Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Жильцы в силах улучшить качество работы управляющей компании

Основные рычаги влияния на управляющую компанию – вплоть до смены на другую

Среди проблем рынка жилищно-коммунальных услуг обычно называют монополизацию, непрозрачность тарифов и сложности с контролем со стороны жителей. О том, как попробовать решить эти проблемы, рассказал генеральный директор УК «Городские усадьбы» Вадим Казинец в ходе онлайн-конференции «Услуги управляющих компаний: как контролировать и улучшить качество обслуживания?».

Завышенные тарифы и монополизация

Из-за непрозрачности формирования тарифов и состава услуг у людей возникает ощущение переплаты – и не совсем безосновательное. Так, в марте глава ФАС Игорь Артемьев в интервью НТВ заявил, что по большинству коммунальных услуг население переплачивает примерно вдвое по сравнению с их себестоимостью. Правда, здесь речь идет в основном о плате ресурсоснабжающим организациям (за воду, электричество, отопление и т.п.). Эти тарифы регулируются местными властями, поэтому проблема переплаты в основном объясняется фактором коррупции, что признает сам глава ФАС, и решение находится в ведении властей. Федеральная антимонопольная служба планирует запустить систему, которая будет анализировать ошибки региональных властей при установлении тарифов на ЖКУ, что, по мнению ведомства, поможет исключить грубые нарушения при ценообразовании.

Платежи за эксплуатационные услуги управляющих компаний тоже могут быть завышены, а их качество нередко вызывает нарекания жителей. Одна из проблем – это монополизация отрасли. По данным ГИС-ЖКХ, только в Москве функционирует почти 3000 управляющих компаний и ТСЖ. Однако в реальности многие из них аффилированы с главными монополистами отрасли. Большая часть – это местные филиалы государственного бюджетного учреждения «Жилищник». Частные компании работают в основном с новостройками (зачастую это компании, принадлежащие застройщикам), есть еще ТСЖ, но для их успешного функционирования нужна высокая степень вовлеченности и активности жителей.

Монополизация приводит к тому, что управляющие компании имеют возможность диктовать жителям свои условия, и у людей остаётся меньше рычагов для контроля над деятельностью УК. Правда, по словам Вадима Казинца, все же не в этом корень всех бед: «На мой взгляд, на нашем рынке монополизация не является основной проблемой. Ключевая проблема отрасли – это, прежде всего, недобросовестные игроки. Нужно отметить значительное участие государства в ЖКХ: отраслевое регулирование через лицензирование существует с 2015 года. В связи с этим многие недобросовестные компании уже покинули отрасль. Регулярные мероприятия надзорных инстанций благоприятно влияют на ситуацию на региональном уровне».

Частникам сложнее

Тем не менее монополизация и высокая роль государства осложняет жизнь небольшим компаниям. Эксперты отмечают, что для небольших и средних управляющих компаний вызовом является то, что большинство задач эффективно решаемы только при большом объёме обслуживаемых площадей. «Приведу простой пример. Одна хорошая диспетчерская служба (ОДС), принимающая заявки от жителей, в состоянии обслуживать и один-два дома, и десяток домов. И даже больше. Соответственно, себестоимость такой услуги, как ОДС, тем ниже, чем больше жилых комплексов она обслуживает, - говорит Вадим Казинец. - Эта закономерность справедлива и для других направлений работы, будь то аварийная бригада, инженерная служба или единый расчётный центр. С ростом компании накладные расходы снижаются».

Кроме того, предложить тарифы ниже, чем у главного игрока рынка ЖКУ в Москве – ГБУ «Жилищник», – вряд ли способна хоть одна частная компания. Как объясняет руководитель портала «Дом-и-двор.рф» Павел Степура, у бюджетных учреждений есть значительные налоговые льготы, также они могут экономить на аренде помещений, принадлежащих городу. Все это приводит к тому, что расходная часть у них заметно ниже, чем у любой частной компании.

«ГБУ «Жилищник» сложно назвать структурой, работающей по законам рынка. «Жилищник» априори убыточен и субсидируется из муниципального бюджета. Я не вижу у этой организации особого желания хорошо делать свою работу, честно конкурировать на рынке, дорожить отзывами жителей о своей работе. Скажу откровенно. Наша компания не готова работать по тарифам «Жилищника», - подтверждает Вадим Казинец.

Например, ГБУ «Жилищник» за содержание и текущий ремонт берет около 30 рублей за кв.м. Тарифы частных компаний, работающих с новостройками, заметно выше. По данным компании «Метриум», в новостройках комфорткласса стоимость эксплуатационных расходов обычно составляет 50-70 рублей за кв. м, в бизнес-классе – 70-100 рублей за кв. м, в премиум- и элитном классе – 150-200 рублей и более за кв. м. Как подчеркивает Вадим Казинец, до половины суммы в квитанции – это деньги, предназначенные ресурсоснабжающим организациям, повлиять на размер которых невозможно. При этом даже в случае увеличения платы управляющей компании вдвое общая сумма в платежке увеличится примерно на четверть.

В результате частные УК зачастую выбирают своей специализацией жилье высоких ценовых сегментов, а в эконом- и комфортклассах заходят только туда, где жители готовы платить больше за более высокое качество услуг. «В настоящий момент в управлении компании «Городские усадьбы» девять жилых комплексов премиум- и бизнес-класса, комплекс апартаментов бизнес-класса, десять домов в сегментах «комфорт» и «эконом». В разных сегментах работать объективно сложно, поэтому мы фокусируемся прежде всего на эксплуатации элитной недвижимости. В сегменте массового жилья конкуренция между крупными управляющими компаниями, ГБУ «Жилищник», ведомственными (государственными) УК очень высокая. Сегодня мы не видим необходимости активно действовать на этом поле и привлекать большие объемы эксплуатируемых площадей», - отмечает эксперт.

Как контролировать УК

Более низкие тарифы государственных УК часто связаны с претензиями к качеству и стилю работы. В ходе онлайн-конференции один из читателей пожаловался на самоуправство: «Наша управляющая компания (всем известный московский монополист, который подмял под себя практически все районы) ведет себя совсем как бандюганы. Например, приходят непонятные люди, грозят отключением электричества за задолженность меньше чем на два месяца (не за электричество, по общей квартплате). Однажды пришли и просто перерезали провода – естественно, никаких бумажек не было, ничего не опечатали, просто перекусили провод. Я, конечно, понимаю, что нужно платить вовремя. Но тут явно наглое и незаконное поведение со стороны УК».

Вадим Казинец рекомендует в таких случаях сразу обращаться в полицию, а затем в Государственную жилищную инспекцию: «Перерезанные провода – это хулиганство, уголовно наказуемое деяние. Ограничение предоставления таких индивидуальных коммунальных услуг, как электроснабжение, со стороны управляющей компании возможно, но это целая процедура. Она жестко регламентирована законом. В нашей многолетней практике это единичные случаи». О том, как по закону должна проходить процедура отключения от услуг за долги, читайте в статье «Отключки и блокировки: как борются с должниками за коммуналку».

Другая распространенная проблема – «липовые» собрания собственников жилья. По Жилищному кодексу собрание собственников признается несостоявшимся, если экспертиза установила, что более 5% бюллетеней сфабрикованы. За подделку листов голосования и протоколов собрания нарушителям грозит уголовная ответственность. По словам Вадима Казинца, «липовое» собрание можно оспорить в суде: «Но времени ходить по судам потребуется немало. Очень часто сплочённым жителям удается в судебном порядке доказать подделку протоколов собрания. На хождение по инстанциям требуется около года. Ещё пара месяцев нужна, чтобы судебное решение вступило в силу. Поддельные ОСС – беда нашей отрасли. Махинаторы создают общее негативное отношение к УК и подрывают доверие к добросовестным компаниям».

Бороться можно и с необоснованными переплатами. Так, осенью прошлого года стало известно о том, что жителям 178 квартир дома в Хамовниках было возвращено в общей сложности более 900 000 рублей за неэксплуатируемый мусоропровод. Это произошло по жалобе жителя в Мосжилинспекцию. Он сообщил, что уже три года мусоропровод в доме законсервирован по решению жильцов и не эксплуатируется, а управляющая организация продолжает брать плату за его содержание. Жильцы ежемесячно платили за его эксплуатацию 2 рубля с квадратного метра. В результате Мосжилинспекция обязала вернуть переплату и скорректировать дальнейшие платежи.

Таким образом, управляющую компанию при желании вполне можно контролировать. «Для потребителя нет существенной разницы – контролировать работу крупной управляющей компании или маленькой, которая обслуживает пару домов, - отмечает Вадим Казинец. - Механизмы контроля практически идентичны. Это федеральный надзор, контроль со стороны ГЖИ, аудиторские проверки, работа совета дома. И так далее. В распоряжении собственника целый арсенал инструментов. Главное, не быть равнодушным к судьбе собственного дома и проявлять активность в этом вопросе».

Как сменить УК

Иногда способы контроля не работают и проще сменить управляющую компанию, чем бороться с ней. Если такая необходимость назрела, первым делом стоит посмотреть альтернативы – различные рейтинги управляющих организаций и отзывы о них.

Затем нужно сформировать повестку общего собрания собственников (ОСС). В нее необходимо включить ряд ключевых вопросов: о расторжении договора управления, заключенного со старой управляющей организацией, выборе новой управляющей организации, утверждении условий договора и размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества, о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

Не менее чем за 10 дней необходимо уведомить всех собственников помещений в доме о проведении собрания. Согласно Жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично. «Не забываем вести реестр уведомлений. Обязательное приложение к протоколу ОСС – полный реестр собственников помещений», - уточняет Вадим Казинец.

Затем проводится очная часть собрания – лучше в очно-заочной форме. «Обязательно учитываем требования Минстроя РФ к оформлению протокола общего собрания. Проводим заочную часть собрания. Обходим жителей, не присутствовавших на очном собрании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же бланк решения», - говорит эксперт.

После этого нужно составить протокол собрания и уведомить собственников о результатах собрания. Уведомление размещается не позднее, чем через десять дней после завершения собрания, в месте, определенном решением собрания в данном доме и доступном для всех собственников.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления МКД уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Согласно ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме должны заключить договор управления с новой управляющей организацией. После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в реестр лицензий этой управляющей организации. «Управляющая организация имеет право осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом только с даты внесения изменений в реестр лицензий, - подчеркивает эксперт. - Эти сведения легко проверить, так как контролирующие органы размещают их в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства – ГИС ЖКХ в сети интернет».

Но порой жители и новая управляющая компания сталкиваются с сопротивлением старой. По словам Вадима Казинца, это достаточно распространенная ситуация: «Это может быть отказ от передачи технической документации на дом; отказ от передачи общедомового имущества, в том числе лифтового оборудования; отказ выносить личные вещи бывших сотрудников из помещений дома. Иногда в ход идут поддельные документы, фальшивые голосования. Иногда доходит до запугивания и физических угроз жителям и представителям новой УК. Всё это мы неоднократно проходили и уже научились действовать грамотно, исключительно в правовой плоскости, апеллируя к судебным и другим государственным инстанциям, СМИ и обществу». По словам эксперта, в подобной ситуации новой УК очень важно заручиться поддержкой самих жителей: «Помню случай, когда в ответ на бездействие полиции жители сами встали на нашу сторону, пригласили знакомых, друзей (мужчин крепкого телосложения) и просто-напросто выгнали из дома старую УК, лишенную лицензии на право управления домом. Каждый раз после такой недружелюбной «передачи дел» от старой УК мы начинаем кропотливо восстанавливать все документы. Начинаем проводить все необходимые технические экспертизы состояния дома, привлекаем к работе наши лучшие кадры, выстраиваем конструктивный диалог с жителями. Постепенно меняем непростую ситуацию к лучшему».

Сфера ЖКХ – достаточно закрытая и не очень понятная для рядовых жителей. При этом именно она находится ближе всего «к телу». От этого зависят ежемесячные траты, комфорт проживания и в целом повседневная жизнь. Поэтому важно знать, на что люди могут влиять и какие рычаги у них для этого есть.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2584 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 44 631 840
до 237 700 480 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Жизнь на Плющихе Москва, Центральный округ, район Хамовники Площади : 67 - 251 кв.м. Сдача ГК: Сдан м. Фрунзенская, 15 мин. пешком Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 100 000
до 17 900 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК MainStreet Москва, Западный округ, район Фили-Давыдково Площади : 27 - 141 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2021 г. м. Кунцевская, 6 мин. пешком м. Молодежная, 4 мин. транспортом м. Славянский бульвар, 2 мин. транспортом Застройщик: Основа.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 16 365 520
до 31 868 718 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Резиденции Композиторов Москва, Южный округ, район Даниловский Площади : 62 - 128 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2021 г., есть сданные м. Павелецкая, 15 мин. пешком Застройщик: AFI Development.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ДОЛИНА СЕТУНЬ Только в феврале скидки на готовые резиденции в небоскребе на Кутузовском. Рядом озеро и природный заказник. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Некрасовке-2" Новый ЖК комфорт-класса. Корпуса сданы. Выдаем ключи. Отделка "под ключ". 15 минут пешком до м.«Некрасовка» Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СУББОТА м. Белорусская Дом премиум-класса. Квартиры с отделкой. Панорамные виды. Инфраструктура в пешей доступности. Выдаем ключи! Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Квартиры с отделкой! Двухкомнатные квартиры с отделкой от 11,9 млн руб. В квартале бизнес-класса: школа, дет.сад, лицей, парк! от 11,9 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,3 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Stellar City Квартиры от 109 000 ₽/м². Спортивные площадки, школа и детский сад на территории. В центр за 20 мин. от 5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Скидки до 9% Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЗАО от 12 млн.р Выдача ключей! Ипотека от 3,7%. Рассрочка 0%. Закрытая территория без машин. Кладовые помещения. от 12 млн руб. Застройщик: ГРУППСТРОЙ-С. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Двухкомнатные апартаменты бизнес-класса от 7 млн рублей. Дизайнерская отделка, дворы без машин, паркинг, охраняемая территория Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Старт продаж! Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10 млн. руб. Специальные новогодние скидки. 5 мин до метро Технопарк. от 10 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,1 млн ₽. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Silver" - выгода до 850 000 руб! Дом сдан! 7 минут до м. Ботанический сад. Семейная ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 10% на квартиры в ЦАО. Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. М. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO М. Белорусская. Дома готовы, ведется отделка. От 15,7 млн.р. Выгода до 800 т.р. при покупке машино-места! от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк. Дома построены! Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сиреневый парк" Квартиры от 6,5 млн руб. М. Бульвар Рокоссовского в 12 минутах пешком. Семейная ипотека от 4,5% квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Закрытая территория. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Торопитесь! Новые квартиры в готовых домах. Одинцовский район. Площадь от 112 до 180 кв.м. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6 млн руб. ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,8 млн.руб. При покупке квартиры в доме Д1 м/м и кладовка в подарок. 5 минут до м. Саларьево. квартиры от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» в г. Видное. Сдача в 2020 г. Закрытый двор без машин. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». от 2,9 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Своя квартира в ипотеку 23 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Гоголь Парк" - квартиры для семей! Старт продаж нового корпуса! 18 этажей уже возведено. 4 минуты пешком от м. Лухмановская. 4 км до МКАД. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Отрада" 5 минут от м. Митино. Готовая инфраструктура. Подземные паркинги. Уникальная архитектура. Сдаем раньше срока! от 3,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 3% в ЖК "Одинбург" Квартиры в г.Одинцово, 11 км от МКАД. Ипотека от 4,5%. Дом готов, скоро выдача ключей! квартиры от 4,2 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Только в феврале просторные 2- к. квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Микрогород "В лесу" Отделка "под ключ"! м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. П/паркинг. Охрана. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,5 млн. руб.! Успей приобрести! 3-х комн. кв-ра 89 кв. м – 8,19 млн руб. М. Новокосино - 10 мин пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте