Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.6 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Когда, по-вашему, можно быстрее сдать квартиру в аренду?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Инфраструктура первых этажей: возможности для бизнеса, работы и создания комфортной среды

Бизнес на первых этажах часто открывают местные жители

Раньше на окраинах Москвы активно строились торговые центры, а стрит-ретейл ограничивался минимальным набором магазинов, салонами красоты и бытовыми услугами. Сейчас многие эксперты говорят о необходимости развивать именно инфраструктуру первых этажей, и на нее все чаще делают ставку девелоперы в новых жилых проектах. О том, в какую сторону движется развитие удаленных от центра районов, эксперты из ГК «А101», RRG, «Промокод» и Legenda рассказали в ходе онлайн-конференции «Ночь. Улица. Фонарь… Аптека! Как создать востребованную инфраструктуру в жилых комплексах».

Инфраструктурный вектор

По словам руководителя департамента стратегического консалтинга компании RRG Айдара Галеева, в последние годы на рынке сложился тренд на увеличение доли коммерческой инфраструктуры в новых районах. «Если ранее инфраструктура проектировалась по остаточному принципу, то в последние годы государство проводит политику по увеличению этой доли. Сейчас до 20-25% новых площадей должно быть нежилыми, - говорит эксперт. - Есть и более жесткие требования. Объем нежилых площадей определяется в документации по планировке территории, а точнее - в проекте планировке территории, обязательного документа при комплексной застройке территории».

Государство таким образом хочет повысить налоговые доходы, а также уменьшить нагрузку на транспортную инфраструктуру за счет того, что у людей появляется возможность работать, развлекаться и тратить деньги в своем районе.

Как отмечает руководитель управления коммерческой недвижимостью ГК «А101» Оксана Моисеева, в Новой Москве администрация приветствует любую инициативу, позволяющую осуществлять грамотное развитие территории: технопарк, спортивный кластер, торговый центр, стрит-ретейл. «Сейчас в новых жилых районах, в том числе и в ТиНАО, при создании бытовой инфраструктуры акцент делается на базовом пуле операторов, который необходим для комфортного проживания. Максимально востребованы строительные и продуктовые магазины, дома быта и частные детские сады. Как правило, в первую очередь открываются объекты, которые, несмотря на неполное заселение, могут окупать себя без дополнительных затрат», - рассказывает эксперт.

В новых районах коммерческая инфраструктура закладывается изначально, поэтому она более приспособлена для открытия новых заведений, чем в сложившихся старых районах. «Проблемы в «старой» Москве могут возникать самые разные: конфликт вывески с колористикой фасада, недостаточная ширина тротуара для размещения летнего кафе, нет возможности соблюсти угол наклона пандуса для маломобильных групп населения, - отмечает Татьяна Чернова, старший аналитик департамента маркетинга и разработки продукта ГК «А101». - Поскольку инфраструктура в жилых комплексах на территории Новой Москвы создаётся «с нуля», то дальновидные застройщики еще на этапе проектирования здания могут предусмотреть наиболее эффективные параметры коммерческих помещений. В результате складывается парадоксальная ситуация: качество помещений street retail в Новой Москве выше, чем на Мясницкой или Покровке».

В целом крупные российские города, по мнению Оксаны Моисеевой, только начинают достигать показателей обеспеченности торговыми площадями, которые в европейских городах считаются комфортными. Москва по уровню насыщения торговыми площадями даже не входит в тройку по России – столица занимает лишь четвертую строчку с показателем около 500 кв. м на тысячу жителей. «По моим наблюдениям, в районе с населением 50 000 человек в условиях здоровой конкуренции может работать несколько сотен предприятий, суммарная площадь которых (в торговых центрах, ТПУ, объектах street retail, в отдельно стоящих зданиях и т.д.) составляет 60 000 – 70 000 кв. м. Более высокие показатели обеспеченности приведут к перенасыщению локального рынка торговыми площадями и росту доли вакантных площадей», - считает эксперт.

Первые этажи

В последнее время в экспертном сообществе все чаще поднимается вопрос о том, что лучше развивать в спальных районах – торговые центры или стрит-ретейл, то есть небольшие коммерческие площади, обычно расположенные на первых этажах жилых домов.

«Для девелопера street retail и ТЦ – это совершенно разные стратегии, - отмечает Оксана Моисеева. - Коммерческие помещения на первых этажах нельзя рассматривать отдельно от жилого проекта или офисного центра, а торговый центр может быть отдельно стоящим объектом, значительно удаленным от жилых районов».

В финансовом плане эти два формата тоже серьезно различаются. «С точки зрения организации торговые центры, наверное, проще стрит-ретейла, но с точки зрения окупаемости здесь возникают вопросы. В прошлом году средние ставки стрит-ритейла выросли на 15%, а у торговых центров остались неизменными», - утверждает Вячеслав Иванов, управляющий партнер компании «Промкод», куратор образовательной программы «Управление территориальным развитием» («УТРО»).

По словам Айдара Галеева, торговые центры, как правило, строят специализированные девелоперы, которые сдают их в аренду, то есть владеют ими долго. «Идеальный выход такого девелопера из проекта – через четыре-пять лет путем продажи заполненного арендаторами объекта с постоянным (или растущим) арендным потоком крупному институциональному инвестору (пенсионному фонду, страховому фонду, инвестиционному фонду) по максимальной цене, которые будут владеть данным объектом долгие годы, - говорит эксперт. - Помещения стрит-ритейла продаются девелоперами жилья еще на стадии строительства. Поэтому понятно, что окупаются эти помещения быстрее, чем торговые центры».

По данным ГК «А101», уже в период проектных работ может быть реализовано от 5% до 15% площадей. На стадии строительства, за 1,5-2 года, продается еще около 40-50%. На этапе финишной отделки и начала заселения жилой части комплекса – еще около 20-30%. Сроки экспонирования оставшейся части коммерческих площадей – от полугода до года.

При этом, по мнению Айдара Галеева, жилые районы с активными первыми нежилыми этажами более безопасны, психологически комфортны, дают больше возможностей для жителей, развивают малый бизнес: «Поэтому мировой тренд урбанистики последних десятилетий заключается в том, чтобы уходить от монофункциональных районов (только жилых, или только общественных, или только производственных) к многофункциональным – когда на одной территории присутствуют все функции – торговля, офисы, мастерские (производственные помещения), жилье и т.п. Ведь все центры городов, где так комфортно находиться и где хочется жить, как раз исторически и представлены такими многофункциональными зданиями».

Эксперты считают, что инфраструктуру первых этажей обязательно надо развивать, однако это не означает необходимости запрета торговых центров. «Это принципиально разные форматы недвижимости, бизнеса, потребления, - говорит Татьяна Чернова. - На мой взгляд, покупатели не перестанут ходить в торговые центры хотя бы потому, что в России достаточно суровый климат, мешающий комфортному шопингу в магазинчиках формата street retail. А крупноформатные ТЦ работают по принципу «сухие ноги» - посетитель может совершать покупки, ходить в кино, кататься на коньках и встретиться в кафе с друзьями, не выходя на улицу».

По словам директора по продажам коммерческой недвижимости Legenda Intelligent Development Леонида Фарисеева, в новых районах стрит-ритейл составляет в среднем 4-5% от площади жилья. Айдар Галеева называет цифру в 4-7%. По оценкам эксперта, оптимальный вариант для новых районов - когда на первые этажи приходится от четверти до трети от общего объема коммерческой недвижимости, остальное вполне может размещаться в отдельных зданиях и торговых центрах.

Рабочие места

Помимо обеспечения нужд жителей, коммерческая инфраструктура способствует появлению новых рабочих мест. По данным RRG, в офисах на одно рабочее место приходится 7-8 кв. метров. В торговле на одного сотрудника - 25-30 кв. м. То есть формально офисные помещения дают в три-четыре раза больше рабочих мест, чем торговые. «Но по факту если офисы строятся в удалении от деловых районов, в непрестижных местах и т.п., то они просто не будут востребованы в большом количестве», - отмечает Айдар Галеев.

Например, в Новой Москве, по словам Татьяны Черновой, пустует около 47% бизнес-центров класса А и 12% - класса B. «Зато в проектах ГК «А101» значительное количество рабочих мест пока дает торговая инфраструктура, - говорит эксперт. - Это обычное явление: в новом районе торговую недвижимость «осваивают» в первую очередь». Как отмечает Айдар Галеев, в новых районах после заселения остаются пустыми не более 10-15% помещений на первых этажах. А в некоторых проектах Новой Москвы доля вакантных площадей формата стрит-ретейл держится на уровне 2-6%, утверждает Татьяна Чернова, – это ниже, чем, например, на Садовом кольце.

Поэтому в удаленных от центра районах коммерческая инфраструктура первых этажей может в реальности дать даже больше рабочих мест, чем бизнес-центры. «При этом, вопреки расхожему мнению, формат street retail – это точки приложения труда не только для младшего обслуживающего персонала и рабочих, но и для высококвалифицированных специалистов в области медицины, банковского дела, страхования, юриспруденции, госуслуг, образования, психологии», - отмечает Оксана Моисеева.

Повлиять на бизнес

Чтобы сохранить концепцию проекта после заселения, девелоперы стараются повлиять на заведения, которые могут открыться в их ЖК. «Застройщик может и должен влиять на формирование tenant-mix’a (ред. – состава арендаторов) на первых этажах зданий, - говорит Вячеслав Иванов. - Это напрямую в его интересах. Стимулировать можно тремя способами: планирование и концептуализация, согласование индивидуальных условий для интересных арендаторов и создание ассоциаций арендаторов, которые функционируют как совет и участвуют в выборе новых арендаторов».

По словам Оксаны Моисеевой, прозрачная история с пулом операторов может быть только тогда, когда девелопер самостоятельно управляет этими активами и привлекает нужных арендаторов. Но такую стратегию может позволить себе далеко не каждый застройщик, и в реальности лишь единичные девелоперы жилья оставляют коммерческие площади у себя на балансе.

Однако даже в случае продажи коммерческих площадей у застройщика есть возможность хотя бы частично повлиять на их наполнение. «Формировать концепцию по размещению товарных групп, хоть и без гарантии, он может на этапе проектирования, принимая во внимание такие факторы, как необходимая технология, расположение социальных объектов в составе жилого комплекса, концепция пешеходных зон, переходов, парковок, остановок общественного транспорта и т.д. Эти факторы формируют у потенциальных операторов «понимание места», - говорит эксперт. - Так, особенностью наших проектов является наличие центральной площади и широких пешеходных бульваров, которые протягиваются через весь жилой район. Именно там мы размещаем основной объем коммерческих помещений, так что прогулочные зоны превращаются в торговые улицы, где во время прогулки можно зайти в кафе, в салон красоты или на массаж, купить ароматного хлеба, побывать на дегустации вина, отметить детский день рождения и т.д. Это традиционный европейский подход, который становится всё более популярным в России».

Леонид Фарисеев поделился опытом застройщика Legenda: «Есть некоторые виды бизнеса, которые требуют определенной компоновки помещений и их особой обеспеченности инженерными сетями. Это, например, медицинские центры, пекарни, сетевые магазины. Учитывая потребности будущих жителей, мы проектируем такие помещения, закладывая тем самым концепцию развития инфраструктуры комплекса».

Важным фактором при развитии коммерческой инфраструктуры новых районов является привлечение местных жителей к этому процессу. «Местные жители могут предоставлять интересные услуги, продавать товары и делать другие полезные вещи, которые делают нашу жизнь более интересной, насыщенной и комфортной, - считает Айдар Галеев. - Продавец, который знает всех в районе, любитель танцев, который открыл танцевальную студию для соседских детей, владелец кофейни, который делает свой неповторимый кофе».

Оксана Моисеева говорит, что в проектах ГК «А101» растет спрос на коммерческие площади со стороны покупателей квартир в них же: «Пока доля таких сделок невелика – всего 5%. Однако мы принимаем дополнительные меры поддержки «местного» бизнеса, предоставляем дополнительные скидки, запускаем программы лояльности, консультируем. В результате в наших проектах наряду с сетевыми операторами появляются уникальные торговые объекты и уютные кафе, в которых бизнес-процессами руководят жители этой же локации». Среди арендаторов обычно тоже много местных жителей. «Зачем, допустим, косметологу ехать на другой конец Москвы, если он может арендовать кабинет на первом этаже соседнего дома», - говорит Айдар Галеев.

***

Магазины, кафе, клиники и другая коммерческая инфраструктура – это не только набор удобств рядом с домом. Благодаря их развитию появляется комфортная среда, растет бизнес, создаются рабочие места.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2371 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 6 042 432
до 23 965 114 руб.
Узнать подробнее
ЖК SREDA Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский Площади : 28 - 103 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Текстильщики, 15 мин. транспортом Рязанский пр-т, вл.2, Б2 Рязанский пр-т, вл.2, Б3 Рязанский пр-т, вл.2, к. Б1 Рязанский пр-т, вл.2, к.L2 Рязанский пр-т, вл.2, к.М2 Показать все 12 корпусов Застройщик: ВЦ Стройэкспо.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 783 400
до 20 941 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Fresh Москва, Южный округ, район Зябликово Площади : 21 - 107 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2022 г. м. Красногвардейская, 5 мин. пешком м. Зябликово, 5 мин. пешком Ореховый бульвар, вл.24, к.2 , здание 1 корпус 1 Ореховый бульвар, вл.24, к.2 , здание 1 корпус 2 Ореховый бульвар, вл.24, к.2 , здание 2, к.4 Застройщик: ДОНСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 044 519
до 24 734 626 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Bauman House Москва, Центральный округ, район Басманный Площади : 31 - 100 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2021 г. м. Бауманская, 5 мин. транспортом м. Электрозаводская, 15 мин. пешком Новая дорога ул., вл.11А,11Б, к.1 Новая дорога ул., вл.11А,11Б, к.2 Новая дорога ул., вл.11А,11Б, к.3 Застройщик: Прайм-Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Изумрудные холмы Квартиры от 2,9 млн руб. Развитая инфраструктура. Волоколамское шоссе 8 км от МКАД. Сдача 2021 год Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Метро "Филатов луг" - открыто! Квартиры с отделкой и без. Новая Москва! Ипотека от 5%. квартиры от 3,6 млн руб! Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры с выгодой до 1,1 млн р! Только в июле! СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Дома на набережной в 1 мин. от ЦАО! Готовая инфраструктура. м. Шелепиха Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк" Квартиры от 3,8 млн руб. Высокие темпы строительства. 5 минут до метро Саларьево. Ключи через год. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЖИЗНЬ на Плющихе» Закрытый внутренний двор с фонтаном, парком, зонами отдыха и детскими площадками. Метро "Киевская". Ипотека от 5% (ВТБ). квартиры без отделки от 44,1 млн«Дон-строй инвест» Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,5 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"PRIZMA" на Ленинском. Старт продаж Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203250 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Рихард Квартиры бизнес-класса в Хорошевском районе. Авторская архитектура. Богатая инфраструктура. Метро Зорге и Хорошево. Застройщик: ФСК Лидер. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Трехкомнатная квартира за 45 100 руб. в месяц! 15 минут до метро! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 5,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Рядом м. «Динамо». Выгода до 3 млн руб. при покупке 3-х комн. квартир. Звоните! Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то с размахом. Своя терраса и камин, свой фитнес, консьерж-сервис Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры премиум-класса в историческом центре Москвы на реке Яуза. Подземный паркинг. Ключи в этом году! Выгода до 1,9 млн в июле. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Тропарево Новые квартиры у м.Тропарево. Квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 81 кв.м. Звоните! студия от 2,6 млн рублей Застройщик: Логитэк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.4 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Выгода до 2,2 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 6% в ЖК "Одинбург"! Квартиры на любой вкус - с отделкой и без! Рядом лесопарк. м.Кунцевская. Ипотека без первоначального взноса. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.07. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры в готовых домах с выгодой до 2,4 млн руб. Охраняемая территория. Подземный паркинг с лифтом. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальные цены на апартаменты с отделкой и без. Рассрочка от застройщика 0%! ЖК вблизи м «Бабушкинская». Успейте купить! Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Охраняемый огороженный двор. Индивидуальные условия! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км.