Спрос на элитные новостройки в Москве растет рекордными темпами, но остается очень избирательным. Несмотря на прекрасные показатели в целом по рынку, более чем в 40% высокобюджетных объектов в 2018 г. продажи были единичными или их не было вообще.
В 2018 г. элитный рынок Москвы пополнился рекордным количеством новостроек. Риелторы назвали 39 проектов, в которых в прошлом году стартовали продажи или появились новые корпуса. Однако далеко не все они официально вышли на рынок: по информации «TWEED Недвижимость», 31 новый корпус продавался в открытом режиме, еще 12 – в закрытом. Согласно подсчетам Блэквуд (Blackwood), в открытых продажах появилось более чем 1 05 00 лотов суммарной площадью 130 000 кв. м. Причем в некоторых проектах на рынок был выведен не весь объем лотов, отмечает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Блэквуд (Blackwood). В режиме закрытых продаж предлагалось порядка 560 новых лотов суммарной площадью более 70 000 кв. м.
Новые элитные объекты 2018 г.
| Район | Название | Застройщик |
|---|---|---|
| Раменки | «Вишневый сад» | АБ Девелопмент (AB Development) |
| Хамовники | «Садовые кварталы», 4-очередь | ГК «Интеко» |
| Мещанский | МАНОР (MANOR) | МР Групп (MR Group) |
| Пресненский | «Дом Наркомфина» | ООО «Лига прав» |
| Замоскворечье | «Меценат» | АО «Москаптрой-ТН» |
| Хамовники | Хай Гарден (High Garden) | ГК «Инвест-Строй» |
| Пресненский | «Дом Бакст» | «Инвестстройком» |
| Пресненский | «Дом на Тишинке» | ЗАО «Дон-строй» |
| Хамовники | Вилла Грасе (Villa Grase) | ГК «Стройтекс» |
| Якиманка | «Медный 3.14» | Кэпитал Групп (Capital Group) |
| Пресненский | НЕВА ТАУЭРС (NEVA TOWERS), башня №1 | Ренессанс Девелопмент (Renaissance Development) |
| Пресненский | Эдисон Хаус (Edison House) | ИК «ПРИОРИТЕТ» |
| Тверской | Майсон Рауге (Maison Rouge) | МР Групп (MR Group) |
| Замоскворечье | «Сомелье» | «Реал-Авто» |
| Хамовники | Магнум (Magnum) | Магнум Девелопмент (Magnum Development) |
| Тверской | «Б. Дмитровка IX» | «Ингеоцентр» |
| Тверской | ФЭРМОНТ и ВЕСПЕР (FAIRMONT & VESPER) | Веспер (Vesper) и Фэрмонт Хотелс (Fairmont Hotels) |
| Хамовники | УАЙТ Кхамовники (WHITE Khamovniki) | Кэпитал Групп (Capital Group) |
| Таганский | «Дом с атлантами» | «ВМС Девелопмент» |
| Басманный | КВАРТЕТ ХАУС (QUARTET HOUSE) | «Дискуссия» |
| Даниловский | «Данилов дом» | СМУ-6 |
| Арбат | Зе Бук (The Book) | Кэпитал Групп (Capital Group) |
| Басманный | Ред (Red) 7 | ГК «Основа» |
| Замоскворечье | МИТТЕ (MITTE) | Хуттон Девелопмент (Hutton Development) |
| Пресненский | СИНАТРА (SINATRA) | Глинком (Glincom) |
| Мещанский | Кузнецкий мост, 12 | КР Пропертиз (KR Properties) |
| Патриаршие Пруды | Малая Бронная, 15 | ООО «ЛидЭстейт» |
| Тверской | Долгоруковская, 25 | «БЭЛ-Девелопмент» |
| Тверской | Камео (Cameo) (Москау Приват Виллас (Moscow Private Villas)) | Стоун Хедж (Stone Hedge) |
| Хамовники | Пироговская,14 | Елберт Девелопмент Групп (Elbert Development Group) |
| Хамовники | Эйт Иардс (Eight Yards) | |
| Хорошево-Мневники | Бор (Bor) | «Спецспортпроект» |
| Замоскворечье | А-резиденс (A-residence), корп. 5 | Кесиум Лимитед (Cesium Limited) |
| Пресненский | Нева Тауэрс (Neva Towers), башня №2 | Ренессанс Девелопмент (Renaissance Development) |
| Пресненский | Кэпитал Тауэрс (Capital Towers) | Кэпитал Групп (Capital Group) |
| Пресненский | Лаки (Lucky) | Веспер (Vesper) |
| Арбат | Артизан (Artisan) | Валартис Групп (Valartis Group) |
| Якиманка | «Золотой остров» | Кэпитал Групп (Capital Group) |
| Мещанский | Лион Гате (Lion Gate) | АПДевелопмент (APDevelopment) |
По данным Блэквуд (Blackwood), Пойнт Эстейт (Point Estate), «ТВИД (TWEED) Недвижимость», Контакт Реал Эстейт (Contact Real Estate)
Для сравнения: в 2017 г., по информации Пойнт Эстейт (Point Estate), открытые продажи на первичном рынке элитного жилья начались в 13 комплексах проектным объемом 1 799 лотов.
Общий объем предложения элитных новостроек в Москве по итогам 2018 г. составил 3 207 лотов в 82 комплексах, или 411 700 кв. м. 69%, или 282 200 кв. м, относится к подклассу премиум, на подкласс делюкс (de luxe) приходится 31% предложения, или 129 400 кв. м. За 2018 г. доля подкласса делюкс (de luxe) выросла на 13 п.п. Относительно конца 2017 г. объем предложения увеличился на 3%, при этом за IV квартал 2018 г. показатель просел на 11%.
Наибольшее влияние на рынок жилья оказывает изменение законодательства в сфере долевого строительства, отмечает Ирина Калинина, управляющий партнер компании Пойнт Эстейт (Point Estate). Девелоперы весь 218 г. активно выводили на рынок проекты по разрешениям на строительство, полученным до 1 июля 2018 г., то есть до вступления в силу поправок в 214-ФЗ, серьезно усложняющих требования к застройщикам. Они рассчитывали тем самым освободиться от необходимости соответствовать новым требованиям законодательства, которые, в частности, включают переход на продажи новостроек через систему эскроу-счетов с 1 июля 2019 г. Тем не менее в конце 2018 г. Госдума приняла закон, согласно которому уже через несколько месяцев на реализацию по эскроу должны будут перейти даже уже строящиеся проекты.
«Вполне вероятно, что это нововведение приведет к консервации некоторых проектов, которые собирались выводить на рынок, так как торопиться и начинать реализацию по старым документам больше нет смысла… Тем не менее в ближайшей перспективе ожидается выход как минимум 10 элитных проектов, в том числе 5 подкласса делюкс (de luxe) и 5 подкласса премиум», - считает Ирина Калинина.
В январе 2019 г. продажи открылись в одном элитном проекте – ЖК Аллегориа Моска (Allegoria Mosca) от компании «Стройтекс». Это комплекс подкласса делюкс (de luxe), рассчитанный на 57 апартаментов. Проект разработан бюро Буромоскау (Buromoscow).
По данным Блэквуд (Blackwood), в недалеком будущем на элитный рынок выйдут БВЛГАРИ Хотел и Резиденсез Москау (BVLGARI Hotel & Residences Moscow) – проект реконструкции и нового строительства по адресу Б. Никитская 9/151 и «Поклонная, 9» – проект строительства Н-образной башни от Вайнбридж (Wainbridge) суммарно на 518 лотов.
Также элитный рынок может пополниться следующими объектами:
Спрос на дорогие квартиры в 2018 г. тоже был рекордным. По данным Пойнт Эстейт (Point Estate), в течение 2018 г. на первичном элитном рынке было заключено 1 624 сделки, то есть на 41% больше, чем в предыдущем году. Похожие цифры приводит и Контакт Реал Эстейт (Contact Real Estate): рост в сделках на 35% по сравнению с 2017 г. В деньгах общий объём продаж в элитном сегменте увеличился более чем на 15% и достиг 75 млрд рублей, подсчитали в «TWEED Недвижимость».
При этом основной прирост спроса в 2018 г. пришелся на первую половину года: за IV квартал была заключена 441 сделка, что на 9% меньше, чем годом ранее, уточняет Ирина Калинина.
Ухудшились и качественные показатели спроса: средний бюджет сделок сократился по сравнению с 2017 г. на 12% до 69 млн руб. Средняя площадь реализованного жилья уменьшилась на 11% - с 127,4 кв. м до 114 кв. м, добавляет Вячеслав Антропов, директор по развитию Контакт Реал Эстейт (Contact Real Estate).
Эти показатели продолжали ухудшаться и в январе 2019 г., несмотря на рост спроса на 15%, по данным «TWEED Недвижимость».
| Период | Январь 2018 | Январь 2019 |
|---|---|---|
| Средний бюджет проданной квартиры | 83 438 000 руб. | 79 735 600 руб. |
| Средняя цена 1 м2 | 794 652 руб./м2 | 731 519 руб./м2 |
| Средняя площадь проданной квартиры | 107 кв. м | 109 кв. м |
Источник: «TWEED Недвижимость»
По словам Ирины Калининой, основной спрос в 2018 г. был сосредоточен в крупных известных проектах и новинках последних двух лет, преимущественно подкласса «премиум». На долю премиальных новостроек пришлось 93% сделок (1 517 сделок).
«Основной причиной всплеска покупательской активности стал выход большого количества новых проектов по привлекательным ценам. В некоторых успешных проектах, например, «Дом на Тишинке» и «Садовые Кварталы», наблюдался настоящий инвестиционный ажиотаж», - добавляет Вячеслав Антропов.
По данным Пойнт Эстейт (Point Estate), половину продаж на элитном рынке обеспечили всего пять жилых комплексов: НЕВА ТАУЭРС (NEVA TOWERS), Кэпитал Тауэрс (Capital Towers), «Садовые кварталы», «Вишневый сад» и Баррин Хаус (Barrin House).
В числе наиболее востребованных проектов риелторы назвали также комплекс апартаментов «Софийский», ЖК «Большая Дмитровка IX», АЙМ (I’M), НВ (NV)/9, А-Резиденс (A-Residence), Ордынка (Ordynka), «Полянка, 44», «Дом Наркомфина», Роза Росса (Roza Rossa).
При этом, по информации Пойнт Эстейт (Point Estate), в 19% элитных комплексов в 2018 г. не было ни одной сделки. Еще в 23% проектов в прошлом году купили 1-3 лота, то есть темпы продаж были ниже одного лота в квартал.
В оценке динамики стоимости элитного метра агентства недвижимости разошлись.
По данным Контакт Реал Эстейт (Contact Real Estate), на первичном рынке элитного жилья средневзвешенная цена в 2018 г. возросла лишь на 2%: с 780 743 руб. за кв. м в 2017 г. до 797 338 руб. за кв. м в 2018 году.
По информации Пойнт Эстейт (Point Estate), по итогам года элитный метр стоил в среднем 786 000 руб. за кв. м, однако, по статистике компании, это на целых 19% выше уровня конца 2017 г. При этом премиальный сегмент подорожал на 13% до 624 000 руб. за кв. м, а делюкс (de luxe) – на 6% до 1 140 000 руб.
Долларовый эквивалент средневзвешенной цены элитного метра (по среднему курсу ЦБ РФ за декабрь 2018 г. – 67,2 руб. за доллар), согласно подсчетам Пойнт Эстейт (Point Estate), составил $11 700. Таким образом, в твердой валюте стоимость элитного жилья увеличилась на 4%.
Причин роста цен несколько, говорит Ирина Калинина: это и прямое повышение цен в ряде успешных проектов в высокими темпами продаж, и выход существенного объема нового предложения сегмента де люкс по высоким ценам, и вымывание из предложения более доступных лотов.
В январе 2019 года цены не росли. Повышение цен на ряде объектов намечено на февраль-март, отмечает Ирина Могилатова, генеральный директор компании «TWEED Недвижимость».
По итогам 2019 г. Контакт Реал Эстейт (Contact Real Estate) ожидает роста цен примерно на 5% вследствие увеличения издержек застройщиков из-за перехода на эскроу-счета, а также снижение количества сделок до 600 лотов. Сокращение покупательской активности прогнозирует и ТВИД (TWEED) – в связи с повышением ипотечных ставок. Но несмотря на падение спроса и большой объем предложения рост цен, по мнению Ирины Могилатовой, может составить 25-30% - после перехода на эскроу.