Готовые новостройки пока пользуются умеренным спросом

Покупка готовой квартиры в новостройке – самый безопасный способ приобрести квартиру в условиях, когда рынок готовится к переходу на проектное финансирование. Никто на самом деле не знает, что он нам несет, этот новый поворот. Приблизительно мы представляем, что будет после 1 июля, - большинство проектов тихо-мирно достроят по старым добрым ДДУ. Однако периода адаптации рынку все-таки не избежать. В чем она выразится – в задержках ли сроков, в отказе ли банков кредитовать «подозрительных» застройщиков, - гадать не будем. Просто посоветуем покупателям присмотреться к построенному или почти построенному жилью – к их услугам более полутора миллионов квадратных метров в Москве и ближнем Подмосковье.

Статистика: готова почти треть квартир

В целом, в московском регионе, по данным коммерческого директора ГК «МИЦ» Дмитрия Усманова, примерно 22% от общего объема нового жилья находится на высоких стадиях строительства или уже готово. Это 760 корпусов и 17 тысяч квартир. (У самой компании доля готового и почти готового жилья в текущем предложении в Московской области составляет порядка 30%, в Новой Москве – 6%).

По информации Романа Родионцева, директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, объем сданного жилья составляет 1 064 307 кв. м, а на высокой стадии готовности (отделочные работы квартир и входных групп) - 643 447 кв. м.

Источник: Est-a-Tet

Если подробнее рассматривать Москву в старых границах, то, как сообщает Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-новостройки», корпуса, введенные в эксплуатацию, составляют порядка 35%; на корпуса в финальной стадии работ приходится 24%, то есть готовые и почти готовые корпуса занимают 59% всего рынка.

Если считать в квартирах, то соотношение немного меняется: в корпусах, введенных в эксплуатацию, предлагается около 15% квартир, в корпусах на финальной стадии работ – порядка 20%.

Больше всего готового жилья представлено в экономклассе: 20% квартир во введенных корпусах и 35% - в почти готовых домах. В бизнес-классе - 19% и 26%, в комфортклассе - 11% и 13% соответственно.

У генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой цифры по введенному жилью немного отличаются, но в целом сопоставимы. В Москве во введенных домах 653 тыс. кв. м (доля 23,3%) и 7,8 тыс. лотов (18,6%, за исключением элитного сегмента) - это 220 корпусов в 99 проектах.

Большая доля представлена в премиум-классе (34,1% от предложения в кв. м и 28,7% по количеству лотов). На втором месте - экономкласс, доли тоже значительные - 30,3% и 32,4% соответственно. В комфортклассе доля сданного и нераспроданного жилья меньше всего: 15,9% и 13,1%, что говорит о вымывании квартир на начальной стадии строительства.

Доля введенного жилья по классам

Источник: «Бон Тон»

Обобщая эти данные, можно сказать, что в Москве около трети квартир, представленных на рынке, можно отнести к готовому жилью.

В Новой Москве ситуация похожая. Согласно статистике «МИЭЛЬ-новостройки», корпуса, введенные в эксплуатацию, занимают порядка 29%, корпуса в финальной стадии работ - 24%. В сданных домах продается 10% квартир, в «почти готовых» - около 17%.

Интересно, что основной объем, судя по данным «Бон Тон», приходится на Троицкий округ, который расположен дальше от МКАД. Здесь доля готового жилья занимает 26,8%, еще 33,6% находится на стадии фасадно-отделочных работ (по количеству кв. м). В Новомосковском округе эти показатели составляют 2,3% и 12,4% соответственно.

Что же касается Подмосковья, то, по подсчетам Павла Брызгалова, директора по развитию продукта ГК ФСК, доля квартир, которые продаются на рынке после сдачи, в марте 2019 года составляла 17%. В Est-a-Tet объем сданного подмосковного жилья в продаже оценили в 485 314 кв. м, на стадии отделочных работ - 279 650. Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век», приводит схожие данные: 524 513 кв. м – в сданных домах и 322 003 кв. м. – на стадии отделки.

Источник: «Сити-XXI век»

Справляется ли спрос с объемом

Такая существенная доля недвижимости, которая не была продана на более ранних стадиях строительства, говорит о том, что покупатели не успевают переварить массив предложения. Даже несмотря на то, что ведут себя они себя довольно активно. Так, в ГК МИЦ отмечают, что с августа 2018 года спрос явно вырос, а в ГК ФСК подсчитали, что по сравнению с прошлым годом объем продаж в проектах компании увеличился на 16%. Девелоперы связывают повышенный интерес со стороны покупателей с законодательными изменениями на рынке, которые, по их мнению, приведут в ближайшей перспективе к росту цен на жилье.

«Темп, взятый рынком, поменялся, но предложение продолжает опережать спрос», - комментирует Алексей Ирхин, генеральный директор компании «Домодвигов». Доля готового жилья на рынке все равно остается примерно на одном и том же уровне, и по крайне мере за последний год существенно не менялась. В отдельных сегментах заметны статистические колебания, но они связаны не с поведением покупателей, а с деятельностью строителей. Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, считает, что доля квартир в сданных домах в массовом сегменте за год снизилась - с 17,1% до 11,7% - за счет энергичного выхода новых проектов. А в элитном классе, наоборот, отмечается рост на 20,8% из-за низкой активности застройщиков.

Доля сданных квартир на первичном рынке Москвы (в старых границах)

Источник: «Метриум»

Всегда ли построенное, но непроданное жилье можно назвать «залежалым» товаром? Необязательно. Некоторый «затор» с продажами можно наблюдать в масштабных проектах комплексной застройки: как поясняет Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости», на таких объектах дома возводятся быстрее, чем в них продаются квартиры, их просто не успевают распродать. Подобное, например, массово наблюдается в Новой Москве. «Каждый месяц наши аналитики отмечают рост доли квартир, продающихся по договорам купли-продажи, и снижение доли тех, что реализуются по договорам долевого участия», - комментирует эксперт. Они неплохо продаются, если застройщик предоставит привлекательную скидку.

Есть и застройщики, которые намеренно ведут продажи на этапе высокой готовности, для них это стратегия, отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». Правда, компаний, приберегающих готовый продукт для продажи по максимальным ценам после сдачи ГК, на рынке немного. Тем не менее к ним причисляет себя такой крупный игрок, как ГК ФСК: как сообщает Павел Брызгалов, компания резервирует сбалансированный пул ликвидных квартир и выводит их в продажу после сдачи дома. Компания «Мосреалстрой» через электронные торги реализует готовые квартиры в домах, построенных КП «Управление гражданского строительства» (известные под брендом «Мой адрес»).

К готовому жилью покупатели проявляют сдержанный интерес, основной спрос приходится на квартиры в строящихся домах. Хотя и случаются на рынке моменты, когда происходит переориентация спроса на готовое. Игорь Сибренков (ГК «Основа») вспоминает, что в прошлом году из-за краха крупной девелоперской компании «Урбан Групп» такое наблюдалось в Подмосковье, но сегодня ситуация выровнялась.

Покупателей строящегося жилья привлекает большой выбор и более низкие цены. А к сдаче дома в большинстве объектов остаются либо не самые привлекательные предложения, либо слишком дорогие, например, пентхаусы в комфортклассе, комментирует Татьяна Подкидышева («НДВ-Супермаркет недвижимости»). «Зачастую «свежая вторичка» в той же локации может быть более интересной, чем некоторые лоты от застройщика», - дополняет Наталия Кузнецова («Бон Тон»).

Более того, Мария Литинецкая («Метриум») замечает, что в этом году жилье на начальной стадии продается лучше: «На первичном рынке массового сегмента в I квартале 2018 года таких квартир было продано 530 ед., что составило 8% всех сделок в классе. В I квартале 2019 года значение составило 1260 ед., или 16% сделок в сегменте». Любопытно, что активизировались инвесторы: если в 2018 году было зафиксировано только 6% сделок с их участием, то в январе-марте 2019 года их доля составила 10%. «Такой интерес связан не только с ростом цен на жилье (+7,5% в 2018 году и +2,2% в I квартале в массовом сегменте), но и с ожиданием вступлений новых поправок в силу», - объясняет Литинецкая. Инвесторы ожидают, что с переходом на проектное финансирование низких цен на старте продаж уже не будет. Что касается обычных покупателей, то сегодня помимо упомянутых традиционных причин (ограниченный выбор и высокие цены на этапе сдачи) к «котловану» их гонит рост цен в массовом сегменте при подорожании ипотеки и собственных стагнирующих доходах.

Разница в ценах: ориентируемся на 10-20%

Самый серьезный аргумент в пользу котлована - разница в цене между квартирой на начальном этапе и в построенном доме. Эксперты дают «вилку» 10-20%, но возможны варианты.

Татьяна Подкидышева («НДВ-Супермаркет недвижимости») замечает, что в кризис бывали случаи, когда готовые квартиры в некоторых проектах продавались дешевле, чем на старте. Иногда разница в цене между стартом продаж и готовым жильём может составлять и 70%. Обычно такое возможно в недорогих жилых комплексах масштабной застройки, когда в абсолютных значениях рост оказывается не таким уж значительным – квартира дорожает на миллион-полтора, либо в проектах, вышедших по заведомо заниженным ценам.

Впрочем, если речь идет об очень большой разнице, то это может говорить о слабости застройщика. «Такие проекты нежизнеспособны с точки зрения экономики, поэтому после 1 июля они будут постепенно уходить с рынка», - предупреждает Дмитрий Усманов («МИЦ»). Что касается непосредственно проектов компании, то у «МИЦ» разница между готовыми квартирами и на «котловане» составляет примерно 19%.

По оценке Романа Родионцева (Est-a-Tet), наибольший разрыв в цене реализации между квартирами на котловане и сданным жильем наблюдается в бизнес- и премиум-классе, в среднем в Москве он составляет 36%. По данным компании «Метриум», эта цифра меньше – 18%.

Средняя стоимость квадратного метра в жилых комплексах Москвы

Источник: «Метриум»

У агентства недвижимости «Бон Тон» есть отдельная статистика по апартаментам. Здесь стоимость квадратного метра бизнес-класса варьируется от 160,8 тыс. рублей на нулевом цикле до 235,9 тыс. рублей на стадии ввода (+46%); в комфортклассе – от 163,6 до 176,3 тыс. рублей за кв. м (+7,7%). В премиум-классе – от 411,1 до 458,1 тыс. рублей соответственно (11,4%).

Что на рынке

Тем не менее у готовых и почти готовых квартир имеется целевая аудитория. Эти покупатели хотят избежать рисков, связанных с процессом строительства, – задержек и остановок. Плюс предстоящий переход на проектное финансирование добавляет тревоги. Ведь рынок должен как-то адаптироваться к переменам – наладить взаимодействие с банками, утрясти все организационные моменты. Даже если застройщик сегодня продает проект по старой схеме, все равно ему надо думать о будущих проектах, аккумулировать средства, формировать задел для следующих строек. Наверняка ведь найдутся застройщики, у которых эти проблемы скажутся на текущем строительстве.

Так что есть клиенты, которые это предвидят и готовы заплатить за собственное спокойствие. Игорь Сибренков (ГК «Основа») выделяет категорию покупателей, которые заключают альтернативные сделки: «Они продают свое жилье и приобретают новое. Такие покупатели заинтересованы в проектах на высокой стадии готовности, где после заключения сделки можно быстро получить ключи от квартиры, сделать ремонт и сразу же заселиться». Для них рынок «приберег» товар, и можно найти интересные варианты.

Готовые квартиры представлены во многих проектах Москвы и области. В частности, в ЖК «Символ» (метро «Площадь Ильича»), «Маяковский» (метро «Войковская»), «Счастье в Вешняках» (метро «Выхино»), Город-парк «Переделкино Ближнее» (метро «Рассказовка»), «Кленовые Аллеи» (Новая Москва), «Мой адрес в Сколково» (Одинцовский район Подмосковья), «Томилино 2018» (Люберецкий район), «Спутник» (Одинцовский район), «Отрада», (Красногорский район), Park Avenue (Истринский район). (См. также таблицу в конце текста.)

По данным «МИЭЛЬ-новостройки»

После 1 июля котлован становится неактуальным

Как будет вести себя покупатель после того, как на рынке воцарятся эскроу-счета, эксперты оценивают по-разному. Например, в компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» считают, что интерес к ранним стадиям строительства только усилится, так как покупателям эксроу-счет гарантирует безопасность.

Однако эскроу-счет – не панацея, и все на свете «траблы» он не учитывает. В частности, как подчеркивает Наталия Кузнецова («Бон Тон»), своими деньгами рискуют ипотечные заемщики. Ведь в первые годы жизни кредита основу платежа составляют проценты, а не сам долг. А покупка квартиры через эскроу-счет не избавляет заемщика от финансовых потерь, если ДДУ придется расторгать из-за проблем на стройке. Покупатель сможет вернуть себе только тело кредита.

Поэтому, с учетом больших затрат по ипотечным кредитам и незащищенности уплаченных процентов, «покупателю будет интересно входить в проект на завершающих этапах строительства», делает вывод Наталия Кузнецова.

Ещё одну причину, почему после 1 июля покупатели могут переориентироваться на готовое жилье, называет Мария Литинецкая. Эксперт напоминает, что у застройщиков, которые уже с 1 июля 2019 года перейдут на новую схему финансирования проектов с использованием эскроу-счетов, доступ к средствам дольщиков закроется до окончания строительства дома. «Соответственно, застройщики не будут заинтересованы выводить проекты на котловане по низким ценам. Куда выгоднее стартовать с уже относительно готовыми новостройками, продавая их по более высокой стоимости», - резюмирует эксперт «Метриум».

Так что рынок сам отрегулирует проблему, и, если покупка готового жилья окажется более привлекательной и безопасной, «эра котлована»» все-таки закончится.

Примеры жилых комплексов с готовыми квартирами

Источники: «Метриум», «Бон Тон», ГК ФСК, ГК МИЦ, ГК «Основа», «НДВ-Супермаркет недвижимости»