Когда-то бизнес-класс был движущей силой рынка новостроек Москвы, но в последние годы эти лавры перехватил сегмент комфорт. Тем не менее существенная доля предложения остается у бизнес-класса. Редакция IRN.RU выяснила, каковы сейчас основные тенденции в этом сегменте.

Предложение снижается

Бизнес-класс занимает менее половины рынка новостроек Москвы – 42% от общего объема предложения, по данным Est-a-Tet. По итогам III квартала в этом сегменте продавалось 13 300 квартир в 237 корпусах в 76 проектах. Аналитики из других консалтинговых компаний называют схожие цифры: 13 900 квартир – по данным «Метриум», 12 000 – по данным «Бон тон».

Эксперты отмечают, что в последние месяцы наблюдается сокращение предложения. «Динамика выхода новых комплексов бизнес-класса замедляется. Например, в III квартале 2019 года на рынок вышло три новых проекта, за аналогичный период 2018 года – продажи открылись в шести комплексах, 2017 года – в семи», - рассказала коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова в ходе онлайн-конференции «Московский бизнес-класс: где и как выбрать солидную квартиру». С июля по сентябрь стартовали продажи в «Квартале на набережной Now» в Даниловском районе, а также в WestGarden и «Счастье на Ломоносовском» в Раменках.

В результате за последний квартал объем предложения, по данным Est-a-Tet, упал на 6,7%. Как отмечают в АН «Бон тон», только за сентябрь снижение составило 8,9% в квадратных метрах и 10,6% в количестве лотов. В годовом выражении, по данным «Бест-Новострой», объем экспозиции в бизнес-классе уменьшился на 13,5%.

Цены на месте

По данным компании «Метриум», с начала 2019 года средняя цена метра в бизнес-классе выросла на 4,1% и составила 237 925 рублей. За III квартал, по данным Est-a-Tet, метр прибавил 1,7%. Правда, в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» отмечают небольшое снижение цен в этом сегменте с начала года (на 1,8%) – 246 900 рублей в августе против 251 200 в декабре 2018 (см. «Новостройки в Москве: цены уперлись в потолок спроса»).

В любом случае, даже если средние показатели демонстрируют небольшой прирост, вряд ли можно говорить о реальном росте цен. Из-за того, что на рынок стало выходить меньше новых проектов, в структуре предложения большую часть стали занимать новостройки на поздних стадиях строительства, которые традиционно дороже: на начальном этапе средняя цена в бизнес-классе, по данным Est-a-Tet, составляет 224 000 рублей, а в проектах на завершении реализации – 254 000 рублей за метр. По данным «Метриум», в III квартале 2019 г. увеличилось предложения в корпусах на этапе отделочных работ (35,2%, +7,2 п.п.) и в домах, которые уже получили разрешение на ввод в эксплуатацию (22,4%, +2 п.п.). А предложение на начальной стадии строительной готовности, напротив, сократилось (17,4%, -6,2 п.п.).

Средняя стоимость квартир бизнес-класса составила 18 млн руб., увеличившись на 2,4% по сравнению с показателем за II квартал 2019 года, отмечают в компании «Метриум». При этом рост продемонстрировали только однокомнатные (11,2 млн руб., +0,6%,) и двухкомнатные квартиры (16,4 млн руб., +2,3%). В остальных типологиях зафиксирована отрицательная динамика. По данным «Бон тон», средняя стоимость квартиры в новостройках бизнес-класса варьируется от 8 млн рублей за студию до 39,1 млн руб. за многокомнатную квартиру.

Спросом пользуется недорогое

Спрос в бизнес-классе, как и в других сегментах, в основном приходится на небольшие квартиры. Наиболее популярны, по данным Est-a-Tet, двухкомнатные (36,6%) и однокомнатные квартиры (35,1%). Стоит отметить, что в предыдущем квартале однушки были более популярны: на них приходилось 38,1% от общего объема спроса.

Наиболее востребованы относительно недорогие проекты. Так, по данным «Метриум», больше всего сделок в III квартале 2019 года заключалось в ЖК «Зиларт», «Метрополия», «Крылья», «Фестиваль парк» и «Западный порт». В этих проектах средняя стоимость квартиры ниже медианы по бизнес-классу, то есть менее 18 млн рублей. Обзор относительно бюджетных проектов IRN.RU готовит ежемесячно – см. «Недорого, но солидно: доступные варианты жилья бизнес-класса в Москве».

«В среднем в бизнес-классе каждый месяц реализуется порядка 40-50 квартир, а в наиболее успешных новостройках – 60-90 объектов, - отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. - В массовом сегменте нормой считается реализация 50-70 квартир в месяц, а в топовых новостройках – 100-140 объектов».

По словам Натальи Козловой, такие темпы продаж характерны для крупных проектов: «В менее масштабных продажи в 10-30 лотов считаются хорошими. Например, в нашем проекте бизнес-класса Big Time, который сейчас находится в стадии активной реализации, ежемесячно удается реализовать порядка 20 квартир, и это в целом соответствует запланированным нами темпам». Такие продажи позволили увеличить стоимость метра в проекте на 3% за три месяца.

Запад все еще лидирует

Самым дорогим округом в сегменте бизнес за исключением центра, по данным «Бон Тон», является ЮЗАО. Средний уровень цен за квадратный метр здесь в 1,3 раза выше, чем в самом дешевом округе – ВАО (264 000 против 200 700 рублей за кв. м). С бюджетом покупки аналогичная ситуация – средняя цена лота в ВАО является самой низкой и составляет 14,2 млн рублей. ЮЗАО лидирует с 24,8 млн рублей. В центре Москвы, по данным Est-a-Tet, средняя цена метра в бизнес-классе составляет 319 000 рублей.

Западные округа считаются наиболее подходящими для бизнес-класса, но в последнее время также востребован север Москвы. «Эти локации застройщики выбирают благодаря более благоприятной экологической ситуации и удобству транспортной сети. При этом совершенно не подходят для реализации проектов бизнес-класса районы с негативной репутацией, а также неудачно расположенные площадки, скажем, удаленные от центра или с дефицитом инфраструктурных объектов», - говорит Наталья Козлова.

По данным «Метриум», больше всего жилья бизнес-класса продается в Северо-Западном округе. Его доля составляет 23,9% и продолжает расти (за III квартал она увеличилась на 1,8 п.п.). Далее следуют ЗАО (18,2%, +0,9 п.п.) и САО (16,7%, -1,6 п.п.). Наименьшая часть предложения представлена в ВАО – 1,2% (-0,3 п.п.). Доли остальных округов варьируются от 6,5% до 9,2%.

У непопулярных пока направлений, по мнению экспертов, есть потенциал для развития в бизнес-классе. «Сейчас новостройки бизнес-класса начали активно появляться на юго-востоке столицы. В местных районах накопился значительный отложенный спрос со стороны жителей, которые имеют возможность позволить себе более качественное жилье, чем в уровне «комфорт». Именно они могут составить большинство покупателей на локальном уровне», - отмечает Мария Литинецкая.

Хороший потенциал, по мнению Натальи Козловой, и у Южного округа: «Здесь находится немало промзон, которые требуют комплексного освоения. Уже появились крупные проекты бизнес-класса, скажем, на территории завода ЗИЛ. С одной стороны, они требуют огромных затрат на освоение. С другой – девелоперы жилья бизнес-класса получили возможность, которой раньше у них не было – они могут создавать целые районы высокого класса. Кроме того, именно в ЮАО доступно множество площадок на первой линии Москвы-реки, которые как нельзя лучше подходят для новых проектов бизнес-класса. К примеру, в сентябре 2019 года мы вывели в продажу новый проект на полуострове Нагатинской поймы на юге столицы. За полтора месяца мы трижды повысили цены на фоне рекордного спроса. Поэтому бизнес-класс на юге Москвы оказывается весьма востребованным».

Бизнес-класс в целом становится демократичнее: цены почти не растут, а покупаются в основном недорогие лоты в относительно бюджетных проектах. Поэтому у традиционно «демократичных» округов на юге и востоке действительно может быть неплохой потенциал в этом сегменте.

Все упомянутые проекты в продаже (октябрь 2022)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. АминьевскаяСданот 22 481 943 руб.
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК4 кв. 2022 г.от 12 391 680 руб.
Западный портМосква, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили1 кв. 2023 г.от 13 122 500 руб.
Фестиваль ПаркМосква, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал4 кв. 2023 г.от 10 693 712 руб.
МетрополияМосква, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Угрешская МЦК3 кв. 2024 г.от 9 748 291 руб.
West GardenМосква, Западный округ, район Раменки2 кв. 2023 г.от 19 094 774 руб.
Квартал на набережной NOWМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2022 г.от 19 368 810 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU