – 3%, в Подмосковье – 6%, говорит руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Год назад скидки были примерно такими же, только в Новой Москве дисконт снизились в среднем на 1 п.п.
Сегодня скидки предлагаются в 18% проектов «старой» Москвы и в 25% Новой, в Московской области приобрести жилье с дисконтом можно в 35% новостроек. За прошедший месяц в границах «старой» Москвы показатель упал на 1 п.п., на присоединенных территориях и в Подмосковье - наоборот, увеличился: на 2 п.п. и 1 п.п. соответственно.
В июне прошлого года новостроек со скидками в Москве и Подмосковье было больше на 11 п.п., а Новой Москве показатель за год, по данным «Инкома», увеличился на 7 п.п.
