Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какое жилье в новостройке вы бы купили?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Что меняется в проектах по мере строительства

И стоит ли опасаться этих изменений

В подавляющем большинстве московских новостроек по мере их реализации неизбежны изменения. Меняется рыночная конъюнктура, предпочтения потребителей, корректируется градостроительная политика и нормативные требования — все это приводит к необходимости адаптировать планы к существующим реалиям. О том, к чему стоит готовиться покупателям квартир в новостройках, рассказали председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова и коммерческий директор Sezar Group Ольга Барабанова в ходе онлайн-конференции «Как и почему меняются проекты по мере реализации?».

Почему меняются проекты

По словам Любови Цветковой, почти ни один проект не доходит до конца в полностью неизменном виде: «Обычно срок реализации проекта – два-три года. Естественно, что за это время всегда происходят какие-то изменения, обусловленные либо появлением новых нормативов, материалов, либо экономической составляющей, либо потребительскими предпочтениями».

На строительство комплексных проектов, по словам эксперта, обычно уходит 5-7 лет, а значит, вероятность внесения изменений растет. Проекты, которые стартовали до 2014 года, столкнулись с изменением конъюнктуры рынка, у некоторых застройщиков в связи с этим возникли финансовые трудности, из-за чего приходится менять финансовую модель и оптимизировать проекты.

«Последний кризис способствовал принципиальному росту издержек на строительство, которые в условиях ограниченного спроса и увеличения объема предложения первичного рынка сегодня не могут быть компенсированы за счет роста цены. Это привело к тому, что финансовая модель докризисных проектов в сегодняшних условиях невыполнима», - согласна Ольга Барабанова. По данным Est-a-Tet, стоимость материалов с 2014 года выросла примерно на 30%. При этом платежеспособный спрос остается ограниченным, и девелоперы не имеют возможности перенести эти издержки на покупателей.

Изменение экономических условий привело и к перераспределению спроса. «Это касается как востребованности отдельных категорий недвижимости в целом, так и предпочтений покупателей к конкретным характеристикам продуктов внутри них, - говорит Ольга Баранбанова. - Наглядные примеры – снижение спроса на офисную недвижимость или квартиры-студии, рост требований к инфраструктурному наполнению жилого комплекса, качеству решений мест общего пользования и др. Чтобы создать конкурентный продукт, девелоперу важно постоянно «синхронизироваться с рынком», в том числе внося изменения в уже реализуемый проект. Особенно при реализации долгосрочных проектов комплексного освоения территории, от начала до завершения которых проходит 5-10, а иногда и более лет».

Как изменить

«В проектах комплексного освоение территории изменения могут быть реализованы на двух уровнях. Первый затрагивает общие характеристики: соотношение жилой, коммерческой и социальной недвижимости, изменение объема строительства, планировочного решения участка и т.п. Второй — изменение характеристик внутри домов: квартирографии и планировочных решений, строительных и отделочных материалов, инженерных систем и благоустройства территории», - говорит Ольга Барабонова.

Зачастую девелоперы идут по пути сокращения затрат в целях экономии. По словам Любови Цветковой, меняется уровень материалов, упрощается благоустройство и качество отделки общественных зон, застройщики стараются экономить на подрядчиках. «С точки зрения нашей компании критично изменение прямых потребительских свойств продукта: характеристик дома в процессе реализации, проекта благоустройства территории, снижение класса дома и проекта в целом, даже если юридически это допустимо», - утверждает Ольга Барабанова.

Другой путь, обычно менее болезненный для покупателей – увеличение количества продаваемого в проекте жилья. Благодаря этому застройщики увеличивают доходную часть и сохраняют финансовую возможность выполнить обещания. По этому пути пошла компания Sezar Group в ЖК «Рассказово». «Вместо двух офисно-гостиничных зданий мы планируем построить два дома с переменной этажностью (8-22 этажей). Это решение принято в связи с пониманием, что те коммерческие площади, которые были запланированы, в силу текущей конъюнктуры рынка недвижимости не будут востребованы. Также как и понимание того, что наличие на огороженной жилой территории посетителей офисно-гостиничного центра – риск безопасности для жителей. В результате изменений был вдвое увеличен объем возводимой социальной инфраструктуры. В частности, коэффициент обеспеченности на каждого жителя по местам в детских садах и школе увеличился на 35%, по поликлиникам - на 45%. Также теперь в проекте появятся не только наземные, но и подземные паркинги, а коэффициент обеспеченности жителей машино-местами вырастет на 25%», - рассказывает Ольга Барабанова.

Пределы влияния

Дольщик имеет право требовать соблюдения обещаний, которые прописаны в ДДУ. «Если в проект вносятся изменения, затрагивающие параметры договора, они в обязательном порядке должны быть зафиксированы в дополнительных соглашениях (могут заключаться многократно в течение всего срока действия ДДУ), - говорит Ольга Барабанова. - В ДДУ указываются характеристики объекта долевого строительства: адрес, секция, этаж, площадь, технология строительства многоквартирного дома и его ключевые показатели (этажность, количество секций, квартир, нежилых помещений и др.); срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок расчетов; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору и другие». Подробнее об этом читайте в статье «Что обязательно прописывается в ДДУ».

В случае если многоквартирный дом и/или объект долевого строительства не соответствуют заявленным в договоре характеристикам, участник наделен достаточно обширными правами: от требования исправления недостатков до возможности расторгнуть договор. «Например, если в ДДУ указано, что квартира сдается с межкомнатными перегородками, а по факту вам она передается без внутренних стен, вы вправе потребовать от застройщика их возведения либо компенсацию, которая позволит сделать перегородки самостоятельно», - отмечает эксперт. Повлиять на изменения, которые выходят за рамки ДДУ, по ее словам, вне компетенции дольщика или собственника.

Один из читателей в ходе онлайн-конференции поделился своей историей: «В квартире, которую я покупал, изначально обещался застекленный балкон. А теперь по проекту на месте, где моя квартира, – обычный открытый балкон. Причем говорят, что застеклить самостоятельно после сдачи дома не даст управляющая компания. Можно ли добиться исполнения обещаний? Что вообще делать в этой ситуации?». Ольга Барабанова говорит, что нужно внимательно изучить формулировки подписанного ДДУ. Если в договоре прописано остекление балкона, дольщик вправе требовать исполнения данного условия. Однако возможна ситуация, в которой застекление не прописывалось в договоре, тогда юридических инструментов влияния не остается.

Вокруг дома

Изменения зачастую касаются не самой квартиры, а территории вокруг. Здесь у дольщиков намного меньше способов влияния. Читательница IRN.RU Елена спросила, имеет ли право застройщик построить один детский сад на 200 мест вместо обещанных двух по 150 мест каждый.

По словам Ольги Барабановой, все зависит от городских нормативов: «Они устанавливаются исходя из расчетного количества жителей будущего жилого комплекса, а также текущей ситуации обеспечения района объектами социальной инфраструктуры. Появление в районе нового детского сада, школы или поликлиники (с точки зрения города не важно, в составе какого именно ЖК – вашего или соседнего) может стать основанием для изменения требований к социальному наполнению в проектах текущего строительства. В частности, возможен пересмотр количественных показателей, изменение назначения объектов строительства, например, строительство общеобразовательного учреждения вместо дошкольного, если потребность района в школе на данный конкретный момент стоит острее. Это требования, которым застройщик обязан подчиниться».

Также читатели интересовались, насколько можно верить рендерам с благоустройством территории. «Мне очень нравятся детские площадки, которые рисуют некоторые застройщики в своих проектах – в спокойных натуральных цветах, с веревками, лесенками и вообще очень стильные. Есть ли гарантия, что если на рендерах обозначены такие площадки, то будут именно они, а не разноцветные пластиковые горки, как сейчас устанавливает город в обычных старых районах Москвы?» - спросила Оксана Реброва.

Ольга Барабанова говорит, что при подготовке 3D-визуализации на этапе старта продаж насыщение дворового пространства, как правило, создается из «библиотек готовых решений»: «Конкретное проектное решение прорабатывается исходя из класса жилого комплекса, концептуального видения девелопера в отношении двора, а также тех малых архитектурных форм, которые либо представлены на рынке, либо изготавливаются на заказ. При правильном маркетинговом позиционировании «картинка в буклете» может отличаться от реальности в деталях, но не должна быть кардинально иной». Чтобы проверить, насколько обещания будут соответствовать реальности, эксперт рекомендует при выборе квартиры посетить уже построенные объекты девелопера и оценить объективность 3D-моделей в сравнении с реальностью, «это лучше любых слов покажет вам, относится ли девелопер к реализации проекта в соответствии с рендерами как к обязательству или как к ориентиру».

Сложный процесс

По словам экспертов, на кардинальное изменение проектов застройщики идут в крайнем случае, поскольку это очень трудоемкий процесс. «При существенных концептуальных изменениях застройщик проходит все контролирующие инстанции, как и при первичном утверждении проекта», - говорит Ольга Барабанова. «Застройщик проходит такую же экспертизу при любом изменении в проекте, которые влекут изменения ТЭПов или влияют на конструктив объекта», - согласна Любовь Цветкова.

Другая трудность – в возможном сопротивлении дольщиков. «Любые изменения и нововведения встречают как поддержку, так и критику со стороны аудитории. Не бывает так, чтобы были довольны абсолютно все, - отмечает Ольга Барабанова. - Правильная позиция девелопера – конструктивный диалог с жителями, индивидуальный подход к ситуации каждого, кого изменения затронули эмоционально и кому они доставляют объективные неудобства. В подавляющем большинстве «критичных» случаев решением становится консультация за столом переговоров с разбором проектной документации». По словам Ольги Барабановой, реализуя неизбежные изменения, важно свести к возможному минимуму негативные последствия для дольщиков и добавить в проект преимущества, которые смогут их компенсировать.

Таким образом, изменение проекта – это сложный и ресурсоемкий путь, который требует дополнительных инвестиций и времени. «Важно найти «золотую середину», которая позволит выдержать баланс интересов участников долевого строительства, собственников уже построенных домов, административных требований, рентабельности бизнеса. Тем не менее эти дополнительные расходы оправданы, поскольку позволяют сделать проект более конкурентоспособным, привлекательным для покупателей жилья, развития ретейла, оптимальным с точки зрения эксплуатационных расходов», - резюмирует эксперт.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2280 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км от МКАД Площади : 49 - 87 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 8 647 392
до 22 856 288 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Крылатский Москва, Западный округ, район Крылатское Площади : 49 - 132 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Крылатское, 10 мин. транспортом Рублевское шоссе, д. 70, к.2 Рублевское шоссе, д. 70, к.5 Рублевское шоссе, д. 70, к.6 Рублевское шоссе, д. 70, к.7 Застройщик: Москапстрой-ТН.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 873 795
до 17 874 891 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом на Барвихинской Москва, Западный округ, район Можайский Площади : 33 - 91 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. Застройщик: Тройка РЭД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры с отделкой от 3,2 млн. руб. Монолитные дома! Школы и детские сады в районе. 15 мин. от м. Ольховая от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дыхание". Скидки до 10% Выгода до 1,8 млн. руб! Клубный дом в престижном районе. Подземный паркинг. Ипотека от 5%. 2 минуты от метро Тимирязевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Новый объем квартир в продаже! Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. м.Речной вокзал. Отделка White Box. Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 9,3%, теплые лоджии в каждой квартире, квартиры с кухней-гостиной и гардеробными, отделка "под чистовую", сдача в 2019 г. квартиры от 2,7 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Лучший проект года! Победитель конкурса Правительства Москвы! Готовые квартиры теперь от 250 000 р/м2! Дома в 1 минуте от ЦАО. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 метров до МЦК. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,9 млн, 3-ком - от 15,4 млн. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Бизнес-класс Ставка 6,49% на ипотечный кредит для всех. Беспроцентная рассрочка. Ключи через год. Квартиры от 3,9 млн. руб. от 3,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте FRESH. Студии с полной отделкой! 100-150 м от м. "Красногвардейская". Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Паркинг. Консьерж 24/7. Приватный двор. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Поколение". Скидки в сентябре. Выгода до 830 000 руб. Подземный паркинг на территории. Ипотека от 5% для семей с детьми. Метро Владыкино в шаговой доступности. от 7,5 млн руб. Застройщик: СИГНАЛСТРОЙГРУПП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктур. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса у парка! СИМВОЛ. Новые дома с панорамными видами рядом с ЦАО, 3 ст. метро. Безопасные материалы строительства. Консьерж. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Идет заселение! Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,4 млн руб! Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро. квартиры от 8,8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Жилой квартал Москвы №1! Квартиры с террасами! 3 минуты пешком до м. "Аминьевское шоссе". Ипотека 5,5%. от 7,9 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 5,8% Квартиры с отделкой от 3,1 млн руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в сентябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛюберцы». Монолит построен! Скидки 5% на 10 квартир. Готовая инфраструктура. Ипотека от 4,5%. 10 мин от метро пешком!Рядом парк и пруды. от 5,6 млн руб.ООО «САС» Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ в Раменках! Последние 15 квартир по таким ценам! Потолки 3,1 м. Широкоформатные окна. Подземный паркинг. Консьерж 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "НЕБО" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн рублей на уровне НЕБА. Монолит готов! Престижный район Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой и без у м."Рассказовка". Монолитный дом. Тихий двор без машин. Ипотека от 4,8%. Звоните! от 4,5 млн руб. Застройщик: Переделкино Ближнее. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,5 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,4 млн. руб! Скидки на видовые квартиры. 4 парка в окружении. Двор без машин.Успейте купить в сентябре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Скидка на готовые квартиры до 380 000 руб. Ипотека от 9,2%. 10 мин. до м. Некрасовка. Подземный паркинг. Школы, детские сады. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте