Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
3.7 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Апартаменты дают возможность обойти эскроу-счета

Но проблемы со спросом будут препятствовать массовому переходу на строительство апартаментов

Апартаменты появились на столичном рынке недвижимости много лет назад, но до сих пор этот формат остается загадочным. Редакция IRN.RU выяснила, каковы нюансы покупки, как непрозрачный статус помогает застройщикам обойти требования об эскроу-счетах и каковы перспективы сегмента.

Спрос отстает от предложения

Апартаменты занимают примерно четверть рынка новостроек «старой» Москвы, в то время как доля апартаментов, продающихся по ДДУ, в общем спросе составляет менее 10%. По данным «Метриум», за год их доля в объеме предложения немного выросла – с 22% до 24%. В то же время доля в спросе снизилась с 11% до 8%. В общей сложности в конце первого квартала 2019 года на первичном рынке апартаментов экспонировалось 119 комплексов с общим объемом предложения порядка 10 355 лотов. Est-a-Tet дает более высокие цифры (134 проекта), а «Бест-Новострой» – меньшие (94 проекта на 176 корпусов).

Спрос на апартаменты неравномерен, а тренды разнонаправлены. Так, в элитном секторе число сделок растет, в то время как в остальных классах снижается. По словам председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, за год число сделок без учета элитного сегмента снизилось на 40%. Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая приводит другие цифры, которые все равно свидетельствуют о снижении спроса: «В январе-апреле 2018 года в Москве было продано порядка 1660 апартаментов с заключением ДДУ. В этом году показатель составил 1500 договоров. То есть спрос упал на 9,6%. В массовом сегменте показатель вырос на 2%. Значительнее всего снизилась активность покупателей в сегменте апартаментов бизнес-класса, где количество ДДУ сократилось на 41%. Это стало следствием окончания продаж в нескольких популярных проектах. В премиум-классе спрос вырос в 2,2 раза».

Даже этот спрос распределяется неравномерно. По словам Марии Литинецкой, в январе-мае 2019 года 43% всех ДДУ, заключенных с апартаментами, пришлось на 7 проектов. Это Citimix (комфорткласс, Тропарево-Никулино), «Летний сад» (комфорткласс, Дмитровский), Neva Towers (элитный класс, Пресненский район), «YE’S Ботанический сад» (комфорткласс, Свиблово), «Савеловский Сити» (комфорткласс, Бутырский), «Level Амурская» (комфорткласс/ Гольяново), «Город» (комфорткласс, Дмитровский). Est-a-Tet к списку наиболее востребованных проектов добавляет «ВТБ Арена Парк» и «Серебряный фонтан».

Цены ниже, класс – выше

Интересно, что список наиболее востребованных проектов не совпадает с наиболее дешевыми. «Дело в том, что люди, которые рассматривают жилье за 3-4 млн рублей, обычно обладают ограниченным ресурсом и опасаются более высоких налогов и коммунальных платежей, - рассказала руководитель проектов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Юлия Рышкина в ходе онлайн-конференции «Загадочные апартаменты: каковы нюансы покупки и будущее формата?». - Апартаменты чаще рассматривают все же в более дорогих сегментах – не ниже комфорта, а чаще бизнес- и премиум. В них покупатели менее чувствительны к плате за содержание недвижимости. То есть конкурентоспособны те проекты, которые предлагают лучшую локацию и более высокий класс, чем человек бы мог себе позволить при покупке официальной квартиры».

Поэтому больше всего апартаментов на московском рынке позиционируются в бизнес-классе. По словам директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, на это сегмент приходится 41% предложения. «Одна из тенденций рынка апартаментов в начале 2019 года – это выход в продажу исключительно высокобюджетных объектов (бизнес, премиум, элит), - отмечает Мария Литинецкая. - Реализация открылась в шести новых проектах, для сравнения – за аналогичный период в предыдущие годы на рынок выходило по 6-9 объектов. Примечательно, что все новые комплексы расположены в ЦАО и позиционируются в высокобюджетных сегментах (два – в элитном классе, два – в сегменте премиум и два – в бизнес-классе)».

Тем не менее цена является важнейшим конкурентным преимуществом апартаментов. Люди готовы покупать недвижимость без официального жилого статуса только при условии того, что цена ниже. «Мы проводили на IRN.RU онлайн-голосование на эту тему, - говорит Юлия Рышкина. - Тогда 37,7% ответивших сказали, что апартаменты должны стоить более чем на 30% меньше, чем квартиры с аналогичными характеристиками. Еще 32,7% считают адекватной разницу в цене 20-30%» (см. «Читатели IRN.RU: апартаменты должны быть не менее чем на 20% дешевле квартир»).

В реальности разница в цене не такая большая: по словам Марии Литинецкой, в среднем она составляет 15-20%. «Это справедливо при условии, что сравниваются аналогичные варианты: то есть квартира и апартамент в одном многофункциональном комплексе, равные по площади, с сопоставимыми техническими и видовыми характеристиками, - уточняет начальник отдела продаж жилой недвижимости Sminex Иван Обухов. - К примеру, рассмотрим стоимость апартамента и квартиры в премиум-квартале JAZZ. Квартира на 9-м этаже в комплексе Duke площадью 36,24 кв. м, с высотой потолка 3,1 м и балконами 2,98 кв. м стоит 12 890 000 руб. Апартамент на 8-м этаже в комплексе Miles площадью 35,74 кв. м, с высотой потолка 3,05 м и балконами 0,64 кв. м стоит 9 990 000 руб. Разница в стоимости – 22,5%».

Эскроу, ДДУ и другие нюансы

С 1 июля 2019 года все застройщики перейдут на проектное финансирование жилищного строительства с использованием эскроу-счетов. Изменения распространяются на все объекты, которые будут продаваться по договору долевого участия в рамках ФЗ-214, вне зависимости от того, имеют они статус жилых или нежилых помещений.

«Однако 214-й федеральный закон является обязательным только при строительстве жилья, - подчеркивает адвокат Олег Сухов. - А апартаменты – это нежилые помещения, поэтому они могут реализовываться и по иным схемам (договорам), не затрагиваемым 214-ФЗ». Обязательно применение 214-ФЗ только для апартаментов, строящихся в составе многоквартирных домов. В иных случаях застройщик может сам выбрать схему привлечения средств.

По данным «Метриум», если исключить уже введенные в эксплуатацию апартаменты, среди оставшихся 86% продается по ДДУ, 9% – по ПДКП (предварительным договорам купли-продажи), 3% – по ПДДУ (предварительным договорам долевого участия), 1,6% – по КП (купли-продажи) и 0,4% – договорам соинвестирования. Эксперты не исключают, что после вступления в силу поправок об эскроу-счетах количество комплексов апартаментов, реализуемых не по ДДУ, вырастет из-за наличия возможности обойти закон. Правда, как утверждают в Москомстройинвесте, пока власти не отмечают роста интереса к строительству апартаментов.

Стоит учитывать, что даже при продаже через ДДУ закон в меньшей степени защищает покупателей апартаментов – они приравниваются к другим нежилым помещениям (например, кладовкам), а не к квартирам. Об этом предупреждает Москомстройинвест: 214-ФЗ дает покупателям апартаментов в основном защиту от двойных продаж, поскольку все ДДУ регистрируются в Росреестре. Однако в случае банкротства или недостроя у покупателей апартаментов меньше прав и они не смогут попасть в реестр обманутых дольщиков. «Покупатели жилой недвижимости при банкротстве строительной фирмы вправе заявлять требования о передаче им жилья. При этом приобретатели апартаментов могут требовать только денежные средства и не могут настаивать на предоставлении помещений», - говорит Олег Сухов.

От разницы в статусе пострадали, например, дольщики ЖК «Царицыно». Как сообщали СМИ в начале 2019 года, 35-й корпус, в котором предлагались апартаменты, был выставлен на торги в рамках конкурсного производства, в то время как остальные недостроенные дома с квартирами достраивает город, чтобы передать квартиры дольщикам. В схожей ситуации в ЖК Rastorguevo Village Верховный суд постановил, что покупательница не может получить свои апартаменты, причем даже в достроенном здании – оно оформляется на застройщика и переходит в конкурсную массу, а покупатель может требовать только деньги.

Кроме того, покупателям апартаментов стоит уделять больше внимания нюансам и удобствам, которые полагаются квартирам по умолчанию – в соответствии со СНИПами и законом. «Нужно понимать, что приобретая апартаменты, гражданин покупает нежилое помещение, не предназначенное для постоянного проживания, поэтому в договоре должны прописываться все необходимые условия по благоустройству помещения, например, наличие коммуникаций, в том числе санузла, кухонной зоны и т.д.», - отмечает Олег Сухов. Также стоит обратить внимание на формальный статус: временную регистрацию на 5 лет можно оформить только в апартаментах, которые формально числятся как место пребывания (гостиница, санаторий, дом отдыха т.п.), а не офисы или торговые помещения.

Перспективы апартаментов во многом зависят от того, что будет сделано с их непрозрачным статусом. С одной стороны, девелоперы могут продавать их не по ДДУ, а значит обойти требование об эскроу-счетах. «Это может подтолкнуть их к тому, что, уходя от данной схемы, девелоперы начнут наращивать количество апартаментов, поскольку этот формат не подпадает под 214 ФЗ», - считает Ирина Доброхотова.

Однако непрозрачность юридического статуса сказывается на спросе на апартаменты. Периодически появляются новости о том, что власти планируют то запретить строительство апартаментов, то, напротив, приравнять их к жилью. Причем второе может нанести не меньший удар по этому сегменту – если на апартаменты распространятся те же требования по инфраструктуре, СНИПам и т.п., это лишит смысла их строительство, поскольку они перестанут быть конкурентоспособными по цене. Но в любом случае пока все попытки и предложения определить законодательный статус апартаментов и тем более приравнять их к жилью отклонялись. Из-за этого апартаменты будут и дальше проигрывать формальному жилью в конкурентной борьбе. Поэтому в данном сегменте будет еще сильнее нарастать разрыв в спросе между наиболее удачными и востребованными проектами и остальным рынком.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2265 (1 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 10 881 508
до 40 646 336 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Событие Москва, Западный округ, район Раменки Площади : 44 - 170 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Ломоносовский проспект, 25 мин. транспортом м. Раменки, 20 мин. транспортом м. Мичуринский проспект, 16 мин. пешком Застройщик: ДОНСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 12 124 000
до 32 247 600 руб.
Узнать подробнее
ЖК Триколор Москва, Северо-Восточный округ, район Ростокино Площади : 64 - 203 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2015 г., есть сданные м. ВДНХ, 5 мин. транспортом Ростокинская ул., вл.2, к.1 Ростокинская ул., вл.2, к.2 Ростокинская ул., вл.2, к.3 Застройщик: ЭлитСтройГрупп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК MainStreet Москва, Западный округ, район Фили-Давыдково Сдача ГК: 2 кв. 2021 г. м. Кунцевская, 6 мин. пешком м. Молодежная, 4 мин. транспортом м. Славянский бульвар, 2 мин. транспортом Застройщик: Основа.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
ЖК Сердце Столицы Финал продаж! Готовые премиальные квартиры на 1 линии Москвы-реки у Сити. Лучший проект года от Правительства Москвы! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Метрополия» Квартиры бизнес-класса по цене комфорта. Широкий выбор планировок. Расположение внутри ТТК. Ипотека от 6% Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «SAMPO» Готовые квартиры в малоэтажном комплексе в 25 км от МКАД на Новой Риге. Новогодние скидки. от 2,9 млн руб. Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Выгода до 412 000 руб. Акция! Только до 12 декабря 10 квартир со скидкой 5%!2-ком.кв. 57 кв.м – 5,9 млн.руб. м. Новокосино Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. от 140 174 руб/кв. м Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры в готовых домах от 15,6 млн! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,6 млн руб. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса от 7,9 млн Р. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,9 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove. Новогодняя скидка до 6%. Панорамные виды на Останкинскую башню. Собственная территория – система умный дом, детский сад и школа. Ипотека. Рассрочка. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Жилые небоскребы НЕБО в Раменках. Квартиры от 8,5 млн рублей. Дизайн-проект в подарок! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир с отделкой! Все квартиры с отделкой - финишная и предчистовая. Бизнес-класс. Рядом с метро. Двор без машин, рядом парк. Новый корпус! от 10,5 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛЮБЕРЦЫ». Ключи в 2019 г.! Финальные скидки года! Квартиры комфорт плюс от 5,6 млн. руб.! Вид на парк! Подземный паркинг! 10 мин. м. Лухмановская. Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Скидки до 12%. Ипотека от 6,24%. Ключи в 2020 году. Детский сад. 5 минут до м.Саларьево. Закрытая территория. от 3,7 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Респектабельный уровень жизни в квартале на Павелецкой набережной. Квартиры от17,7млн руб. Дома сданы! от 17,7 млн рублей. Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Квартиры с отделкой в доме бизнес-класса от 9,2 млн руб. 2 мин. от метро Дмитровская Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖИЗНЬ НА ПЛЮЩИХЕ Хамовники Новогодние скидки до 10% в готовом элитном доме в центре! Фешенебельные квартиры, сервис 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 11, 2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 11,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Новогодняя скидка до 15% Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. Рассрочка. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Квартиры на 3 стороны света. Абсолютный комфорт круглый день. Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Отличная транспортная доступность. Своя школа и 4 детских сада. 20 минут до Москва-Сити. 7 мин. пешком до метро "Технопарк". Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Только в декабре скидки на 2-к квартиры. По-новогоднему низкая цена! В шаговой доступности от м."ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Выгода в Новый Год до 1,2 млн руб! Отделка white box. Ослепительные виды. 3 мин от м.Фили. Успейте приобрести! Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить в декабре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: КОРТРОС, ГК/Ренова Стройгруп, РСГ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в Башне Федерация Скидки до - 15% на апартаменты на вершине Москвы — станьте настоящим небожителем в Небоскребе №1. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Специальные цены на ограниченный список квартир и апартаментов в декабре! квартиры от 17,1 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 17,6 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки в ЖК "Silver". Дом сдан! Квартиры бизнес-класса. 7 минут до м. Ботанический сад. Ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЭТАЛОН-СИТИ» Рядом один из самых больших лесопарков Москвы. Все корпуса сданы! 10 мин. пешком до м. Скобелевская. 3 км до МКАД. Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека от 4,5%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии в каждой квартире. Отделка «под чистовую». квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Ленинский 38» Панорамные виды. Двухуровневый подземный паркинг. Роскошные видовые апартаменты в 6,5 км. от Кремля. Ключи в день покупки. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой. Сдача в 2020 г. Итальянская кухня в подарок до 25.12! Скидки до 5%. Ипотека. от 14,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 2,9 млн. руб! Новый мкрн. Десна в Новых Ватутинках. Готовая инфраструктура. Ипотека от 5,4%. от 2,9 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте