Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Где купить квартиру на востоке Москвы или к востоку от нее

Не очень престижно, зато недалеко от центра и доступно

Восточное направление считается одним из наиболее непрестижных в Москве. Однако здесь много мест с неплохой экологией, парками и уютными районами, при том что цены на жилье относительно доступные. Редакция IRN.RU продолжает серию статей о квартирах в Москве и ближнем Подмосковье по географическим направлениям – на этот раз говорим о недвижимости в Восточном административном округе и близлежащих подмосковных городах.

Средняя вторичка и доступные новостройки

По уровню цен на вторичном рынке недвижимости ВАО находится на шестом месте в Москве. Цена метра в среднем составляет 163 999 рублей за кв. м, что на 5% ниже среднемосковского уровня. При этом даже такой уровень цен обеспечен в первую очередь наиболее близкими к центру престижными районами (Сокольники, Богородское), в то время как многие локации округа (Новогиреево, Гольяново, Ивановское, Вешняки) расположены в самом низу рейтинга районов Москвы по уровню цен на жилье.

По уровню цен на новостройки ВАО занимает предпоследнюю строчку среди московских округов (в пределах МКАД), дешевле только на юго-востоке. По данным «ИРН-Консалтинг», средние цены в округе составляют 181 100 рублей за кв. м, в то время как в среднем от Третьего транспортного кольца (ТТК) до МКАД – 204 100 рублей. Здесь строится сравнительно немного жилья – примерно 82 000 кв. м новостроек, это втрое меньше, чем у ближайшего «соседа» (ЮВАО). В общей структуре предложения от ТТК до МКАД доля ВАО составляет всего 4,6%.

По данным компании «Метриум», с учетом апартаментов в ВАО сегодня ведутся продажи в 15 проектах с общим объемом предложения 1350 лотов. Из них 950 относятся к массовому сегменту со средней ценой 157 750 рублей за кв.  м против 160 740 по всему массовому сегменту «старой» Москвы, включая апартаменты. В бизнес-классе представлено 400 лотов со средней ценой квадратного метра 230 700 рублей против 229 900 по рынку. По данным «Азбуки жилья», подавляющее большинство объектов в ВАО возводится по монолитной технологии. Единственным панельным проектом является ЖК «Семеновский парк» от компании РГ «Девелопмент».

Островки благополучия

Восток Москвы считается не очень престижным из-за рабочей истории, заводов, розы ветров. Однако здесь много зеленых массивов (Лосиный остров, Измайловский парк, Сокольники, усадьба Кусково), поэтому экология округа сравнительно неплохая. По количеству районов с максимальным экологическим рейтингом (4 по версии EcoStandart Group) ВАО находится на третьем месте в Москве после СЗАО и ЮЗАО. Наилучшая экологическая обстановка – в Измайлово, Сокольниках и Ивановском районе. Правда, здесь есть и районы с минимальным экологическим рейтингом – это Косино-Ухтомский, Преображенский и Соколиная Гора (см. «Как выбрать квартиру в экологичном районе»).

По словам руководителя департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Ярослава Дарусенкова, наиболее престижные районы ВАО расположены между ТТК и Северо-восточной хордой, вблизи парковых зон Сокольники и Лосиный остров. По мнению председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, с точки зрения экологии и транспортной доступности наиболее комфортными районами ВАО являются Сокольники, Богородское и Северное Измайлово.

С точки зрения транспорта ситуация в округе неоднозначна. Многие районы даже на окраинах достаточно удобны с этой точки зрения, поскольку Москва, как известно, вытянута с севера на юг, а восточные районы города не слишком удалены от центра. Например, из Новогиреева до Кольцевой ветки можно доехать на метро всего за 15-20 минут. Хорошая ситуация с метро также в Северном и Восточном Измайлове, Преображенском и Перове.

Одновременно в ВАО есть такие локации, как Косино-Ухтомский, Метрогородок, Восточный, Ивановское, из которых куда сложнее добраться до центра города. «Непростая транспортная ситуация связана не только с наличием «белых пятен» на карте метрополитена. Главная магистраль ВАО – шоссе Энтузиастов – перегружена из-за высокого трафика из густонаселенной Балашихи. Щелковское шоссе, которым пользуются жители района Преображенское, Измайлово, традиционно движется чуть быстрее, но ситуация также не идеальна», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

Однозначно лучшим районом эксперты единогласно назвали Сокольники. «Тем, у кого хватает средств поселиться в Сокольниках, не нужно тратить время на поиски – это идеальное место, - считает Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости». - Дальше, в зависимости от финансовых возможностей, можно постепенно «отступать» в сторону области в направлении Щёлковского шоссе: посмотреть жильё в Преображенском и Богородском. Можно присмотреться к району Измайлово: лесопарк, две станции метро, масса домов солидного старого фонда. В остальных районах так или иначе нужно с чем-то мириться». Более того, даже в рамках района ситуация может заметно отличаться. Например, в Преображенском районе престижным считается в основном западная часть, расположенная рядом с метро «Преображенская площадь». А в районе станции «Черкизовская» нужно помнить о стадионе, меры безопасности вокруг которого могут иногда доставлять неудобства. С другой стороны от «Черкизовской», в западной части района Гольяново, расположена огромная промзона.

При этом, по мнению Марии Литинецкой, с редевелопментом во многом связаны перспективы округа. Здесь расположены промзоны № 22 «Соколиная гора», № 54 «Прожектор» в районе Перово, № 53 «Калошино» в районах Гольяново и Метрогородок. «Часть из них уже активно застраивается жильем. Поэтому через несколько лет «расстановка сил» среди локаций ВАО может кардинально измениться», - говорит эксперт.

Внимание на реновацию

Вторичный рынок ВАО весьма «разношерстный». Немалую его часть составляют пятиэтажки, которые уже вошли в программу реновации старого жилого фонда. По оценкам «Метриума», примерно 20% находящихся в продаже квартир в хрущевках экспонируются именно в ВАО. «Так что при покупке или аренде квартиры рекомендуется учитывать фактор наличия возможных строительных работ по соседству», - отмечает Ярослав Дарусенков.

По словам руководителя офиса «Новогиреево» компании «МИЭЛЬ» Юлии Антясовой, квартиры в панельных домах с малой кухней (один из самых бюджетных вариантов) преобладают в Вешняках, Ивановском, Гольянове и Косино-Ухтомском. В наиболее дорогих районах ВАО (Сокольники, Измайлово и Богородское) самый большой процент квартир в современных домах (монолитных и монолитно-кирпичных). В наиболее востребованной категории с точки зрения соотношения цены и комфортности планировок (панельные дома типовой планировки) больше всего предложений в районах Новокосино и Ивановское. Квартир в панельных домах улучшенной планировки (с большими кухнями) больше всего в районах Новокосино, Измайлово Северное и Перово. Достаточный выбор квартир в кирпичных домах с большой кухней (более 20% в структуре предложения) предлагается в районах Сокольники, Измайлово, Богородское, Соколиная Гора, Новогиреево, Перово.

«Одновременно в данном округе представлено также высокобюджетное жилье, построенное в последние несколько лет, - говорит Мария Литинецкая. - Речь идет, к примеру, о ЖК «Консент», «Наследие», которые уже распроданы и заселены. Еще несколько новостроек: «Виноградный», «Соколиный форт», «Золотая Звезда», «Штат 18», PerovSky – уже сданы, но еще частично представлены на первичном рынке. Самое доступное жилье на вторичном рынке (в бюджете от 2,5 млн рублей) – это студия в районе Вешняки. Однако лучшее сочетание цены и качества имеет, на мой взгляд, вторичная недвижимости района Сокольники, где за 6-7 млн рублей можно приобрести однокомнатную квартиру у парка».

Интересные варианты новостроек

Среди новостроек округа Ярослав Дарусенков выделяет ЖК «Level Амурская» от компании Level Group и ЖК «Измайловский, 11» от ГК ПИК – это наиболее знаковые и одни из самых крупных проектов. «Level Амурская» строится в шаговой доступности от метро «Черкизовская» и платформы МЦК «Локомотив». Проект включает пять корпусов. Каждый представлен в виде пятиэтажной стилобатной части, на которой расположены две высотные разноэтажные башни. В комплексе доступно более 20 вариантов планировок, в том числе «евроформата». Собственная инфраструктура проекта включает паркинг со скоростными лифтами до жилых этажей, детский сад для 175 воспитанников и школу для 400 учащихся. Благоустройство придомовой территории предполагает многоуровневый сквер, променад для прогулок, амфитеатр, детские и спортивные игровые зоны.

ЖК «Измайловский, 11», который возводится недалеко от метро «Измайловская», состоит из трех монолитных домов переменной этажности с подземным паркингом на 477 машино-мест. На первых этажах домов планируется разместить магазины и кафе.

Мария Литинецкая также считает удачным проектом ЖК «PerovSky». Комплекс представляет собой три 23-этажные монолитные башни, объединенные общим стилобатом. Главное преимущество – соседство с Терлецким и Измайловским парками, что обеспечивает прекрасные виды из окон большинству квартир. Рядом с ЖК – развитая инфраструктура старомосковского района.

Среди более дорогих проектов Ирина Доброхотова выделила ЖК «Виноградный» (введен в эксплуатацию в 2014 году, частично заселен, продолжаются продажи квартир от застройщика). В этом жилом комплексе представлены необычные форматы квартир – лоты с отдельным входом со двора, двухуровневые квартиры, квартиры с мансардами и двойным светом. Рядом находятся Виноградные пруды, Измайловский кремль, лесопарк, станция метро.

Новостройки в Восточном округе (в зоне от ТТК до МКАД)

Название ЖК Адрес Район ГК Стоимость 1 кв.м, руб. Площадь квартир в продаже, кв.м Стоимость квартир, млн руб.
На Рокоссовского Бульвар Маршала Рокоссовского, д.6, к.1 Богородское сдан 158500 - 158500 93,6 - 97 14,84 - 15,38
Преображение Тюменский пр., вл.3-5, к.1,2,3,4 Богородское 3 кв. 2020 148600 - 222100 22,0 - 75,1 4,89 - 13,15
Соколиный форт 1-я Мясниковская ул., д.2 Богородское сдан 220100 - 221900 56,0 - 133,0 12,34 - 29,51
Счастье в Вешняках Вешняковская, вл.18Г Вешняки 4 кв. 2018 167000 - 201000 34,6 - 89,7 6,44 - 17,85
Счастье в Кусково Вешняковская ул., вл.10 Вешняки 4 кв. 2019 160000 - 191300 37,6 - 121,6 6,65 - 22,12
Level Амурская Амурская ул., вл.3, к.А, Б, Г, Д Гольяново 3 кв. 2019 - 4 кв. 2020 118800 - 243900 19,0 - 111,1 3,76 - 15,65
ИзМайЛовО Никитинская ул., вл.10/1, к.А,Б Измайлово 4 кв. 2020 159000 - 230000 38,4 - 117,7 6,41 - 27,07
Измайловский 11 Измайловский пр-д, вл.5а Измайлово 4 кв. 2020 136600 - 242300 20,5 - 121,2 4,69 - 24,58
Сиреневый парк Тагильская ул., вл.4, уч.1, к.1.1,1.2 Метрогородок 2 кв. 2021 111900 - 151800 39,1 - 78,5 4,83 - 10,53
PerovSky Энтузиастов ш., д.86А, к.1,3 Перово сдан 162000 - 179000 30,4 - 171,6 4,99 - 27,79
Время Лермонтовская ул., вл.17, к.1,2 Преображенское 1 кв. 2019 179300 - 250000 34,8 - 99,6 6,61 - 21,19
Золотая Звезда Будёного пр-т, вл.51, к.1,2,3,6,8 Соколиная гора сдан 184300 - 204700 41,96 - 90,5 8,43 - 17,60
Семеновский парк Вольная ул., вл.28/4, к.1,2 Соколиная гора 4 кв. 2019 148000 - 180000 35,5 - 97,8 5,66 - 15,06

Источник: «ИРН-Консалтинг»

Подмосковная альтернатива

За МКАД на востоке жизнь не заканчивается, причем даже жизнь с метро. «Если покупатель ориентируется на относительно новый жилой фонд и при этом ограничен в бюджете, то я бы посоветовала обратить внимание на Новокосино или мкр. Кожухово, - говорит Юлия Антясова. - Кожухово еще привлекательно тем, что там можно найти квартиру с хорошим ремонтом. Из ближнего Подмосковья – наукоград Реутов. Там можно купить за те же деньги более качественное жилье – большей площади, с самыми современными планировками. Южная часть Реутова с 2010 года имеет прямой доступ к метро – станции «Новокосино».

Хуже ситуация в Балашихе и Железнодорожном. «В Балашихе транспортный вопрос остается одним их самых острых – не зря в свое время город попал под мораторий на новое строительство, - предупреждает Ирина Доброхотова. - Административно микрорайон Железнодорожный включен в состав Балашихи с 2015 года, и совокупно здесь ведутся продажи в 73 корпусах в 18 новостройках. Сейчас перспективы развития этой локации тесно связаны со строительством ветки МЦД (Московские центральные диаметры): линия Нахабино-Железнодорожный входит во второй этап реализации этого проекта, запуск движения планируется на 2020-2023 годы. Отличие от электричек будет в том, что поезда будут ходить каждые 5-6 минут в часы пик. Но пока этот проект не воплощен в жизнь, ежедневные поездки в Москву и обратно затруднительны».

В Балашихе и Железнодорожном строится исключительно эконом (4 проекта) и комфорткласс (большинство новостроек). В Реутове всего 4 новостройки, все комфорткласса. Если не брать во внимание уже сданные корпуса, то самое дорогое предложение из строящихся – «Клубный дом в Люберцах» (12,5 млн руб.), самое доступное – ЖК «Пехра» (от 1,3 млн руб. в Балашихе).

Средняя удельная цена предложения на вторичном рынке в ближайших городах МО восточного направления, тыс. руб./кв.м:

Реутов 122,4
Котельники 117,1
Люберцы 107,4
Дзержинский 98,6
Балашиха 89,3
Томилино 88,8
Лыткарино 85,2
Малаховка 79,1
Красково 79,0

По данным компании «МИЭЛЬ»

 

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3714 (24 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 895 000
до 9 580 385 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские истории Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 27 - 88 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Застройщик: ТПУ Рассказовка.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 736 000
до 41 941 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Studio#12 Москва, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща 1-5-комнатные апартаменты Площади : 39 - 314 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Марьина роща, 16 мин. пешком 12-й пр-д Марьиной рощи, д. 8, к.1 12-й пр-д Марьиной рощи, д. 8, к.2.2 12-й пр-д Марьиной рощи, д. 8, к.3 Застройщик: KR Properties.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 620 390
до 26 558 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Петровский парк Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 37 - 109 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Петровский парк, 12 мин. пешком Юннатов ул., вл.4, к.Б Юннатов ул., вл.4, к.В Застройщик: РГ-Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Современные апартаменты в готовых домах. Площадь от 52 до 172 кв.м. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры площадью 21-118 кв.м.Монолит. Спешите! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте