Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Выберите, с чем вы согласны, в связи с изменениями в законодательство о долевом строительстве:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Дореволюционные дома: переплата за историю

Высокие потолки, деревянные перекрытия и риск быть погребенным под соседским джакузи

В центре Москвы расположено немало дореволюционных домов, которые относятся если не к элитному, то в любом случае к высокобюджетному сегменту. При этом по своим характеристикам они во многом уступают новостройкам и редко соответствуют современным требованиям к элитному жилью. Тем не менее многие покупатели мечтают жить в доме с историей, даже несмотря на связанные с его возрастом неудобства. В рамках серии статей про разные типы вторичного жилья редакция IRN.RU выяснила, как живется в домах, построенных до 1917 года.

Не только в центре

Сегодня на вторичном рынке недвижимости Москвы, по данным «Метриум Групп», представлено порядка 900 квартир, расположенных в дореволюционных домах. Из них 99% находятся в пределах ЦАО. Однако есть такие дома и за пределами центра – в исторических районах вроде Лефортово, Головинского, Преображенского и других. Некоторые из них попали в программу реновации. Как посчитали в РБК, их 25, при этом многие, по данным «Архнадзора», имеют охранный статус.

Некоторые дома были серьезно отреставрированы – такие безоговорочно относятся к элитному рынку. «В таких проектах усилены перекрытия, проведены современные инженерные коммуникации», - говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. Во многих из них появился наземный паркинг, в некоторых случаях речь идет о полной замене «начинки» с сохранением исторического фасада. Но в рамках данной статьи мы рассматриваем дома, в которых сохранился не только внешний вид, но и внутреннее наполнение.

Основная часть сохранившейся исторической застройки, в которой сейчас есть квартиры, относится к концу XIX – началу XX веков, чаще всего это бывшие доходные дома. Они могут заметно отличаться друг от друга. «Скажем, в некоторых домах входные группы очень скудные, лестничные проходы узкие, а в других встречаются роскошные мраморные парадные лестницы, как, например, в доме страхового общества «Россия» на Сретенском бульваре», - говорит Екатерина Румянцева.

Цены порой завышены

Средняя стоимость квадратного метра в дореволюционном доме, по данным «Метриум Групп», начинается от 250 000 рублей (за пределами ЦАО) до 800 000 рублей в центре города. В Kalinka Group назвали вилку цен для высокобюджетного сегмента – от $6 000 до $40 000, правда, верхняя граница в основном характерна для отреставрированных домов.

«Например, стоимость квартиры площадью около 130 кв. м в районе Патриарших прудов в кирпичном дореволюционном доме – порядка 140 млн рублей, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Это бывший четырехэтажный особняк. Минимальные вложения в ремонт для дореволюционного дома составят 500 000 рублей (экономвариант). В элитном классе стоимость отделки за «квадрат» ограничена только фантазией собственника. Поэтому об экономии речи нет. Покупать квартиру с очень плохим ремонтом есть смысл разве что в экономклассе, тогда на перепродаже можно действительно неплохо заработать».

По словам руководителя офиса «На Киевской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Леонида Носковича, продавцы таких квартир обычно оценивают их как хороший бизнес-класс. «Однако люди зачастую не готовы покупать жилье, пусть даже с историей, за такие деньги. Поэтому многие предложения висят в базах агентств недвижимости годами. Купить такую квартиру задешево не получится, даже в плохом состоянии. Если же приплюсовать еще стоимость ремонта, сложности с согласованиями (ведь часто это дома – памятники архитектуры), то может получиться, что игра не стоит свеч».

Джакузи на соседей

Главное преимущество дореволюционных домов – месторасположение. «Это самый центр Москвы, внутри Садового кольца. Многие из них располагаются в тихих переулках с уютными зелеными двориками. Такие здания построены по проектам известных архитекторов, зачастую это уникальные памятники архитектурного и исторического наследия», - отмечает Екатерина Румянцева.

Внутренние характеристики домов и квартир очень разные. Во многих из них есть интересная техническая деталь – чем выше этаж, тем ниже потолки. «Самыми престижными считались квартиры на втором этаже с высотой полотков до четырех метров», - говорит Мария Литинецкая. «Мы однажды продавали квартиру с потолками высотой 4,5 метра, что позволило владельцам даже устроить второй этаж», - добавляет Леонид Носкович.

Среди недостатков, которые часто встречаются в исторических домах, эксперты выделяют дефицит парковочных мест, деревянные перекрытия, плохое состояние коммуникаций, отсутствие лифтов, газовые колонки. Заметный минус для покупателей элитного жилья – неоднородный контингент проживающих. «Есть комнаты, которые передаются из поколения в поколение. Понятно, что речь не всегда идет о благополучных слоях общества. Поэтому, выбирая жилье в дореволюционном доме, никогда нельзя быть уверенным в том, кто будет твоим соседом», - отмечает Мария Литинецкая.

Кроме того, стоит отметить ограничения по ремонту. «Если дом признан памятником архитектуры, владельцы не имеют права делать перепланировку, вешать на фасады кондиционеры и пр.», - говорит эксперт. Под запрет может попасть даже смена оконных рам.

В 1990-е, когда такие квартиры стали активно покупать «новые русские», возникало немало проблем из-за технических ограничений в старых домах. «Тогда не было принято обращать столь пристальное внимание на конструктивные особенности здания и состояние инженерных систем, зато стали очень популярны джакузи в ванных комнатах. И очень были распространены случаи, когда перекрытия не выдерживали и джакузи проваливались к соседям снизу», - вспоминает Екатерина Румянцева.

Ментальная связь

По словам Марии Литинецкой, цены на старые дореволюционные дома обычно в два-три раза ниже, чем на элитные новостройки. «Поэтому дома с более чем столетней историей, безусловно, заслуживают внимания. Более того, за такими объектами «охотятся» и сами девелоперы. Например, в 2009 году один из крупнейших столичных застройщиков пытался выкупить на Остоженке дореволюционный особняк на два подъезда и 12 квартир для его реконструкции и перепродажи. Однако в конечном счете затея провалилась из-за того, что с собственниками не договорились по цене», - рассказывает эксперт.

Однако, как отмечает Леонид Носкович, спрос на такие квартиры заметно снижается с течением времени: «Так, в начале 90-х в Москве еще не было строительства качественного жилья, и покупатели часто охотились за такими объектами. Однако, несмотря на весь свой исторический флер, сейчас такие квартиры заметно проигрывают современным новостройкам. В нашей практике квартиры в старых домах чаще всего покупают либо те, у кого связана с этим домом какая-то семейная история, либо иностранцы, либо те, кто по каким-то причинам не приемлет новостройки».

Екатерина Румянцева тоже выделяет покупателей, которые ментально связаны с тем или иным домом: «У нас нередко бывали случаи, когда покупатели стремились жить в доме, где когда-то проживали их предки, или же в котором они выросли в детстве еще в коммунальной квартире. Еще одна категория, о которой стоит упомянуть, – люди, которые стремятся войти в «свой круг» привилегированных и заполучить влиятельных соседей».

В целом, спрос на дореволюционные дома серьезно ограничен из-за технических недостатков и ограничений в плане ремонта. И хотя неоспоримая историческая ценность и «особый дух» старой Москвы сохраняют их востребованность на рынке, в условиях снижающегося спроса на дорогое жилье квартиры в дореволюционных домах обычно не самый ликвидный продукт.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2970 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 18 528 800
до 185 781 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Red Side Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Улица 1905 года 1-5-комнатные квартиры Площади : 45 - 350 кв.м. м. Улица 1905 года, 11 мин. пешком Сергея Макеева ул., вл.9, к.1 Сергея Макеева ул., вл.9, к.2 Сергея Макеева ул., вл.9, к.3 Сергея Макеева ул., вл.9, к.4 Сергея Макеева ул., вл.9, к.5 Показать все 8 корпусов Застройщик: 7-й таксомоторный парк.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 782 210
до 51 480 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК PRIME PARK Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Петровский парк, м. Динамо, м. Аэропорт, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 40 - 171 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Аэропорт, 15 мин. пешком м. Динамо, 5 мин. пешком м. Петровский парк, 7 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл.37, R4 Ленинградский пр-т, вл.37, R6 Застройщик: Прайм Парк.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 963 648
до 31 788 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Искра-парк Москва, Северный округ, район Беговой, м. Петровский парк, м. Динамо 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 128 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Динамо, 5 мин. пешком Застройщик: Искра-Парк.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Выдаем ключи! Квартиры в Москве от 8,7 млн руб. 10 минут до метро. В июне выгода до 842 тыс.руб.! от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! Ипотека от 6,7%. 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал "Наследие" Квартиры бизнес-класса от 44 до 135 кв. м. Рядом с м. «Преображенская площадь». Ипотека от 6,3%, рассрочка 0% от 9,8 млн руб. от застройщикаПАО «ГАЛС-Девелопмент» Застройщик: ИРТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса «Вавилов ДОМ» Скидка до 15%! Уникальные квартиры, благоприятная экология р-на! Ипотека от 6,7%. 15 минут до м. Академическая Застройщик: Московский городской центр продажи недвижимости. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 7,4%. Скидки до 30 июня! PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Геометрия" Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 150 000 руб./кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый квартал «Сады Пекина» Бизнес-резиденции на Большой Садовой. 2 км до Кремля. Ипотека от 6,3%. До 30.06.18 машиноместо в подарок. от 397 000 руб./км.м млн.руб. от застройщикаПАО «ГАЛС-Девелопмент» Застройщик: Бейджинг-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Флотилия" Современные апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК PerovSky Выдаём ключи! ЖК в 1 мин. от Терлецкого парка! От 4,5 млн руб. Ипотека от 6%. Авторская архитектура, вся инфраструктура в комплексе, дизайнерские лобби. от 4,5 млн руб. Застройщик: СтройИнвестПроект. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Ломоносовский" Виды на МГУ доступнее на 15%! Только в Июне! Бизнес-класс. Собственность. 10 мин. от м.Ленинский пр-т. от 13 млн руб. Застройщик: АН Новые Черемушки. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебряный Фонтан 10 минут до Садового! Специальные условия при покупке 3 и 2 комнатных квартир. Рассрочка до 2021 года. м . Алексеевская. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" Квартиры пл. 48-131 кв.м.Монолит. от 166 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Headliner" Квартиры пл. 29-117 кв.м.Монолит, другое. Уточняйте подробности по телефону. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Просторные квартиры бизнес-класса от 5,4 млн руб! Цена от 111 тыс.руб./кв.м! Сдаем в 2018г., рассрочка до 2023г. м. Шоссе Энтузиастов от 111 тыс руб./кв.м Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Фили Град" Торопитесь! Квартиры площадью от 48 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Застройщик: Фили-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Донской Олимп" 14 квартиры из «золотого запаса». Собственность. 5 минут от метро Шаболовская. Двор без машин. от 16 млн руб. ЛСР Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека 5,8%. от 4,7 млн руб. ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Золотая Звезда" Торопитесь! Квартиры площадью 38-101 кв.м.Монолит. 3х ком.квартиры от 170000 руб./кв.м Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Две Столицы" Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. 26-87 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. 4 км от МКАД. готовая двушка от 4,8 млн руб. Застройщик: Аксон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры за 25 000 руб. в месяц! Готовые "двушки" и "трёшки" всего за 33 000 руб. в месяц! Ипотека от 6%. Ключи - сразу при покупке. Звоните! трёшки от 4,6 млн руб. Застройщик: ЖК Молоково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальные квартиры PARK AVENUE Последние квартиры с террасой на крыше. Полностью готовый ЖК. Свой детский сад. Успейте купить! Новая Рига, 23 км. ЖК "Жилой квартал Тетрис" Спешите! Квартиры в готовых домах пл. от 18 метров.Монолит. от 3,1 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Маяк" Торопитесь! Квартиры пл. 34-166 кв.м.Монолит. Застройщик: Маяк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД. м.Тушинская. Ипотека от Сбербанка от 6%. Зеленый район, рядом сады и школы. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 10 %! с отделкой от 2,5 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эко Видное 2.0" Спешите! Квартиры пл. 25-89 кв.м.Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% от 3,3 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Поселок "Леоново", 58 от МКАД Участки площадью от 7 сот. шоссе, 58 км от МКАД. Подробности по телефону! от 650 тысяч рублей!Истринская долина Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Скандинавия». Старт продаж в доме №7. 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3,3 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Времена года» г.Апрелевка Квартиры 40 м2 от 2,1 млн руб. Скидки до 15%. 40 минут до центра Москвы. Ипотека от 7,4%. Звоните! от 2,1 млн руб. Застройщик: СтартСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК На Ленинском пр. Скидка до 10% Нам 61 год! В честь праздника максимальные скидки. 10 мин. м.Ховрино. Парк «Два Берега». Видовые квартиры. Застройщик: Химкинское СМУ МОИС-1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте