Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.9 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
от
1000 тыс
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Дореволюционные дома: переплата за историю

Высокие потолки, деревянные перекрытия и риск быть погребенным под соседским джакузи

В центре Москвы расположено немало дореволюционных домов, которые относятся если не к элитному, то в любом случае к высокобюджетному сегменту. При этом по своим характеристикам они во многом уступают новостройкам и редко соответствуют современным требованиям к элитному жилью. Тем не менее многие покупатели мечтают жить в доме с историей, даже несмотря на связанные с его возрастом неудобства. В рамках серии статей про разные типы вторичного жилья редакция IRN.RU выяснила, как живется в домах, построенных до 1917 года.

Не только в центре

Сегодня на вторичном рынке недвижимости Москвы, по данным «Метриум Групп», представлено порядка 900 квартир, расположенных в дореволюционных домах. Из них 99% находятся в пределах ЦАО. Однако есть такие дома и за пределами центра – в исторических районах вроде Лефортово, Головинского, Преображенского и других. Некоторые из них попали в программу реновации. Как посчитали в РБК, их 25, при этом многие, по данным «Архнадзора», имеют охранный статус.

Некоторые дома были серьезно отреставрированы – такие безоговорочно относятся к элитному рынку. «В таких проектах усилены перекрытия, проведены современные инженерные коммуникации», - говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. Во многих из них появился наземный паркинг, в некоторых случаях речь идет о полной замене «начинки» с сохранением исторического фасада. Но в рамках данной статьи мы рассматриваем дома, в которых сохранился не только внешний вид, но и внутреннее наполнение.

Основная часть сохранившейся исторической застройки, в которой сейчас есть квартиры, относится к концу XIX – началу XX веков, чаще всего это бывшие доходные дома. Они могут заметно отличаться друг от друга. «Скажем, в некоторых домах входные группы очень скудные, лестничные проходы узкие, а в других встречаются роскошные мраморные парадные лестницы, как, например, в доме страхового общества «Россия» на Сретенском бульваре», - говорит Екатерина Румянцева.

Цены порой завышены

Средняя стоимость квадратного метра в дореволюционном доме, по данным «Метриум Групп», начинается от 250 000 рублей (за пределами ЦАО) до 800 000 рублей в центре города. В Kalinka Group назвали вилку цен для высокобюджетного сегмента – от $6 000 до $40 000, правда, верхняя граница в основном характерна для отреставрированных домов.

«Например, стоимость квартиры площадью около 130 кв. м в районе Патриарших прудов в кирпичном дореволюционном доме – порядка 140 млн рублей, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Это бывший четырехэтажный особняк. Минимальные вложения в ремонт для дореволюционного дома составят 500 000 рублей (экономвариант). В элитном классе стоимость отделки за «квадрат» ограничена только фантазией собственника. Поэтому об экономии речи нет. Покупать квартиру с очень плохим ремонтом есть смысл разве что в экономклассе, тогда на перепродаже можно действительно неплохо заработать».

По словам руководителя офиса «На Киевской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Леонида Носковича, продавцы таких квартир обычно оценивают их как хороший бизнес-класс. «Однако люди зачастую не готовы покупать жилье, пусть даже с историей, за такие деньги. Поэтому многие предложения висят в базах агентств недвижимости годами. Купить такую квартиру задешево не получится, даже в плохом состоянии. Если же приплюсовать еще стоимость ремонта, сложности с согласованиями (ведь часто это дома – памятники архитектуры), то может получиться, что игра не стоит свеч».

Джакузи на соседей

Главное преимущество дореволюционных домов – месторасположение. «Это самый центр Москвы, внутри Садового кольца. Многие из них располагаются в тихих переулках с уютными зелеными двориками. Такие здания построены по проектам известных архитекторов, зачастую это уникальные памятники архитектурного и исторического наследия», - отмечает Екатерина Румянцева.

Внутренние характеристики домов и квартир очень разные. Во многих из них есть интересная техническая деталь – чем выше этаж, тем ниже потолки. «Самыми престижными считались квартиры на втором этаже с высотой полотков до четырех метров», - говорит Мария Литинецкая. «Мы однажды продавали квартиру с потолками высотой 4,5 метра, что позволило владельцам даже устроить второй этаж», - добавляет Леонид Носкович.

Среди недостатков, которые часто встречаются в исторических домах, эксперты выделяют дефицит парковочных мест, деревянные перекрытия, плохое состояние коммуникаций, отсутствие лифтов, газовые колонки. Заметный минус для покупателей элитного жилья – неоднородный контингент проживающих. «Есть комнаты, которые передаются из поколения в поколение. Понятно, что речь не всегда идет о благополучных слоях общества. Поэтому, выбирая жилье в дореволюционном доме, никогда нельзя быть уверенным в том, кто будет твоим соседом», - отмечает Мария Литинецкая.

Кроме того, стоит отметить ограничения по ремонту. «Если дом признан памятником архитектуры, владельцы не имеют права делать перепланировку, вешать на фасады кондиционеры и пр.», - говорит эксперт. Под запрет может попасть даже смена оконных рам.

В 1990-е, когда такие квартиры стали активно покупать «новые русские», возникало немало проблем из-за технических ограничений в старых домах. «Тогда не было принято обращать столь пристальное внимание на конструктивные особенности здания и состояние инженерных систем, зато стали очень популярны джакузи в ванных комнатах. И очень были распространены случаи, когда перекрытия не выдерживали и джакузи проваливались к соседям снизу», - вспоминает Екатерина Румянцева.

Ментальная связь

По словам Марии Литинецкой, цены на старые дореволюционные дома обычно в два-три раза ниже, чем на элитные новостройки. «Поэтому дома с более чем столетней историей, безусловно, заслуживают внимания. Более того, за такими объектами «охотятся» и сами девелоперы. Например, в 2009 году один из крупнейших столичных застройщиков пытался выкупить на Остоженке дореволюционный особняк на два подъезда и 12 квартир для его реконструкции и перепродажи. Однако в конечном счете затея провалилась из-за того, что с собственниками не договорились по цене», - рассказывает эксперт.

Однако, как отмечает Леонид Носкович, спрос на такие квартиры заметно снижается с течением времени: «Так, в начале 90-х в Москве еще не было строительства качественного жилья, и покупатели часто охотились за такими объектами. Однако, несмотря на весь свой исторический флер, сейчас такие квартиры заметно проигрывают современным новостройкам. В нашей практике квартиры в старых домах чаще всего покупают либо те, у кого связана с этим домом какая-то семейная история, либо иностранцы, либо те, кто по каким-то причинам не приемлет новостройки».

Екатерина Румянцева тоже выделяет покупателей, которые ментально связаны с тем или иным домом: «У нас нередко бывали случаи, когда покупатели стремились жить в доме, где когда-то проживали их предки, или же в котором они выросли в детстве еще в коммунальной квартире. Еще одна категория, о которой стоит упомянуть, – люди, которые стремятся войти в «свой круг» привилегированных и заполучить влиятельных соседей».

В целом, спрос на дореволюционные дома серьезно ограничен из-за технических недостатков и ограничений в плане ремонта. И хотя неоспоримая историческая ценность и «особый дух» старой Москвы сохраняют их востребованность на рынке, в условиях снижающегося спроса на дорогое жилье квартиры в дореволюционных домах обычно не самый ликвидный продукт.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2564 (11 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 12 307 500
до 39 786 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Жилой комплекс "Дом Серебряный Бор" Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м.Октябрьское поле, Живописная ул., 21 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель, ООО.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 942 580
до 28 155 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Жилой комплекс "Родной город Октябрьское поле" Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м.Октябрьское поле 1, 2, 3, 4-комнатные квартиры Площади : 41 - 121 кв.м. м. Октябрьское поле, 10 мин. транспортом Берзарина ул., вл. 28, к.4 Берзарина ул., вл. 28, к.3 Берзарина ул., вл. 28, к.2 Берзарина ул., вл. 28, к.1 Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ, АО.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
Жилой квартал на Москве-реке "Береговой". Ожидание стоило того. Мы начинаем. Получите персональное приглашение. Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Balchug Residence: Сдан! Элитные апарт-резиденции на острове Балчуг в 800 м от Кремля. Выдача ключей! от застройщикаМАГИСТРАТ Застройщик: ВИП-Центр, ОАО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Жилой квартал бизнес-класса. 5 мин. пешком от м. «Динамо». Без % рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ Застройщик: АСГАРД, спортивно-развлекательный центр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Новогодние скидки ждут вас! 300м от метро Полежаевская. Звоните! от 6,9 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса"Маяковский". Монолитные работы завершены! Панорамные окна. Д/сад, паркинг. Рядом река, парк. Ипотека от 6.45%. м.Водный стадион. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление "Северное". Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры,10 мин. м.Динамо. ЖК Лица - больше, чем просто бизнес-класс. От 14,8 млн руб. 10 мин. м. Динамо. Рассрочка 0%. Выдаем ключи! от 14,8 млн руб.Capital Group Застройщик: Новко, АО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт - квартиры с отделкой. 2 мин. до ст. м. Марьина Роща. Дизайнерские лобби. Двор - парк. Застройщик: Сущевский Вал, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Лесопарковый». Старт продаж! 200 метров до м. «Лесопарковая». Квартиры от 3 млн руб. с отделкой и без. Битцевский парк. Ипотека от 6%. Звоните от 3 млн руб. с отделкой и без Застройщик: Строй Бизнес Групп, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» Квартиры от 3,7 млн руб. 2 мин. от м. «Селигерская». Скидки до 5%! Ипотека 6,45%. ФЗ-214. квартиры от 3,7 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый ЖК "Южное Видное" Новогодние скидки до 10%. Ипотека от 7,4%! Сдача 2 кв.2018 г. 15 мин от м. Домодедовская! Время покупать! Застройщик: Аматол, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры на Новой Риге! Sale 18% ЖК Лесобережный. Квартиры от 2 млн руб. Ипотека от 5,75%. Дома не выше деревьев. 15 мин. до м.Тушинская. от 2 млн руб.Urban Group Застройщик: Хайгейт, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 15% Новая квартира в старом году! Скидки до 15%. Ипотека 6.9%. Рассрочка до 10 лет. Первый взнос 0%. 7 км от МКАД. г.Балашиха от 47 000 руб./кв.м Застройщик: Римэка, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в PARK AVENUE на Новой Риге Свободная планировка. Готовый квартал премиум-класса. Есть квартиры с участком. Специальные цены до 15.01.2018г. ЖК Видный город Скидки до 18%! 10 минут от м. Аннино. Высокий уровень жизни, доступный каждому. ЖК Видный Город. Urban Group Застройщик: Ваш город, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в г. Видное Квартиры пл. 23-83 кв.м. г. Видное. Монолит-кирпич. Звоните! студия от 2,3 млн руб. Застройщик: МИЦ-СтройКапитал, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый ЖК "Ново-Молоково" Однокомнатные квартиры со скидками до 400 тыс. руб.! Готовность дома - 100%. Ключи - в нач.2018 года. 15 мин от м. Домодедовская. Застройщик: ЖК "Молоково", ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Акция в ЖК "Купавна 2018"! Новогодние скидки до 3500 руб с кв.м на габаритные квартиры! Торопитесь! Горьковское ш. 1,3 млн руб. Застройщик: Аквацентр, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-событие Лайково на Рублевке! Только до 31 января: квартиры от 2 млн руб. Ипотека от 5,75%. Звоните и приезжайте! от 2,0 млн руб.Urban Group Застройщик: Ивастрой, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Изумрудные холмы" в Красногорске Только до 31.01 - Скидка на готовые квартиры до 22%! Рассрочка до 2023 года. Ипотека от 7,4% Группа Эталон Застройщик: Затонское, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Котельнические Высотки Сталинская архитектура, просторные квартиры. П/парковка! До метро 7 минут! Всего 3,5 км от МКАД. г.Котельники. Ключи в 2017! Биг Девелопмент Застройщик: БИГ Девелопмент, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Скидка до 11%! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Рядом лес и река! Ипотека 0%. от 1,6 млн руб. Застройщик: МЕГАГОРОД, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. Только до конца февраля. 850 м от метро Рассказовка. Звоните! от 3,5 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой микрорайон «Эко Видное 2.0». Квартиры с отделкой от 1,9 млн руб. Ввод в эксплуатацию 2018г. Рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. квартиры с отделкой от 1,9 млн руб. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте мкр Новое Бисерово 2 Новогодняя скидка до 11%. Малоэтажное строительство с лифтами. Хорошая транспортная доступность. м. Новокосино от 1,3 млн руб. Застройщик: Акваспорт, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-курорт Митино 02 Скидки до 18% только до 31 января! Ипотека от 5,75%.Чистая экология. Курорт вокруг дома. 15 минут от м.Пятницкое шоссе. от 2 млн руб.Urban Group Застройщик: Экоквартал, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых домах. С отделкой и без. Метро «Рассказовка». Свой пруд. 2 лесопарка рядом. 0% первый взнос. Скидки до 9%! от 4,3 млн руб. Застройщик: Олета, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Олимпийская Ривьера Новогорск" 6 км от МКАД. Квартиры площадью 48-151 кв.м. г. Химки. Монолит-кирпич. Звоните! Застройщик: Химки Девелопмент, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "ЛЮБЕРЦЫ 2017" Квартиры с отделкой от 2,5 млн руб! Еще ближе к метро! Первый взнос 0%! Ипотека 6,7% с отделкой от 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет Девелопмент, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в г. Железнодорожный Современные студии,1-3-комнатные квартиры. г. Железнодорожный. Площадь от 24 до 84 кв.м. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! студии от 1,7 млн руб. Застройщик: МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Отрада" Торопитесь! Красногорский район. Студии,1-5-комнатные квартиры пл. 25-101 метр. Монолит-кирпич. 8 км от МКАД. за 2,2 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ЗИЛАРТ от застройщика ЛСР Живите в престижном районе Москвы. Прямой выезд на ТТК, рядом 3 станции метро: Тульская, Автозаводская, Технопарк. МЦК станция Зил. от 7,0 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: ЛСР.Объект-М. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер на Чертановской! Новогодняя акция! Скидка 10% только на 10 квартир! Успейте до 31 января. Ипотека 6%! Застройщик: Чертановская 59, ООО . Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Нагатинской. Акция до 31.01! Скидка 10% только на 10 квартир! Ипотека 6%! Ключи сразу после покупки квартиры! Отапливаемый паркинг. Застройщик: Нагатинский, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Квартиры с отделкой от 5,7 млн руб! 3 мин до м. Речной Вокзал. Скидка 15% только в январе от 5,7 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест, ОАО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Филатов луг». Старт продаж! Квартиры от 2,4 млн руб. Лоджии. Многоуровневый паркинг. Школа и дет.сад на территории. Ипотека от 6%! Звоните от 2,4 млн руб. Застройщик: Бизнес Групп, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой от 2,3 млн руб с видом на реку! Рядом м.Строгино. Ипотека - 6,7%. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитный дом РЕНОМЭ Квартиры с дизайнерской отделкой . Детский клуб в вашем доме, уютный двор-сад для отдыха. Новослободская, 24 Застройщик: Новослободская, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Квартиры с отделкой. Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника в р-не. Московская прописка. Новая Москва. Ипотека от 7,5% от 2,5 млн руб.ООО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса «Пресня Сити». Квартиры в ЦАО. 7 мин. пешком от м. «Улица 1905 года». Высокая стадия готовности. ФЗ-214. Coalco. MR Group. Группа ВТБ Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры от 3,4 млн руб. С отделкой и без. Монолитные и панельные корпуса. Метро «Саларьево». Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Ипотека. от 3,4 млн руб. Застройщик: Совхоз "Московский +, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал «Водный» Евродвушка от 7,3 млн руб. М/место 650 000 руб. Выдаём ключи при покупке! ФЗ-214. 2 мин. пешком от м. «Водный стадион». евродвушка от 7,3 млн руб.MR Group Застройщик: Жилищная корпорация, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Скидка до 11%! Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! с отделкой от 1,6 млн рублей Застройщик: Самолет-Томилино, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Всего от 4,6 млн руб. Первый взнос 0%. Ипотека 5,95% только до 31 января. от 4,6 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер в Царицыно! Акция до 31.01! Скидка 10% только на 10 квартир! 7 минут пешком от метро! Сдача в 2018 году! Квартиры от 35 до 78 кв метров. Застройщик: Кавказский плюс, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Ясный» Квартиры с отделкой. 10 мин. пешком от м. Домодедовская. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group Застройщик: Московская обувная фабрика имени Г.В. Муханова, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Баркли Медовая Долина» Только в январе! Квартиры со скидкой до 950 000 рублей! Дома 1 очереди готовы! Новая Москва Застройщик: Логитэк, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж в ЖК «Серебряный Фонтан» Кв. бизнес-класса в 10 мин. от парка Сокольники! Ипотека от 7,4%. Рассрочка 0% до 2020 года. Полная инф-ра. Группа Эталон Застройщик: Серебряный Фонтан, АО. Проектная декларация на рекламируемом сайте