Российские власти в конце прошлого года вновь заговорили о необходимости определения статуса апартаментов – и, кажется, на этот раз серьезнее, чем в предыдущие годы. Но пока неясно, каким будет законопроект. Обсуждаются разные варианты – от приравнивания к жилью до полного запрета. Редакция IRN.RU выяснила, чем это грозит рынку – причем не только апартаментов, но и квартир.

Предложение – вниз, спрос и цены – вверх

По данным Est-a-Tet, в границах «старой» Москвы на текущий момент представлено почти 6 300 лотов апартаментов общей площадью 456 000 кв. м. Аналитики компании «Метриум» говорят, что в 2020 году число апартаментов сократилось на 27,3%, а общая площадь в продаже – на 27,5%.

В общем объеме предложения на первичном рынке жилья Москвы апартаменты составляют 22%. При этом в спросе доля апартаментов заметно ниже, отмечают в Est-a-Tet. Так, среди всех покупок по ДДУ в 2020 году сделки с апартаментами составили 8%. При этом спрос на данный формат заметно вырос за год. По данным «Метриума», за 2020 год было зарегистрировано более 5 000 договоров долевого участия по апартаментам комфорт- и бизнес-класса – это на 49% больше, чем в 2019 году. Для сравнения: годовой прирост сделок с квартирами с официальным жилым статусом составил 18%.

Возросший спрос и снижающийся объем предложения привели к росту цен на рынке апартаментов – на 15,4% за год, по данным Est-a-Tet. Правда, этот прирост оказался ниже, чем у квартир, подорожавших на 24%. Средняя цена апартаментов комфорткласса в начале 2021 года составляла 199 300 рублей за кв. м, бизнес-класса – 297 500 рублей за кв. м. В «Метриуме» называют схожие цены, но намного более скромные показатели годового прироста: средняя цена квадратного метра апартаментов комфорткласса по итогам 2020 года составила 193 570 рублей за кв.м (+4,5% за год), а в бизнес-классе – 260 540 рублей за кв.м (+4,1% за год).

Долгожданный закон о статусе

В течение многих лет власти поднимали вопрос о законодательном регулировании апартаментов. Дело в том, что продают их застройщики как альтернативу обычным квартирам для постоянного проживания. Однако по закону апартаменты не являются жильем: чаще всего формально они считаются гостиницами или офисами. Получается, что они находятся в серой зоне «нежилого жилья». Для покупателей это означает более высокий налог на недвижимость и коммунальные платежи, отсутствие возможности получить постоянную регистрацию, что осложняет доступ к социальной инфраструктуре (например, при устройстве ребенка в сад приоритет отдается жителям с пропиской). И, поскольку нормы по количеству школ, детских садов и поликлиник распространяются только на официальное жилье, для жителей крупных проектов апартаментов этих объектов может просто не хватить.

В ноябре прошлого года Минстрой заявил, что надо легализовать уже построенные апартаменты, а в будущем запретить строительство такой недвижимости. Однако затем ведомство смягчило позицию. Замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин пояснил, что как минимум, Минстрой не будет останавливать строительство уже начатых проектов. Да и в целом, по его словам, основная цель – не запретить строительство апартаментов, а прописать «честные правила игры, чтобы конечный потребитель мог спокойно жить в жилых помещениях нормального качества». При этом председатель профильного комитета Совета Федерации по федеративному устройству и региональной политике Олег Мельниченко надеется, что будет принят закон, который позволит продолжить строительство апартаментов с приданием им официального статуса, а также узаконит уже имеющиеся апартаменты. Однако глава комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская считает, что как раз существующим апартаментам не стоит законодательно присваивать жилой статус – это «легализация мошенников».

В январе Владимир Путин поручил определить правовой статус апартаментов до 1 августа. После этого появились сообщения о том, что соответствующий законопроект внесут в Госдуму в октябре. Таким образом, есть надежда на то, что до конца 2021 года закон об апартаментах наконец будет принят, а какая-то конкретика появится к осени.

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко считает, что одна из основных целей – увеличение статистики по вводу жилья за последние годы. «Минстрой этого и не скрывает. Впрочем, легализация существующих (строящихся и уже построенных) апартаментов кардинально ситуацию не изменит. Апартаменты строятся в основном только в мегаполисах, прежде всего в Москве, и не сказать, чтобы в больших количествах», - сказал он в ходе онлайн-конференции «Апартаменты в ожидании легализации: когда они получат юридический статус и что будет с ценами?». Например, по данным Est-a-tet, в 2019 году в Москве сдали 478 000 кв. м апартаментов, а годом ранее – 233 000. Для сравнения: объем ввода жилья в Москве в 2019 году составил 4,96 млн кв. м.

Пока непонятна даже основная суть законопроекта – какой статус и каким объектам планируют присвоить, не говоря уже о конкретике. «Из разговоров, которые ведутся сейчас, слышно о намерении распространить на апартаменты требования к инфраструктуре (возможно, не такие жесткие, как при строительстве квартир). А вот налоги и коммунальные платежи вроде бы не собираются снижать. Даже регистрацию, вероятно, оставят только временную. Но пока рано говорить об этом, о законе известно очень мало», - отмечает Олег Репченко.

По словам директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, в настоящий момент можно обсуждать любые возможные конструкции, все они в равной степени вероятны: «Однако важна сама суть – закрепление правового статуса и получение возможности регистрации, далее вереницей тянутся вопросы по социальной инфраструктуре, получению пенсии, использованию маткапитала и т.д. Даже если появится какой-то переходный период, важен факт наличия механизма разрешения этой сложной ситуации».

«Пока нет конкретного текста законопроекта с точными формулировками, судьба апартаментов может еще несколько раз поменяться – от негативной (полный запрет строительства) до позитивной (формального приравнивания к жилью и выработка требований к новым проектам с апартаментами)», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

Что будет с рынком?

По словам Марии Литинецкой, амнистия апартаментов серьезно скажется на рынке жилья в Москве. В частности, собственники готовых апартаментов могут выставить их на продажу по более высокой цене, что увеличит объемы предложения на вторичном рынке.

Интересно, как это отразится на смешанных проектах, где есть и квартиры, и апартаменты – будут ли они в более выгодном положении? «Здесь неоднозначная ситуация. С одной стороны, если ЖК преимущественно квартирный, то, на первый взгляд, перевести все лоты в нем в жилой статус логично. С другой стороны, раз в проекте, где, в принципе, можно строить жилье, тем не менее есть корпуса или отдельные апартаменты без жилого статуса, значит, именно они не соответствуют требованиям к квартирам (например, по инсоляции, по близости к дорогам или промышленным объектам и т.п.)».

По мнению Марии Литинецкой, наиболее вероятно, что в ближайшие месяцы застройщики будут наращивать объемы строительства и активно выводить на рынок новые объекты, чтобы успеть стартовать до принятия закона. Но они могут использовать и противоположную тактику. «Ряд девелоперов убрали определенный объем предложения, чтобы дождаться окончательного решения по данному вопросу», - говорит Роман Родионцев.

Законодательные изменения могут сильнее всего затронуть рынок элитной недвижимости. По словам Романа Родионцева, из всех апартаментов проекты премиум- и элитного сегментов занимают 40% по суммарной площади. Один из читателей IRN.RU в ходе онлайн-конференции задал интересный вопрос на эту тему: «Что вообще станет с элитным рынком центра Москвы, если запретят апартаменты? Вся реконструкция сейчас делается только апартаментами, квартиры – только в новом строительстве. То есть в исторических домах не будет возможности сделать ликвидный продукт. А строить «элитку» девелоперы все равно захотят. Не приведет ли это к тому, что они будут находить способы, чтобы добиться сноса и нового строительства, реконструкция встанет и исторические дома будут стремительно исчезать?» Но пока на него сложно ответить. «На московском рынке представлены проекты, в которых частично сохранен исторический фасад или идет реконструкция здания с сохранением статуса квартир, такие проекты носят единичный характер, - говорит Роман Родионцев. - Как говорилось выше, нельзя точно сказать, каких именно апартаментов коснутся данные поправки. Тут возможны исключения и различные варианты решения вопроса об изменении статуса конкретных апартаментов, в том числе и проектов элитного сегмента, расположенных в центре Москвы».

Проекты в центральной части Москвы и по соседству

Центр Москвы Китай-город, Кузнецкий мост, Лубянка, Охотный ряд, Площадь Революции, Театральная, Центр Москвы
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Titul на СеребряническойМосква, Центральный округ, район Таганский, м. Китай-город4 кв. 2020 г.от 24 607 548 руб.
NV/9 ARTKVARTALМосква, Центральный округ, район Таганский, м. Китай-город2 кв. 2019 г.от 77 525 964 руб.
LOFTECМосква, Центральный округ, район Басманный, м. Бауманскаяот 18 699 062 руб.
Резиденция СокольникиМосква, Восточный округ, район Сокольники, м. Рижская4 кв. 2022 г.от 8 279 394 руб.
Kazakov Grand LoftМосква, Центральный округ, район Басманный, м. Курская4 кв. 2022 г.от 8 890 707 руб.
SOHO+NOHOМосква, Северный округ, район Беговой, м. Белорусская4 кв. 2020 г.от 10 284 500 руб.
ВолгаМосква, Центральный округ, район Красносельский, м. СухаревскаяСданот 15 000 000 руб.
Басманный,5Москва, Центральный округ, район Басманный, м. Красные воротаСданот 14 025 600 руб.
Пресня СитиМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Улица 1905 годаот 15 606 600 руб.
DialogМосква, Центральный округ, район Красносельский, м. Комсомольская4 кв. 2021 г.от 15 873 889 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все

И, наконец, закон обязательно повлияет на стоимость апартаментов, но пока неясно, как именно. По словам Романа Родионцева, пока разница в цене апартаментов и квартир (в рамках одного проекта или в одной локации) сохраняется на уровне 15-20%. Если для апартаментов все сложится хорошо, эта разница может сократиться до минимума.

Если же власти запретят строить апартаменты в будущем, застройщики, по мнению Марии Литинецкой, попытаются вместо них построить жилье со всей сопутствующей инфраструктурой: «Но для этого нужно разработать новую исходно-разрешительную документацию, что займет около двух лет и потребует дополнительных вложений. Вероятнее всего, девелоперы откажутся от реализации части перспективных проектов, ставших нерентабельными в новых условиях. Таким образом, запрет на строительство в конечном счете ограничит новое предложение на рынке». То есть на бумаге объемы ввода жилья формально увеличатся из-за легализации прошлых и текущих апартаментов, но в реальности общий объем предложения жилья снизится, что в конечном итоге может привести к росту цен на квартиры.