Рынок недвижимости московского региона затоварен, застройщики борются за покупателей, инвестируя в качество проектов и снижая цены. Продавать новостройки, построенные в чистом поле и с видом на опору ЛЭП, больше не получается. И слава богу, считают участники круглого стола «Рынок недвижимости в 2017 году: стоит ли бояться затоваривания и как с ним бороться?», организованного IRN.RU в рамках выставки «Недвижимость от лидеров».
По данным «ИРН-Консалтинг», в Москве и Подмосковье продается примерно 7,5 млн кв. м новостроек и апартаментов – это рекордный объем предложения за всю историю рынка недвижимости (см. «Конец эпохи дефицитного рынка: почему резкий рост цен на недвижимость больше не повторится?»)
«На рынке затоваривание. В последние годы объемы строительства жилья росли в арифметической прогрессии, и в ближайшие два-три года предложение, скорее всего, останется на высоком уровне. Потому что заявлены огромные объемы, и если реализация проекта уже началась, то отменить его дороже, чем выйти на площадку и с каким-то успехом распродать», - пояснила руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. (См. «Предложение новостроек в Москве в ближайшие годы останется рекордным»).
Больше всего от переизбытка предложения в московском регионе страдают территории за МКАД, в первую очередь Подмосковье. Область активно застраивалась в предыдущее десятилетие, когда в Москве практически не было доступных новостроек – на продажу строился только бизнес-класс и «элитка». Благодаря этому глобальный спрос на недвижимость в столичном регионе достигал 50-го километра за МКАД: большинство потенциальных покупателей не могли себе позволить квартиру не что в Москве, но даже в ближнем Подмосковье.
По словам Калюжновой, объем предложения в Московской области достиг максимума к 2014 г. Однако когда с ухудшением экономической ситуации платежеспособный спрос сократился, а в «старой» Москве появились относительно недорогие проекты, в области за 20-м км остался только локальный спрос. А он очень чувствителен к уровню цен, так как доходы у местных жителей низкие. Во всяком случае, намного ниже, чем у москвичей, которые ранее покупали здесь квартиры. Как следствие, застройщики начали переносить сроки ввода домов.
В 2016 г. стало очевидно, что те же процессы происходят и в Новой Москве: проекты, расположенные в «чистом поле» далеко за МКАД, имели право на существование на дефицитном рынке, но в нынешних условиях потеряли актуальность.
«Власти заговорили об ограничении строительства в Новой Москве – но это сам рынок диктует. Новая Москва будет застраиваться постепенно, по мере развития транспортной инфраструктуры. Основные точки роста находятся в зоне 5 км от как минимум заявленных станций метро. Все, что дальше (по сути, все проекты за 12-м км от МКАД), не интересно покупателям, а если интересно, то не по ценам от 2,5 - 2,7 млн руб., как в проектах, стартовавших четыре года назад, а от 1,5 млн руб. - как в проектах, которые начали реализовываться полтора года назад. И то при условии, что от этих новостроек можно добраться хотя бы до железнодорожной станции», - подчеркнула руководитель «ИРН-Консалтинг».
То, что массовое строительство жилья эконом- и комфортклассов в «старой» Москве стало огромной проблемой для застройщиков Новой Москвы и Подмосковья, вынуждая их снижать цены, признают и сами участники рынка.
«Как только в Москве появляется что-то с ценой 2,5 - 2,7 млн руб., пускай даже за студию 25 кв. м, ближайшая локация Новой Москвы или Подмосковья начинает отмирать. Но тут же в пределах 5 км от МКАД появляется что-то интересное за 2 млн руб.», - отметил коммерческий директор ГК «Кортрос» в Московском регионе Павел Лепиш.
Хуже всего в плане спроса чувствуют себя крупные проекты массовой застройки «без души», которые девелоперы активно «клонировали» в Подмосковье в 2011-2012 гг., добавил директор департамента проектов Эст-а-Тет (Est-a-Tet) Владимир Богданюк.
На рынке «старой» Москвы тоже ощущается затоваривание. По информации «ИРН-Консалтинг», в 2015-2016 гг. на рынок между Третьим транспортным кольцом и МКАД вышли новые проекты с общей площадью квартир 3,7 млн кв. м, а куплено за эти два года было только 1,5 -1,6 млн кв. м. То есть жилья строится явно больше, чем продается. («За год в Москве купили почти 1 млн кв. м новостроек».)
Однако учитывая колоссальный отложенный спрос на доступное жилье в пределах МКАД, который сложился за десятилетие дефицита, в ближайшем будущем московским застройщикам не грозят глобальные проблемы с реализацией новостроек, полагает Татьяна Калюжнова. «Но года через три, когда спрос со стороны граждан, сделавших существенные накопления до кризиса, будет насыщен, Москва столкнется с теми же трудностями, которые сейчас испытывают Подмосковье и Новая Москва. Потому что новый платежеспособный спрос формируется только тогда, когда для этого есть предпосылки - уверенное экономическое развитие и рост платежеспособности населения, а этого мы сейчас не видим», - подчеркнула эксперт. (См. «Новостройки: Москва может повторить судьбу Подмосковья».)
Впрочем, лет через 15, когда ситуация на рынке недвижимости наложится на демографическую, для девелоперов могут настать еще более суровые времена. «Когда дети 90-х выйдут на рынок, мы будем просаживаться достаточно сильно. Я это уже вижу по своим друзьям, у которых один ребенок и две бабушки с двумя квартирами. То есть три квартиры на одного ребенка. А он еще вырастет и захочет уехать в Таиланд», - поделился своими опасениями Павел Лепиш.
Отток покупателей в Москву, обострение конкуренции, ценовые войны и тому подобные кризисные явления под силу преодолеть далеко не всем строительным компаниям. «Происходит санация рынка. Застройщиков становится все меньше, но при этом проекты подчас все крупнее. На самом деле, идет борьба за выживание. Каждая компания ищет выход: кто-то наращивает объемы, кто-то снижает цены, кто-то поглощает конкурентов», - сказал Павел Лепиш, напомнив о масштабных сделках на рынке слияний и поглощений: покупке ПИКом ГК «Мортон», «ОПИНа» «Инградом», ДСК-1 Финансово-строительной корпорацией «Лидер».
«А покупатели правят бал. И слава богу: достаточно нам было 10 лет, когда можно было построить все, что угодно, с видом на опору ЛЭП, рядом с кладбищем и при этом продавать это, поднимая цену ежемесячно», - отметил Лепиш.
В принципе, на затоваренном рынке борьбу за покупателя можно выиграть двумя способами: обрушить цены или предложить «больше за те же деньги», то есть привлечь клиентов более высоким качеством по разумной цене. Первый вариант девелоперы, как и любые другие товаропроизводители, не любят – жалко маржи. К тому же, если заиграться в демпинг, может не хватить средств на стройку, со всеми вытекающими последствиями в виде митингов обманутых дольщиков, судебных исков и т. д. Однако в локациях с особенно высоким уровнем конкуренции у застройщиков подчас не остается выбора, особенно если проект крупный и продавать надо много и быстро.
Соответственно, если желание поучаствовать в «аттракционах невиданной щедрости» отсутствует, необходимо очень тщательно подходить к выбору площадки. И строить там, где имеется отложенный спрос, подчеркнула директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова.
Например, в районе «Преображенской площади» давно не было качественного предложения, поэтому в ЖК «Наследие», который «Галс» вывел на рынок в этой локации, проблем с продажами нет: по словам Батынковой, в 2016 г. в ЖК было продано 33 500 кв. м жилья. Хотя это проект бизнес-класса и цены там немаленькие.
«Рынок недвижимости – лоскутное одеяло: где-то не строят ничего – там выйдешь с проектом и будешь иметь успех даже в кризисное время, - согласился с коллегой Павел Лепиш. – А где-то объем огромен. Я не многих знаю девелоперов, которые в локации ЗИЛа или рядом решатся что-то строить в ближайшие пять лет. В город Щелково, несмотря на то, что мы там построили целый микрорайон, мы в ближайшие года два-три даже не думаем заходить с новыми проектами, хотя в этой локации знаем все. В Люберцах, Некрасовке, Железнодорожном реально идут маркетинговые войны. А где-то в той же Московской области есть локации, где жилье будет прекрасно продаваться, потому что покупать просто нечего».
Однако в качество все равно придется вложиться, иначе клиенты уйдут в другую локацию, с более богатым выбором новостроек. «Рынок покупателя означает, что девелоперы вынуждены подстраиваться под клиентов, соревноваться друг с другом при разработке архитектурных концепций, квартирографии, оптимизировать расходы. Это положительно сказывается на качестве продукции. Продукт становиться лучше и дешевле», - подчеркнула Батынкова.
Особенно важно правильно выстраивать квартирографию в своих будущих проектах, максимально оптимизируя площади, потому что финансовые возможности покупателей не увеличиваются, а потребности растут, отметила заместитель директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Ксения Цаплина. «Пять лет назад мы отлично продавали в «Измайлово» однокомнатные квартиры площадью 45 кв. м. Сейчас такие «однушки», конечно, никому не нужны. Но люди готовы рассматривать 45-метровые двухкомнатные квартиры, которые они могут зонировать», - пояснила эксперт.
Самоотверженная борьба девелоперов за качество проектов стирает границы между классами, подчеркнул Владимир Богдянюк. Фактически, на рынке жилья происходит структурный сдвиг: проекты приобретают качества более высокого класса, а цены при этом постепенно сползают вниз.
В итоге «элитка» будет продаваться по докризисным ценам бизнес-класса, бизнес-класс - по ценам «комфорта», а «комфорт» будет стоить сколько же, сколько стоил «эконом», считает руководитель IRN.RU Олег Репченко. При этом проекты экономкласса уже больше походят на «комфорт», «комфорт» - на «бизнес», а нынешние проекты бизнес-класса нередко даже превосходят докризисную «элитку». Например, многие суперэлитные дома, построенные на Остоженке в начале 2000-х и стоившие тогда десятки тысяч долларов за метр, сейчас трудно отнести даже к бизнес-классу, отметила Екатерина Батынкова.
Также по теме: