Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.6 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Когда, по-вашему, можно быстрее сдать квартиру в аренду?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU

Рост объемов предложения жилья толкает цены вниз

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Жилья в московском регионе строится много больше, чем продается, и в среднесрочной перспективе разрыв между уровнем спроса и объемом предложения, скорее всего, будет увеличиваться – одна только программа реновации старого жилого фонда предполагает выход на рынок миллионов квадратных метров новостроек. Надеяться на перелом ценового тренда в такой ситуации вряд ли приходится, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
 

Предложение: застройщики не остановятся на достигнутом

К настоящему времени геополитика и макроэкономика пришли к локальной точке равновесия, которая может просуществовать довольно долго – все плохое, что могло случится, уже случилось, но и значительного улучшения показателей также не предвидится. В результате главным фактором, определяющим ценовую динамику на рынке жилья, остаются объемы предложения. По данным «ИРН-Консалтинг», за последние три года общий объем предложения новостроек и апартаментов в Москве и Подмосковье увеличился примерно в полтора раза:

  • 2011-2013 гг.: 4 – 5 млн кв. м;
  • начало 2015 г.: 5,9 млн кв. м;
  • начало 2016 г.: 7,1 млн кв. м;
  • начало 2017 г.: 7,5 млн кв. м.

Предпосылок к снижению объемов предложения пока не наблюдается. В конце прошлого года компания «ИРН-Консалтинг» собрала информацию по всем объектам, которые должны выйти на рынок до 2020 г. включительно. Если все анонсированное появится в продаже в запланированные сроки, то предложение нового жилья в московском регионе будет расти, даже несмотря на сокращение объемов строительства в Подмосковье.

Динамика объемов новых проектов в Москве и Подмосковье

Напомним, в Московской области, где затоваривание рынка стало очевидным еще несколько лет назад, объемы нового строительства с 2014 г. сократились более чем на 2 млн кв. м. Этого, впрочем, оказалось недостаточно ни для стабилизации областного рынка, ни для сокращения объемов предложения жилья в московском регионе в целом. Рынки Москвы и Подмосковья как два сообщающихся сосуда: уменьшая активность на территории области, застройщики наращивают ее в Москве, прежде всего в пределах МКАД, куда сместился основной спрос.

По данным «ИРН-Консалтинг», с начала 2017 г. только между Третьим транспортным кольцом и МКАД предложение новостроек увеличилось на 12%, достигнув 1,7 млн кв. м – см. обзор рынка новостроек Москвы по итогам мая.

В административных границах Москвы, с учетом присоединенных территорий, в настоящее время в стадии строительства находится более 20 млн кв. м, из них в стадии реализации - порядка 14 млн кв. м, подсчитали в Москомстройинвесте.

Дальше будет больше: в 2016 г. Мосгосстройнадзор выдал разрешения на строительство 10,17 млн кв. м жилья в Москве. Это почти в два раза больше, чем в 2015 г. (5,3 млн кв. м). За январь-май 2017 г. столичная градостроительно-земельная комиссия Москвы одобрила возведение еще 8,3 млн кв. метров недвижимости, в основном жилой.

Учитывая программу реновации пятиэтажек, анонсированную в конце февраля 2017 г., предложение жилья будет расти не только в средне-, но и в долгосрочной перспективе. По словам заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, в рамках программы реновации в течение 15-17 лет может быть построено около 20-30 млн кв. м недвижимости. Причем примерно половину из этого объема власти собираются продать, чтобы окупить расходы на переселение граждан из старых домов. На пике реализации программы реновации город планирует строить около 3 млн кв. м жилья в год в дополнение к тем 3 млн кв. м, которые возводят частные застройщики, заявил мэр Москвы Сергей Собянин. (См. сюжет «Пятиэтажки»).

Конечно, далеко не факт, что властям удастся реализовать эти планы в заявленные сроки – реновация вполне может растянутся на все 30, а то и 50 лет, что сократит ежегодный объем строительства нового жилья в рамках программы. Кроме того, коммерческие застройщики, скорее всего, будут вынуждены снизить активность в период реализации программы из-за конкуренции с Фондом содействия реновации, то есть произойдет перераспределение рынка в пользу города. Поэтому, скорее всего, программа реновации не приведет к взрывному росту предложения новостроек в Москве. Однако снижение объемов предложения на этом фоне становится крайне маловероятным.


Спрос не успевает за предложением

Спрос на новостройки в Москве растет: в 2016 г. количество ДДУ увеличилось на 81,6% относительно 2015 г., за январь-май 2017 г. показатель прибавил 69,9% в годовом выражении. Проблема в том, что за застройщиками покупатели не успевают – жилья строится больше, чем продается. По информации «ИРН-Консалтинг», в 2015-2016 гг. на рынок между Третьим транспортным кольцом и МКАД вышли новые проекты с общей площадью квартир 3,7 млн кв. м, а куплено за эти два года было только 1,5 -1,6 млн кв. м – см. «За год в Москве купили почти 1 млн кв. м новостроек». И это в локации, где уровень спроса наиболее высок.

Как следствие, хотя в целом по рынку спрос растет, в разрезе отдельных проектов продажи падают – см. «Новостройки Москвы и Подмосковья в 2016 году: покупатели стали беднее и активнее». В результате растет число квартир в готовых новостройках - девелоперы не успевают распродать все лоты на этапе строительства. Если в 2011 – 2013 гг. доля готового предложения на первичном рынке не превышала 5%, то к началу 2017 г. она достигла четверти рынка. По прогнозам специалистов IRN.RU, через два-три года примерно половина квартир будет предлагаться в сданных в эксплуатацию новостройках.


Цены смотрят вниз

На фоне переизбытка предложения и ограниченности платежеспособного спроса цены на недвижимость в последние два года постепенно ползут вниз – со скоростью примерно 10% в год.

Переломить негативную динамику могло бы кардинальное сокращение объемов строительства жилья в московском регионе - примерно на 30-35% от запланированных максимумов в ближайшие годы. Однако, как уже было сказано выше, вероятность такого развития событий очень мала.

Предпосылок для существенного роста платежеспособного спроса также пока не просматривается: по данным Росстата, в январе - мае 2017 г. этот показатель просел на 1,8% относительно аналогичного периода прошлого года. Восстановления доходов до уровня 2013 г. Минэкономразвития ожидает только в 2021 г.

Поэтому, скорее всего, по крайней мере в ближайшие годы снижение цен на жилье продолжится. По оценке аналитического центра www.irn.ru, к 2020-2021 г. квадратный метр может постепенно потерять примерно 30-40% своей стоимости. То есть на вторичном рынке Москвы цены могут просесть до 100 000 – 120 000 – 140 000 руб. за метр по индексу IRN.RU. При нефти около $50 за баррель и рубле по курсу 60 за доллар это соответствует примерно $2 000 за квадратный метр - см. «При нефти по $50 за баррель жилье в Москве – по $2 000 за метр». На рынке новостроек подобная коррекция цен вниз означает в среднем 120 000 - 140 000 руб. за «квадрат» в зоне от ТТК до МКАД (примерно 100 000 руб. в экономклассе, 120 000 - 140 000 в комфортклассе, менее 200 000 - в «бизнесе»).

За МКАД цены, скорее всего, просядут больше, чем в «старой» Москве. В среднем и дальнем Подмосковье, а также в удаленных районах Новой Москвы с плохой транспортной доступностью строительство многоэтажного жилья может вообще остановиться. Падение цен внутри МКАД ниже 100 000 руб. за кв. м потребует корректировки стоимости метра в ближнем Подмосковье до 60 000 – 70 000 руб., в среднем – примерно до 50 000 руб., а в дальнем – до 30 000 – 40 000 руб., что делает строительство на этих территориях нерентабельным.

Резкого обвала цен, по всей видимости, не произойдет. Цены будут снижаться постепенно, на 5-15% в год, ступеньками: периоды роста продаж после очередного снижения цен будут сменяться стагнацией из-за исчерпания платежеспособного спроса на этом уровне, а для новой активизации рынка будет требоваться новая корректировка стоимости жилья вниз.


Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
32691 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 5 819 982
до 23 965 115 руб.
Узнать подробнее
ЖК SREDA Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский Площади : 26 - 104 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Текстильщики, 15 мин. транспортом Рязанский пр-т, вл.2, Б2 Рязанский пр-т, вл.2, Б3 Рязанский пр-т, вл.2, к. Б1 Рязанский пр-т, вл.2, к.L2 Рязанский пр-т, вл.2, к.М2 Показать все 12 корпусов Застройщик: ВЦ Стройэкспо.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 2 614 000
до 7 703 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Медовая долина Новая Москва, Новомосковский округ, 26 км от МКАД Площади : 23 - 81 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Тропарево, 30 мин. транспортом Марушкинское пос., Крекшино дер., к.1 (1 оч.) Марушкинское пос., Крекшино дер., к.2 (1 оч.) Марушкинское пос., Крекшино дер., к.3 (1 оч.) Марушкинское пос., Крекшино дер., к.4 (2 оч.) Марушкинское пос., Крекшино дер., к.5 (2 оч.) Показать все 8 корпусов Застройщик: Логитэк.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 211 556
до 8 962 357 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Аквилон Park Новая Москва, Новомосковский округ, 3 км от МКАД Площади : 27 - 81 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2022 г. Застройщик: СтройНафта.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК "Румянцево-Парк" Квартиры от 3,8 млн руб. Высокие темпы строительства. 5 минут до метро Саларьево. Ключи через год. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры с выгодой до 1,1 млн р! Только в июле! СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Дома на набережной в 1 мин. от ЦАО! Готовая инфраструктура. м. Шелепиха Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Изумрудные холмы Квартиры от 2,9 млн руб. Развитая инфраструктура. Волоколамское шоссе 8 км от МКАД. Сдача 2021 год Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой. Пляж и парк рядом с домом. 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% от 4,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Метро "Филатов луг" - открыто! Квартиры с отделкой и без. Новая Москва! Ипотека от 5%. квартиры от 3,6 млн руб! Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЖИЗНЬ на Плющихе» Закрытый внутренний двор с фонтаном, парком, зонами отдыха и детскими площадками. Метро "Киевская". Ипотека от 5% (ВТБ). квартиры без отделки от 44,1 млн«Дон-строй инвест» Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Ново-Молоково Ленинский район. Квартиры в готовых домах пл. 42-94 метра. ГК: 4 кв. 2018 г., есть сданные. Монолит. 9 км от МКАД. Подробности по телефону! от 2,1 млн руб. Застройщик: ЖК Молоково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.4 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то с размахом. Своя терраса и камин, свой фитнес, консьерж-сервис Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Прайм Парк" Квартиры премиум-класса от 12 млн, м. "Динамо". В июле новая линейка квартир. Застройщик: Optima Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры премиум-класса в историческом центре Москвы на реке Яуза. Подземный паркинг. Ключи в этом году! Выгода до 1,9 млн в июле. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Ленинские новостройки Рядом с г. Видное, с отделкой и без. Ключи в 2019. Дет. сады, школы, ипотека 10% от 2,1 млн руб. Застройщик: Аматол. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Своя квартира в Москве за 30 000 руб. в месяц! Отделка под ключ! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 3,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Южная долина, 9 от МКАД 9 км от МКАД. Квартиры пл. 30-82 кв.м. Ленинский район. Подробности по телефону! от 2,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.07. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 6% в ЖК "Одинбург"! Квартиры на любой вкус - с отделкой и без! Рядом лесопарк. м.Кунцевская. Ипотека без первоначального взноса. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Рядом м. «Динамо». Выгода до 3 млн руб. при покупке 3-х комн. квартир. Звоните! Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сказочный лес". Рядом с парком. Квартиры комфорт класса с отделкой в СВАО в Яросклавском районе, в окружении леса. Ипотека 9,25%. Метро Бабушкинская и Свиблово. от 3,6 млн руб. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Выгода до 2,2 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,5 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры в готовых домах с выгодой до 2,4 млн руб. Охраняемая территория. Подземный паркинг с лифтом. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Охраняемый огороженный двор. Индивидуальные условия! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальные цены на апартаменты с отделкой и без. Рассрочка от застройщика 0%! ЖК вблизи м «Бабушкинская». Успейте купить! Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте