Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Насколько апартаменты должны быть дешевле квартир с похожими свойствами, чтобы вы их предпочли?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

«Возникает вопрос об остановке строительства тех проектов, которые рискуют не «приглянуться» банкам»

Руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов отвечает на вопросы читателей IRN.RU

2019 год может стать переломным для рынка жилья, особенно после 1 июля. О том, каковы будут юридические и иные последствия перехода на счета эксроу и проектное финансирование, рассказал руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов в ходе онлайн-конференции «Рынок недвижимости в 2019 году: что будет с ценами, как повлияет переход на счета эскроу и что делать покупателям?».

Насколько рынок готов к реформе?

Степень готовности рынка мы сможем увидеть на практике во второй половине 2019 года. Правительство обещает в апреле принять еще один пакет правок изменений в 214-ФЗ, а также целый ряд подзаконных актов, которые должны смягчить переход на новую систему финансирования и минимизировать негативные факторы.

Как может поменяться стратегия застройщиков в условиях перехода рынка на эскроу-счета? Перестанут ли застройщики продавать на этапе котлована?

На этапе котлована продавать не перестанут, так как в условиях плавающей ставки проектного финансирования застройщики заинтересованы в реализации на всех стадиях строительства. Но при новой схеме с рынка «уйдут» дисконты на начальной стадии. В среднесрочной перспективе строители будут пытаться максимально сокращать сроки строительства, так как от этих сроков теперь зависят сроки начисления процентов по банковскому кредиту. Тут возникает новая проблема, что в погоне за сроками строительства может быть принесено в жертву качество строительства.

Может ли случится такое, что застройщик уже строит дом и продает квартиры в нем, а после 1 июля по каким-то причинам не получит проектное финансирование? Не встанет ли из-за этого стройка?

Такое возможно, и это главная проблема реализации нового механизма финансирования строительства. Первоначальные параметры реформы, изложенные в дорожной карте правительства, предполагали, что обязательное использование эскроу-светов будет распространено только на те ЖК, по которым первый ДДУ заключен после 1 июля 2019 гожа. Все проекты, по которым продажи успели «стартовать» до этой даты, могли оставаться на старой схеме. Несомненным плюсом такого положения вещей было отсутствие «смешанных» проектов. Применение возможно либо по старой, либо по новой схеме.

Однако Закон № 478-ФЗ от 25 декабря 2018 года пересмотрел условия применения новых правил. Теперь обязательное использование эскроу-счетов будет распространяться на ДДУ, заключенные после 1 июля 2019 года, независимо от даты регистрации первого ДДУ. Исключения составят проекты в высокой степени готовности (не менее 30% строительной готовности и 10% заключенных ДДУ, по предложению Минстроя – прим. ред.). Таким образом, государство создает «смешанные» проекты, в которых будут ДДУ как с эскроу, так и с прямым привлечением. Естественно, сразу возникает вопрос об остановке строительства тех проектов, которые рискуют не «приглянуться» банкам. По оценкам Минстроя, в «зоне риска» до 30% застройщиков. Так, на совещании «Меры по обеспечению финансовой устойчивости застройщиков…», которое прошло в Совете Федерации, Минстрой анонсировал создание некого небанковского финансирования для тех, кто не попадет под критерии банков. Таким образом, проблема обозначена, и государство обещает ее решить к июлю 2019 года.

По какой ставке будут кредитоваться застройщики?

Уже сейчас озвучена плавающая ставка. В частности, Сбербанк определил, что базовыми для застройщиков будут 5% годовых, но при блокировании на счетах эскроу денежных средств дольщиков в большем объеме, чем тело кредита, ставка для застройщика будет снижаться. Соотношение, заявленное Сбербанком, 20% эскроу – 1% ставки кредита. Таким образом, если застройщик обеспечит двойное превышение (200% и более) средств на эскроу-счетах по отношению к телу кредита, то ставка по этому кредиту может достичь 0.

Насколько удобны эскроу-счета при покупке в ипотеку? Какую сумму человек получит обратно, если объект станет проблемным?

Обратно вы получите только погашенное на момент расторжения договора тело кредита. Проценты за пользование станут вашими убытками. В теории убыток можно попытаться взыскать с застройщика, но перспективы такого процесса довольно сомнительны, так как проблемный объект предполагает банкротство застройщика.

Должны ли будут застройщики апарт-комплексов переходить на эскроу-счета, как и ЖК?

Если апарт-комплекс реализуется по ДДУ, то на него будет распространяться обязательный переход на эскроу-счета. Если апартаменты реализуются по предварительным договорам купли-продажи или инвестиционным договорам, то для них 1 июля 2019 года будет обычным днем календаря.

В последние годы государство неоднократно подходило к вопросам о правовом статусе апартаментов. Законопроект, который предлагал приравнять их к жилым помещениям, «застрял» в комитетах Госдумы, и его не приняли. Существуют ожидания, что застройщики, заинтересованные в работе вне новых требований строительства жилья, начнут возводить нежилые помещения, формально пригодные для проживания. Но такое положение вещей, скорее всего, не устроит государство. В конце концов, не для того затевали реформу жилищного строительства, чтобы девелоперы «завалили» рынок апартаментами.

Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Рынок недвижимости в 2019 году: что будет с ценами, как повлияет переход на счета эскроу и что делать покупателям?».

Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru!

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
666 (5 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта
ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Спешите! 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Бунинская аллея. ГК: 2 кв. 2019 г. - 4 кв. 2020 г. от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Люберцы" Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! ООО «Самолет Девелопмент» Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» Квартиры в готовых домах рядом с м.Теплый Стан. Площадь от 28 до 110 метров ГК: 1 кв. 2014 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Зеленые аллеи г. Видное. 5 км от МКАД. Квартиры площадью от 29 метров. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Звоните! от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ-СтройКапитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Медовая долина Квартиры в готовых домах рядом с м.Тропарево. ГК: 4 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Торопитесь! квартиры от 2,3 млн руб. Застройщик: Логитэк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый ЖК «ONYX DELUXE», ЮЗАО Квартиры бизнес-класса 235 тыс. руб. за кв.м! Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите в марте с выгодой до 900 000руб.! м. Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК VAVILOVE. Дом сдан! Квартиры от 13,5 млн руб. М. Профсоюзная, 10 мин. пешком. Охрана 24/7. Панорамное остекление. Свой дет. сад. Застройщик: СТОА-17. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитный дом Малая Ордынка 19. Роскошные квартиры и пентхаусы в самом центре, в самой тишине. Свой райский сад с фонтаном в 1,4 км от Кремля Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково. Квартиры от 2,7 млн руб. Рядом м. Митино. 0% первый взнос. Успейте в марте! от 2,7 млн руб.ООО «Самолет-Путилково» Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Квартиры в готовых домах рядом с м.Бунинская аллея. Площадь от 70 до 71 метр ГК: 1 кв. 2019 г. - 3 кв. 2019 г. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 6%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн. рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры в Подмосковье. квартиры Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево 10 квартир со скидкой 10%! Квартиры от 3,8 млн руб. 5 минут до м.Саларьево. Свободные планировки. Паркинг. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в г. Железнодорожный Новые квартиры в готовых домах. г. Железнодорожный. Спешите! от 2 млн руб. Застройщик: МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до - 13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо.м.Выставочная.Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 6 млн руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 6,0 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у метро - удобно! Виды из окон на парки и тихий двор! 1 мин до м Рассказовка! Московская прописка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сердце столицы" от Донстрой! Последние 15 квартир с дизайнерской финишной отделкой в готовых домах на набережной! Премиальное качество! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Квартиры от 7,3 млн! Приватный ландшафтный парк и пруд. Ипотека от 5%. Развитая инфраструктура, школа и д/сад. от 7,3 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ Большой выбор квартир, апартаментов, пентхаусов и таунхаусов в 5 мин пешком от метро. Детский сад, парки, подземный паркинг, фитнес-клуб от 7,3 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Открытые мастерские / ОМ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м. "Водный стадион" Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте