Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU

Рост объемов предложения жилья толкает цены вниз

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Жилья в московском регионе строится много больше, чем продается, и в среднесрочной перспективе разрыв между уровнем спроса и объемом предложения, скорее всего, будет увеличиваться – одна только программа реновации старого жилого фонда предполагает выход на рынок миллионов квадратных метров новостроек. Надеяться на перелом ценового тренда в такой ситуации вряд ли приходится, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
 

Предложение: застройщики не остановятся на достигнутом

К настоящему времени геополитика и макроэкономика пришли к локальной точке равновесия, которая может просуществовать довольно долго – все плохое, что могло случится, уже случилось, но и значительного улучшения показателей также не предвидится. В результате главным фактором, определяющим ценовую динамику на рынке жилья, остаются объемы предложения. По данным «ИРН-Консалтинг», за последние три года общий объем предложения новостроек и апартаментов в Москве и Подмосковье увеличился примерно в полтора раза:

  • 2011-2013 гг.: 4 – 5 млн кв. м;
  • начало 2015 г.: 5,9 млн кв. м;
  • начало 2016 г.: 7,1 млн кв. м;
  • начало 2017 г.: 7,5 млн кв. м.

Предпосылок к снижению объемов предложения пока не наблюдается. В конце прошлого года компания «ИРН-Консалтинг» собрала информацию по всем объектам, которые должны выйти на рынок до 2020 г. включительно. Если все анонсированное появится в продаже в запланированные сроки, то предложение нового жилья в московском регионе будет расти, даже несмотря на сокращение объемов строительства в Подмосковье.

Динамика объемов новых проектов в Москве и Подмосковье

Напомним, в Московской области, где затоваривание рынка стало очевидным еще несколько лет назад, объемы нового строительства с 2014 г. сократились более чем на 2 млн кв. м. Этого, впрочем, оказалось недостаточно ни для стабилизации областного рынка, ни для сокращения объемов предложения жилья в московском регионе в целом. Рынки Москвы и Подмосковья как два сообщающихся сосуда: уменьшая активность на территории области, застройщики наращивают ее в Москве, прежде всего в пределах МКАД, куда сместился основной спрос.

По данным «ИРН-Консалтинг», с начала 2017 г. только между Третьим транспортным кольцом и МКАД предложение новостроек увеличилось на 12%, достигнув 1,7 млн кв. м – см. обзор рынка новостроек Москвы по итогам мая.

В административных границах Москвы, с учетом присоединенных территорий, в настоящее время в стадии строительства находится более 20 млн кв. м, из них в стадии реализации - порядка 14 млн кв. м, подсчитали в Москомстройинвесте.

Дальше будет больше: в 2016 г. Мосгосстройнадзор выдал разрешения на строительство 10,17 млн кв. м жилья в Москве. Это почти в два раза больше, чем в 2015 г. (5,3 млн кв. м). За январь-май 2017 г. столичная градостроительно-земельная комиссия Москвы одобрила возведение еще 8,3 млн кв. метров недвижимости, в основном жилой.

Учитывая программу реновации пятиэтажек, анонсированную в конце февраля 2017 г., предложение жилья будет расти не только в средне-, но и в долгосрочной перспективе. По словам заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, в рамках программы реновации в течение 15-17 лет может быть построено около 20-30 млн кв. м недвижимости. Причем примерно половину из этого объема власти собираются продать, чтобы окупить расходы на переселение граждан из старых домов. На пике реализации программы реновации город планирует строить около 3 млн кв. м жилья в год в дополнение к тем 3 млн кв. м, которые возводят частные застройщики, заявил мэр Москвы Сергей Собянин. (См. сюжет «Пятиэтажки»).

Конечно, далеко не факт, что властям удастся реализовать эти планы в заявленные сроки – реновация вполне может растянутся на все 30, а то и 50 лет, что сократит ежегодный объем строительства нового жилья в рамках программы. Кроме того, коммерческие застройщики, скорее всего, будут вынуждены снизить активность в период реализации программы из-за конкуренции с Фондом содействия реновации, то есть произойдет перераспределение рынка в пользу города. Поэтому, скорее всего, программа реновации не приведет к взрывному росту предложения новостроек в Москве. Однако снижение объемов предложения на этом фоне становится крайне маловероятным.


Спрос не успевает за предложением

Спрос на новостройки в Москве растет: в 2016 г. количество ДДУ увеличилось на 81,6% относительно 2015 г., за январь-май 2017 г. показатель прибавил 69,9% в годовом выражении. Проблема в том, что за застройщиками покупатели не успевают – жилья строится больше, чем продается. По информации «ИРН-Консалтинг», в 2015-2016 гг. на рынок между Третьим транспортным кольцом и МКАД вышли новые проекты с общей площадью квартир 3,7 млн кв. м, а куплено за эти два года было только 1,5 -1,6 млн кв. м – см. «За год в Москве купили почти 1 млн кв. м новостроек». И это в локации, где уровень спроса наиболее высок.

Как следствие, хотя в целом по рынку спрос растет, в разрезе отдельных проектов продажи падают – см. «Новостройки Москвы и Подмосковья в 2016 году: покупатели стали беднее и активнее». В результате растет число квартир в готовых новостройках - девелоперы не успевают распродать все лоты на этапе строительства. Если в 2011 – 2013 гг. доля готового предложения на первичном рынке не превышала 5%, то к началу 2017 г. она достигла четверти рынка. По прогнозам специалистов IRN.RU, через два-три года примерно половина квартир будет предлагаться в сданных в эксплуатацию новостройках.


Цены смотрят вниз

На фоне переизбытка предложения и ограниченности платежеспособного спроса цены на недвижимость в последние два года постепенно ползут вниз – со скоростью примерно 10% в год.

Переломить негативную динамику могло бы кардинальное сокращение объемов строительства жилья в московском регионе - примерно на 30-35% от запланированных максимумов в ближайшие годы. Однако, как уже было сказано выше, вероятность такого развития событий очень мала.

Предпосылок для существенного роста платежеспособного спроса также пока не просматривается: по данным Росстата, в январе - мае 2017 г. этот показатель просел на 1,8% относительно аналогичного периода прошлого года. Восстановления доходов до уровня 2013 г. Минэкономразвития ожидает только в 2021 г.

Поэтому, скорее всего, по крайней мере в ближайшие годы снижение цен на жилье продолжится. По оценке аналитического центра www.irn.ru, к 2020-2021 г. квадратный метр может постепенно потерять примерно 30-40% своей стоимости. То есть на вторичном рынке Москвы цены могут просесть до 100 000 – 120 000 – 140 000 руб. за метр по индексу IRN.RU. При нефти около $50 за баррель и рубле по курсу 60 за доллар это соответствует примерно $2 000 за квадратный метр - см. «При нефти по $50 за баррель жилье в Москве – по $2 000 за метр». На рынке новостроек подобная коррекция цен вниз означает в среднем 120 000 - 140 000 руб. за «квадрат» в зоне от ТТК до МКАД (примерно 100 000 руб. в экономклассе, 120 000 - 140 000 в комфортклассе, менее 200 000 - в «бизнесе»).

За МКАД цены, скорее всего, просядут больше, чем в «старой» Москве. В среднем и дальнем Подмосковье, а также в удаленных районах Новой Москвы с плохой транспортной доступностью строительство многоэтажного жилья может вообще остановиться. Падение цен внутри МКАД ниже 100 000 руб. за кв. м потребует корректировки стоимости метра в ближнем Подмосковье до 60 000 – 70 000 руб., в среднем – примерно до 50 000 руб., а в дальнем – до 30 000 – 40 000 руб., что делает строительство на этих территориях нерентабельным.

Резкого обвала цен, по всей видимости, не произойдет. Цены будут снижаться постепенно, на 5-15% в год, ступеньками: периоды роста продаж после очередного снижения цен будут сменяться стагнацией из-за исчерпания платежеспособного спроса на этом уровне, а для новой активизации рынка будет требоваться новая корректировка стоимости жилья вниз.


Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
32232 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 833 200
до 20 098 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК BIG TIME. Городской квартал Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёвская, м. Полежаевская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 28 - 102 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 0 км Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 939 680
до 27 444 300 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 052 300
до 11 400 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, м. Саларьево, 3 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 23 - 100 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Румянцево, 5 мин. транспортом м. Саларьево, 5 мин. транспортом Застройщик: Лексион Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 7,5%. Скидки до 1,5 млн рублей! Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Новогодняя скидка до 15%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новостройки от А101 Квартиры в Новой Москве! Удобные планировки. Рядом метро. Свой д/сад и школа! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Любовь и Голуби". Москва. Отделка в подарок при покупке 2х и 3х ком. кв. Рядом парк, детсад. Двор без машин. Ипотека от 6%. Застройщик: ПРИМАВЕРА. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты премиум-класса Hill 8 Лаконичный стиль. Британская точность. Победитель премии European Property Awards 2018! м.Алексеевская от 7,6 млн руб. Застройщик: Сити XXI век. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиальные апартаменты RED7! Апартаменты с дизайнерским ремонтом под ключ от голландской студии "i29" и дизайнерского бюро Олега Клодта. м. Красные ворота Застройщик: ФЕНИКССТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Розмарин", ЮЗАО Идеальные квартиры в готовом доме! Новогодние скидки до 3 млн руб. + Подарки новоселам! Ипотека от 6% и Индивидуальная рассрочка! Город-парк «Первый Московский» Скидки на квартиры до 290 000 руб.! Квартиры у леса. Монолитные дома. Новая Москва. Метро "Саларьево". от 3,5 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Новое Бисерово 2 Ипотека по 2 док-ам! Квартиры с отделкой и без! Детсад и школа. 17 км по Горьковскому ш Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Торопитесь! Апартаменты площадью 34-104 кв.м.Монолит. от 4,6 млн руб. Флэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 8,3 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Спешите! Студии, 1-4-комнатные квартиры пл. от 21 метра.Монолит. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Химки 2019 12 км от МКАД. Квартиры пл. 25-78 кв.м.Монолит. Звоните! от 2,4 млн руб. Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Студии, 1-5-комнатные квартиры площадью от 26 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 200 тыс за кв. м. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте