Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Элитные новостройки Москвы в I квартале 2019 года: рынок все больше уходит «в тень»

Доля высокобюджетных проектов в статусе «закрытых продаж» приближается к 50%

С начала года элитный рынок Москвы пополнился дюжиной проектов, однако действительно новых среди них оказалось только два. Все чаще продажи в элитных проектах стартуют в закрытом режиме, и лишь спустя месяцы их официально выводят на рынок.

Предложение

Представители риелторских агентств, специализирующиеся на дорогой недвижимости, назвали www.irn.ru в общей сложности 12 проектов, вышедших на элитный рынок Москвы с начала года: «Долгоруковская, 25» (застройщик – «БЭЛ Девелопмент»), Cameo (Stone Hedge), «Кузнецкий мост, 12» (KR Properties) в Тверском районе; «Пироговская, 14» (Elbert Development Group), Eight Yards, Villa Grace («Стройтэкс») и Allegoria Mosca (Stone Hedge) в Хамовниках; Artisan (Valartis Group) и Book (Capital Group) на Арбате; Lucky (Vesper) и Sinatra (Glincom) в Пресненском и «Бахрушина, 11» в Замоскворечье.

Однако такое изобилие отнюдь не свидетельствует о внезапном всплеске девелоперской активности в 2019 г. - в 10 из 12 проектов продажи начались еще в прошлом году, но в закрытом режиме (см. «Дорогие новостройки в 2018 – начале 2019 года: 40% элитных жилых комплексов продается плохо или очень плохо»). Для элитного рынка это обычное дело в последние годы.

Из всех перечисленных объектов действительно новых два - Allegoria Mosca и «Бахрушина, 11». Кроме того, еще в двух проектах класса de luxe в районах Якиманка и Хамовники в I квартале 2019 г. стартовали закрытые продажи, говорит Ирина Калинина, управляющий партнер компании Point Estate.

В целом, элитный рынок все больше переходит в «тень»: если по итогам прошлого года треть рынка была в статусе закрытых продаж, то в I квартале 2019 г. – уже две пятых, отмечает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank.

Общий объем «открытого» предложения, по данным Point Estate, в I квартале составил 3 157 лотов в 84 комплексах, или 404,3 тыс. кв. м. Это на 2% меньше, чем в конце 2018 г., и на 13% - чем в I квартале 2018 г.

«Большая часть предложения относится к подклассу премиум - 66%, или 265 тыс. кв. м, на подкласс de luxe приходится 34% предложения, или 139,3 тыс. кв. м. За 2018 г. доля подкласса de luxe выросла на 13 п.п., а за I квартал 2019 г. прибавила еще 3 п.п.», - рассказывает Ирина Калинина.

Впрочем, по информации Contact Real Estate и Knight Frank, предложение не падает, а растет. Правда, общий объем предложения на первичном элитном рынке Москвы и у Contact Real Estate, и у Knight Frank значительно меньше, чем у Point Estate: 262 тыс. кв. м у Contact и около 294 тыс. кв. м (более 2 тыс. лотов) у Knight Frank, по данным на I квартал 2019 г.

Согласно подсчетам Contact Real Estate, по сравнению с IV кварталом 2018 г. показатель увеличился на 33%, а с I кварталом прошлого года - на 11%. Компания Knight Frank насчитала в I квартале 2019 г. на 10% больше высокобюджетных метров, чем в конце 2018 г. В подклассе de luxe предложение, по данным Knight Frank, выросло на 6%, а в премиуме – на 13%. Однако если сравнивать I квартал 2019 г. с аналогичным периодом 2018-го, то динамика выходит разнонаправленная: подкласс премиум прибавил 6%, а элитный сократился на 25%.

Роста объемов нового строительства и, соответственно, предложения риелторы в обозримом будущем не ждут. Из-за кардинального изменения законодательства в сфере долевого строительства – перехода на эскроу-счета с 1 июля 2019 г. - девелоперы вынуждены будут сосредоточиться на своих текущих проектах, считает Ирина Калинина: «В перспективе количество новых комплексов сократится. На рынок будут выводить проекты, по которым уже начата работа. В 2019 г. можно ожидать выхода как минимум восьми элитных проектов, в том числе пяти подкласса de luxe и трех подкласса премиум».

Спрос

Со спросом ситуация тоже неоднозначная.

По данным Contact Real Estate, в январе-марте 2019 г. в Москве продали 171 элитный лот, то есть на 16% больше, чем за аналогичный период прошлого года (148 лотов), но на 30% меньше, чем в последнем квартале 2018 г. (тогда – 247 лотов). Knight Frank сообщает о 240 сделках по итогам I квартала, что на 42% больше, чем за январь-март 2018 г. По информации Tweed, за три месяца было реализовано 260 лотов - на 24% больше, чем в I квартале 2018 г. В деньгах спрос увеличился на 13%: согласно подсчетам Tweed, за премиальные и элитные новостройки было выручено 19 672 310 000 рублей с учетом скидок.

«Спрос увеличился в преддверии перехода на эскроу-счета и ожидания повышения цен. Некоторому увеличению спроса способствовало возвращение средств из-за рубежа в связи с санкциями», - комментирует гендиректор компании «TWEED Недвижимость» Ирина Могилатова.

Однако по предварительным данным Kalinka Group, спрос, наоборот, упал: если в I квартале прошлого года было заключено около 190 сделок с элитными новостройками и апартаментами, то в I квартале текущего – только порядка 150 (-21%). Директор департамента аналитики и консалтинга Kalinka Group Роман Попов объясняет снижение продаж вымыванием ликвидных лотов в новых проектах, в том числе за счёт отложенного спроса.

Лидером продаж снова стал район Хамовники, где, по информации Kalinka, было заключено свыше 30% сделок. Также в числе лидеров — Якиманка и Пресненский район (21% и 23% соответственно). Ольга Широкова также отмечает лидерство Хамовников (23% спроса) и Якиманки (14%), однако на третье место ставит Замосковречье (13%).

Среди наиболее востребованных жилых комплексов риелторы назвали Lucky, «Клубный дом на Тишинке», «Садовые Кварталы», Barrin House, Roza Rossa, Neva Towers, Fairmont & Vesper Resort, A-Residence, «Садовые кварталы», «Большая Дмитровка IX», «Медный».

По словам Ирины Могилатовой, хорошо продавались проекты, только вышедшие на рынок – благодаря низким ценам и отложенному спросу; с удачными планировками и рациональными размерами квартир и апартаментов; с квартирами и апартаментами с отделкой; уникальные по предлагаемому продукту: городские виллы, таунхаусы в центре города с собственными патио, как с отделкой, так и без отделки; дорогие апартаменты с сервисным обслуживанием.

При этом примерно в 10% высокобюджетных проектов в I квартале сделок не было. «Причины неудач у всех разные – документация, высокие цены, проект «с историей», - говорит Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate.

Помимо неадекватной ценовой политики и проблем с документами причиной плохих продаж, как правило, являются срывы сроков строительства, моральный износ (проект устарел и не соответствует современным требованиям), отсутствие лояльности рынка (застройщик не сотрудничает с риелторами или условия сотрудничества не устраивают риелторов), добавляет Ирина Могилатова.

Цены

Относительно ценовой динамики риелторы также разошлись во мнениях, но, по мнению большинства, элитные новостройки все-таки скорее подорожали, чем подешевели. (Как, впрочем, и жильем массовых сегментов – см. «Новостройки Москвы в I квартале 2019 года: грядущий переход на эскроу «заставил» застройщиков поднять цены в эконом- и комфортклассе».)

По информации Point Estate, за квартал рублевые цены прибавили 2% и достигли 804 тыс. руб. за кв. м в среднем, а долларовые - 6% ($12 350 за кв. м по среднему курсу доллара ЦБ РФ за март 2019 г. – 65,09 руб. за доллар). За год средний уровень цен вырос на 28% в рублях и 12% в долларах.

«На динамику цен повлияло изменение структуры предложения, в особенности выход новых комплексов более дорого подкласса de luxe, рост цен в реализующихся комплексах, а также динамика курсов валют. Без учета нового предложения, вышедшего за I квартал 2019 г., средневзвешенная цена составила бы 788 тыс. руб. за кв. м, что лишь на 0,2% выше уровня конца 2018 г.», - поясняет Ирина Калинина.

По данным Knight Frank, в сегменте de luxe в I квартале 2019 г. цены достигли рекордных 1 063 000 руб. за 1 кв. м – это максимум с 2016 г. «Если анализировать рост более подробно, то за январь-март 2019 г. настоящая цифра увеличилась на 7%, а в сравнении с аналогичным периодом 2018 г. – на 22%», - добавляет Ольга Широкова.

При этом в премиальном сегменте цены почти не изменились по сравнению с концом прошлого года, оставшись на уровне 597 тыс. за 1 кв. м (-0,4% от 12.2018 и +8% в сравнении с 2018 г.).

Kalinka Group оценивает средний уровень цен на элитном рынке Москвы в 791,4 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 8,3% больше, чем в IV квартале 2018 г. По словам Романа Попова, по отдельным проектам рост цен варьировался от 2 до 20%.

О снижении цен сообщает только Contact Real Estate. По данным компании, за год цены просели на 1%, а по сравнению с концом прошлого года – на 4%. В результате по итогам марта 2019 г. средняя стоимость метра на первичном рынке элитного жилья Москвы составила 761 210 руб.

Средний чек сделки, то есть стоимость проданной квартиры, по итогам квартала составил 82,5 млн. рублей – на 4% меньше, чем в I квартале 2018 г., на 4% больше, чем в IV квартале 2018 г., подсчитали в Tweed.

При этом, по данным Kalinka Group, около 40% спроса пришлись на бюджеты до 50 млн рублей. В бюджете более 100 млн рублей было заключено только около 15% всех сделок.

Скорее всего, в ближайшем будущем на элитном рынке Москвы сохранится положительная ценовая динамика. «Изменение законодательства в сфере ДДУ будет оказывать влияние на рынок недвижимости всех сегментов. Для того чтобы отвечать необходимым критериям и продавать свои объекты без эскроу-счетов, застройщики будут наращивать темпы строительства. Рост стадии приведет к росту цен на апартаменты и квартиры. В тоже время, те девелоперы которые собираются использовать счета эскроу, также будут повышать цены на свои объекты, чтобы покрыть возросшие издержки», - говорит Ирина Калинина.

Тем не менее рост цен, скорее всего, будет небольшим – процентов на 5-7%, полагает Ирина Могилатова.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2514 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 37 697 300
до 94 513 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Долина Сетунь Москва, Западный округ, район Раменки Площади : 97 - 231 кв.м. Сдача ГК: Сдан Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 42 678 300
до 78 631 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Суббота Москва, Северный округ, район Беговой Площади : 108 - 172 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Белорусская, 5 мин. пешком Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 696 500
до 11 554 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Stellar City Москва, Западный округ, район Можайский Площади : 31 - 79 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. - 1 кв. 2022 г. м. Молодежная, 6 мин. транспортом м. Славянский бульвар, 8 мин. транспортом м. Мичуринский проспект, 9 мин. транспортом м. Озёрная, 7 мин. транспортом м. Говорово, 8 мин. транспортом Застройщик: Ташир.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Квартиры у м. ВДНХ Новые квартиры у м.ВДНХ. Квартиры в готовых домах. Площадь от 64 до 203 кв.м. Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,3 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Выставочная Квартиры в готовых домах рядом с м.Выставочная. Площадь от 51 до 290 метров ГК: 4 кв. 2020 г. Звоните! от 26,7 млн руб! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Некрасовке-2" Новый ЖК комфорт-класса. Корпуса сданы. Выдаем ключи. Отделка "под ключ". 15 минут пешком до м.«Некрасовка» Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Квартиры с отделкой! Двухкомнатные квартиры с отделкой от 11,9 млн руб. В квартале бизнес-класса: школа, дет.сад, лицей, парк! от 11,9 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Silver" - выгода до 850 000 руб! Дом сдан! 7 минут до м. Ботанический сад. Семейная ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Скидки до 9% Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO М. Белорусская. Дома готовы, ведется отделка. От 15,7 млн.р. Выгода до 800 т.р. при покупке машино-места! от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк. Дома построены! Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 10% на квартиры в ЦАО. Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. М. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Старт продаж! Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10 млн. руб. Специальные новогодние скидки. 5 мин до метро Технопарк. от 10 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,1 млн ₽. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Закрытая территория. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЗАО от 12 млн.р Выдача ключей! Ипотека от 3,7%. Рассрочка 0%. Закрытая территория без машин. Кладовые помещения. от 12 млн руб. Застройщик: ГРУППСТРОЙ-С. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Двухкомнатные апартаменты бизнес-класса от 7 млн рублей. Дизайнерская отделка, дворы без машин, паркинг, охраняемая территория Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сиреневый парк" Квартиры от 6,5 млн руб. М. Бульвар Рокоссовского в 12 минутах пешком. Семейная ипотека от 4,5% квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Одинцовский район. Площадь от 112 до 180 кв.м. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Отрада" 5 минут от м. Митино. Готовая инфраструктура. Подземные паркинги. Уникальная архитектура. Сдаем раньше срока! от 3,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Гоголь Парк" - квартиры для семей! Старт продаж нового корпуса! 18 этажей уже возведено. 4 минуты пешком от м. Лухмановская. 4 км до МКАД. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» в г. Видное. Сдача в 2020 г. Закрытый двор без машин. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». от 2,9 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,8 млн.руб. При покупке квартиры в доме Д1 м/м и кладовка в подарок. 5 минут до м. Саларьево. квартиры от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Своя квартира в ипотеку 23 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 3% в ЖК "Одинбург" Квартиры в г.Одинцово, 11 км от МКАД. Ипотека от 4,5%. Дом готов, скоро выдача ключей! квартиры от 4,2 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6 млн руб. Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Микрогород "В лесу" Отделка "под ключ"! м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. П/паркинг. Охрана. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Только в феврале просторные 2- к. квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,5 млн. руб.! Успей приобрести! 3-х комн. кв-ра 89 кв. м – 8,19 млн руб. М. Новокосино - 10 мин пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте