Апартаменты в Москве: легализация или запрет?

Российские власти в конце прошлого года вновь заговорили о необходимости определения статуса апартаментов – и, кажется, на этот раз серьезнее, чем в предыдущие годы. Но пока неясно, каким будет законопроект. Обсуждаются разные варианты – от приравнивания к жилью до полного запрета. Редакция IRN.RU выяснила, чем это грозит рынку – причем не только апартаментов, но и квартир.

Предложение – вниз, спрос и цены – вверх

По данным Est-a-Tet, в границах «старой» Москвы на текущий момент представлено почти 6 300 лотов апартаментов общей площадью 456 000 кв. м. Аналитики компании «Метриум» говорят, что в 2020 году число апартаментов сократилось на 27,3%, а общая площадь в продаже – на 27,5%.

В общем объеме предложения на первичном рынке жилья Москвы апартаменты составляют 22%. При этом в спросе доля апартаментов заметно ниже, отмечают в Est-a-Tet. Так, среди всех покупок по ДДУ в 2020 году сделки с апартаментами составили 8%. При этом спрос на данный формат заметно вырос за год. По данным «Метриума», за 2020 год было зарегистрировано более 5 000 договоров долевого участия по апартаментам комфорт- и бизнес-класса – это на 49% больше, чем в 2019 году. Для сравнения: годовой прирост сделок с квартирами с официальным жилым статусом составил 18%.

Возросший спрос и снижающийся объем предложения привели к росту цен на рынке апартаментов – на 15,4% за год, по данным Est-a-Tet. Правда, этот прирост оказался ниже, чем у квартир, подорожавших на 24%. Средняя цена апартаментов комфорткласса в начале 2021 года составляла 199 300 рублей за кв. м, бизнес-класса – 297 500 рублей за кв. м. В «Метриуме» называют схожие цены, но намного более скромные показатели годового прироста: средняя цена квадратного метра апартаментов комфорткласса по итогам 2020 года составила 193 570 рублей за кв.м (+4,5% за год), а в бизнес-классе – 260 540 рублей за кв.м (+4,1% за год).

Долгожданный закон о статусе

В течение многих лет власти поднимали вопрос о законодательном регулировании апартаментов. Дело в том, что продают их застройщики как альтернативу обычным квартирам для постоянного проживания. Однако по закону апартаменты не являются жильем: чаще всего формально они считаются гостиницами или офисами. Получается, что они находятся в серой зоне «нежилого жилья». Для покупателей это означает более высокий налог на недвижимость и коммунальные платежи, отсутствие возможности получить постоянную регистрацию, что осложняет доступ к социальной инфраструктуре (например, при устройстве ребенка в сад приоритет отдается жителям с пропиской). И, поскольку нормы по количеству школ, детских садов и поликлиник распространяются только на официальное жилье, для жителей крупных проектов апартаментов этих объектов может просто не хватить.

В ноябре прошлого года Минстрой заявил, что надо легализовать уже построенные апартаменты, а в будущем запретить строительство такой недвижимости. Однако затем ведомство смягчило позицию. Замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин пояснил, что как минимум, Минстрой не будет останавливать строительство уже начатых проектов. Да и в целом, по его словам, основная цель – не запретить строительство апартаментов, а прописать «честные правила игры, чтобы конечный потребитель мог спокойно жить в жилых помещениях нормального качества». При этом председатель профильного комитета Совета Федерации по федеративному устройству и региональной политике Олег Мельниченко надеется, что будет принят закон, который позволит продолжить строительство апартаментов с приданием им официального статуса, а также узаконит уже имеющиеся апартаменты. Однако глава комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская считает, что как раз существующим апартаментам не стоит законодательно присваивать жилой статус – это «легализация мошенников».

В январе Владимир Путин поручил определить правовой статус апартаментов до 1 августа. После этого появились сообщения о том, что соответствующий законопроект внесут в Госдуму в октябре. Таким образом, есть надежда на то, что до конца 2021 года закон об апартаментах наконец будет принят, а какая-то конкретика появится к осени.

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко считает, что одна из основных целей – увеличение статистики по вводу жилья за последние годы. «Минстрой этого и не скрывает. Впрочем, легализация существующих (строящихся и уже построенных) апартаментов кардинально ситуацию не изменит. Апартаменты строятся в основном только в мегаполисах, прежде всего в Москве, и не сказать, чтобы в больших количествах», - сказал он в ходе онлайн-конференции «Апартаменты в ожидании легализации: когда они получат юридический статус и что будет с ценами?». Например, по данным Est-a-tet, в 2019 году в Москве сдали 478 000 кв. м апартаментов, а годом ранее – 233 000. Для сравнения: объем ввода жилья в Москве в 2019 году составил 4,96 млн кв. м.

Пока непонятна даже основная суть законопроекта – какой статус и каким объектам планируют присвоить, не говоря уже о конкретике. «Из разговоров, которые ведутся сейчас, слышно о намерении распространить на апартаменты требования к инфраструктуре (возможно, не такие жесткие, как при строительстве квартир). А вот налоги и коммунальные платежи вроде бы не собираются снижать. Даже регистрацию, вероятно, оставят только временную. Но пока рано говорить об этом, о законе известно очень мало», - отмечает Олег Репченко.

По словам директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, в настоящий момент можно обсуждать любые возможные конструкции, все они в равной степени вероятны: «Однако важна сама суть – закрепление правового статуса и получение возможности регистрации, далее вереницей тянутся вопросы по социальной инфраструктуре, получению пенсии, использованию маткапитала и т.д. Даже если появится какой-то переходный период, важен факт наличия механизма разрешения этой сложной ситуации».

«Пока нет конкретного текста законопроекта с точными формулировками, судьба апартаментов может еще несколько раз поменяться – от негативной (полный запрет строительства) до позитивной (формального приравнивания к жилью и выработка требований к новым проектам с апартаментами)», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

Что будет с рынком?

По словам Марии Литинецкой, амнистия апартаментов серьезно скажется на рынке жилья в Москве. В частности, собственники готовых апартаментов могут выставить их на продажу по более высокой цене, что увеличит объемы предложения на вторичном рынке.

Интересно, как это отразится на смешанных проектах, где есть и квартиры, и апартаменты – будут ли они в более выгодном положении? «Здесь неоднозначная ситуация. С одной стороны, если ЖК преимущественно квартирный, то, на первый взгляд, перевести все лоты в нем в жилой статус логично. С другой стороны, раз в проекте, где, в принципе, можно строить жилье, тем не менее есть корпуса или отдельные апартаменты без жилого статуса, значит, именно они не соответствуют требованиям к квартирам (например, по инсоляции, по близости к дорогам или промышленным объектам и т.п.)».

По мнению Марии Литинецкой, наиболее вероятно, что в ближайшие месяцы застройщики будут наращивать объемы строительства и активно выводить на рынок новые объекты, чтобы успеть стартовать до принятия закона. Но они могут использовать и противоположную тактику. «Ряд девелоперов убрали определенный объем предложения, чтобы дождаться окончательного решения по данному вопросу», - говорит Роман Родионцев.

Законодательные изменения могут сильнее всего затронуть рынок элитной недвижимости. По словам Романа Родионцева, из всех апартаментов проекты премиум- и элитного сегментов занимают 40% по суммарной площади. Один из читателей IRN.RU в ходе онлайн-конференции задал интересный вопрос на эту тему: «Что вообще станет с элитным рынком центра Москвы, если запретят апартаменты? Вся реконструкция сейчас делается только апартаментами, квартиры – только в новом строительстве. То есть в исторических домах не будет возможности сделать ликвидный продукт. А строить «элитку» девелоперы все равно захотят. Не приведет ли это к тому, что они будут находить способы, чтобы добиться сноса и нового строительства, реконструкция встанет и исторические дома будут стремительно исчезать?» Но пока на него сложно ответить. «На московском рынке представлены проекты, в которых частично сохранен исторический фасад или идет реконструкция здания с сохранением статуса квартир, такие проекты носят единичный характер, - говорит Роман Родионцев. - Как говорилось выше, нельзя точно сказать, каких именно апартаментов коснутся данные поправки. Тут возможны исключения и различные варианты решения вопроса об изменении статуса конкретных апартаментов, в том числе и проектов элитного сегмента, расположенных в центре Москвы».

И, наконец, закон обязательно повлияет на стоимость апартаментов, но пока неясно, как именно. По словам Романа Родионцева, пока разница в цене апартаментов и квартир (в рамках одного проекта или в одной локации) сохраняется на уровне 15-20%. Если для апартаментов все сложится хорошо, эта разница может сократиться до минимума.

Если же власти запретят строить апартаменты в будущем, застройщики, по мнению Марии Литинецкой, попытаются вместо них построить жилье со всей сопутствующей инфраструктурой: «Но для этого нужно разработать новую исходно-разрешительную документацию, что займет около двух лет и потребует дополнительных вложений. Вероятнее всего, девелоперы откажутся от реализации части перспективных проектов, ставших нерентабельными в новых условиях. Таким образом, запрет на строительство в конечном счете ограничит новое предложение на рынке». То есть на бумаге объемы ввода жилья формально увеличатся из-за легализации прошлых и текущих апартаментов, но в реальности общий объем предложения жилья снизится, что в конечном итоге может привести к росту цен на квартиры.