Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.3 млн
руб.
от
3.5 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
Если бы у вас была возможность купить для себя второе жилье, какое бы вы приобрели?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Элитные новостройки Москвы в I квартале 2019 года: рынок все больше уходит «в тень»

Доля высокобюджетных проектов в статусе «закрытых продаж» приближается к 50%

С начала года элитный рынок Москвы пополнился дюжиной проектов, однако действительно новых среди них оказалось только два. Все чаще продажи в элитных проектах стартуют в закрытом режиме, и лишь спустя месяцы их официально выводят на рынок.

Предложение

Представители риелторских агентств, специализирующиеся на дорогой недвижимости, назвали www.irn.ru в общей сложности 12 проектов, вышедших на элитный рынок Москвы с начала года: «Долгоруковская, 25» (застройщик – «БЭЛ Девелопмент»), Cameo (Stone Hedge), «Кузнецкий мост, 12» (KR Properties) в Тверском районе; «Пироговская, 14» (Elbert Development Group), Eight Yards, Villa Grace («Стройтэкс») и Allegoria Mosca (Stone Hedge) в Хамовниках; Artisan (Valartis Group) и Book (Capital Group) на Арбате; Lucky (Vesper) и Sinatra (Glincom) в Пресненском и «Бахрушина, 11» в Замоскворечье.

Однако такое изобилие отнюдь не свидетельствует о внезапном всплеске девелоперской активности в 2019 г. - в 10 из 12 проектов продажи начались еще в прошлом году, но в закрытом режиме (см. «Дорогие новостройки в 2018 – начале 2019 года: 40% элитных жилых комплексов продается плохо или очень плохо»). Для элитного рынка это обычное дело в последние годы.

Из всех перечисленных объектов действительно новых два - Allegoria Mosca и «Бахрушина, 11». Кроме того, еще в двух проектах класса de luxe в районах Якиманка и Хамовники в I квартале 2019 г. стартовали закрытые продажи, говорит Ирина Калинина, управляющий партнер компании Point Estate.

В целом, элитный рынок все больше переходит в «тень»: если по итогам прошлого года треть рынка была в статусе закрытых продаж, то в I квартале 2019 г. – уже две пятых, отмечает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank.

Общий объем «открытого» предложения, по данным Point Estate, в I квартале составил 3 157 лотов в 84 комплексах, или 404,3 тыс. кв. м. Это на 2% меньше, чем в конце 2018 г., и на 13% - чем в I квартале 2018 г.

«Большая часть предложения относится к подклассу премиум - 66%, или 265 тыс. кв. м, на подкласс de luxe приходится 34% предложения, или 139,3 тыс. кв. м. За 2018 г. доля подкласса de luxe выросла на 13 п.п., а за I квартал 2019 г. прибавила еще 3 п.п.», - рассказывает Ирина Калинина.

Впрочем, по информации Contact Real Estate и Knight Frank, предложение не падает, а растет. Правда, общий объем предложения на первичном элитном рынке Москвы и у Contact Real Estate, и у Knight Frank значительно меньше, чем у Point Estate: 262 тыс. кв. м у Contact и около 294 тыс. кв. м (более 2 тыс. лотов) у Knight Frank, по данным на I квартал 2019 г.

Согласно подсчетам Contact Real Estate, по сравнению с IV кварталом 2018 г. показатель увеличился на 33%, а с I кварталом прошлого года - на 11%. Компания Knight Frank насчитала в I квартале 2019 г. на 10% больше высокобюджетных метров, чем в конце 2018 г. В подклассе de luxe предложение, по данным Knight Frank, выросло на 6%, а в премиуме – на 13%. Однако если сравнивать I квартал 2019 г. с аналогичным периодом 2018-го, то динамика выходит разнонаправленная: подкласс премиум прибавил 6%, а элитный сократился на 25%.

Роста объемов нового строительства и, соответственно, предложения риелторы в обозримом будущем не ждут. Из-за кардинального изменения законодательства в сфере долевого строительства – перехода на эскроу-счета с 1 июля 2019 г. - девелоперы вынуждены будут сосредоточиться на своих текущих проектах, считает Ирина Калинина: «В перспективе количество новых комплексов сократится. На рынок будут выводить проекты, по которым уже начата работа. В 2019 г. можно ожидать выхода как минимум восьми элитных проектов, в том числе пяти подкласса de luxe и трех подкласса премиум».

Спрос

Со спросом ситуация тоже неоднозначная.

По данным Contact Real Estate, в январе-марте 2019 г. в Москве продали 171 элитный лот, то есть на 16% больше, чем за аналогичный период прошлого года (148 лотов), но на 30% меньше, чем в последнем квартале 2018 г. (тогда – 247 лотов). Knight Frank сообщает о 240 сделках по итогам I квартала, что на 42% больше, чем за январь-март 2018 г. По информации Tweed, за три месяца было реализовано 260 лотов - на 24% больше, чем в I квартале 2018 г. В деньгах спрос увеличился на 13%: согласно подсчетам Tweed, за премиальные и элитные новостройки было выручено 19 672 310 000 рублей с учетом скидок.

«Спрос увеличился в преддверии перехода на эскроу-счета и ожидания повышения цен. Некоторому увеличению спроса способствовало возвращение средств из-за рубежа в связи с санкциями», - комментирует гендиректор компании «TWEED Недвижимость» Ирина Могилатова.

Однако по предварительным данным Kalinka Group, спрос, наоборот, упал: если в I квартале прошлого года было заключено около 190 сделок с элитными новостройками и апартаментами, то в I квартале текущего – только порядка 150 (-21%). Директор департамента аналитики и консалтинга Kalinka Group Роман Попов объясняет снижение продаж вымыванием ликвидных лотов в новых проектах, в том числе за счёт отложенного спроса.

Лидером продаж снова стал район Хамовники, где, по информации Kalinka, было заключено свыше 30% сделок. Также в числе лидеров — Якиманка и Пресненский район (21% и 23% соответственно). Ольга Широкова также отмечает лидерство Хамовников (23% спроса) и Якиманки (14%), однако на третье место ставит Замосковречье (13%).

Среди наиболее востребованных жилых комплексов риелторы назвали Lucky, «Клубный дом на Тишинке», «Садовые Кварталы», Barrin House, Roza Rossa, Neva Towers, Fairmont & Vesper Resort, A-Residence, «Садовые кварталы», «Большая Дмитровка IX», «Медный».

По словам Ирины Могилатовой, хорошо продавались проекты, только вышедшие на рынок – благодаря низким ценам и отложенному спросу; с удачными планировками и рациональными размерами квартир и апартаментов; с квартирами и апартаментами с отделкой; уникальные по предлагаемому продукту: городские виллы, таунхаусы в центре города с собственными патио, как с отделкой, так и без отделки; дорогие апартаменты с сервисным обслуживанием.

При этом примерно в 10% высокобюджетных проектов в I квартале сделок не было. «Причины неудач у всех разные – документация, высокие цены, проект «с историей», - говорит Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate.

Помимо неадекватной ценовой политики и проблем с документами причиной плохих продаж, как правило, являются срывы сроков строительства, моральный износ (проект устарел и не соответствует современным требованиям), отсутствие лояльности рынка (застройщик не сотрудничает с риелторами или условия сотрудничества не устраивают риелторов), добавляет Ирина Могилатова.

Цены

Относительно ценовой динамики риелторы также разошлись во мнениях, но, по мнению большинства, элитные новостройки все-таки скорее подорожали, чем подешевели. (Как, впрочем, и жильем массовых сегментов – см. «Новостройки Москвы в I квартале 2019 года: грядущий переход на эскроу «заставил» застройщиков поднять цены в эконом- и комфортклассе».)

По информации Point Estate, за квартал рублевые цены прибавили 2% и достигли 804 тыс. руб. за кв. м в среднем, а долларовые - 6% ($12 350 за кв. м по среднему курсу доллара ЦБ РФ за март 2019 г. – 65,09 руб. за доллар). За год средний уровень цен вырос на 28% в рублях и 12% в долларах.

«На динамику цен повлияло изменение структуры предложения, в особенности выход новых комплексов более дорого подкласса de luxe, рост цен в реализующихся комплексах, а также динамика курсов валют. Без учета нового предложения, вышедшего за I квартал 2019 г., средневзвешенная цена составила бы 788 тыс. руб. за кв. м, что лишь на 0,2% выше уровня конца 2018 г.», - поясняет Ирина Калинина.

По данным Knight Frank, в сегменте de luxe в I квартале 2019 г. цены достигли рекордных 1 063 000 руб. за 1 кв. м – это максимум с 2016 г. «Если анализировать рост более подробно, то за январь-март 2019 г. настоящая цифра увеличилась на 7%, а в сравнении с аналогичным периодом 2018 г. – на 22%», - добавляет Ольга Широкова.

При этом в премиальном сегменте цены почти не изменились по сравнению с концом прошлого года, оставшись на уровне 597 тыс. за 1 кв. м (-0,4% от 12.2018 и +8% в сравнении с 2018 г.).

Kalinka Group оценивает средний уровень цен на элитном рынке Москвы в 791,4 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 8,3% больше, чем в IV квартале 2018 г. По словам Романа Попова, по отдельным проектам рост цен варьировался от 2 до 20%.

О снижении цен сообщает только Contact Real Estate. По данным компании, за год цены просели на 1%, а по сравнению с концом прошлого года – на 4%. В результате по итогам марта 2019 г. средняя стоимость метра на первичном рынке элитного жилья Москвы составила 761 210 руб.

Средний чек сделки, то есть стоимость проданной квартиры, по итогам квартала составил 82,5 млн. рублей – на 4% меньше, чем в I квартале 2018 г., на 4% больше, чем в IV квартале 2018 г., подсчитали в Tweed.

При этом, по данным Kalinka Group, около 40% спроса пришлись на бюджеты до 50 млн рублей. В бюджете более 100 млн рублей было заключено только около 15% всех сделок.

Скорее всего, в ближайшем будущем на элитном рынке Москвы сохранится положительная ценовая динамика. «Изменение законодательства в сфере ДДУ будет оказывать влияние на рынок недвижимости всех сегментов. Для того чтобы отвечать необходимым критериям и продавать свои объекты без эскроу-счетов, застройщики будут наращивать темпы строительства. Рост стадии приведет к росту цен на апартаменты и квартиры. В тоже время, те девелоперы которые собираются использовать счета эскроу, также будут повышать цены на свои объекты, чтобы покрыть возросшие издержки», - говорит Ирина Калинина.

Тем не менее рост цен, скорее всего, будет небольшим – процентов на 5-7%, полагает Ирина Могилатова.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2115 (4 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 13 582 751
до 47 438 430 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Сердце столицы Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 45 - 141 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Фили, 9 мин. транспортом м. Шелепиха, 12 мин. пешком Шелепихинская наб., вл.34, к.1 (1 оч.) (ЖД 1) Шелепихинская наб., вл.34, к.2 (1 оч.) (ЖД 2) Шелепихинская наб., вл.34, к.3 (1 оч.) (ЖД3) Шелепихинская наб., вл.34, к.4 (2 оч.) (ЖД4) Шелепихинская наб., вл.34, к.5 (2 оч.) (АП1) Показать все 7 корпусов Застройщик: Дон-Строй Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 698 750
до 33 762 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Квартал на набережной NOW Москва, Южный округ, район Даниловский Площади : 38 - 116 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Технопарк, 5 мин. пешком Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 24 357 000
до 30 883 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК CITY PARK Москва, Центральный округ, район Пресненский Площади : 71 - 89 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Выставочная, 10 мин. пешком Мантулинская ул., вл. 7, к.1 (3 оч.) Мантулинская ул., вл. 7, к.2 (2 оч.) Мантулинская ул., вл. 7, к.3 (2 оч.) Мантулинская ул., вл. 7, к.4 (1 оч.) Мантулинская ул., вл. 7, к.5 (1 оч.) Застройщик: Монарх.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Большой выбор квартир в готовых новостройках в различных округах г.Москвы. Дома сданы. Выдаем ключи. Квартиры бизнес-класса в ЖК «Рихард» Система "умный дом" в каждой квартире! Собственный сквер. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро Полежаевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитные особняки Титул Квартиры с видами на Кремль от 444 тыс. руб./м2. Фасады из юрского мрамора и меди. Старт продаж! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Панорамные виды на Москву и Останкинскую башню. Рядом парк ВДНХ, Ботанический сад. Двор без машин, система «умный квартал». квартиры от 8,7 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Квартиры от 8,5 млн рублей. Престижный район Москвы. В окружении парков. Метро Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 м до МЦК Хорошево. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 10,2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 10,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 3,2 млн руб. Сдача 2019г. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение! Ст. метро «Медведково». Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. м.Речной вокзал. Отделка White Box. Повышение цен с 22 октября! Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14.7 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14,7 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 7.3 млн.руб. Уникальные планировки. Экологичный район Москвы. Идет заселение! Станция м. «Селигеровская». Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. квартиры от 4,49 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Квартиры площадью 112-180 кв.м. Одинцовский район. Звоните! Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Скидка на готовые квартиры до 380 000 руб. 10 мин. на авто до метро Некрасовка. Развитая инфраструктура. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,5 млн. Скидка 4% при 100% оплате или ипотеке. Строительство детского сада. Закрытая территория. от 3,5 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Цветочные Поляны Квартиры с отделкой и без. Ипотека от 9,2%. Развитая и безопасная инфраструктура. 15 мин. до метро Филатов Луг Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке PARK AVENUE Квартиры от 50 кв.м. Свободная планировка. Малоэтажный квартал премиум-класса. Новая Рига, 23 км. Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,8 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Датский квартал" Квартиры с отделкой и без в 10 минутах от Москвы. Панорамные окна. Рядом лесной массив. Всего 1 км от МКАД. Метро Бибирево. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Просторные семейные квартиры от 5 млн. руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в октябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 8,4%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». Сдача в 2019 г. Город Видное. квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» - Акция! Сдача в 2019 году. Квартиры в готовых монолитных домах. Субсидированная ипотека 5,4%. Готовая инфраструктура. 2к квартиры от 41 940 руб./мес.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте