Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Элитные новостройки Москвы в I квартале 2019 года: рынок все больше уходит «в тень»

Доля высокобюджетных проектов в статусе «закрытых продаж» приближается к 50%

С начала года элитный рынок Москвы пополнился дюжиной проектов, однако действительно новых среди них оказалось только два. Все чаще продажи в элитных проектах стартуют в закрытом режиме, и лишь спустя месяцы их официально выводят на рынок.

Предложение

Представители риелторских агентств, специализирующиеся на дорогой недвижимости, назвали www.irn.ru в общей сложности 12 проектов, вышедших на элитный рынок Москвы с начала года: «Долгоруковская, 25» (застройщик – «БЭЛ Девелопмент»), Cameo (Stone Hedge), «Кузнецкий мост, 12» (KR Properties) в Тверском районе; «Пироговская, 14» (Elbert Development Group), Eight Yards, Villa Grace («Стройтэкс») и Allegoria Mosca (Stone Hedge) в Хамовниках; Artisan (Valartis Group) и Book (Capital Group) на Арбате; Lucky (Vesper) и Sinatra (Glincom) в Пресненском и «Бахрушина, 11» в Замоскворечье.

Однако такое изобилие отнюдь не свидетельствует о внезапном всплеске девелоперской активности в 2019 г. - в 10 из 12 проектов продажи начались еще в прошлом году, но в закрытом режиме (см. «Дорогие новостройки в 2018 – начале 2019 года: 40% элитных жилых комплексов продается плохо или очень плохо»). Для элитного рынка это обычное дело в последние годы.

Из всех перечисленных объектов действительно новых два - Allegoria Mosca и «Бахрушина, 11». Кроме того, еще в двух проектах класса de luxe в районах Якиманка и Хамовники в I квартале 2019 г. стартовали закрытые продажи, говорит Ирина Калинина, управляющий партнер компании Point Estate.

В целом, элитный рынок все больше переходит в «тень»: если по итогам прошлого года треть рынка была в статусе закрытых продаж, то в I квартале 2019 г. – уже две пятых, отмечает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank.

Общий объем «открытого» предложения, по данным Point Estate, в I квартале составил 3 157 лотов в 84 комплексах, или 404,3 тыс. кв. м. Это на 2% меньше, чем в конце 2018 г., и на 13% - чем в I квартале 2018 г.

«Большая часть предложения относится к подклассу премиум - 66%, или 265 тыс. кв. м, на подкласс de luxe приходится 34% предложения, или 139,3 тыс. кв. м. За 2018 г. доля подкласса de luxe выросла на 13 п.п., а за I квартал 2019 г. прибавила еще 3 п.п.», - рассказывает Ирина Калинина.

Впрочем, по информации Contact Real Estate и Knight Frank, предложение не падает, а растет. Правда, общий объем предложения на первичном элитном рынке Москвы и у Contact Real Estate, и у Knight Frank значительно меньше, чем у Point Estate: 262 тыс. кв. м у Contact и около 294 тыс. кв. м (более 2 тыс. лотов) у Knight Frank, по данным на I квартал 2019 г.

Согласно подсчетам Contact Real Estate, по сравнению с IV кварталом 2018 г. показатель увеличился на 33%, а с I кварталом прошлого года - на 11%. Компания Knight Frank насчитала в I квартале 2019 г. на 10% больше высокобюджетных метров, чем в конце 2018 г. В подклассе de luxe предложение, по данным Knight Frank, выросло на 6%, а в премиуме – на 13%. Однако если сравнивать I квартал 2019 г. с аналогичным периодом 2018-го, то динамика выходит разнонаправленная: подкласс премиум прибавил 6%, а элитный сократился на 25%.

Роста объемов нового строительства и, соответственно, предложения риелторы в обозримом будущем не ждут. Из-за кардинального изменения законодательства в сфере долевого строительства – перехода на эскроу-счета с 1 июля 2019 г. - девелоперы вынуждены будут сосредоточиться на своих текущих проектах, считает Ирина Калинина: «В перспективе количество новых комплексов сократится. На рынок будут выводить проекты, по которым уже начата работа. В 2019 г. можно ожидать выхода как минимум восьми элитных проектов, в том числе пяти подкласса de luxe и трех подкласса премиум».

Спрос

Со спросом ситуация тоже неоднозначная.

По данным Contact Real Estate, в январе-марте 2019 г. в Москве продали 171 элитный лот, то есть на 16% больше, чем за аналогичный период прошлого года (148 лотов), но на 30% меньше, чем в последнем квартале 2018 г. (тогда – 247 лотов). Knight Frank сообщает о 240 сделках по итогам I квартала, что на 42% больше, чем за январь-март 2018 г. По информации Tweed, за три месяца было реализовано 260 лотов - на 24% больше, чем в I квартале 2018 г. В деньгах спрос увеличился на 13%: согласно подсчетам Tweed, за премиальные и элитные новостройки было выручено 19 672 310 000 рублей с учетом скидок.

«Спрос увеличился в преддверии перехода на эскроу-счета и ожидания повышения цен. Некоторому увеличению спроса способствовало возвращение средств из-за рубежа в связи с санкциями», - комментирует гендиректор компании «TWEED Недвижимость» Ирина Могилатова.

Однако по предварительным данным Kalinka Group, спрос, наоборот, упал: если в I квартале прошлого года было заключено около 190 сделок с элитными новостройками и апартаментами, то в I квартале текущего – только порядка 150 (-21%). Директор департамента аналитики и консалтинга Kalinka Group Роман Попов объясняет снижение продаж вымыванием ликвидных лотов в новых проектах, в том числе за счёт отложенного спроса.

Лидером продаж снова стал район Хамовники, где, по информации Kalinka, было заключено свыше 30% сделок. Также в числе лидеров — Якиманка и Пресненский район (21% и 23% соответственно). Ольга Широкова также отмечает лидерство Хамовников (23% спроса) и Якиманки (14%), однако на третье место ставит Замосковречье (13%).

Среди наиболее востребованных жилых комплексов риелторы назвали Lucky, «Клубный дом на Тишинке», «Садовые Кварталы», Barrin House, Roza Rossa, Neva Towers, Fairmont & Vesper Resort, A-Residence, «Садовые кварталы», «Большая Дмитровка IX», «Медный».

По словам Ирины Могилатовой, хорошо продавались проекты, только вышедшие на рынок – благодаря низким ценам и отложенному спросу; с удачными планировками и рациональными размерами квартир и апартаментов; с квартирами и апартаментами с отделкой; уникальные по предлагаемому продукту: городские виллы, таунхаусы в центре города с собственными патио, как с отделкой, так и без отделки; дорогие апартаменты с сервисным обслуживанием.

При этом примерно в 10% высокобюджетных проектов в I квартале сделок не было. «Причины неудач у всех разные – документация, высокие цены, проект «с историей», - говорит Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate.

Помимо неадекватной ценовой политики и проблем с документами причиной плохих продаж, как правило, являются срывы сроков строительства, моральный износ (проект устарел и не соответствует современным требованиям), отсутствие лояльности рынка (застройщик не сотрудничает с риелторами или условия сотрудничества не устраивают риелторов), добавляет Ирина Могилатова.

Цены

Относительно ценовой динамики риелторы также разошлись во мнениях, но, по мнению большинства, элитные новостройки все-таки скорее подорожали, чем подешевели. (Как, впрочем, и жильем массовых сегментов – см. «Новостройки Москвы в I квартале 2019 года: грядущий переход на эскроу «заставил» застройщиков поднять цены в эконом- и комфортклассе».)

По информации Point Estate, за квартал рублевые цены прибавили 2% и достигли 804 тыс. руб. за кв. м в среднем, а долларовые - 6% ($12 350 за кв. м по среднему курсу доллара ЦБ РФ за март 2019 г. – 65,09 руб. за доллар). За год средний уровень цен вырос на 28% в рублях и 12% в долларах.

«На динамику цен повлияло изменение структуры предложения, в особенности выход новых комплексов более дорого подкласса de luxe, рост цен в реализующихся комплексах, а также динамика курсов валют. Без учета нового предложения, вышедшего за I квартал 2019 г., средневзвешенная цена составила бы 788 тыс. руб. за кв. м, что лишь на 0,2% выше уровня конца 2018 г.», - поясняет Ирина Калинина.

По данным Knight Frank, в сегменте de luxe в I квартале 2019 г. цены достигли рекордных 1 063 000 руб. за 1 кв. м – это максимум с 2016 г. «Если анализировать рост более подробно, то за январь-март 2019 г. настоящая цифра увеличилась на 7%, а в сравнении с аналогичным периодом 2018 г. – на 22%», - добавляет Ольга Широкова.

При этом в премиальном сегменте цены почти не изменились по сравнению с концом прошлого года, оставшись на уровне 597 тыс. за 1 кв. м (-0,4% от 12.2018 и +8% в сравнении с 2018 г.).

Kalinka Group оценивает средний уровень цен на элитном рынке Москвы в 791,4 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 8,3% больше, чем в IV квартале 2018 г. По словам Романа Попова, по отдельным проектам рост цен варьировался от 2 до 20%.

О снижении цен сообщает только Contact Real Estate. По данным компании, за год цены просели на 1%, а по сравнению с концом прошлого года – на 4%. В результате по итогам марта 2019 г. средняя стоимость метра на первичном рынке элитного жилья Москвы составила 761 210 руб.

Средний чек сделки, то есть стоимость проданной квартиры, по итогам квартала составил 82,5 млн. рублей – на 4% меньше, чем в I квартале 2018 г., на 4% больше, чем в IV квартале 2018 г., подсчитали в Tweed.

При этом, по данным Kalinka Group, около 40% спроса пришлись на бюджеты до 50 млн рублей. В бюджете более 100 млн рублей было заключено только около 15% всех сделок.

Скорее всего, в ближайшем будущем на элитном рынке Москвы сохранится положительная ценовая динамика. «Изменение законодательства в сфере ДДУ будет оказывать влияние на рынок недвижимости всех сегментов. Для того чтобы отвечать необходимым критериям и продавать свои объекты без эскроу-счетов, застройщики будут наращивать темпы строительства. Рост стадии приведет к росту цен на апартаменты и квартиры. В тоже время, те девелоперы которые собираются использовать счета эскроу, также будут повышать цены на свои объекты, чтобы покрыть возросшие издержки», - говорит Ирина Калинина.

Тем не менее рост цен, скорее всего, будет небольшим – процентов на 5-7%, полагает Ирина Могилатова.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1562 (4 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 6 087 300
до 33 279 620 руб.
Узнать подробнее
ЖК I LOVE Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский Площади : 30 - 132 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2022 г. м. Алексеевская, 10 мин. пешком Застройщик: ПРОМСОЮЗ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 185 370
до 19 899 280 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городской квартал "Big Time" Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 27 - 99 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 126 820
до 127 102 144 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское Площади : 38 - 279 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Символ. Финал продаж, ключи в июле! Последние готовые квартиры, ключи в июле! Бизнес-класс с потолками от 3,2 м и широкими окнами, рядом метро. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской». Старт продаж! Комплекс Бизнес-класса.10 мин. до станции "Сетунь". Собственная инфраструктура, охраняемая территория, подземный паркинг. от 6.7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.8 млн от 9.8 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 1,53 млн руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково Квартиры с отделкой от 2,7 млн руб. Три станции метро «Планерная», «Митино» и «Пятницкое шоссе». Выгода до 643 000 руб. Семейная ипотека 5%. Скидка до 9,9% от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку со скидкой до 11 %! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Сколково" Старт продаж! Монолитные корпуса полностью построены и введены в эксплуатацию. Дома сданы. Выдаем ключи. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах площадью от 21 метра. Красногорский район. Монолит-кирпич, монолит. Звоните! от 3,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Одинбург. Старт продаж! 7 минут до МКАД. Квартиры с отделкой и без. Подземный паркинг с лифтом. Детский сад на территории и школа. Лесопарк в шаговой доступности. квартиры от 2,7 млн руб.ООО «РАПО» Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Специальные цены на 3к.кв. в 17 корп. выгода до 1,2 млн.руб. Успейте купить по выгодной цене! Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте