Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рынок недвижимости 2019: тенденции, прогнозы и «черные лебеди»

Конспект доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко на выставке «Недвижимость-2019»

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2020 год от IRN.RU Жилье вновь становится интересным для инвестиций Перейти

«Черными лебедями» принято называть труднопрогнозируемые и редкие события, которые, однако, кардинальным образом меняют ситуацию в какой-либо сфере. Рынок недвижимости в обозримом будущем могут посетить сразу два таких «лебедя». Что это за птицы и куда они подтолкнут цены на жилье, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко рассказал 28 марта на круглом столе в рамках выставки «Недвижимость от лидеров» в Гостином дворе.

Цены развернулись в рост…?

Судя по графику, сползание вниз стоимости жилья в Москве, начавшееся после событий 2014 г., закончилось к началу-середине 2018 г., а со второй половины 2018 г. наметился четкий восходящий тренд, который продолжается и сегодня. Прирост стоимости жилья с минимальной отметки до текущего уровня составил в среднем примерно 6%. При этом отдельные типы жилья и часть квартир прибавили в цене более 10-15%. То есть подорожание было вполне ощутимым.

Причин роста цен за последний год несколько, и они достаточно очевидны. Во-первых, существенный скачок курса доллара в 2018 г. - с 55 до 70 руб. за доллар (от минимума к максимуму) - значительно увеличил платежеспособность тех покупателей жилья, которые хранили сбережения в валюте, и позволил им выйти на сделки.

Во-вторых, в августе 2018 г. были анонсированы новые санкции США в отношении России – так называемые «санкции из ада», предусматривающие введение ограничений на покупку российского госдолга и запрет на долларовые операции для отечественных госбанков. Последнее могло привести к принудительной конвертации в рубли валютных вкладов клиентов этих банков. Конгресс США в итоге отложил принятие законопроекта, однако анонса санкций оказалось достаточно, чтобы спровоцировать очередной виток ослабления рубля и массовое бегство долларовых вкладчиков из российских госбанков. Напуганные обрисованными в законопроекте перспективами, российские граждане буквально за пару месяцев забрали из Сбербанка, ВТБ и других банков с госучастием несколько миллиардов долларов. Часть из этих средств по традиции оказалась на рынке недвижимости. Об этом свидетельствует резкий рост числа инвестиционных сделок с квартирами. Если в 2017 г. на вторичном рынке вообще не было инвесторов, то в сентябре 2018-го их доля, по данным «Инкома», составила 12%, а в ноябре увеличилась до 20%.

В-третьих, возросшая на этом фоне неустойчивость на финансовых рынках заставила Центробанк ужесточить монетарную политику. В середине сентября 2018 г. ключевая ставка ЦБ выросла впервые с конца 2014 г. Как следствие, начала дорожать ипотека, которая ранее была главным драйвером роста спроса на жилье. Опасения дальнейшего роста ставок подстегнули отложенный спрос – люди побежали срочно покупать квартиры. По данным столичного Росреестра, в октябре 2018 г. количество ипотечных сделок с московскими квартирами увеличилось на рекордные 96,4% по сравнению с тем же месяцем предыдущего года, при этом число новых прав на вторичном рынке выросло на 40,9%, а ДДУ – на 58,1%.

Еще одним фактором, простимулировавшим рост спроса и цен, стала реформа законодательства о долевом строительстве, а именно, переход на продажу квартир в новостройках через эскроу-счета с 1 июля 2019 г. После этой даты застройщики не смогут вести строительство на деньги дольщиков, к которым получат доступ только после ввода дома в эксплуатацию. Бесплатные средства покупателей должны будут заменить относительно дорогие банковские кредиты, в связи с чем девелоперы дружно обещают подорожание жилья. И - на фоне покупательского ажиотажа, простимулированного такими обещаниями, - заранее поднимают цены.

Цены растут, реальная ценность снижается

Однако, как всегда, дьявол кроется в деталях. Подорожание жилья за последний год не носит масштабный характер, охватывающий весь рынок, как было в нулевые годы. Существенно – на 10-15% - выросли цены только на относительно недорогие квартиры, стоимостью до 10-15 млн руб. Более дорогая недвижимость в основной своей массе вообще не прибавила в цене.

Даже в новостройках, которые должны дорожать просто по мере увеличения стадии готовности, темпы роста цен в большинстве случаев отстают от уровня доходности банковских вкладов и облигаций. А это означает, что покупать квартиру в строящемся доме, по большому счету, смысла нет – можно положить деньги в банк и через год купить готовое жилье, причем более просторное и/или выше классом.

И самое главное. Цены растут в рубле, который только в прошлом году потерял 15-18% своей стоимости. Причем речь идет не о краткосрочных пиковых значениях, а о системном ослаблении национальной валюты: если в IV квартале 2017 – I квартале 2018 г. курс рубля колебался в диапазоне 55-61 руб. за доллар, то в IV квартале 2018 – I квартале 2019 г. доллар подскочил уже до 65-70 руб.

При этом в твердой валюте стоимость квадратного метра в 2018 г. продолжала снижаться.

В результате реальная стоимость недвижимости не только не выросла в 2018 г. – она упала. Даже если формально, в ослабевшем рубле, цены прибавили 10-15%.

Ничего странного в этом нет. Цены на недвижимость в Москве все еще остаются завышенными по ряду макроэкономических показателей, таких как соотношение стоимости метра и доходов населения, цен аренды и купли-продажи и т.д. Поэтому в твердой валюте стоимость жилья продолжает ползти вниз – в соответствии с теорией циклов, а рост цен имеет место только в сильно подешевевших рублях.

Однако есть факторы внерыночного характера, которые могут привести к реальному развороту цен на московском рынке жилья.

Объемы предложения новостроек, счета эскроу и первый «черный лебедь»

Основная причина снижения цен на жилье в 2015-2017 гг. наряду с падающими доходами населения состоит в огромных объемах предложения новостроек. И пока они огромные, говорить о продолжительном росте цен не приходится. Изменить ситуацию может резкое сокращение объемов предложения.

До недавнего времени такое развитие событий казалось крайне маловероятным. В преддверии изменения правил игры застройщики набрали рекордное количество новых проектов - изначально предполагалось, что все объекты, которые получат разрешение на строительство до 1 июля 2019 г., будут жить по старым правилам. Соответственно, сокращение объемов нового строительства должно было начаться только после этой даты, а роста цен можно было ожидать еще через год или два, необходимых для ликвидации навеса предложения, образовавшегося в предыдущие годы.

Однако в конце декабря 2018 г. был принят закон, согласно которому с 1 июля 2019 г. на эскроу должны перейти почти все объекты - даже те, разрешения на строительство которых были получены ранее. Если бы так произошло, значительная часть проектов, скорее всего, вынуждена была бы уйти с рынка, не сумев получить проектное финансирование. Что, в свою очередь, привело бы к резкому сокращению объемов предложения и росту цен.

Однако маятник успел качнуться назад. В апреле Минстрой предложил вывести из-под действия новых правил все новостройки со стадией готовности от 30%, распроданные не менее чем на 10%. Причем для многих видов объектов (строящихся в рамках комплексного освоения территорий, по программе реновации и т.д.) предусмотрены дополнительные льготы (см. «Последние изменения в 214-ФЗ: больше вопросов, чем ответов»). В итоге, по данным вице-премьера Виталия Мутко, порядка 80% жилья можно будет достроить по старым правилам, пишет газета «Ведомости».

Таким образом, если предложения Минстроя будут приняты, для большей части рынка все возвратится на исходные позиции: объемы предложения будут оставаться на максимуме еще какое-то время, и нынешнее подорожание жилья имеет все шансы откатиться к прежним значениям после 1 июля 2019 г., когда ажиотаж спадет.

Однако надо учитывать, что критерии перехода или неперехода на эскроу до сих пор не утверждены. Когда разные ведомства выступают с разными инициативами, может быть реализована как одна крайность, так и другая. В этом и состоит «черный лебедь»: до самого часа Х может быть не ясно, какие правила игры будут приняты в итоге.

Макроэкономика, геополитика и второй «черный лебедь»

Второй «чёрный лебедь» – это санкции, риск ужесточения которых никуда не делся. Одно из вероятных направлений санкций – запрет на покупку российского госдолга (облигаций). Это неизбежно приведет к существенному росту стоимости заимствований, то есть всех процентных ставок.

Другая сторона медали – ощутимое ослабление рубля в такой ситуации, связанное с распродажей российских бумаг иностранными инвесторами. Для стабилизации курса ЦБ также может пойти на существенное повышение ключевой ставки по сценарию 2014 г.

Для рынка недвижимости основной риск в этой плоскости связан с дальнейшим повышением ключевой ставки, а следовательно, и удорожанием ипотеки, которая в условиях снижения доходов населения становится чуть ли не единственным источником платежеспособности покупателей.

По оценке банкиров, заградительной для российских граждан является ипотечная ставка выше 12% годовых (см. «Банки ждут 20-процентного снижения спроса на ипотеку в ближайшие месяцы»). Чтобы ипотека превысила этот порог, ключевая ставка должна вырасти всего на 2-3 п.п. от нынешнего уровня.

Напомним, в 2014 г. в аналогичных обстоятельствах Центробанк был вынужден дернуть ставку сразу с 10,5 до 17%. В результате почти все банки просто прекратили выдачу ипотечных кредитов. В 2015 г. была запущена государственная программа льготной ипотеки, которая во многом спасла рынок. Однако три года сползания цен мы имели.

Рынок недвижимости под знаком неопределенности

В итоге два «черных лебедя» имеют для рынка недвижимости противоположную направленность. Ужесточение требований по переходу на эскроу-счета может ощутимо подрезать объемы предложения, что способно развернуть цены в рост столь же ощутимым образом. А ужесточение санкций, как и в целом обострение геополитического противостояния, способно обвалить спрос и цены по сценарию 2015 г. В этом случае рост цен последних месяцев будет аналогичен финальному всплеску спроса конца 2014 г.

Что можно утверждать наверняка

  • Независимо от того, какой лебедь вылетит – дернутся ли цены вверх или вниз, не следует ожидать продолжительного тренда.

Если сейчас рублевые цены выросли, не стоит ждать, что они увеличатся еще в два раза, как в нулевые. Для существенного подорожания жилья покупатели сильно ограничены в средствах. Но значительное падение цен тоже вряд ли возможно – мешает растущая себестоимость строительства. Поэтому если цены клюнут вниз, то, скорее всего, это ограничится дополнительными скидками в 5-10%, и все останется в рамках глобального прогноза теории циклов.

  • Лучше продешевить, чем обанкротиться.

Когда покупательская активность возрастает, застройщики и, еще в большей степени, частники на вторичном рынке, боятся продешевить и резко дергают цены вверх. В результате продажи встают, и продавцы остаются при своих интересах. Поэтому любое повышение покупательской активности следует использовать для того, чтобы продать побольше, потому что оживление может оказаться недолгим.

  • Необходимо иметь запас прочности на случай очередного геополитического обострения.

Нравится нам это или нет, но очевидно, что новые обострения будут время от времени возникать и нужно быть готовым к периодам турбулентности и спада спроса. Да, возможное падение покупательской активности и цен не будет продолжительным, через полгода - год ситуация стабилизируется. Но надо иметь возможность это время пересидеть.

  • Потенциальный спрос на жилье продолжает оставаться высоким, ограничен платежеспособный спрос.

А потому выиграет тот, кто сможет предложить покупателю наиболее качественный продукт по привлекательной цене. Если ваш объект самый удачный в своей категории на рынке, то, скорее всего, у вас все будет хорошо.

Скачать презентацию доклада Олега Репченко «Рынок недвижимости 2019: тенденции, прогнозы и «черные лебеди»

Дискуссия с участием Олега Репченко в формате онлайн-конференции
 

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
23707 (12 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ДОЛИНА СЕТУНЬ Только в феврале скидки на готовые резиденции в небоскребе на Кутузовском. Рядом озеро и природный заказник. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Квартиры с отделкой! Двухкомнатные квартиры с отделкой от 11,9 млн руб. В квартале бизнес-класса: школа, дет.сад, лицей, парк! от 11,9 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Отрада" 5 минут от м. Митино. Готовая инфраструктура. Подземные паркинги. Уникальная архитектура. Сдаем раньше срока! от 3,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. ВДНХ Новые квартиры у м.ВДНХ. Квартиры в готовых домах. Площадь от 64 до 203 кв.м. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - старт продаж! Новый квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Гоголь Парк" - квартиры для семей! Старт продаж нового корпуса! 18 этажей уже возведено. 4 минуты пешком от м. Лухмановская. 4 км до МКАД. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Stellar City Квартиры от 109 000 ₽/м². Спортивные площадки, школа и детский сад на территории. В центр за 20 мин. от 5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СУББОТА м. Белорусская Дом премиум-класса. Квартиры с отделкой. Панорамные виды. Инфраструктура в пешей доступности. Выдаем ключи! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,8 млн.руб. При покупке квартиры в доме Д1 м/м и кладовка в подарок. 5 минут до м. Саларьево. квартиры от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,3 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 3% в ЖК "Одинбург" Квартиры в г.Одинцово, 11 км от МКАД. Ипотека от 4,5%. Дом готов, скоро выдача ключей! квартиры от 4,2 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Старт продаж! Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10 млн. руб. Специальные новогодние скидки. 5 мин до метро Технопарк. от 10 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Некрасовке-2" Новый ЖК комфорт-класса. Корпуса сданы. Выдаем ключи. Отделка "под ключ". 15 минут пешком до м.«Некрасовка» Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Скидки до 9% Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Своя квартира в ипотеку 23 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 10% на квартиры в ЦАО. Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. М. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO М. Белорусская. Дома готовы, ведется отделка. От 15,7 млн.р. Выгода до 800 т.р. при покупке машино-места! от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Микрогород "В лесу" Отделка "под ключ"! м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. П/паркинг. Охрана. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Silver" - выгода до 850 000 руб! Дом сдан! 7 минут до м. Ботанический сад. Семейная ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Только в феврале просторные 2- к. квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Закрытая территория. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Двухкомнатные апартаменты бизнес-класса от 7 млн рублей. Дизайнерская отделка, дворы без машин, паркинг, охраняемая территория Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,1 млн ₽. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЗАО от 12 млн.р Выдача ключей! Ипотека от 3,7%. Рассрочка 0%. Закрытая территория без машин. Кладовые помещения. от 12 млн руб. Застройщик: ГРУППСТРОЙ-С. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сиреневый парк" Квартиры от 6,5 млн руб. М. Бульвар Рокоссовского в 12 минутах пешком. Семейная ипотека от 4,5% квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк. Дома построены! Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,5 млн. руб.! Успей приобрести! 3-х комн. кв-ра 89 кв. м – 8,19 млн руб. М. Новокосино - 10 мин пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте