Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Дореволюционные дома: переплата за историю

Высокие потолки, деревянные перекрытия и риск быть погребенным под соседским джакузи

В центре Москвы расположено немало дореволюционных домов, которые относятся если не к элитному, то в любом случае к высокобюджетному сегменту. При этом по своим характеристикам они во многом уступают новостройкам и редко соответствуют современным требованиям к элитному жилью. Тем не менее многие покупатели мечтают жить в доме с историей, даже несмотря на связанные с его возрастом неудобства. В рамках серии статей про разные типы вторичного жилья редакция IRN.RU выяснила, как живется в домах, построенных до 1917 года.

Не только в центре

Сегодня на вторичном рынке недвижимости Москвы, по данным «Метриум Групп», представлено порядка 900 квартир, расположенных в дореволюционных домах. Из них 99% находятся в пределах ЦАО. Однако есть такие дома и за пределами центра – в исторических районах вроде Лефортово, Головинского, Преображенского и других. Некоторые из них попали в программу реновации. Как посчитали в РБК, их 25, при этом многие, по данным «Архнадзора», имеют охранный статус.

Некоторые дома были серьезно отреставрированы – такие безоговорочно относятся к элитному рынку. «В таких проектах усилены перекрытия, проведены современные инженерные коммуникации», - говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. Во многих из них появился наземный паркинг, в некоторых случаях речь идет о полной замене «начинки» с сохранением исторического фасада. Но в рамках данной статьи мы рассматриваем дома, в которых сохранился не только внешний вид, но и внутреннее наполнение.

Основная часть сохранившейся исторической застройки, в которой сейчас есть квартиры, относится к концу XIX – началу XX веков, чаще всего это бывшие доходные дома. Они могут заметно отличаться друг от друга. «Скажем, в некоторых домах входные группы очень скудные, лестничные проходы узкие, а в других встречаются роскошные мраморные парадные лестницы, как, например, в доме страхового общества «Россия» на Сретенском бульваре», - говорит Екатерина Румянцева.

Цены порой завышены

Средняя стоимость квадратного метра в дореволюционном доме, по данным «Метриум Групп», начинается от 250 000 рублей (за пределами ЦАО) до 800 000 рублей в центре города. В Kalinka Group назвали вилку цен для высокобюджетного сегмента – от $6 000 до $40 000, правда, верхняя граница в основном характерна для отреставрированных домов.

«Например, стоимость квартиры площадью около 130 кв. м в районе Патриарших прудов в кирпичном дореволюционном доме – порядка 140 млн рублей, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Это бывший четырехэтажный особняк. Минимальные вложения в ремонт для дореволюционного дома составят 500 000 рублей (экономвариант). В элитном классе стоимость отделки за «квадрат» ограничена только фантазией собственника. Поэтому об экономии речи нет. Покупать квартиру с очень плохим ремонтом есть смысл разве что в экономклассе, тогда на перепродаже можно действительно неплохо заработать».

По словам руководителя офиса «На Киевской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Леонида Носковича, продавцы таких квартир обычно оценивают их как хороший бизнес-класс. «Однако люди зачастую не готовы покупать жилье, пусть даже с историей, за такие деньги. Поэтому многие предложения висят в базах агентств недвижимости годами. Купить такую квартиру задешево не получится, даже в плохом состоянии. Если же приплюсовать еще стоимость ремонта, сложности с согласованиями (ведь часто это дома – памятники архитектуры), то может получиться, что игра не стоит свеч».

Джакузи на соседей

Главное преимущество дореволюционных домов – месторасположение. «Это самый центр Москвы, внутри Садового кольца. Многие из них располагаются в тихих переулках с уютными зелеными двориками. Такие здания построены по проектам известных архитекторов, зачастую это уникальные памятники архитектурного и исторического наследия», - отмечает Екатерина Румянцева.

Внутренние характеристики домов и квартир очень разные. Во многих из них есть интересная техническая деталь – чем выше этаж, тем ниже потолки. «Самыми престижными считались квартиры на втором этаже с высотой полотков до четырех метров», - говорит Мария Литинецкая. «Мы однажды продавали квартиру с потолками высотой 4,5 метра, что позволило владельцам даже устроить второй этаж», - добавляет Леонид Носкович.

Среди недостатков, которые часто встречаются в исторических домах, эксперты выделяют дефицит парковочных мест, деревянные перекрытия, плохое состояние коммуникаций, отсутствие лифтов, газовые колонки. Заметный минус для покупателей элитного жилья – неоднородный контингент проживающих. «Есть комнаты, которые передаются из поколения в поколение. Понятно, что речь не всегда идет о благополучных слоях общества. Поэтому, выбирая жилье в дореволюционном доме, никогда нельзя быть уверенным в том, кто будет твоим соседом», - отмечает Мария Литинецкая.

Кроме того, стоит отметить ограничения по ремонту. «Если дом признан памятником архитектуры, владельцы не имеют права делать перепланировку, вешать на фасады кондиционеры и пр.», - говорит эксперт. Под запрет может попасть даже смена оконных рам.

В 1990-е, когда такие квартиры стали активно покупать «новые русские», возникало немало проблем из-за технических ограничений в старых домах. «Тогда не было принято обращать столь пристальное внимание на конструктивные особенности здания и состояние инженерных систем, зато стали очень популярны джакузи в ванных комнатах. И очень были распространены случаи, когда перекрытия не выдерживали и джакузи проваливались к соседям снизу», - вспоминает Екатерина Румянцева.

Ментальная связь

По словам Марии Литинецкой, цены на старые дореволюционные дома обычно в два-три раза ниже, чем на элитные новостройки. «Поэтому дома с более чем столетней историей, безусловно, заслуживают внимания. Более того, за такими объектами «охотятся» и сами девелоперы. Например, в 2009 году один из крупнейших столичных застройщиков пытался выкупить на Остоженке дореволюционный особняк на два подъезда и 12 квартир для его реконструкции и перепродажи. Однако в конечном счете затея провалилась из-за того, что с собственниками не договорились по цене», - рассказывает эксперт.

Однако, как отмечает Леонид Носкович, спрос на такие квартиры заметно снижается с течением времени: «Так, в начале 90-х в Москве еще не было строительства качественного жилья, и покупатели часто охотились за такими объектами. Однако, несмотря на весь свой исторический флер, сейчас такие квартиры заметно проигрывают современным новостройкам. В нашей практике квартиры в старых домах чаще всего покупают либо те, у кого связана с этим домом какая-то семейная история, либо иностранцы, либо те, кто по каким-то причинам не приемлет новостройки».

Екатерина Румянцева тоже выделяет покупателей, которые ментально связаны с тем или иным домом: «У нас нередко бывали случаи, когда покупатели стремились жить в доме, где когда-то проживали их предки, или же в котором они выросли в детстве еще в коммунальной квартире. Еще одна категория, о которой стоит упомянуть, – люди, которые стремятся войти в «свой круг» привилегированных и заполучить влиятельных соседей».

В целом, спрос на дореволюционные дома серьезно ограничен из-за технических недостатков и ограничений в плане ремонта. И хотя неоспоримая историческая ценность и «особый дух» старой Москвы сохраняют их востребованность на рынке, в условиях снижающегося спроса на дорогое жилье квартиры в дореволюционных домах обычно не самый ликвидный продукт.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3910 (3 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 8 510 365
до 40 858 662 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК СИМВОЛ Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово Площади : 32 - 156 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 15 мин. пешком Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Достоинство, к.9 Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.1 (27) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.2 (28) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.3 (33) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.4 (29б) Показать все 6 корпусов Застройщик: ПИ Групп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 472 000
до 42 400 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Событие Москва, Западный округ, район Раменки Площади : 44 - 170 кв.м. м. Ломоносовский проспект, 25 мин. транспортом м. Раменки, 20 мин. транспортом м. Мичуринский проспект, 16 мин. пешком Застройщик: ДОНСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 6 087 300
до 33 279 620 руб.
Узнать подробнее
ЖК I LOVE Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский Площади : 30 - 132 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2022 г. м. Алексеевская, 10 мин. пешком Застройщик: ПРОМСОЮЗ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской». Старт продаж! Комплекс Бизнес-класса.10 мин. до станции "Сетунь". Собственная инфраструктура, охраняемая территория, подземный паркинг. от 6.7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 1,53 млн руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Сдача корпусов в 2021 г. Квартиры с видом на лесопарк, рядом - «легкое метро». Звоните сегодня! Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку со скидкой до 11 %! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Сколково" Старт продаж! Монолитные корпуса полностью построены и введены в эксплуатацию. Дома сданы. Выдаем ключи. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах площадью от 21 метра. Красногорский район. Монолит-кирпич, монолит. Подробности по телефону! от 3,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург. Старт продаж! 7 минут до МКАД. Квартиры с отделкой и без. Подземный паркинг с лифтом. Детский сад на территории и школа. Лесопарк в шаговой доступности. квартиры от 2,7 млн руб.ООО «РАПО» Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково Квартиры с отделкой от 2,7 млн руб. Три станции метро «Планерная», «Митино» и «Пятницкое шоссе». Выгода до 643 000 руб. Семейная ипотека 5%. Скидка до 9,9% от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте