Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.6 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Когда, по-вашему, можно быстрее сдать квартиру в аренду?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рынок недвижимости 2019: тенденции, прогнозы и «черные лебеди»

Конспект доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко на выставке «Недвижимость-2019»

«Черными лебедями» принято называть труднопрогнозируемые и редкие события, которые, однако, кардинальным образом меняют ситуацию в какой-либо сфере. Рынок недвижимости в обозримом будущем могут посетить сразу два таких «лебедя». Что это за птицы и куда они подтолкнут цены на жилье, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко рассказал 28 марта на круглом столе в рамках выставки «Недвижимость от лидеров» в Гостином дворе.

Цены развернулись в рост…?

Судя по графику, сползание вниз стоимости жилья в Москве, начавшееся после событий 2014 г., закончилось к началу-середине 2018 г., а со второй половины 2018 г. наметился четкий восходящий тренд, который продолжается и сегодня. Прирост стоимости жилья с минимальной отметки до текущего уровня составил в среднем примерно 6%. При этом отдельные типы жилья и часть квартир прибавили в цене более 10-15%. То есть подорожание было вполне ощутимым.

Причин роста цен за последний год несколько, и они достаточно очевидны. Во-первых, существенный скачок курса доллара в 2018 г. - с 55 до 70 руб. за доллар (от минимума к максимуму) - значительно увеличил платежеспособность тех покупателей жилья, которые хранили сбережения в валюте, и позволил им выйти на сделки.

Во-вторых, в августе 2018 г. были анонсированы новые санкции США в отношении России – так называемые «санкции из ада», предусматривающие введение ограничений на покупку российского госдолга и запрет на долларовые операции для отечественных госбанков. Последнее могло привести к принудительной конвертации в рубли валютных вкладов клиентов этих банков. Конгресс США в итоге отложил принятие законопроекта, однако анонса санкций оказалось достаточно, чтобы спровоцировать очередной виток ослабления рубля и массовое бегство долларовых вкладчиков из российских госбанков. Напуганные обрисованными в законопроекте перспективами, российские граждане буквально за пару месяцев забрали из Сбербанка, ВТБ и других банков с госучастием несколько миллиардов долларов. Часть из этих средств по традиции оказалась на рынке недвижимости. Об этом свидетельствует резкий рост числа инвестиционных сделок с квартирами. Если в 2017 г. на вторичном рынке вообще не было инвесторов, то в сентябре 2018-го их доля, по данным «Инкома», составила 12%, а в ноябре увеличилась до 20%.

В-третьих, возросшая на этом фоне неустойчивость на финансовых рынках заставила Центробанк ужесточить монетарную политику. В середине сентября 2018 г. ключевая ставка ЦБ выросла впервые с конца 2014 г. Как следствие, начала дорожать ипотека, которая ранее была главным драйвером роста спроса на жилье. Опасения дальнейшего роста ставок подстегнули отложенный спрос – люди побежали срочно покупать квартиры. По данным столичного Росреестра, в октябре 2018 г. количество ипотечных сделок с московскими квартирами увеличилось на рекордные 96,4% по сравнению с тем же месяцем предыдущего года, при этом число новых прав на вторичном рынке выросло на 40,9%, а ДДУ – на 58,1%.

Еще одним фактором, простимулировавшим рост спроса и цен, стала реформа законодательства о долевом строительстве, а именно, переход на продажу квартир в новостройках через эскроу-счета с 1 июля 2019 г. После этой даты застройщики не смогут вести строительство на деньги дольщиков, к которым получат доступ только после ввода дома в эксплуатацию. Бесплатные средства покупателей должны будут заменить относительно дорогие банковские кредиты, в связи с чем девелоперы дружно обещают подорожание жилья. И - на фоне покупательского ажиотажа, простимулированного такими обещаниями, - заранее поднимают цены.

Цены растут, реальная ценность снижается

Однако, как всегда, дьявол кроется в деталях. Подорожание жилья за последний год не носит масштабный характер, охватывающий весь рынок, как было в нулевые годы. Существенно – на 10-15% - выросли цены только на относительно недорогие квартиры, стоимостью до 10-15 млн руб. Более дорогая недвижимость в основной своей массе вообще не прибавила в цене.

Даже в новостройках, которые должны дорожать просто по мере увеличения стадии готовности, темпы роста цен в большинстве случаев отстают от уровня доходности банковских вкладов и облигаций. А это означает, что покупать квартиру в строящемся доме, по большому счету, смысла нет – можно положить деньги в банк и через год купить готовое жилье, причем более просторное и/или выше классом.

И самое главное. Цены растут в рубле, который только в прошлом году потерял 15-18% своей стоимости. Причем речь идет не о краткосрочных пиковых значениях, а о системном ослаблении национальной валюты: если в IV квартале 2017 – I квартале 2018 г. курс рубля колебался в диапазоне 55-61 руб. за доллар, то в IV квартале 2018 – I квартале 2019 г. доллар подскочил уже до 65-70 руб.

При этом в твердой валюте стоимость квадратного метра в 2018 г. продолжала снижаться.

В результате реальная стоимость недвижимости не только не выросла в 2018 г. – она упала. Даже если формально, в ослабевшем рубле, цены прибавили 10-15%.

Ничего странного в этом нет. Цены на недвижимость в Москве все еще остаются завышенными по ряду макроэкономических показателей, таких как соотношение стоимости метра и доходов населения, цен аренды и купли-продажи и т.д. Поэтому в твердой валюте стоимость жилья продолжает ползти вниз – в соответствии с теорией циклов, а рост цен имеет место только в сильно подешевевших рублях.

Однако есть факторы внерыночного характера, которые могут привести к реальному развороту цен на московском рынке жилья.

Объемы предложения новостроек, счета эскроу и первый «черный лебедь»

Основная причина снижения цен на жилье в 2015-2017 гг. наряду с падающими доходами населения состоит в огромных объемах предложения новостроек. И пока они огромные, говорить о продолжительном росте цен не приходится. Изменить ситуацию может резкое сокращение объемов предложения.

До недавнего времени такое развитие событий казалось крайне маловероятным. В преддверии изменения правил игры застройщики набрали рекордное количество новых проектов - изначально предполагалось, что все объекты, которые получат разрешение на строительство до 1 июля 2019 г., будут жить по старым правилам. Соответственно, сокращение объемов нового строительства должно было начаться только после этой даты, а роста цен можно было ожидать еще через год или два, необходимых для ликвидации навеса предложения, образовавшегося в предыдущие годы.

Однако в конце декабря 2018 г. был принят закон, согласно которому с 1 июля 2019 г. на эскроу должны перейти почти все объекты - даже те, разрешения на строительство которых были получены ранее. Если бы так произошло, значительная часть проектов, скорее всего, вынуждена была бы уйти с рынка, не сумев получить проектное финансирование. Что, в свою очередь, привело бы к резкому сокращению объемов предложения и росту цен.

Однако маятник успел качнуться назад. В апреле Минстрой предложил вывести из-под действия новых правил все новостройки со стадией готовности от 30%, распроданные не менее чем на 10%. Причем для многих видов объектов (строящихся в рамках комплексного освоения территорий, по программе реновации и т.д.) предусмотрены дополнительные льготы (см. «Последние изменения в 214-ФЗ: больше вопросов, чем ответов»). В итоге, по данным вице-премьера Виталия Мутко, порядка 80% жилья можно будет достроить по старым правилам, пишет газета «Ведомости».

Таким образом, если предложения Минстроя будут приняты, для большей части рынка все возвратится на исходные позиции: объемы предложения будут оставаться на максимуме еще какое-то время, и нынешнее подорожание жилья имеет все шансы откатиться к прежним значениям после 1 июля 2019 г., когда ажиотаж спадет.

Однако надо учитывать, что критерии перехода или неперехода на эскроу до сих пор не утверждены. Когда разные ведомства выступают с разными инициативами, может быть реализована как одна крайность, так и другая. В этом и состоит «черный лебедь»: до самого часа Х может быть не ясно, какие правила игры будут приняты в итоге.

Макроэкономика, геополитика и второй «черный лебедь»

Второй «чёрный лебедь» – это санкции, риск ужесточения которых никуда не делся. Одно из вероятных направлений санкций – запрет на покупку российского госдолга (облигаций). Это неизбежно приведет к существенному росту стоимости заимствований, то есть всех процентных ставок.

Другая сторона медали – ощутимое ослабление рубля в такой ситуации, связанное с распродажей российских бумаг иностранными инвесторами. Для стабилизации курса ЦБ также может пойти на существенное повышение ключевой ставки по сценарию 2014 г.

Для рынка недвижимости основной риск в этой плоскости связан с дальнейшим повышением ключевой ставки, а следовательно, и удорожанием ипотеки, которая в условиях снижения доходов населения становится чуть ли не единственным источником платежеспособности покупателей.

По оценке банкиров, заградительной для российских граждан является ипотечная ставка выше 12% годовых (см. «Банки ждут 20-процентного снижения спроса на ипотеку в ближайшие месяцы»). Чтобы ипотека превысила этот порог, ключевая ставка должна вырасти всего на 2-3 п.п. от нынешнего уровня.

Напомним, в 2014 г. в аналогичных обстоятельствах Центробанк был вынужден дернуть ставку сразу с 10,5 до 17%. В результате почти все банки просто прекратили выдачу ипотечных кредитов. В 2015 г. была запущена государственная программа льготной ипотеки, которая во многом спасла рынок. Однако три года сползания цен мы имели.

Рынок недвижимости под знаком неопределенности

В итоге два «черных лебедя» имеют для рынка недвижимости противоположную направленность. Ужесточение требований по переходу на эскроу-счета может ощутимо подрезать объемы предложения, что способно развернуть цены в рост столь же ощутимым образом. А ужесточение санкций, как и в целом обострение геополитического противостояния, способно обвалить спрос и цены по сценарию 2015 г. В этом случае рост цен последних месяцев будет аналогичен финальному всплеску спроса конца 2014 г.

Что можно утверждать наверняка

  • Независимо от того, какой лебедь вылетит – дернутся ли цены вверх или вниз, не следует ожидать продолжительного тренда.

Если сейчас рублевые цены выросли, не стоит ждать, что они увеличатся еще в два раза, как в нулевые. Для существенного подорожания жилья покупатели сильно ограничены в средствах. Но значительное падение цен тоже вряд ли возможно – мешает растущая себестоимость строительства. Поэтому если цены клюнут вниз, то, скорее всего, это ограничится дополнительными скидками в 5-10%, и все останется в рамках глобального прогноза теории циклов.

  • Лучше продешевить, чем обанкротиться.

Когда покупательская активность возрастает, застройщики и, еще в большей степени, частники на вторичном рынке, боятся продешевить и резко дергают цены вверх. В результате продажи встают, и продавцы остаются при своих интересах. Поэтому любое повышение покупательской активности следует использовать для того, чтобы продать побольше, потому что оживление может оказаться недолгим.

  • Необходимо иметь запас прочности на случай очередного геополитического обострения.

Нравится нам это или нет, но очевидно, что новые обострения будут время от времени возникать и нужно быть готовым к периодам турбулентности и спада спроса. Да, возможное падение покупательской активности и цен не будет продолжительным, через полгода - год ситуация стабилизируется. Но надо иметь возможность это время пересидеть.

  • Потенциальный спрос на жилье продолжает оставаться высоким, ограничен платежеспособный спрос.

А потому выиграет тот, кто сможет предложить покупателю наиболее качественный продукт по привлекательной цене. Если ваш объект самый удачный в своей категории на рынке, то, скорее всего, у вас все будет хорошо.

Скачать презентацию доклада Олега Репченко «Рынок недвижимости 2019: тенденции, прогнозы и «черные лебеди»

Дискуссия с участием Олега Репченко в формате онлайн-конференции
 

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
14239 (2 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 796 100
до 12 869 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, 3 км от МКАД Площади : 24 - 104 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2023 г. м. Румянцево, 5 мин. транспортом м. Саларьево, 5 мин. транспортом Застройщик: Лексион Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 126 820
до 127 102 144 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское Площади : 38 - 279 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 14 563 500
до 94 290 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 39 - 134 кв.м. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.4 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Ленинские новостройки Рядом с г. Видное, с отделкой и без. Ключи в 2019. Дет. сады, школы, ипотека 10% от 2,1 млн руб. Застройщик: Аматол. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальные цены на апартаменты с отделкой и без. Рассрочка от застройщика 0%! ЖК вблизи м «Бабушкинская». Успейте купить! Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 6% в ЖК "Одинбург"! Квартиры на любой вкус - с отделкой и без! Рядом лесопарк. м.Кунцевская. Ипотека без первоначального взноса. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры с выгодой до 1,1 млн р! Только в июле! СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Дома на набережной в 1 мин. от ЦАО! Готовая инфраструктура. м. Шелепиха Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Изумрудные холмы Квартиры от 2,9 млн руб. Развитая инфраструктура. Волоколамское шоссе 8 км от МКАД. Сдача 2021 год Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Выгода до 2,2 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.07. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир! Новый корпус. FRESH. Дом в старой Москве на границе парка. 3 мин. от м. Красногвардейская. Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. от 7,5 млн руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Своя квартира в Москве за 30 000 руб. в месяц! Отделка под ключ! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 3,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Метро "Филатов луг" - открыто! Квартиры с отделкой и без. Новая Москва! Ипотека от 5%. квартиры от 3,6 млн руб! Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Охраняемый огороженный двор. Индивидуальные условия! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,5 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры в готовых домах с выгодой до 2,4 млн руб. Охраняемая территория. Подземный паркинг с лифтом. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры премиум-класса в историческом центре Москвы на реке Яуза. Подземный паркинг. Ключи в этом году! Выгода до 1,9 млн в июле. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЖИЗНЬ на Плющихе» Закрытый внутренний двор с фонтаном, парком, зонами отдыха и детскими площадками. Метро "Киевская". Ипотека от 5% (ВТБ). квартиры без отделки от 44,1 млн«Дон-строй инвест» Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Прайм Парк" Квартиры премиум-класса от 12 млн, м. "Динамо". В июле новая линейка квартир. Застройщик: Optima Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сказочный лес". Рядом с парком. Квартиры комфорт класса с отделкой в СВАО в Яросклавском районе, в окружении леса. Ипотека 9,25%. Метро Бабушкинская и Свиблово. от 3,6 млн руб. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то с размахом. Своя терраса и камин, свой фитнес, консьерж-сервис Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте SREDA Квартиры в готовых домах рядом с м.Текстильщики. Площадь от 28 до 103 метра ГК: 4 кв. 2020 г., есть сданные. Звоните! Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Тропарево Квартиры в готовых домах рядом с м.Тропарево. Площадь от 23 до 81 метр ГК: 4 кв. 2018 г., есть сданные. Подробности по телефону! студия от 2.6 млн руб. Застройщик: Логитэк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой. Пляж и парк рядом с домом. 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% от 4,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Рядом м. «Динамо». Выгода до 3 млн руб. при покупке 3-х комн. квартир. Звоните! Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте Южная долина, 9 от МКАД Ленинский район. 9 км от МКАД. Квартиры пл. от 30 метров. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. от 2,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Ново-Молоково 9 км от МКАД. Квартиры пл. 42-94 кв.м. Ленинский район. Монолит. Звоните! от 2,1 млн руб. Застройщик: ЖК Молоково. Проектная декларация на рекламируемом сайте