Апартаменты появились на столичном рынке недвижимости много лет назад, но до сих пор этот формат остается загадочным. Редакция IRN.RU выяснила, каковы нюансы покупки, как непрозрачный статус помогает застройщикам обойти требования об эскроу-счетах и каковы перспективы сегмента.

Спрос отстает от предложения

Апартаменты занимают примерно четверть рынка новостроек «старой» Москвы, в то время как доля апартаментов, продающихся по ДДУ, в общем спросе составляет менее 10%. По данным «Метриум», за год их доля в объеме предложения немного выросла – с 22% до 24%. В то же время доля в спросе снизилась с 11% до 8%. В общей сложности в конце первого квартала 2019 года на первичном рынке апартаментов экспонировалось 119 комплексов с общим объемом предложения порядка 10 355 лотов. Est-a-Tet дает более высокие цифры (134 проекта), а «Бест-Новострой» – меньшие (94 проекта на 176 корпусов).

Спрос на апартаменты неравномерен, а тренды разнонаправлены. Так, в элитном секторе число сделок растет, в то время как в остальных классах снижается. По словам председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, за год число сделок без учета элитного сегмента снизилось на 40%. Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая приводит другие цифры, которые все равно свидетельствуют о снижении спроса: «В январе-апреле 2018 года в Москве было продано порядка 1660 апартаментов с заключением ДДУ. В этом году показатель составил 1500 договоров. То есть спрос упал на 9,6%. В массовом сегменте показатель вырос на 2%. Значительнее всего снизилась активность покупателей в сегменте апартаментов бизнес-класса, где количество ДДУ сократилось на 41%. Это стало следствием окончания продаж в нескольких популярных проектах. В премиум-классе спрос вырос в 2,2 раза».

Даже этот спрос распределяется неравномерно. По словам Марии Литинецкой, в январе-мае 2019 года 43% всех ДДУ, заключенных с апартаментами, пришлось на 7 проектов. Это Citimix (комфорткласс, Тропарево-Никулино), «Летний сад» (комфорткласс, Дмитровский), Neva Towers (элитный класс, Пресненский район), «YE’S Ботанический сад» (комфорткласс, Свиблово), «Савеловский Сити» (комфорткласс, Бутырский), «Level Амурская» (комфорткласс/ Гольяново), «Город» (комфорткласс, Дмитровский). Est-a-Tet к списку наиболее востребованных проектов добавляет «ВТБ Арена Парк» и «Серебряный фонтан».

Цены ниже, класс – выше

Интересно, что список наиболее востребованных проектов не совпадает с наиболее дешевыми. «Дело в том, что люди, которые рассматривают жилье за 3-4 млн рублей, обычно обладают ограниченным ресурсом и опасаются более высоких налогов и коммунальных платежей, - рассказала руководитель проектов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Юлия Рышкина в ходе онлайн-конференции «Загадочные апартаменты: каковы нюансы покупки и будущее формата?». - Апартаменты чаще рассматривают все же в более дорогих сегментах – не ниже комфорта, а чаще бизнес- и премиум. В них покупатели менее чувствительны к плате за содержание недвижимости. То есть конкурентоспособны те проекты, которые предлагают лучшую локацию и более высокий класс, чем человек бы мог себе позволить при покупке официальной квартиры».

Поэтому больше всего апартаментов на московском рынке позиционируются в бизнес-классе. По словам директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, на это сегмент приходится 41% предложения. «Одна из тенденций рынка апартаментов в начале 2019 года – это выход в продажу исключительно высокобюджетных объектов (бизнес, премиум, элит), - отмечает Мария Литинецкая. - Реализация открылась в шести новых проектах, для сравнения – за аналогичный период в предыдущие годы на рынок выходило по 6-9 объектов. Примечательно, что все новые комплексы расположены в ЦАО и позиционируются в высокобюджетных сегментах (два – в элитном классе, два – в сегменте премиум и два – в бизнес-классе)».

Тем не менее цена является важнейшим конкурентным преимуществом апартаментов. Люди готовы покупать недвижимость без официального жилого статуса только при условии того, что цена ниже. «Мы проводили на IRN.RU онлайн-голосование на эту тему, - говорит Юлия Рышкина. - Тогда 37,7% ответивших сказали, что апартаменты должны стоить более чем на 30% меньше, чем квартиры с аналогичными характеристиками. Еще 32,7% считают адекватной разницу в цене 20-30%» (см. «Читатели IRN.RU: апартаменты должны быть не менее чем на 20% дешевле квартир»).

В реальности разница в цене не такая большая: по словам Марии Литинецкой, в среднем она составляет 15-20%. «Это справедливо при условии, что сравниваются аналогичные варианты: то есть квартира и апартамент в одном многофункциональном комплексе, равные по площади, с сопоставимыми техническими и видовыми характеристиками, - уточняет начальник отдела продаж жилой недвижимости Sminex Иван Обухов. - К примеру, рассмотрим стоимость апартамента и квартиры в премиум-квартале JAZZ. Квартира на 9-м этаже в комплексе Duke площадью 36,24 кв. м, с высотой потолка 3,1 м и балконами 2,98 кв. м стоит 12 890 000 руб. Апартамент на 8-м этаже в комплексе Miles площадью 35,74 кв. м, с высотой потолка 3,05 м и балконами 0,64 кв. м стоит 9 990 000 руб. Разница в стоимости – 22,5%».

Эскроу, ДДУ и другие нюансы

С 1 июля 2019 года все застройщики перейдут на проектное финансирование жилищного строительства с использованием эскроу-счетов. Изменения распространяются на все объекты, которые будут продаваться по договору долевого участия в рамках ФЗ-214, вне зависимости от того, имеют они статус жилых или нежилых помещений.

«Однако 214-й федеральный закон является обязательным только при строительстве жилья, - подчеркивает адвокат Олег Сухов. - А апартаменты – это нежилые помещения, поэтому они могут реализовываться и по иным схемам (договорам), не затрагиваемым 214-ФЗ». Обязательно применение 214-ФЗ только для апартаментов, строящихся в составе многоквартирных домов. В иных случаях застройщик может сам выбрать схему привлечения средств.

По данным «Метриум», если исключить уже введенные в эксплуатацию апартаменты, среди оставшихся 86% продается по ДДУ, 9% – по ПДКП (предварительным договорам купли-продажи), 3% – по ПДДУ (предварительным договорам долевого участия), 1,6% – по КП (купли-продажи) и 0,4% – договорам соинвестирования. Эксперты не исключают, что после вступления в силу поправок об эскроу-счетах количество комплексов апартаментов, реализуемых не по ДДУ, вырастет из-за наличия возможности обойти закон. Правда, как утверждают в Москомстройинвесте, пока власти не отмечают роста интереса к строительству апартаментов.

Стоит учитывать, что даже при продаже через ДДУ закон в меньшей степени защищает покупателей апартаментов – они приравниваются к другим нежилым помещениям (например, кладовкам), а не к квартирам. Об этом предупреждает Москомстройинвест: 214-ФЗ дает покупателям апартаментов в основном защиту от двойных продаж, поскольку все ДДУ регистрируются в Росреестре. Однако в случае банкротства или недостроя у покупателей апартаментов меньше прав и они не смогут попасть в реестр обманутых дольщиков. «Покупатели жилой недвижимости при банкротстве строительной фирмы вправе заявлять требования о передаче им жилья. При этом приобретатели апартаментов могут требовать только денежные средства и не могут настаивать на предоставлении помещений», - говорит Олег Сухов.

От разницы в статусе пострадали, например, дольщики ЖК «Царицыно». Как сообщали СМИ в начале 2019 года, 35-й корпус, в котором предлагались апартаменты, был выставлен на торги в рамках конкурсного производства, в то время как остальные недостроенные дома с квартирами достраивает город, чтобы передать квартиры дольщикам. В схожей ситуации в ЖК Rastorguevo Village Верховный суд постановил, что покупательница не может получить свои апартаменты, причем даже в достроенном здании – оно оформляется на застройщика и переходит в конкурсную массу, а покупатель может требовать только деньги.

Кроме того, покупателям апартаментов стоит уделять больше внимания нюансам и удобствам, которые полагаются квартирам по умолчанию – в соответствии со СНИПами и законом. «Нужно понимать, что приобретая апартаменты, гражданин покупает нежилое помещение, не предназначенное для постоянного проживания, поэтому в договоре должны прописываться все необходимые условия по благоустройству помещения, например, наличие коммуникаций, в том числе санузла, кухонной зоны и т.д.», - отмечает Олег Сухов. Также стоит обратить внимание на формальный статус: временную регистрацию на 5 лет можно оформить только в апартаментах, которые формально числятся как место пребывания (гостиница, санаторий, дом отдыха т.п.), а не офисы или торговые помещения.

Перспективы апартаментов во многом зависят от того, что будет сделано с их непрозрачным статусом. С одной стороны, девелоперы могут продавать их не по ДДУ, а значит обойти требование об эскроу-счетах. «Это может подтолкнуть их к тому, что, уходя от данной схемы, девелоперы начнут наращивать количество апартаментов, поскольку этот формат не подпадает под 214 ФЗ», - считает Ирина Доброхотова.

Однако непрозрачность юридического статуса сказывается на спросе на апартаменты. Периодически появляются новости о том, что власти планируют то запретить строительство апартаментов, то, напротив, приравнять их к жилью. Причем второе может нанести не меньший удар по этому сегменту – если на апартаменты распространятся те же требования по инфраструктуре, СНИПам и т.п., это лишит смысла их строительство, поскольку они перестанут быть конкурентоспособными по цене. Но в любом случае пока все попытки и предложения определить законодательный статус апартаментов и тем более приравнять их к жилью отклонялись. Из-за этого апартаменты будут и дальше проигрывать формальному жилью в конкурентной борьбе. Поэтому в данном сегменте будет еще сильнее нарастать разрыв в спросе между наиболее удачными и востребованными проектами и остальным рынком.

Все упомянутые проекты в продаже (октябрь 2022)