Обновленные условия программы ипотеки с господдержкой существенно расширили выбор покупателей в Москве. Покупатель-москвич может рассчитывать на очень приличную двухкомнатную квартиру и даже замахнуться на «евротрёшку». А в Подмосковье и Новой Москве на рынке новостроек можно купить вообще всё, что угодно.

Напомним, что очередная программа ипотеки с государственной поддержкой была принята в нынешнем апреле. Она разрабатывалась исключительно для покупки квартир в новостройках и утверждена правительственным постановлением № 566 от 23.04.2020. Продлится программа до 1 ноября 2020 года. Ее цель – привлечь покупателей и поддержать строительную отрасль, изрядно пострадавшую от последствий эпидемии коронавируса.

Изначально базовые параметры программы были следующими: ставка по кредиту 6,5%, первоначальный взнос – не менее 20% от стоимости жилья, максимальная сумма кредита для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области – 8 млн рублей, для регионов – 3 млн. Затем, в соответствии с новым постановлением правительства РФ (от 27 июня 2020 г. № 937) был увеличен максимальный размер кредита до 12 млн руб. (для Москвы/МО, Санкт-Петербурга/ЛО) и до 6 млн руб. для остальной России.

На практике банки ещё больше смягчают условия программы. Так, кредитные организации с госучастием (Сбербанк, ВТБ и Промсвязьбанк) первыми снизили размер первоначального взноса до 15%. И как сообщает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), ожидается обновленное постановление, которое предпишет уже всем банкам начать выдавать ипотеку с господдержкой при первоначальном взносе от 15%. О том, что проект такого документа готовится, Минфин сообщал еще в начале июня.

Что касается максимального срока кредитования, то он не прописан в документах и варьируется в зависимости от политики конкретного банка, поясняет эксперт. Еще с момента запуска программы в ряде организаций (Россельхозбанк, Совкомбанк, «Уралсиб», «Открытие») оформить ипотеку можно было на 30 лет. Сегодня в перечень банков, выдающих жилищный кредит на срок до 30 лет, также входят ВТБ, «Альфа-Банк», «Возрождение», Райффайзенбанк, «Абсолют-Банк». У части банков этот срок – до 25 лет.

Ну и, конечно же, «за свой счет» кредитные организации снижают ставки. «Банки вправе вносить коррективы в программу, если условия становятся мягче, а не жёстче для заемщика, - комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой». - Напомним, что и в мае, когда только было объявлено о старте государственной поддержки ипотеки со ставкой 6,5%, почти сразу появились предложения от банков выдать кредиты под 6%, а затем и под 5,9% годовых на весь срок кредитования». Но и на этом банки не останавливаются. Как дополняет Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости» нижняя граница может быть сдвинута и до 5,75%, в зависимости от того, является ли клиент «зарплатным», какой пакет документов он предоставляет, официально ли он подтверждает доход.

Так что общая рекомендация экспертов покупателям – нужно изучать условия конкретного банка, работающего по льготной программе.

Что же касается заемщика, то согласно условиям программы кандидат должен быть гражданином Российской Федерации. Ни к семейному, ни к имущественному положению, ни даже к возрасту государство требований не предъявляет. Оценивать же «качество» заемщика будет банк.

У кого покупать

В любой ли новостройке можно купить квартиру, подходящую под условия программы? Можно сказать, что почти так. Новостройка должна быть аккредитована в банке, выдающем ипотеку с господдержкой. (Список банков есть на сайте «Дома РФ»).

И практически все девелоперы имеют аккредитацию у банков-партнеров, которых может быть довольно много – у крупных компаний их десятки. Как уточняют в пресс-службе группы «Эталон», если объект недвижимости ранее был аккредитован в банке-партнере, то для участия в программе льготной ипотеки дополнительных согласовательных процедур компании проходить не требуется: «Например, все наши объекты аккредитованы в ведущих банках, поэтому с самого начала госпрограммы ипотеки с господдержкой в них можно было заключать сделки на этих льготных условиях».

Что можно и нельзя покупать

Пожалуй, покупателю, рассчитывающему на кредит под 6,5% по госпрограмме, нужно уяснить еще несколько важных моментов.

  • Приобретать квартиру на этапе строительства можно как по старой схеме, так и по новой, то есть клиент может купить жилье и по старому договору долевого участия ДДУ, и по ДДУ с использованием эскроу-счета.
  • Не возбраняется покупать жилье по договору переуступки прав требования по ДДУ. Мы больше привыкли к тому, что по переуступке жилье продают инвесторы - физические лица, однако в данном случает этот вариант не пройдет. «Важно, чтобы конечным продавцом было юридическое лицо. Это может быть, в частности, аффилированная компания застройщика. Кроме того, в цепочке не должно быть ЗПИФов», - предупреждает Надежда Коркка.
  • Разрешается покупать и готовое жилье в сданных новостройках - по договорам купли-продажи. «Если реализацией квартир занимается и застройщик, и партнерское агентство, с которым заключен соответствующий агентский договор, а объект аккредитован в банке, никаких вопросов при такой сделке обычно не возникает», - замечает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»).
  • И, наконец, однозначный запрет: нельзя покупать квартиру у инвестиционных фондов. Такое решение было принято потому что «основной задачей льготной ипотеки является поддержка строительной отрасли. ЗПИФ не является застройщиком, а выступает просто инвестором, который покупает квартиры на старте продаж (строительства) и продает позднее, когда стадия готовности и цены выше», - объясняет генеральный директор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Что на рынке

Предельную сумму кредита для московского региона – 12 млн рублей - не надо путать со стоимостью жилья, цена квартиры, разумеется, может быть больше, и она зависит от суммы первоначального взноса клиента. При взносе 2,1-2,4 млн рублей можно рассчитывать на московскую квартиру стоимостью 14,1-14,4 млн рублей. По оценкам агентств недвижимости «Метриум» и «Бон Тон», в пределах этих сумм на рынке «старой» Москвы доступно около 83% квартир массового сегмента и 26-31% квартир бизнес-класса.

По данным АН «Бон Тон», средняя площадь подходящих объектов в комфортклассе – 52 кв. м. Порядка 24% приходится на стандартные двухкомнатные квартиры (60 кв. м). Еще 20% - это «евротрешки» со средним метражом 62 кв. м. По 19% и 17% приходится на «евродвушки» (42 кв. м) и однушки (39 кв. м).

В бизнес-классе средняя площадь лотов, подходящих под обозначенные выше критерии - 47,5 кв. м. В этом объеме большую долю, порядка 38%, занимают «евродвушки» средней площадью 45 кв. м. На однушки приходится 25% (40 кв. м), еще 15,8% - «евротрешки» (62 кв. м). В стандарт-классе под эти условия подходит практически 96% предложения средней площадью 62 кв. м

Если еще немного увеличить бюджет покупки до - 14,8 млн рублей – то, по данным «Бест-Новострой», подходящие квартиры можно будет купить в 140 проектах и 455 корпусах. 56 ЖК – это комплексы бизнес-класса и даже есть проекты уровня «премиум». Большинство предложения - внутри МКАД.

Например, можно приглядеться к жилому комплексу бизнес-класса «Фестиваль Парк» в Левобережном районе от компании «Центр-Инвест». Проект возводится в несколько очередей, первая - это 4 монолитно-кирпичных дома от 31 до 37 этажей с подземными и надземными паркингами. Предусмотрена «своя» частная школа.

По программе ипотеки с господдержкой и ставкой от 5,85% продаются квартиры в комплексе бизнес-класса iLove от компании «Кортрос». Новостройка находится в Алексеевском районе, на улице Бочкова. Проектом предусмотрено строительство 5 монолитных корпусов с подземным паркингом. Набор жилья – от студий до пентхаусов.

Ставка по ипотеке от 5,99% - в жилом комплексе MR Group на Дмитровском шоссе D1. ЖК включает три монолитных корпуса: один 23-этажный и два 59-этажных. В стилобатной части обоснуются детский сад, магазины в формате street retail и необходимые сервисы. В продаже квартиры от студий до пятикомнатных.

В соответствующем программе с господдержкой диапазоне можно найти квартиры в жилых комплексах компании «Донстрой» - например, в ЖК «Символ» в Лефортово и «Сердце столицы» в Хорошево-Мневниках.

В городском квартале «Ривер Парк» в районе Нагатинский Затон в заданном бюджете представлен широкий выбор квартир площадью до 60 кв. м классического и «евроформата». Например, двухкомнатная квартира «евроформата» площадью 48,1 кв. м с панорамными окнами, из которых открывается вид на воду, и зимним садом обойдется в 11,8 млн рублей. Первая фаза жилого комплекса уже построена и полностью заселена, в эксплуатацию введены детский сад и школа.

ЖК «Манифест» бизнес-класса возводится в Можайском районе, недалеко от станции метро и МЦД «Кунцевская». На выбор покупателя — квартиры без отделки и с отделкой white box, квартиры с потолками свыше 4,5 м и возможностью обустройства второго уровня. Стоимость квартир в этом проекте начинается с 7,2 млн руб. По цене от 14,2 млн руб. покупатели смогут выбрать двухкомнатную квартиру и также воспользоваться льготной ипотекой.

Ближе к Новой Москве, в Ново-Переделкино, недалеко от Чоботовского леса и станции метро можно купить квартиру в жилом комплексе FoRest от застройщика «Центр-Инвест». ЖК включает три монолитных дома по 23 этажа, подземный паркинг, школу и детский сад.

В Новой Москве под действие программы, по подсчетам «Метриум», попадает 98,4% предложения в новостройках. Как напоминает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, цена квадратного метра здесь пока еще на 30-40% меньше «старомосковской» - около 140 тыс. рублей, соответственно, и бюджет квартиры – значительно ниже.

Так, в ЖК «Румянцево-Парк» (метро «Румянцево» и «Саларьево») от компании Lexion Development минимальная стоимость квартиры составит 4,3 млн рублей (студия 23,3 кв. м), максимальная – 17,6 млн рублей (четырехкомнатная квартира площадью 98,6 кв. м, ключи от который можно получить уже в этом году). «Трехкомнатная квартира площадью 73,8 кв. метров в третьем корпусе обойдется покупателю в 8,4 млн рублей с учетом скидки от застройщика, - рассказывает Алексей Лухтан. - Если взять, к примеру, квартиру большей площади – четырехкомнатную в бюджете 15,1 млн рублей и площадью 104,4 кв. метров во втором корпусе проекта, сдача которого назначена через год, то при первоначальном взносе в размере 20%, то есть 3,02 млн рублей, можно взять 12 млн в банке по данной программе».

Большой выбор квартир в ЖК «Новые Ватутинки» в центре Новой Москвы, в поселке Десеновское, от компании «Инвесттраст». Возведено два жилых квартала – малоэтажный «Южный» и «Центральный». Дома – монолитные и панельные серий П-3М и П-111М, от трех до 17 этажей с подземными, наземными и многоуровневыми парковками.

У ГК «А 101» - девелопера крупных проектов в Новой Москве - можно купить квартиры в жилом комплексе «Скандинавия» в Коммунарке (Новая Москва), рядом с будущей станцией метро «Новомосковская». Это девятнадцать 9-16-этажных монолитных корпусов с подземными и наземными паркингами, а также школа, три детских сада, поликлиника, SPA-центр.

Еще один масштабный проект компании в Коммунарке - «Москва А101», со школами, детскими садами, поликлиникой, ТРЦ и монолитно-кирпичными дома высотой 8-16 этажей. Район уже практически сложился, много корпусов в проекте уже сдано и заселено.

В Подмосковье по льготной ипотеке можно приобрести практически любую квартиру, считает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»). Выбор квартир с заданным бюджетом представлен в более чем 800 корпусах. Например, двухкомнатная квартира в уже построенном и сданном ЖК бизнес-класса «Маяк» на берегу канала им. Москвы стоит 11 млн руб., ее площадь - от 82,4 кв. м.

В Красногорском районе в 1,8 км от станции метро «Пятницкое шоссе» компания Rose Group возводит третью очередь жилого комплекса комфорткласса Микрогород «В лесу». Часть комплекса заселена. Есть свой детский сад и школа.

Покупатели также могут присмотреть варианты в малоэтажных малоквартирных домах. Например, в четырехэтажных домах ЖК «Катуар» (Мытищинский район) можно оформить ипотеку с господдержкой в одном из 15 банков-партнеров проекта. Или - в 3-4 этажных монолитных корпусах ЖК «Май город-курорт» (9 км по Каширскому шоссе, недалеко от Видного). Готовые квартиры продаются в жилом комплексе «Новое Бисерово 2» вблизи Старой Купавны в построенных монолитных кирпичных домах.

Также есть смысл познакомиться с предложениями таунхаусов, правда не всех. Таунхаус может иметь статус индивидуального дома – такой, увы, по льготной ипотеке не продадут. А если «приобретаемый объект недвижимости в доме блокированной застройки имеет статус квартиры, то покупатель сможет воспользоваться программой ипотеки с господдержкой. В этом случае при сделке обычно заключается два договора – один на квартиру, а второй – на земельный участок, который приобретается за наличные», - комментирует Надежда Коркка («Метриум»).

В частности, в поселке «Александрия Таун» можно приобрести таунхаусы с земельным участком (цена дома от 5,3 млн руб.). «Проект аккредитован по программе господдержки такими банками, как ВТБ, Сбербанк, «Абсолют-Банк», «Альфа-Банк» и др. Наиболее низкие ставки (от 5,99%) предлагают Металлинвестбанк и «Альфа-Банк», - говорит Ирина Доброхотова.

Кто в немилости у банков

Нередко граждане, желающие получить ипотеку под льготный государственный процент, жалуются на отказы со стороны банков. Как поясняют наши комментаторы, во время самоизоляции банки решительно отсекали сомнительных с их точки зрения кандидатов. «Отказ по ипотеке автоматически получали работники сферы услуг (индустрии развлечений, туризма, логистики и перевозок, фитнеса и т. д.). Сложнее получить ипотеку было и владельцам бизнеса: некоторые банки вообще отказались принимать заявки от таких клиентов, другие же подняли для них ставку и первоначальный взнос», - вспоминает Надежда Коркка («Метриум»).

Однако сегодня ситуация изменилась. Как утверждают эксперты, банки стали более доброжелательными – они рассматривают заявки и собственников бизнеса, и работников сферы услуг.

Господдержка со скидками от застройщика

Покупатель квартиры по программе ипотеки с господдержкой может рассчитывать на дополнительные бонусы от застройщика. Наиболее актуальное сегодня – это дополнительное субсидирование ставки застройщиком, в среднем до 0,1-0,5% годовых. Такую акцию можно сравнить со среднерыночной скидкой (см. «Ипотека под 0,5% - звучит эффектно, стоит дешево»).

«По сути, застройщики берут проценты на себя на определенный период – чаще всего до конца года, на полгода или на год. По истечении этого срока действует ставка в размере 6,5%. В частности, такие программы предложили MR Group, УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»), группа «Самолет», ГК «Инград», ГК ФСК», - комментирует Надежда Коркка («Метриум»).

Например, ГК ПИК предложила полностью освободить заемщика от уплаты процентов на первые 12 месяцев ипотеки; ГК «А101» и Россельхозбанк запустили ипотеку со ставкой от 3,1% (но на 5 лет); ГК ФСК и «Альфа-Банк» разработали программу со ставкой 0,01% до конца года, дополняет Ирина Доброхотова.

И как подчеркивают в пресс-службе группы «Эталон», при использовании субсидированной ставки застройщик, как правило, отменяет стандартные скидки на квартиры. В самом «Эталоне» действует совместная со Сбербанком программа дополнительного субсидирования со ставкой по ипотеке от 1,2% годовых, при этом базовые скидки на приобретаемые объекты сохраняются. Проекты группы «Эталон» - «Изумрудные холмы» в Красногорске, «Летний сад» в Дмитровском районе Москвы, Nagatino i-Land в Даниловском районе.

Подробностями программы субсидирования, разработанной совместно с Совкомбанком, делится Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development. В ЖК «Румянцево-Парк» льготный период кредитования со ставкой 0,01% действует в течение 12 месяцев, а кредитный договор должен быть заключен не позднее 30 сентября. От заемщика требуется оплачивать платеж в размере 0,01% ежемесячно + страхование жизни. После льготного периода ставка составит 6,49%. Программа распространяется на все квартиры в комплексе. Ключи от первого корпуса (всего их три) будут переданы жителям уже в этом году.

О дополнительной скидке к процентной ставке от Сбербанка на первые два года, действующей при покупке квартир и студий в микрорайоне Красногорский, сообщает Ирина Туманова («НДВ-Супермаркет недвижимости»). При электронной регистрации договора минимальная ставка на первые два года составит 2,6%, далее 5 лет - по ставке 6,1%.

«После запуска льготной ипотеки мы решили подстегнуть активность покупателей и дополнительно субсидировали ставку до 0,5% годовых до конца 2020 года при оформлении ипотеки в ВТБ», - говорит Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). Так, при покупке готовой однокомнатной квартиры за 6,38 млн рублей и первом взносе в размере 20% (1,28 млн рублей) размер ежемесячного платежа составит 22,3 тыс. рублей вместо 37 тыс. рублей до конца 2020 года. Комплекс «Мир Митино» строится в пешей доступности от метро «Пятницкое шоссе» в формате мини-города. Жилой комплекс включает семь панельных высотой от 11 до 25 этажей и пять 24-этажных монолитных домов, пять детских садов, две школы, поликлинику. Пять корпусов введены в эксплуатацию и заселены.

Резюме

Нынешние условия – самые мягкие за всю 22-летнюю историю российской ипотеки. Сегодня сложно сказать, будет ли программа ипотеки с господдержкой продлена после 1 ноября. Поскольку ей отведена роль антикризисного «спасательного круга» для строителей, продолжительной она быть не может. Хотя недавно министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев заявил, что по этому поводу в правительстве идет дискуссия и решение о продлении (не продлении) или переформатировании программы будет принято после того, как подведут ее итоги. Видимо, все будет зависеть от того, как много людей ею воспользуются.

Все упомянутые проекты в продаже (ноябрь 2020)

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Новые ВатутинкиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Ольховая, п. Ватутинки4 кв. 2022 г.от 4 913 200 руб.
Летний садМосква, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская4 кв. 2020 г.от 7 658 576 руб.
Румянцево-ПаркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский2 кв. 2020 - 2 кв. 2023 г.от 5 313 600 руб.
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2022 г.от 6 680 731 руб.
Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская1 кв. 2021 г.от 12 814 200 руб.
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 11 089 680 руб.
Ривер ПаркМосква, Южный округ, район Нагатинский Затон, м. Коломенская4 кв. 2020 г.от 11 211 775 руб.
СИМВОЛМосква, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная2 кв. 2023 г.от 9 112 759 руб.
КатуарМытищинский район2 кв. 2020 г.от 2 644 100 руб.
Изумрудные ХолмыКрасногорский район, г. Красногорск4 кв. 2021 г.от 3 861 279 руб.
Фестиваль ПаркМосква, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал4 кв. 2020 г.от 19 877 925 руб.
Район «Москва А101»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, п. Коммунарка2 кв. 2022 г.от 12 567 389 руб.
МаякХимкинский район, г. Химки2 кв. 2019 г.от 7 046 427 руб.
Мир МитиноМосква, Северо-Западный округ, район Митино, м. Пятницкое шоссе3 кв. 2020 г.от 4 900 000 руб.
Новое Бисерово 2Ногинский район4 кв. 2020 г.от 2 615 550 руб.
Май город-курортЛенинский районСданот 5 768 312 руб.
FoRestМосква, Западный округ, район Ново-Переделкино4 кв. 2020 г.от 9 597 057 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все