Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы планируете проводить отпуск в этом году?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Инфраструктура первых этажей: возможности для бизнеса, работы и создания комфортной среды

Бизнес на первых этажах часто открывают местные жители

Раньше на окраинах Москвы активно строились торговые центры, а стрит-ретейл ограничивался минимальным набором магазинов, салонами красоты и бытовыми услугами. Сейчас многие эксперты говорят о необходимости развивать именно инфраструктуру первых этажей, и на нее все чаще делают ставку девелоперы в новых жилых проектах. О том, в какую сторону движется развитие удаленных от центра районов, эксперты из ГК «А101», RRG, «Промокод» и Legenda рассказали в ходе онлайн-конференции «Ночь. Улица. Фонарь… Аптека! Как создать востребованную инфраструктуру в жилых комплексах».

Инфраструктурный вектор

По словам руководителя департамента стратегического консалтинга компании RRG Айдара Галеева, в последние годы на рынке сложился тренд на увеличение доли коммерческой инфраструктуры в новых районах. «Если ранее инфраструктура проектировалась по остаточному принципу, то в последние годы государство проводит политику по увеличению этой доли. Сейчас до 20-25% новых площадей должно быть нежилыми, - говорит эксперт. - Есть и более жесткие требования. Объем нежилых площадей определяется в документации по планировке территории, а точнее - в проекте планировке территории, обязательного документа при комплексной застройке территории».

Государство таким образом хочет повысить налоговые доходы, а также уменьшить нагрузку на транспортную инфраструктуру за счет того, что у людей появляется возможность работать, развлекаться и тратить деньги в своем районе.

Как отмечает руководитель управления коммерческой недвижимостью ГК «А101» Оксана Моисеева, в Новой Москве администрация приветствует любую инициативу, позволяющую осуществлять грамотное развитие территории: технопарк, спортивный кластер, торговый центр, стрит-ретейл. «Сейчас в новых жилых районах, в том числе и в ТиНАО, при создании бытовой инфраструктуры акцент делается на базовом пуле операторов, который необходим для комфортного проживания. Максимально востребованы строительные и продуктовые магазины, дома быта и частные детские сады. Как правило, в первую очередь открываются объекты, которые, несмотря на неполное заселение, могут окупать себя без дополнительных затрат», - рассказывает эксперт.

В новых районах коммерческая инфраструктура закладывается изначально, поэтому она более приспособлена для открытия новых заведений, чем в сложившихся старых районах. «Проблемы в «старой» Москве могут возникать самые разные: конфликт вывески с колористикой фасада, недостаточная ширина тротуара для размещения летнего кафе, нет возможности соблюсти угол наклона пандуса для маломобильных групп населения, - отмечает Татьяна Чернова, старший аналитик департамента маркетинга и разработки продукта ГК «А101». - Поскольку инфраструктура в жилых комплексах на территории Новой Москвы создаётся «с нуля», то дальновидные застройщики еще на этапе проектирования здания могут предусмотреть наиболее эффективные параметры коммерческих помещений. В результате складывается парадоксальная ситуация: качество помещений street retail в Новой Москве выше, чем на Мясницкой или Покровке».

В целом крупные российские города, по мнению Оксаны Моисеевой, только начинают достигать показателей обеспеченности торговыми площадями, которые в европейских городах считаются комфортными. Москва по уровню насыщения торговыми площадями даже не входит в тройку по России – столица занимает лишь четвертую строчку с показателем около 500 кв. м на тысячу жителей. «По моим наблюдениям, в районе с населением 50 000 человек в условиях здоровой конкуренции может работать несколько сотен предприятий, суммарная площадь которых (в торговых центрах, ТПУ, объектах street retail, в отдельно стоящих зданиях и т.д.) составляет 60 000 – 70 000 кв. м. Более высокие показатели обеспеченности приведут к перенасыщению локального рынка торговыми площадями и росту доли вакантных площадей», - считает эксперт.

Первые этажи

В последнее время в экспертном сообществе все чаще поднимается вопрос о том, что лучше развивать в спальных районах – торговые центры или стрит-ретейл, то есть небольшие коммерческие площади, обычно расположенные на первых этажах жилых домов.

«Для девелопера street retail и ТЦ – это совершенно разные стратегии, - отмечает Оксана Моисеева. - Коммерческие помещения на первых этажах нельзя рассматривать отдельно от жилого проекта или офисного центра, а торговый центр может быть отдельно стоящим объектом, значительно удаленным от жилых районов».

В финансовом плане эти два формата тоже серьезно различаются. «С точки зрения организации торговые центры, наверное, проще стрит-ретейла, но с точки зрения окупаемости здесь возникают вопросы. В прошлом году средние ставки стрит-ритейла выросли на 15%, а у торговых центров остались неизменными», - утверждает Вячеслав Иванов, управляющий партнер компании «Промкод», куратор образовательной программы «Управление территориальным развитием» («УТРО»).

По словам Айдара Галеева, торговые центры, как правило, строят специализированные девелоперы, которые сдают их в аренду, то есть владеют ими долго. «Идеальный выход такого девелопера из проекта – через четыре-пять лет путем продажи заполненного арендаторами объекта с постоянным (или растущим) арендным потоком крупному институциональному инвестору (пенсионному фонду, страховому фонду, инвестиционному фонду) по максимальной цене, которые будут владеть данным объектом долгие годы, - говорит эксперт. - Помещения стрит-ритейла продаются девелоперами жилья еще на стадии строительства. Поэтому понятно, что окупаются эти помещения быстрее, чем торговые центры».

По данным ГК «А101», уже в период проектных работ может быть реализовано от 5% до 15% площадей. На стадии строительства, за 1,5-2 года, продается еще около 40-50%. На этапе финишной отделки и начала заселения жилой части комплекса – еще около 20-30%. Сроки экспонирования оставшейся части коммерческих площадей – от полугода до года.

При этом, по мнению Айдара Галеева, жилые районы с активными первыми нежилыми этажами более безопасны, психологически комфортны, дают больше возможностей для жителей, развивают малый бизнес: «Поэтому мировой тренд урбанистики последних десятилетий заключается в том, чтобы уходить от монофункциональных районов (только жилых, или только общественных, или только производственных) к многофункциональным – когда на одной территории присутствуют все функции – торговля, офисы, мастерские (производственные помещения), жилье и т.п. Ведь все центры городов, где так комфортно находиться и где хочется жить, как раз исторически и представлены такими многофункциональными зданиями».

Эксперты считают, что инфраструктуру первых этажей обязательно надо развивать, однако это не означает необходимости запрета торговых центров. «Это принципиально разные форматы недвижимости, бизнеса, потребления, - говорит Татьяна Чернова. - На мой взгляд, покупатели не перестанут ходить в торговые центры хотя бы потому, что в России достаточно суровый климат, мешающий комфортному шопингу в магазинчиках формата street retail. А крупноформатные ТЦ работают по принципу «сухие ноги» - посетитель может совершать покупки, ходить в кино, кататься на коньках и встретиться в кафе с друзьями, не выходя на улицу».

По словам директора по продажам коммерческой недвижимости Legenda Intelligent Development Леонида Фарисеева, в новых районах стрит-ритейл составляет в среднем 4-5% от площади жилья. Айдар Галеева называет цифру в 4-7%. По оценкам эксперта, оптимальный вариант для новых районов - когда на первые этажи приходится от четверти до трети от общего объема коммерческой недвижимости, остальное вполне может размещаться в отдельных зданиях и торговых центрах.

Рабочие места

Помимо обеспечения нужд жителей, коммерческая инфраструктура способствует появлению новых рабочих мест. По данным RRG, в офисах на одно рабочее место приходится 7-8 кв. метров. В торговле на одного сотрудника - 25-30 кв. м. То есть формально офисные помещения дают в три-четыре раза больше рабочих мест, чем торговые. «Но по факту если офисы строятся в удалении от деловых районов, в непрестижных местах и т.п., то они просто не будут востребованы в большом количестве», - отмечает Айдар Галеев.

Например, в Новой Москве, по словам Татьяны Черновой, пустует около 47% бизнес-центров класса А и 12% - класса B. «Зато в проектах ГК «А101» значительное количество рабочих мест пока дает торговая инфраструктура, - говорит эксперт. - Это обычное явление: в новом районе торговую недвижимость «осваивают» в первую очередь». Как отмечает Айдар Галеев, в новых районах после заселения остаются пустыми не более 10-15% помещений на первых этажах. А в некоторых проектах Новой Москвы доля вакантных площадей формата стрит-ретейл держится на уровне 2-6%, утверждает Татьяна Чернова, – это ниже, чем, например, на Садовом кольце.

Поэтому в удаленных от центра районах коммерческая инфраструктура первых этажей может в реальности дать даже больше рабочих мест, чем бизнес-центры. «При этом, вопреки расхожему мнению, формат street retail – это точки приложения труда не только для младшего обслуживающего персонала и рабочих, но и для высококвалифицированных специалистов в области медицины, банковского дела, страхования, юриспруденции, госуслуг, образования, психологии», - отмечает Оксана Моисеева.

Повлиять на бизнес

Чтобы сохранить концепцию проекта после заселения, девелоперы стараются повлиять на заведения, которые могут открыться в их ЖК. «Застройщик может и должен влиять на формирование tenant-mix’a (ред. – состава арендаторов) на первых этажах зданий, - говорит Вячеслав Иванов. - Это напрямую в его интересах. Стимулировать можно тремя способами: планирование и концептуализация, согласование индивидуальных условий для интересных арендаторов и создание ассоциаций арендаторов, которые функционируют как совет и участвуют в выборе новых арендаторов».

По словам Оксаны Моисеевой, прозрачная история с пулом операторов может быть только тогда, когда девелопер самостоятельно управляет этими активами и привлекает нужных арендаторов. Но такую стратегию может позволить себе далеко не каждый застройщик, и в реальности лишь единичные девелоперы жилья оставляют коммерческие площади у себя на балансе.

Однако даже в случае продажи коммерческих площадей у застройщика есть возможность хотя бы частично повлиять на их наполнение. «Формировать концепцию по размещению товарных групп, хоть и без гарантии, он может на этапе проектирования, принимая во внимание такие факторы, как необходимая технология, расположение социальных объектов в составе жилого комплекса, концепция пешеходных зон, переходов, парковок, остановок общественного транспорта и т.д. Эти факторы формируют у потенциальных операторов «понимание места», - говорит эксперт. - Так, особенностью наших проектов является наличие центральной площади и широких пешеходных бульваров, которые протягиваются через весь жилой район. Именно там мы размещаем основной объем коммерческих помещений, так что прогулочные зоны превращаются в торговые улицы, где во время прогулки можно зайти в кафе, в салон красоты или на массаж, купить ароматного хлеба, побывать на дегустации вина, отметить детский день рождения и т.д. Это традиционный европейский подход, который становится всё более популярным в России».

Леонид Фарисеев поделился опытом застройщика Legenda: «Есть некоторые виды бизнеса, которые требуют определенной компоновки помещений и их особой обеспеченности инженерными сетями. Это, например, медицинские центры, пекарни, сетевые магазины. Учитывая потребности будущих жителей, мы проектируем такие помещения, закладывая тем самым концепцию развития инфраструктуры комплекса».

Важным фактором при развитии коммерческой инфраструктуры новых районов является привлечение местных жителей к этому процессу. «Местные жители могут предоставлять интересные услуги, продавать товары и делать другие полезные вещи, которые делают нашу жизнь более интересной, насыщенной и комфортной, - считает Айдар Галеев. - Продавец, который знает всех в районе, любитель танцев, который открыл танцевальную студию для соседских детей, владелец кофейни, который делает свой неповторимый кофе».

Оксана Моисеева говорит, что в проектах ГК «А101» растет спрос на коммерческие площади со стороны покупателей квартир в них же: «Пока доля таких сделок невелика – всего 5%. Однако мы принимаем дополнительные меры поддержки «местного» бизнеса, предоставляем дополнительные скидки, запускаем программы лояльности, консультируем. В результате в наших проектах наряду с сетевыми операторами появляются уникальные торговые объекты и уютные кафе, в которых бизнес-процессами руководят жители этой же локации». Среди арендаторов обычно тоже много местных жителей. «Зачем, допустим, косметологу ехать на другой конец Москвы, если он может арендовать кабинет на первом этаже соседнего дома», - говорит Айдар Галеев.

***

Магазины, кафе, клиники и другая коммерческая инфраструктура – это не только набор удобств рядом с домом. Благодаря их развитию появляется комфортная среда, растет бизнес, создаются рабочие места.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
889 (22 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 23 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Певчее Новая Москва, Троицкий округ, Калужское шоссе, 25 км. от МКАД P от 4 961 840
до 18 552 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 36 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 9 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Апартаменты Kleinhouse Ипотека от 8,9%. Красный кирпич. 5 минут от м. Бауманская, Красносельская. Ключи в 2018! Застройщик: Колди. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 3,5 км от МКАД. м.Тушинская. Ипотека от Сбербанка. Звоните! от 89 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Монолитные работы завершены! Свободные планировки. Панорамные окна. Д/сад, паркинг. Рядом парк и пруды. м.Водный стадион от 7 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк". Скидка до 18% Квартиры от 153 000,00 руб./ кв.м.! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Скидка до 18% только в мае, звоните! от 153 000,00 руб./кв.м Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК PerovSky Выдаём ключи! ЖК в 1 мин. от Терлецкого парка! От 4,7 млн руб. Ипотека от 6%. Авторская архитектура, вся инфраструктура в комплексе, дизайнерские лобби. от 4,7 млн руб. Застройщик: СтройИнвестПроект. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Жилой квартал бизнес-класса. 5 мин. пешком от м. «Динамо». Без % рассрочка. Ипотека от 6%. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"Silver" Скидка до 8% в мае! Блистательный ЖК бизнес-класса только от застройщика. Авторская архитектура. Панорамные виды на парк! AFI Development Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "МФК Лайнер" Апартаменты пл. от 29 метров. Монолит. апартаменты в готовых домах Торопитесь! от застройщикаМагистрат Застройщик: Интеко - застройщик, Магистрат - генеральный риэлтор. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Headliner" Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит, другое. Звоните! от 7,4 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Пентхаусы Москвы! Эксклюзивные пентхаусы с панорамным видом на столицу: МГУ, Москва сити. От 173 тыс./кв.м от 50 млн руб.Новые Черемушки Квартиры в ЖК "Отрада" 6 км от МКАД. Квартиры площадью 21-98 кв.м.Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса «Вавилов ДОМ» Скидка до 15%! Уникальные квартиры, благоприятная экология р-на! 10 минут до м. Академическая Застройщик: Московский городской центр продажи недвижимости. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых домах с отделкой и без. М. «Рассказовка». 4 детских сада, школа. Свой пруд. 2 лесопарка рядом. Ипотека, отсрочка. от 4,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. Новая Москва от 3,4 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Выдаем ключи! Квартиры в Москве от 8,6 млн руб. 10 минут до метро. В мае выгода до 1 000 000 руб.! от 8,6 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Новый жилой квартал бизнес-класса. Квартиры от 180 000 руб/кв.м. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин. пешком от м.Фили от 180 000 руб./кв.мЗастройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Новое Медведково» - Дома готовы Скидка 7%! Квартиры с лоджиями. Открытие м.Челобитьево в шаговой доступности в 2020г. Ипотека 6%. Звоните! от 2,5 млн рублейINGRAD Застройщик: Осенний квартал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Vesna" Спешите! 30 км от МКАД. Квартиры пл. от 27 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Застройщик: Мартемьяново. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,6 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека 5,8%. от 4,6 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры в монолитных домах. Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Метро "Саларьево". Ипотека - 0% первый взнос. Ипотечные каникулы. от 3,4 млн руб. Застройщик: Совхоз Московский +. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. Только до конца мая. 850м от метро Рассказовка. Звоните! от 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые аллеи» Квартиры в Новой Москве! Материнский капитал. Успейте купить выгодно! Ипотека с господдержкой от 6%. от 2,1 млн руб. Застройщик: МИЦ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Небо" Спешите! Квартиры площадью 73-131 кв.м.Монолит. от 166 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный бор Уникальное предложение! Скидка 10% на квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры за 20 000 руб. в месяц! Скорее в ЖК "Ново-Молоково"! Квартиры с ключами от 2,6 млн, ипотека от 6%. Только до 31 мая!!! 9 км от МКАД от 2,6 млн руб. Застройщик: ЖК Молоково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Купавна 2018 Квартиры от 1,6 млн руб.! Только до 25 мая скидка до 5%! Рядом пруд и пляж. Спешите! 1,6 млн руб. Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Золотая Звезда" Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 33 до 101 кв.м. Монолит. от 145 000 руб./кв.мГруппа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Квартиры с отделкой. Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6% . М. Новые Ватутинки от 2,6 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Скандинавия». Старт продаж в доме №7. 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3,2 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Южное Бунино» Квартиры в Новой Москве от 2,3 млн руб. с отделкой! 2 станции метро. Материнский капитал от 2,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Скидки до 11%! Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Квартиры с отделкой. Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м Динамо от 8,3 млн руб. Квартиры премиум-класса 40-375 кв.м, 9 тип отделки, 3га частный парк, Фитнес с бассейном, Инфраструктура Ходынки квартиры от 40 кв.м от 8,3 млн руб!Оптима девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Новая Москва от 2,8 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Москва А101» 3 ветки метро. Московская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте