Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.6 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Когда, по-вашему, можно быстрее сдать квартиру в аренду?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Апартаменты дают возможность обойти эскроу-счета

Но проблемы со спросом будут препятствовать массовому переходу на строительство апартаментов

Апартаменты появились на столичном рынке недвижимости много лет назад, но до сих пор этот формат остается загадочным. Редакция IRN.RU выяснила, каковы нюансы покупки, как непрозрачный статус помогает застройщикам обойти требования об эскроу-счетах и каковы перспективы сегмента.

Спрос отстает от предложения

Апартаменты занимают примерно четверть рынка новостроек «старой» Москвы, в то время как доля апартаментов, продающихся по ДДУ, в общем спросе составляет менее 10%. По данным «Метриум», за год их доля в объеме предложения немного выросла – с 22% до 24%. В то же время доля в спросе снизилась с 11% до 8%. В общей сложности в конце первого квартала 2019 года на первичном рынке апартаментов экспонировалось 119 комплексов с общим объемом предложения порядка 10 355 лотов. Est-a-Tet дает более высокие цифры (134 проекта), а «Бест-Новострой» – меньшие (94 проекта на 176 корпусов).

Спрос на апартаменты неравномерен, а тренды разнонаправлены. Так, в элитном секторе число сделок растет, в то время как в остальных классах снижается. По словам председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, за год число сделок без учета элитного сегмента снизилось на 40%. Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая приводит другие цифры, которые все равно свидетельствуют о снижении спроса: «В январе-апреле 2018 года в Москве было продано порядка 1660 апартаментов с заключением ДДУ. В этом году показатель составил 1500 договоров. То есть спрос упал на 9,6%. В массовом сегменте показатель вырос на 2%. Значительнее всего снизилась активность покупателей в сегменте апартаментов бизнес-класса, где количество ДДУ сократилось на 41%. Это стало следствием окончания продаж в нескольких популярных проектах. В премиум-классе спрос вырос в 2,2 раза».

Даже этот спрос распределяется неравномерно. По словам Марии Литинецкой, в январе-мае 2019 года 43% всех ДДУ, заключенных с апартаментами, пришлось на 7 проектов. Это Citimix (комфорткласс, Тропарево-Никулино), «Летний сад» (комфорткласс, Дмитровский), Neva Towers (элитный класс, Пресненский район), «YE’S Ботанический сад» (комфорткласс, Свиблово), «Савеловский Сити» (комфорткласс, Бутырский), «Level Амурская» (комфорткласс/ Гольяново), «Город» (комфорткласс, Дмитровский). Est-a-Tet к списку наиболее востребованных проектов добавляет «ВТБ Арена Парк» и «Серебряный фонтан».

Цены ниже, класс – выше

Интересно, что список наиболее востребованных проектов не совпадает с наиболее дешевыми. «Дело в том, что люди, которые рассматривают жилье за 3-4 млн рублей, обычно обладают ограниченным ресурсом и опасаются более высоких налогов и коммунальных платежей, - рассказала руководитель проектов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Юлия Рышкина в ходе онлайн-конференции «Загадочные апартаменты: каковы нюансы покупки и будущее формата?». - Апартаменты чаще рассматривают все же в более дорогих сегментах – не ниже комфорта, а чаще бизнес- и премиум. В них покупатели менее чувствительны к плате за содержание недвижимости. То есть конкурентоспособны те проекты, которые предлагают лучшую локацию и более высокий класс, чем человек бы мог себе позволить при покупке официальной квартиры».

Поэтому больше всего апартаментов на московском рынке позиционируются в бизнес-классе. По словам директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, на это сегмент приходится 41% предложения. «Одна из тенденций рынка апартаментов в начале 2019 года – это выход в продажу исключительно высокобюджетных объектов (бизнес, премиум, элит), - отмечает Мария Литинецкая. - Реализация открылась в шести новых проектах, для сравнения – за аналогичный период в предыдущие годы на рынок выходило по 6-9 объектов. Примечательно, что все новые комплексы расположены в ЦАО и позиционируются в высокобюджетных сегментах (два – в элитном классе, два – в сегменте премиум и два – в бизнес-классе)».

Тем не менее цена является важнейшим конкурентным преимуществом апартаментов. Люди готовы покупать недвижимость без официального жилого статуса только при условии того, что цена ниже. «Мы проводили на IRN.RU онлайн-голосование на эту тему, - говорит Юлия Рышкина. - Тогда 37,7% ответивших сказали, что апартаменты должны стоить более чем на 30% меньше, чем квартиры с аналогичными характеристиками. Еще 32,7% считают адекватной разницу в цене 20-30%» (см. «Читатели IRN.RU: апартаменты должны быть не менее чем на 20% дешевле квартир»).

В реальности разница в цене не такая большая: по словам Марии Литинецкой, в среднем она составляет 15-20%. «Это справедливо при условии, что сравниваются аналогичные варианты: то есть квартира и апартамент в одном многофункциональном комплексе, равные по площади, с сопоставимыми техническими и видовыми характеристиками, - уточняет начальник отдела продаж жилой недвижимости Sminex Иван Обухов. - К примеру, рассмотрим стоимость апартамента и квартиры в премиум-квартале JAZZ. Квартира на 9-м этаже в комплексе Duke площадью 36,24 кв. м, с высотой потолка 3,1 м и балконами 2,98 кв. м стоит 12 890 000 руб. Апартамент на 8-м этаже в комплексе Miles площадью 35,74 кв. м, с высотой потолка 3,05 м и балконами 0,64 кв. м стоит 9 990 000 руб. Разница в стоимости – 22,5%».

Эскроу, ДДУ и другие нюансы

С 1 июля 2019 года все застройщики перейдут на проектное финансирование жилищного строительства с использованием эскроу-счетов. Изменения распространяются на все объекты, которые будут продаваться по договору долевого участия в рамках ФЗ-214, вне зависимости от того, имеют они статус жилых или нежилых помещений.

«Однако 214-й федеральный закон является обязательным только при строительстве жилья, - подчеркивает адвокат Олег Сухов. - А апартаменты – это нежилые помещения, поэтому они могут реализовываться и по иным схемам (договорам), не затрагиваемым 214-ФЗ». Обязательно применение 214-ФЗ только для апартаментов, строящихся в составе многоквартирных домов. В иных случаях застройщик может сам выбрать схему привлечения средств.

По данным «Метриум», если исключить уже введенные в эксплуатацию апартаменты, среди оставшихся 86% продается по ДДУ, 9% – по ПДКП (предварительным договорам купли-продажи), 3% – по ПДДУ (предварительным договорам долевого участия), 1,6% – по КП (купли-продажи) и 0,4% – договорам соинвестирования. Эксперты не исключают, что после вступления в силу поправок об эскроу-счетах количество комплексов апартаментов, реализуемых не по ДДУ, вырастет из-за наличия возможности обойти закон. Правда, как утверждают в Москомстройинвесте, пока власти не отмечают роста интереса к строительству апартаментов.

Стоит учитывать, что даже при продаже через ДДУ закон в меньшей степени защищает покупателей апартаментов – они приравниваются к другим нежилым помещениям (например, кладовкам), а не к квартирам. Об этом предупреждает Москомстройинвест: 214-ФЗ дает покупателям апартаментов в основном защиту от двойных продаж, поскольку все ДДУ регистрируются в Росреестре. Однако в случае банкротства или недостроя у покупателей апартаментов меньше прав и они не смогут попасть в реестр обманутых дольщиков. «Покупатели жилой недвижимости при банкротстве строительной фирмы вправе заявлять требования о передаче им жилья. При этом приобретатели апартаментов могут требовать только денежные средства и не могут настаивать на предоставлении помещений», - говорит Олег Сухов.

От разницы в статусе пострадали, например, дольщики ЖК «Царицыно». Как сообщали СМИ в начале 2019 года, 35-й корпус, в котором предлагались апартаменты, был выставлен на торги в рамках конкурсного производства, в то время как остальные недостроенные дома с квартирами достраивает город, чтобы передать квартиры дольщикам. В схожей ситуации в ЖК Rastorguevo Village Верховный суд постановил, что покупательница не может получить свои апартаменты, причем даже в достроенном здании – оно оформляется на застройщика и переходит в конкурсную массу, а покупатель может требовать только деньги.

Кроме того, покупателям апартаментов стоит уделять больше внимания нюансам и удобствам, которые полагаются квартирам по умолчанию – в соответствии со СНИПами и законом. «Нужно понимать, что приобретая апартаменты, гражданин покупает нежилое помещение, не предназначенное для постоянного проживания, поэтому в договоре должны прописываться все необходимые условия по благоустройству помещения, например, наличие коммуникаций, в том числе санузла, кухонной зоны и т.д.», - отмечает Олег Сухов. Также стоит обратить внимание на формальный статус: временную регистрацию на 5 лет можно оформить только в апартаментах, которые формально числятся как место пребывания (гостиница, санаторий, дом отдыха т.п.), а не офисы или торговые помещения.

Перспективы апартаментов во многом зависят от того, что будет сделано с их непрозрачным статусом. С одной стороны, девелоперы могут продавать их не по ДДУ, а значит обойти требование об эскроу-счетах. «Это может подтолкнуть их к тому, что, уходя от данной схемы, девелоперы начнут наращивать количество апартаментов, поскольку этот формат не подпадает под 214 ФЗ», - считает Ирина Доброхотова.

Однако непрозрачность юридического статуса сказывается на спросе на апартаменты. Периодически появляются новости о том, что власти планируют то запретить строительство апартаментов, то, напротив, приравнять их к жилью. Причем второе может нанести не меньший удар по этому сегменту – если на апартаменты распространятся те же требования по инфраструктуре, СНИПам и т.п., это лишит смысла их строительство, поскольку они перестанут быть конкурентоспособными по цене. Но в любом случае пока все попытки и предложения определить законодательный статус апартаментов и тем более приравнять их к жилью отклонялись. Из-за этого апартаменты будут и дальше проигрывать формальному жилью в конкурентной борьбе. Поэтому в данном сегменте будет еще сильнее нарастать разрыв в спросе между наиболее удачными и востребованными проектами и остальным рынком.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1609 (1 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 2 644 871
до 7 741 717 руб.
Узнать подробнее
ЖК Медовая долина Новая Москва, Новомосковский округ, 26 км от МКАД Площади : 23 - 81 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Тропарево, 30 мин. транспортом Марушкинское пос., Крекшино дер., к.1 (1 оч.) Марушкинское пос., Крекшино дер., к.2 (1 оч.) Марушкинское пос., Крекшино дер., к.3 (1 оч.) Марушкинское пос., Крекшино дер., к.4 (2 оч.) Марушкинское пос., Крекшино дер., к.5 (2 оч.) Показать все 8 корпусов Застройщик: Логитэк.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 796 100
до 12 869 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, 3 км от МКАД Площади : 24 - 104 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2023 г. м. Румянцево, 5 мин. транспортом м. Саларьево, 5 мин. транспортом Застройщик: Лексион Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 250 460
до 20 683 780 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городской квартал "Big Time" Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 27 - 103 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Южная долина, 9 от МКАД Квартиры в готовых домах пл. от 30 метров. Ленинский район. Спешите! от 2,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Ленинские новостройки Рядом с г. Видное, с отделкой и без. Ключи в 2019. Дет. сады, школы, ипотека 10% от 2,1 млн руб. Застройщик: Аматол. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Трехкомнатная квартира за 45 100 руб. в месяц! 15 минут до метро! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 5,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры с выгодой до 1,1 млн р! Только в июле! СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Дома на набережной в 1 мин. от ЦАО! Готовая инфраструктура. м. Шелепиха Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,5 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир! Новый корпус. FRESH. Дом в старой Москве на границе парка. 3 мин. от м. Красногвардейская. Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. от 7,5 млн руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Изумрудные холмы Квартиры от 2,9 млн руб. Развитая инфраструктура. Волоколамское шоссе 8 км от МКАД. Сдача 2021 год Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Выгода до 2,2 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Рядом м. «Динамо». Выгода до 3 млн руб. при покупке 3-х комн. квартир. Звоните! Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры премиум-класса в историческом центре Москвы на реке Яуза. Подземный паркинг. Ключи в этом году! Выгода до 1,9 млн в июле. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЖИЗНЬ на Плющихе» Закрытый внутренний двор с фонтаном, парком, зонами отдыха и детскими площадками. Метро "Киевская". Ипотека от 5% (ВТБ). квартиры без отделки от 44,1 млн«Дон-строй инвест» Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то с размахом. Своя терраса и камин, свой фитнес, консьерж-сервис Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Охраняемый огороженный двор. Индивидуальные условия! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Ново-Молоково Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Ленинский район. Площадь от 42 до 94 кв.м. Монолит. от 2,1 млн руб. Застройщик: ЖК Молоково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры в готовых домах с выгодой до 2,4 млн руб. Охраняемая территория. Подземный паркинг с лифтом. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"PRIZMA" на Ленинском. Старт продаж Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203250 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте SREDA Новые квартиры в готовых домах пл. от 28 метров. рядом с метро Текстильщики. Звоните! Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.07. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.4 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой. Пляж и парк рядом с домом. 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% от 4,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Рихард Квартиры бизнес-класса в Хорошевском районе. Авторская архитектура. Богатая инфраструктура. Метро Зорге и Хорошево. Застройщик: ФСК Лидер. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 6% в ЖК "Одинбург"! Квартиры на любой вкус - с отделкой и без! Рядом лесопарк. м.Кунцевская. Ипотека без первоначального взноса. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальные цены на апартаменты с отделкой и без. Рассрочка от застройщика 0%! ЖК вблизи м «Бабушкинская». Успейте купить! Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте