Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рынок недвижимости 2019: тенденции, прогнозы и «черные лебеди»

Конспект доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко на выставке «Недвижимость-2019»

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы до конца 2020 года от IRN.RU Вторичный рынок пострадает от кризиса значительно больше первичного Перейти

«Черными лебедями» принято называть труднопрогнозируемые и редкие события, которые, однако, кардинальным образом меняют ситуацию в какой-либо сфере. Рынок недвижимости в обозримом будущем могут посетить сразу два таких «лебедя». Что это за птицы и куда они подтолкнут цены на жилье, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко рассказал 28 марта на круглом столе в рамках выставки «Недвижимость от лидеров» в Гостином дворе.

Цены развернулись в рост…?

Судя по графику, сползание вниз стоимости жилья в Москве, начавшееся после событий 2014 г., закончилось к началу-середине 2018 г., а со второй половины 2018 г. наметился четкий восходящий тренд, который продолжается и сегодня. Прирост стоимости жилья с минимальной отметки до текущего уровня составил в среднем примерно 6%. При этом отдельные типы жилья и часть квартир прибавили в цене более 10-15%. То есть подорожание было вполне ощутимым.

Причин роста цен за последний год несколько, и они достаточно очевидны. Во-первых, существенный скачок курса доллара в 2018 г. - с 55 до 70 руб. за доллар (от минимума к максимуму) - значительно увеличил платежеспособность тех покупателей жилья, которые хранили сбережения в валюте, и позволил им выйти на сделки.

Во-вторых, в августе 2018 г. были анонсированы новые санкции США в отношении России – так называемые «санкции из ада», предусматривающие введение ограничений на покупку российского госдолга и запрет на долларовые операции для отечественных госбанков. Последнее могло привести к принудительной конвертации в рубли валютных вкладов клиентов этих банков. Конгресс США в итоге отложил принятие законопроекта, однако анонса санкций оказалось достаточно, чтобы спровоцировать очередной виток ослабления рубля и массовое бегство долларовых вкладчиков из российских госбанков. Напуганные обрисованными в законопроекте перспективами, российские граждане буквально за пару месяцев забрали из Сбербанка, ВТБ и других банков с госучастием несколько миллиардов долларов. Часть из этих средств по традиции оказалась на рынке недвижимости. Об этом свидетельствует резкий рост числа инвестиционных сделок с квартирами. Если в 2017 г. на вторичном рынке вообще не было инвесторов, то в сентябре 2018-го их доля, по данным «Инкома», составила 12%, а в ноябре увеличилась до 20%.

В-третьих, возросшая на этом фоне неустойчивость на финансовых рынках заставила Центробанк ужесточить монетарную политику. В середине сентября 2018 г. ключевая ставка ЦБ выросла впервые с конца 2014 г. Как следствие, начала дорожать ипотека, которая ранее была главным драйвером роста спроса на жилье. Опасения дальнейшего роста ставок подстегнули отложенный спрос – люди побежали срочно покупать квартиры. По данным столичного Росреестра, в октябре 2018 г. количество ипотечных сделок с московскими квартирами увеличилось на рекордные 96,4% по сравнению с тем же месяцем предыдущего года, при этом число новых прав на вторичном рынке выросло на 40,9%, а ДДУ – на 58,1%.

Еще одним фактором, простимулировавшим рост спроса и цен, стала реформа законодательства о долевом строительстве, а именно, переход на продажу квартир в новостройках через эскроу-счета с 1 июля 2019 г. После этой даты застройщики не смогут вести строительство на деньги дольщиков, к которым получат доступ только после ввода дома в эксплуатацию. Бесплатные средства покупателей должны будут заменить относительно дорогие банковские кредиты, в связи с чем девелоперы дружно обещают подорожание жилья. И - на фоне покупательского ажиотажа, простимулированного такими обещаниями, - заранее поднимают цены.

Цены растут, реальная ценность снижается

Однако, как всегда, дьявол кроется в деталях. Подорожание жилья за последний год не носит масштабный характер, охватывающий весь рынок, как было в нулевые годы. Существенно – на 10-15% - выросли цены только на относительно недорогие квартиры, стоимостью до 10-15 млн руб. Более дорогая недвижимость в основной своей массе вообще не прибавила в цене.

Даже в новостройках, которые должны дорожать просто по мере увеличения стадии готовности, темпы роста цен в большинстве случаев отстают от уровня доходности банковских вкладов и облигаций. А это означает, что покупать квартиру в строящемся доме, по большому счету, смысла нет – можно положить деньги в банк и через год купить готовое жилье, причем более просторное и/или выше классом.

И самое главное. Цены растут в рубле, который только в прошлом году потерял 15-18% своей стоимости. Причем речь идет не о краткосрочных пиковых значениях, а о системном ослаблении национальной валюты: если в IV квартале 2017 – I квартале 2018 г. курс рубля колебался в диапазоне 55-61 руб. за доллар, то в IV квартале 2018 – I квартале 2019 г. доллар подскочил уже до 65-70 руб.

При этом в твердой валюте стоимость квадратного метра в 2018 г. продолжала снижаться.

В результате реальная стоимость недвижимости не только не выросла в 2018 г. – она упала. Даже если формально, в ослабевшем рубле, цены прибавили 10-15%.

Ничего странного в этом нет. Цены на недвижимость в Москве все еще остаются завышенными по ряду макроэкономических показателей, таких как соотношение стоимости метра и доходов населения, цен аренды и купли-продажи и т.д. Поэтому в твердой валюте стоимость жилья продолжает ползти вниз – в соответствии с теорией циклов, а рост цен имеет место только в сильно подешевевших рублях.

Однако есть факторы внерыночного характера, которые могут привести к реальному развороту цен на московском рынке жилья.

Объемы предложения новостроек, счета эскроу и первый «черный лебедь»

Основная причина снижения цен на жилье в 2015-2017 гг. наряду с падающими доходами населения состоит в огромных объемах предложения новостроек. И пока они огромные, говорить о продолжительном росте цен не приходится. Изменить ситуацию может резкое сокращение объемов предложения.

До недавнего времени такое развитие событий казалось крайне маловероятным. В преддверии изменения правил игры застройщики набрали рекордное количество новых проектов - изначально предполагалось, что все объекты, которые получат разрешение на строительство до 1 июля 2019 г., будут жить по старым правилам. Соответственно, сокращение объемов нового строительства должно было начаться только после этой даты, а роста цен можно было ожидать еще через год или два, необходимых для ликвидации навеса предложения, образовавшегося в предыдущие годы.

Однако в конце декабря 2018 г. был принят закон, согласно которому с 1 июля 2019 г. на эскроу должны перейти почти все объекты - даже те, разрешения на строительство которых были получены ранее. Если бы так произошло, значительная часть проектов, скорее всего, вынуждена была бы уйти с рынка, не сумев получить проектное финансирование. Что, в свою очередь, привело бы к резкому сокращению объемов предложения и росту цен.

Однако маятник успел качнуться назад. В апреле Минстрой предложил вывести из-под действия новых правил все новостройки со стадией готовности от 30%, распроданные не менее чем на 10%. Причем для многих видов объектов (строящихся в рамках комплексного освоения территорий, по программе реновации и т.д.) предусмотрены дополнительные льготы (см. «Последние изменения в 214-ФЗ: больше вопросов, чем ответов»). В итоге, по данным вице-премьера Виталия Мутко, порядка 80% жилья можно будет достроить по старым правилам, пишет газета «Ведомости».

Таким образом, если предложения Минстроя будут приняты, для большей части рынка все возвратится на исходные позиции: объемы предложения будут оставаться на максимуме еще какое-то время, и нынешнее подорожание жилья имеет все шансы откатиться к прежним значениям после 1 июля 2019 г., когда ажиотаж спадет.

Однако надо учитывать, что критерии перехода или неперехода на эскроу до сих пор не утверждены. Когда разные ведомства выступают с разными инициативами, может быть реализована как одна крайность, так и другая. В этом и состоит «черный лебедь»: до самого часа Х может быть не ясно, какие правила игры будут приняты в итоге.

Макроэкономика, геополитика и второй «черный лебедь»

Второй «чёрный лебедь» – это санкции, риск ужесточения которых никуда не делся. Одно из вероятных направлений санкций – запрет на покупку российского госдолга (облигаций). Это неизбежно приведет к существенному росту стоимости заимствований, то есть всех процентных ставок.

Другая сторона медали – ощутимое ослабление рубля в такой ситуации, связанное с распродажей российских бумаг иностранными инвесторами. Для стабилизации курса ЦБ также может пойти на существенное повышение ключевой ставки по сценарию 2014 г.

Для рынка недвижимости основной риск в этой плоскости связан с дальнейшим повышением ключевой ставки, а следовательно, и удорожанием ипотеки, которая в условиях снижения доходов населения становится чуть ли не единственным источником платежеспособности покупателей.

По оценке банкиров, заградительной для российских граждан является ипотечная ставка выше 12% годовых (см. «Банки ждут 20-процентного снижения спроса на ипотеку в ближайшие месяцы»). Чтобы ипотека превысила этот порог, ключевая ставка должна вырасти всего на 2-3 п.п. от нынешнего уровня.

Напомним, в 2014 г. в аналогичных обстоятельствах Центробанк был вынужден дернуть ставку сразу с 10,5 до 17%. В результате почти все банки просто прекратили выдачу ипотечных кредитов. В 2015 г. была запущена государственная программа льготной ипотеки, которая во многом спасла рынок. Однако три года сползания цен мы имели.

Рынок недвижимости под знаком неопределенности

В итоге два «черных лебедя» имеют для рынка недвижимости противоположную направленность. Ужесточение требований по переходу на эскроу-счета может ощутимо подрезать объемы предложения, что способно развернуть цены в рост столь же ощутимым образом. А ужесточение санкций, как и в целом обострение геополитического противостояния, способно обвалить спрос и цены по сценарию 2015 г. В этом случае рост цен последних месяцев будет аналогичен финальному всплеску спроса конца 2014 г.

Что можно утверждать наверняка

  • Независимо от того, какой лебедь вылетит – дернутся ли цены вверх или вниз, не следует ожидать продолжительного тренда.

Если сейчас рублевые цены выросли, не стоит ждать, что они увеличатся еще в два раза, как в нулевые. Для существенного подорожания жилья покупатели сильно ограничены в средствах. Но значительное падение цен тоже вряд ли возможно – мешает растущая себестоимость строительства. Поэтому если цены клюнут вниз, то, скорее всего, это ограничится дополнительными скидками в 5-10%, и все останется в рамках глобального прогноза теории циклов.

  • Лучше продешевить, чем обанкротиться.

Когда покупательская активность возрастает, застройщики и, еще в большей степени, частники на вторичном рынке, боятся продешевить и резко дергают цены вверх. В результате продажи встают, и продавцы остаются при своих интересах. Поэтому любое повышение покупательской активности следует использовать для того, чтобы продать побольше, потому что оживление может оказаться недолгим.

  • Необходимо иметь запас прочности на случай очередного геополитического обострения.

Нравится нам это или нет, но очевидно, что новые обострения будут время от времени возникать и нужно быть готовым к периодам турбулентности и спада спроса. Да, возможное падение покупательской активности и цен не будет продолжительным, через полгода - год ситуация стабилизируется. Но надо иметь возможность это время пересидеть.

  • Потенциальный спрос на жилье продолжает оставаться высоким, ограничен платежеспособный спрос.

А потому выиграет тот, кто сможет предложить покупателю наиболее качественный продукт по привлекательной цене. Если ваш объект самый удачный в своей категории на рынке, то, скорее всего, у вас все будет хорошо.

Скачать презентацию доклада Олега Репченко «Рынок недвижимости 2019: тенденции, прогнозы и «черные лебеди»

Дискуссия с участием Олега Репченко в формате онлайн-конференции
 

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
25537 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья
Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
ЖК «Кленовые Аллеи» За онлайн бронь скидка! Квартиры от 4,1 млн руб.! Концепция город в городе! 10 минут до метро. от 4,1 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ Бизнес-класс в Лефортово Квартиры от 7,5 млн руб. "Город в городе". Свой парк длиной 2 км.Рядом 3 танции метро от 7,5 млн руб. Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса. Ипотека 6%. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Купи квартиру онлайн в квартале бизнес-класса рядом с м.Алексеевская. Ипотека от 4,5%. Рассрочка 0% Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Купи квартиру онлайн со скидкой 2%! Квартиры на старте продаж в 5 минутах пешком от м. Технопарк. от 10,2 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. Берем % по ипотеке на себя . 2 мин от м.Дмитровская. от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году от 15,6 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Резиденция Май» от 4,7 млн руб. Комплекс бизнес-класса в окружении заповедника. Квартиры с террасами. Инф-ра. Выгода до 580.000 руб. 9 км от МКАД от 4,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖИЗНЬ НА ПЛЮЩИХЕ Ипотека от 0,1% Готовые элитные квартиры с отделкой в Хамовниках. Клубный дом. Премиальные материалы. Покупайте онлайн! Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди, 40 кв м от 10 млн руб. Ипотека 6%. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. Скидка до 12% на готовые квартиры от 10 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савеловский Сити. Выдаем ключи Скидка до 10%. Квартиры в готовых домах в 7 мин от м. Дмитровская. Великолепные виды на центр города. Успейте приобрести! от 8 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с выгодой до 3,5 млн! Премиальная отделка под ключ. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живите возле Тверской Последние 12 готовых квартир на Белорусской. Покупайте онлайн! Самый надежный застройщик Москвы. Ипотека от 0,1%. Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest - квартиры с видом на лес Квартиры в ЗАО с видом на лес. 2 мин до м.Новопеределкино.Предчистовая отделка White Box. Скидка 7%, ипотека от 6%, рассрочка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры 1 очереди! Квартиры бизнес-класса с отделкой white box. Ключи в этом году. м. Речной вокзал. В окружении парков и прудов! от 8,7 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH Ипотека от 0,1% Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Самые высокие дома в округе, панорамные окна. Парк и река. Покупайте онлайн! от 6,5 млн руб. Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки - от 3,6 млн руб. Выгода 50 000 руб. при онлайн покупке. Квартиры с отделкой в Новой Москве. Поликлиника, сады и школы в районе. от 3,6 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ Ипотека от 0,1% Последние квартиры в новом корпусе. Потолки до 5,5 м. Своя набережная Москвы-реки. Рядом Сити. Покупайте онлайн! Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Южное Бунино. Старт продаж! Ипотека 6,1%! Рядом с метро Коммунарка! 35 минут без пробок до Кремля! 2 школы и 3 детских сада! Экологически чистый район! от 3,5 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дабл". Квартиры в березовой роще! Квартиры от 2,65 млн руб в экологическом районе в 25 мин от м. Домодедовская от 2,65 млн руб. Застройщик: Коробово-1. Проектная декларация на рекламируемом сайте