Апартаменты в Москве: до 30% в предложении и лишь 10% в спросе

В 2018 г. девелоперы вывели на московский рынок рекордное число проектов с апартаментами, преимущественно в дорогих сегментах. Однако, несмотря на активное строительство, доля апартаментов в общем объеме спроса на первичном рынке жилья сокращается.

Предложение

2018 г. стал рекордным для рынка апартаментов по объемам нового строительства. По информации риелторских компаний, в 2018 г. в Москве появилось почти 40 новых проектов с апартаментами. В целом за год в новых и «старых» проектах стартовали продажи апартаментов в 54 корпусах, сообщает «БЕСТ-Новострой».

Для сравнения: по данным компании «Метриум», в 2017 г. открылись продажи апартаментов в 23 проектах. А в период с 2012 по 2017 гг. рынок стабильно пополнялся 22-26 проектами ежегодно.

Тем не менее апартаментов в Москве строят в четыре раза меньше, чем новостроек с квартирами. Предложение последних, по информации «БЕСТ-Новострой», пополнилось 237 новыми корпусами. «В 2017 г. соотношение было 40/154 соответственно. Таким образом, можно констатировать, что объем предложения апартаментов увеличивается более скромными темпами, чем квартир», - отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Новые проекты в 2018 г. выходили преимущественно в сегментах бизнес (69% нового предложения, прирост на 25% к уровню 2017 г.) и элит (30% нового предложения, +45% к 2017 г.). В комфортклассе объемы нового строительства увеличились 1%, подсчитали специалисты Бекар Ассет Менеджмент (Becar Asset Management).

Московские ЖК, в которых в 2018 г. стартовали продажи апартаментов

Источники: «Метриум», Бекар Ассет Менеджмент (Becar Asset Management), «БЕСТ-Новострой», Эст-а-Тет (Est-a-Tet)

Скорее всего, в 2018-й надолго сохранит свой рекорд по объемам нового строительства. Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами Бекар Ассет Менеджмент (Becar Asset Management), прогнозирует выход на рынок лишь 20-30 проектов в 2019 г. Наталья Бланкова, руководитель отдела аналитики компании Эст-а-Тет (Est-a-Tet), называет среди ожидаемых в текущем году апарт-комплексов ЖК на месте киноцентра «Соловей», комплекс на Зубовской площади на месте бывшей АТС, апарт-комплекс в Стремянном переулке.

В результате выхода проектов более высокого ценового сегмента в структуре предложения апартаментов доля комфорткласса в 2018 г. снизилась до 16% (22% в 2017 г.). «Бизнес» сохранил лидирующую позицию с 59% (58% в 2017 г.), на элитные и премиальные проекты пришлось 25% от общего объема предложения (20% в 2017 г.).

По данным Эст-а-Тет (Est-a-Tet), общий объем предложения апартаментов на рынке первичного жилья «старой» Москвы в конце 2018 г. оставлял 639 700 кв. м - на 4% меньше, чем годом ранее. По данным «БЕСТ-Новострой», площадь лотов, как и количество проектов с апартаментами на экспозиции, выросла за год, а вот число лотов сократилось на 3%.

Источник: «БЕСТ-Новострой»

По данным «Метриум», предложение по итогам года все-таки увеличилось, но незначительно. В конце 2018 г. на первичном рынке апартаментов можно было купить апартаменты в 124 комплексах. Общий объем предложения составил порядка 11 190 лотов площадью 802,0 тыс. кв. м. За год он увеличился на 1,1% (продаваемая площадь – на 5,6%). По словам Марии Литинецкой, такая динамика была обусловлена как активным спросом, так и приостановкой продаж в нескольких комплексах.

О 12-процентном росте объемов предложения сообщает Бекар Ассет Менеджмент (Becar Asset Management). По данным компании, по итогам 2018 г. на рынке было представлено 10 500 апартаментов в 118 комплексах, на рынке апарт-отелей - 885 номеров в трех апарт-отелях (15 юнитов в конце 2017 г.).

Доля апартаментов в общем объеме предложения на первичном рынке (с учетом квартир) в 2018 г. также увеличилась. По информации Эст-а-Тет (Est-a-Tet) – с 19,6% до 20,6%, по данным «БЕСТ-Новострой» - с 25,7% до 30%.

В целом по рынку массового сегмента апартаменты составляют 16,5% предложения, в бизнес-классе – 21%, в премиум-классе – 27%, в элитном классе – 75%, сообщает «Метриум».

Спрос

Несмотря на значительную долю в общем объеме предложения жилья, в плане спроса апартаменты продолжают оставаться нишевым продуктом. За весь прошлый год в Москве было заключено примерно 5,6 тыс. договоров долевого участия в строительстве апартаментов, сообщает «Метриум» со ссылкой на данные Росреестра. Для сравнения: с новостройками, имеющими официальный жилой статус, Росреестр регистрировал в прошлом году в среднем 6,6 тыс. ДДУ ежемесячно (см. «Новостройки в Москве и Подмосковье в 2018 – начале 2019 года: драйверы роста спроса сходят на нет»).

Темпы роста спроса на апартаменты оказались более чем два раза ниже, чем на квартиры в новостройках. По данным компании «Метриум», количество ДДУ на апартаменты в 2018 г. увеличилось на 20% по сравнению с 2017 г., на квартиры в новостройках – на 46,9%. А если учитывать все апартаменты, а не только те, что были проданы по ДДУ, то спрос вообще не увеличился. По информации Бекар Ассет Менеджмент (Becar Asset Management), и в 2018 г., и в 2017 г. с рынка ушло примерно одинаковое количество апартаментов – 6 900. По данным компании, единственный сегмент, который демонстрирует бурные темпы роста – это апарт-отели, да и то за счет низкой базы: в 2017 г. в Москве было куплено 26 юнитов, а в 2018 г. – уже 268.

Так как спрос на новостройки с официальным жилым статусом растет значительно быстрее, чем на апартаменты, доля последних в общей структуре сделок на первичном рынке постепенно сокращается. Если в 2017 г. на апартаменты пришлось 12% сделок с «первичкой», то в 2018 г. – только 10%, подсчитали специалисты компании «Метриум».

При этом концентрация спроса на рынке апартаментов по-прежнему крайне высока. Например, в сегменте премиум-класса 72% сделок было заключено в одном-единственном проекте - Нева Тауэрс (Neva Towers), сообщает Эст-а-Тет (Est-a-Tet).

«Спрос на апартаменты колоссально вырос за последние несколько лет, но все равно пока не превышает предложение, - констатирует Дарья Канева. - Даже такому крайне стабильному сектору приходится трансформироваться, чтобы не потерять клиента. Параллельно с изменениями экономическими меняется и потребитель. Выживать будут мультиформатные проекты с продуманной концепцией и развитой инфраструктурой».

Цены

Благодаря изменению структуры предложения – увеличению доли дорогих проектов - и достаточно активному спросу средняя цена метра на рынке апартаментов выросла в 2018 г. По данным «БЕСТ-Новострой», по итогам года апартаменты в среднем стоили 434 000 руб. за кв. м, то есть метр прибавил 10,4%. Согласно подсчетам Эст-а-Тет (Est-a-Tet) и Бекар (Becar), рост был более скромным. По информации Эст-а-Тет (Est-a-Tet), цена метра за год выросла на 5% до 380 600 руб. Бекар Ассет Менеджмент (Becar Asset Management) сообщает, что апартаменты бизнес-класса подорожали на 4,5% до 241 100 руб. за кв. м, элитные - на 7% до 555 800 руб. При этом в комфортклассе метр подешевел на 8,6% до 137 600 руб. - «из-за вымывания предложения», по словам Дарьи Каневой. В сегменте апарт-отелей цены почти не изменились - коррекция стоимости составила около 1% за год.

По данным Эст-а-Тет (Est-a-Tet), средняя стоимость лота по итогам года равняла 29,2 млн руб. – это на 15% больше, чем в конце 2017 г. Напомним, рынок активно пополнялся дорогими проектами, в результате средняя площадь апартаментов существенно увеличилась: по информации «Метриум», показатель за год вырос с 68,6 кв. м до 79 кв. м.

Средний бюджет покупки апартамента в 2018 г. тоже вырос, но совсем незначительно – на 2%, до 11,7 млн руб. (данные «Метриум»).

Средний размер дисконта немного сократился: по данным Эст-а-Тет (Est-a-Tet), с 10% до 7%. «Следует отметить, что максимальный размер дисконта, предлагаемый в рамках новогодних акций, также снизился. Если в декабре 2017 г. в отдельных проектах скидки достигали 20%, то в аналогичном периоде 2018 г. максимальный размер дисконта составлял 15%», - подчеркивает Наталья Бланкова, руководитель отдела аналитики компании Эст-а-Тет (Est-a-Tet).

Примечательно, что средневзвешенная цена в сегменте апартаментов почти не отличается от таковой на рынке квартир, говорит Ирина Доброхотова. Например, в комфортклассе квартиры дороже апартаментов чуть более чем на 5 000 руб. за метр; в бизнес-классе, напротив, дороже апартаменты. «Однако это объясняется структурой экспозиции и строительной готовностью проектов. Например, в сегменте апартаментов бизнес-класса практически половина корпусов уже введены в эксплуатацию или готовятся к сдаче», - комментирует Доброхотова.

Источник: «БЕСТ-Новострой»

«Нагляднее сравнивать бюджеты покупки/среднюю цену метра квартир и апартаментов в рамках одного проекта или в том же районе, одного класса и с той же готовностью, - продолжает эксперт. - Так, в ЖК «Серебряный фонтан» стоимость квартир в корпусе на нулевом цикле начинается от 10,22 млн руб., апартаментов в соседнем корпусе с такой же готовностью – от 8,4 млн руб. То есть разница в минимальных бюджетах покупки сохраняется на уровне 18% и зависит от формата предложения».