С начала года элитный рынок Москвы пополнился дюжиной проектов, однако действительно новых среди них оказалось только два. Все чаще продажи в элитных проектах стартуют в закрытом режиме, и лишь спустя месяцы их официально выводят на рынок.
Представители риелторских агентств, специализирующиеся на дорогой недвижимости, назвали www.irn.ru в общей сложности 12 проектов, вышедших на элитный рынок Москвы с начала года: «Долгоруковская, 25» (застройщик – «БЭЛ Девелопмент»), Камео (Cameo) (Стоун Хедж (Stone Hedge)), «Кузнецкий мост, 12» (КР Пропертиз (KR Properties)) в Тверском районе; «Пироговская, 14» (Елберт Девелопмент Групп (Elbert Development Group)), Эйт Иардс (Eight Yards), виллагрейс (Villa Grace) («Стройтэкс») и Аллегориа Моска (Allegoria Mosca) (Стоун Хедж (Stone Hedge)) в Хамовниках; Артизан (Artisan) (Валартис Групп (Valartis Group)) и Бук (Book) (Кэпитал Групп (Capital Group)) на Арбате; Лаки (Веспер) (Lucky (Vesper)) и Синатра (Глинком) (Sinatra (Glincom)) в Пресненском и «Бахрушина, 11» в Замоскворечье.
Однако такое изобилие отнюдь не свидетельствует о внезапном всплеске девелоперской активности в 2019 г. - в 10 из 12 проектов продажи начались еще в прошлом году, но в закрытом режиме (см. «Дорогие новостройки в 2018 – начале 2019 года: 40% элитных жилых комплексов продается плохо или очень плохо»). Для элитного рынка это обычное дело в последние годы.
Из всех перечисленных объектов действительно новых два - Аллегориа Моска (Allegoria Mosca) и «Бахрушина, 11». Кроме того, еще в двух проектах класса делюкс (de luxe) в районах Якиманка и Хамовники в I квартале 2019 г. стартовали закрытые продажи, говорит Ирина Калинина, управляющий партнер компании Пойнт Эстейт (Point Estate).
В целом, элитный рынок все больше переходит в «тень»: если по итогам прошлого года треть рынка была в статусе закрытых продаж, то в I квартале 2019 г. – уже две пятых, отмечает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Найт Фрэнк (Knight Frank).
Общий объем «открытого» предложения, по данным Пойнт Эстейт (Point Estate), в I квартале составил 3 157 лотов в 84 комплексах, или 404,3 тыс. кв. м. Это на 2% меньше, чем в конце 2018 г., и на 13% - чем в I квартале 2018 г.
«Большая часть предложения относится к подклассу премиум - 66%, или 265 тыс. кв. м, на подкласс делюкс (de luxe) приходится 34% предложения, или 139,3 тыс. кв. м. За 2018 г. доля подкласса делюкс (de luxe) выросла на 13 п.п., а за I квартал 2019 г. прибавила еще 3 п.п.», - рассказывает Ирина Калинина.
Впрочем, по информации Контакт Реал Эстейт (Contact Real Estate) и Найт Фрэнк (Knight Frank), предложение не падает, а растет. Правда, общий объем предложения на первичном элитном рынке Москвы и у Контакт Реал Эстейт (Contact Real Estate), и у Найт Фрэнк (Knight Frank) значительно меньше, чем у Пойнт Эстейт (Point Estate): 262 тыс. кв. м у Контакт (Contact) и около 294 тыс. кв. м (более 2 тыс. лотов) у Найт Фрэнк (Knight Frank), по данным на I квартал 2019 г.
Согласно подсчетам Контакт Реал Эстейт (Contact Real Estate), по сравнению с IV кварталом 2018 г. показатель увеличился на 33%, а с I кварталом прошлого года - на 11%. Компания Найт Фрэнк (Knight Frank) насчитала в I квартале 2019 г. на 10% больше высокобюджетных метров, чем в конце 2018 г. В подклассе делюкс (de luxe) предложение, по данным Найт Фрэнк (Knight Frank), выросло на 6%, а в премиуме – на 13%. Однако если сравнивать I квартал 2019 г. с аналогичным периодом 2018-го, то динамика выходит разнонаправленная: подкласс премиум прибавил 6%, а элитный сократился на 25%.
Роста объемов нового строительства и, соответственно, предложения риелторы в обозримом будущем не ждут. Из-за кардинального изменения законодательства в сфере долевого строительства – перехода на эскроу-счета с 1 июля 2019 г. - девелоперы вынуждены будут сосредоточиться на своих текущих проектах, считает Ирина Калинина: «В перспективе количество новых комплексов сократится. На рынок будут выводить проекты, по которым уже начата работа. В 2019 г. можно ожидать выхода как минимум восьми элитных проектов, в том числе пяти подкласса делюкс (de luxe) и трех подкласса премиум».
Со спросом ситуация тоже неоднозначная.
По данным Контакт Реал Эстейт (Contact Real Estate), в январе-марте 2019 г. в Москве продали 171 элитный лот, то есть на 16% больше, чем за аналогичный период прошлого года (148 лотов), но на 30% меньше, чем в последнем квартале 2018 г. (тогда – 247 лотов). Найт Фрэнк (Knight Frank) сообщает о 240 сделках по итогам I квартала, что на 42% больше, чем за январь-март 2018 г. По информации Твид (Tweed), за три месяца было реализовано 260 лотов - на 24% больше, чем в I квартале 2018 г. В деньгах спрос увеличился на 13%: согласно подсчетам Твид (Tweed), за премиальные и элитные новостройки было выручено 19 672 310 000 рублей с учетом скидок.
«Спрос увеличился в преддверии перехода на эскроу-счета и ожидания повышения цен. Некоторому увеличению спроса способствовало возвращение средств из-за рубежа в связи с санкциями», - комментирует гендиректор компании «TWEED Недвижимость» Ирина Могилатова.
Однако по предварительным данным Калинка Групп (Kalinka Group), спрос, наоборот, упал: если в I квартале прошлого года было заключено около 190 сделок с элитными новостройками и апартаментами, то в I квартале текущего – только порядка 150 (-21%). Директор департамента аналитики и консалтинга Калинка Групп (Kalinka Group) Роман Попов объясняет снижение продаж вымыванием ликвидных лотов в новых проектах, в том числе за счёт отложенного спроса.
Лидером продаж снова стал район Хамовники, где, по информации Калинка (Kalinka), было заключено свыше 30% сделок. Также в числе лидеров — Якиманка и Пресненский район (21% и 23% соответственно). Ольга Широкова также отмечает лидерство Хамовников (23% спроса) и Якиманки (14%), однако на третье место ставит Замосковречье (13%).
Среди наиболее востребованных жилых комплексов риелторы назвали Лаки (Lucky), «Клубный дом на Тишинке», «Садовые Кварталы», Баррин Хаус (Barrin House), Роза Росса (Roza Rossa), Нева Тауэрс (Neva Towers), Фэрмонт и Веспер Ресорт (Fairmont & Vesper Resort), А-Резиденс (A-Residence), «Садовые кварталы», «Большая Дмитровка IX», «Медный».
По словам Ирины Могилатовой, хорошо продавались проекты, только вышедшие на рынок – благодаря низким ценам и отложенному спросу; с удачными планировками и рациональными размерами квартир и апартаментов; с квартирами и апартаментами с отделкой; уникальные по предлагаемому продукту: городские виллы, таунхаусы в центре города с собственными патио, как с отделкой, так и без отделки; дорогие апартаменты с сервисным обслуживанием.
При этом примерно в 10% высокобюджетных проектов в I квартале сделок не было. «Причины неудач у всех разные – документация, высокие цены, проект «с историей», - говорит Вячеслав Антропов, директор по развитию Контакт Реал Эстейт (Contact Real Estate).
Помимо неадекватной ценовой политики и проблем с документами причиной плохих продаж, как правило, являются срывы сроков строительства, моральный износ (проект устарел и не соответствует современным требованиям), отсутствие лояльности рынка (застройщик не сотрудничает с риелторами или условия сотрудничества не устраивают риелторов), добавляет Ирина Могилатова.
Относительно ценовой динамики риелторы также разошлись во мнениях, но, по мнению большинства, элитные новостройки все-таки скорее подорожали, чем подешевели. (Как, впрочем, и жильем массовых сегментов – см. «Новостройки Москвы в I квартале 2019 года: грядущий переход на эскроу «заставил» застройщиков поднять цены в эконом- и комфортклассе».)
По информации Пойнт Эстейт (Point Estate), за квартал рублевые цены прибавили 2% и достигли 804 тыс. руб. за кв. м в среднем, а долларовые - 6% ($12 350 за кв. м по среднему курсу доллара ЦБ РФ за март 2019 г. – 65,09 руб. за доллар). За год средний уровень цен вырос на 28% в рублях и 12% в долларах.
«На динамику цен повлияло изменение структуры предложения, в особенности выход новых комплексов более дорого подкласса делюкс (de luxe), рост цен в реализующихся комплексах, а также динамика курсов валют. Без учета нового предложения, вышедшего за I квартал 2019 г., средневзвешенная цена составила бы 788 тыс. руб. за кв. м, что лишь на 0,2% выше уровня конца 2018 г.», - поясняет Ирина Калинина.
По данным Найт Фрэнк (Knight Frank), в сегменте делюкс (de luxe) в I квартале 2019 г. цены достигли рекордных 1 063 000 руб. за 1 кв. м – это максимум с 2016 г. «Если анализировать рост более подробно, то за январь-март 2019 г. настоящая цифра увеличилась на 7%, а в сравнении с аналогичным периодом 2018 г. – на 22%», - добавляет Ольга Широкова.
При этом в премиальном сегменте цены почти не изменились по сравнению с концом прошлого года, оставшись на уровне 597 тыс. за 1 кв. м (-0,4% от 12.2018 и +8% в сравнении с 2018 г.).
Калинка Групп (Kalinka Group) оценивает средний уровень цен на элитном рынке Москвы в 791,4 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 8,3% больше, чем в IV квартале 2018 г. По словам Романа Попова, по отдельным проектам рост цен варьировался от 2 до 20%.
О снижении цен сообщает только Контакт Реал Эстейт (Contact Real Estate). По данным компании, за год цены просели на 1%, а по сравнению с концом прошлого года – на 4%. В результате по итогам марта 2019 г. средняя стоимость метра на первичном рынке элитного жилья Москвы составила 761 210 руб.
Средний чек сделки, то есть стоимость проданной квартиры, по итогам квартала составил 82,5 млн. рублей – на 4% меньше, чем в I квартале 2018 г., на 4% больше, чем в IV квартале 2018 г., подсчитали в Твид (Tweed).
При этом, по данным Калинка Групп (Kalinka Group), около 40% спроса пришлись на бюджеты до 50 млн рублей. В бюджете более 100 млн рублей было заключено только около 15% всех сделок.
Скорее всего, в ближайшем будущем на элитном рынке Москвы сохранится положительная ценовая динамика. «Изменение законодательства в сфере ДДУ будет оказывать влияние на рынок недвижимости всех сегментов. Для того чтобы отвечать необходимым критериям и продавать свои объекты без эскроу-счетов, застройщики будут наращивать темпы строительства. Рост стадии приведет к росту цен на апартаменты и квартиры. В тоже время, те девелоперы которые собираются использовать счета эскроу, также будут повышать цены на свои объекты, чтобы покрыть возросшие издержки», - говорит Ирина Калинина.
Тем не менее рост цен, скорее всего, будет небольшим – процентов на 5-7%, полагает Ирина Могилатова.