Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Насколько апартаменты должны быть дешевле квартир с похожими свойствами, чтобы вы их предпочли?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры в Москве и Подмосковье: что делать покупателям?

Цены на жилье пытаются «нащупать» дно, но ощущение стабилизации может быть обманчивым

В последнее время цены на жилье стабилизировались, многие участники рынка увидели в этом признаки того, что дно пройдено и цены начнут расти. Другие эксперты говорят о том, что это временная стабилизация, после которой возможно новое падение цен. Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, генеральный директор компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Алексей Болдин и директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов поделились своими прогнозами, а также рассказали, как лучше вести себя продавцам и покупателям жилья в этой ситуации, в ходе онлайн-конференции «Рынок недвижимости: пройдено ли дно?».
 

Где дно

Аргументом в пользу того, что дно пройдено, в основном является остановка падения цен за последние месяцы. «Другим фактором, свидетельствующим о прохождении дна, является ажиотажный рост спроса на недвижимость в Москве в 2016 году. По данным Росреестра, за 10 месяцев этого года зарегистрировано примерно в два раза больше договоров долевого участия, чем за аналогичный период прошлого года», - говорит Алексей Болдин.

По словам Павла Брызгалова, покупатели перестали выжидать и надеяться на ощутимое снижение цен и вышли на рынок, вкладывая свои накопления в покупку. Данные онлайн-голосований на IRN.RU свидетельствуют о том, что люди по большей части все еще ждут снижения стоимости жилья, однако за последнее время вера в метр несколько окрепла. Так, число тех, кто прогнозирует умеренный рост цен в пределах 5%, за год выросло втрое: с 6,6% до 19,7% (см. «Вера в метр немного восстановилась, но денег на покупку квартиры нет»).

Однако ощущение стабилизации может быть обманчивым. Действительно, спрос в этом году выше, чем в прошлом. Однако, по мнению Олега Репченко, этот рост был обеспечен ценовым демпингом. На желание продавцов вторичных квартир и застройщиков повысить цены осенью покупатели ответили отрицательно: по данным Росреестра, число сделок с недвижимостью в октябре снилось на 8% по сравнению с предыдущим месяцем, а в сентябре наблюдалась еще более существенное снижение: на 11,9%. Подробности читайте в статье «Квартиры в Москве и Подмосковье: на вторичный рынок пришла стагнация».

Да и со стабилизацией цен не все так однозначно. Рублевые цены снижались с начала 2015 года, а падение в долларах длилось с 2013 года. При этом весной 2016 года падение цен в обоих валютах прекратилось и даже наметился небольшой рост. «Если рассматривать график цен с точки зрения теханализа, действительно может сложиться впечатление, что дно пройдено и пошел отскок вверх, - отмечает Олег Репченко. – И все же, на мой взгляд, такой сценарий был бы актуальным для обычного короткого кризиса, как в 2008 или 1998 годах. Сейчас идут фундаментальные изменения в экономике, доходы населения не растут, поэтому нет причин ожидать роста цен. Скорее продолжится ступенчатое снижение цен на жилье, то есть падение на 10-15%, затем – период стабилизации и даже небольшого роста цен, а после этого новое падение». По прогнозам эксперта, этот процесс завершится, когда цены достигнут того уровня, с которого в прошлом начался спекулятивный рост. Это уровень 2004 года, тогда метр стоил около $2000.
 

Ипотека без субсидий

Фактором, который может заметно повлиять на рынок, является завершение программы субсидирования ипотечных ставок на новостройки. Судя по вопросам читателей, людей беспокоят перспективы рынка, однако эксперты относятся к ним спокойно. «Прекращение программы ипотеки с государственной поддержкой, конечно, отразится на покупательской активности, особенно в начале 2017 года, когда банки будут вынуждены поднять ставки на 1,5-2%, и ипотека станет доступна еще меньшему количеству нуждающихся в ней. Но если ЦБ продолжит снижение ключевой ставки в 2017 году, банки и без государственного субсидирования смогут понизить ставки по ипотечным программам до текущего уровня», - отмечает Павел Брызгалов.

Алексей Болдин тоже не видит оснований для значительного роста ставок: «Программа субсидирования ипотеки вводилась, когда ключевая ставка ЦБ РФ была 17%, а сейчас она – 10%. Поэтому существуют объективные предпосылки для снижения процентных ставок по ипотеке на вполне рыночных условиях, без субсидий. По статистике сейчас средняя ставка по ипотеке уже такая же, как и до этих кризисных явлений. И после отмены господдержки целевой задачей является сохранение этой ставки на текущем уровне. Этому, на мой взгляд, будут способствовать три фактора: тренд на снижение ключевой ставки, конкуренция между банками и работа АИЖК по привлечению в ипотечный рынок более дешевых денег».

К тому же на фоне обострения конкуренции банки и застройщики тоже ищут способы сделать приобретение квартир более доступным, чтобы расширить свою целевую аудиторию. «Например, в нашем комплексе апартаментов «Лайнер» на Ходынке никогда не было ипотечных программ с господдержкой (потому что это апартаменты), но сегодня доля продаж по ипотеке там достигает 44%, в том числе за счет разнообразных совместных с банками ипотечных программ, - говорит Алексей Болдин. - Часть из них предусматривают или нулевой первоначальный взнос, или ставку по ипотеке около 10%. Таких возможностей не предоставляет даже программа с господдержкой».
 

Покупать сейчас или ждать

Многие читатели интересовались, что им делать в сложившей ситуации: стоит ли сейчас покупать жилье или лучше подождать. Например, одна из читательниц Наталья накопила 2,5 млн рублей и спрашивала, стоит ли сейчас купить на них квартиру на будущее для подрастающего сына или лучше еще пару лет пооткладывать деньги.

Застройщики считают, что лучше покупать сейчас. «При сегодняшних ценах первичного рынка 2,5 млн рублей вполне хватит для приобретения небольшой квартиры в одном из проектов ближайшего Подмосковья, - говорит Павел Брызгалов. - Причем покупку вы можете совершить без привлечения ипотечного кредита, то есть без каких-либо переплат, что также является важным плюсом. При этом вы можете продолжать делать накопления, а преимущества вложения в квартиру именно сейчас в том, что при правильном выборе проекта и застройщика вы не просто сохраните вложенные в квартиру деньги, но и сможете получить порядка 25-30% «дивидендов» за счет роста цены по мере повышения строительной готовности проекта». В обозначенном бюджете есть немало вариантов в новостройках ближнего Подмосковья. Например, цены на квартиры-студии площадью 26-28 кв. м в UP-квартале «Римский» составляют 2,2 – 2,4 млн рублей.

Олег Репченко считает, что торопиться некуда, поскольку роста цен не предвидится, но и специально выжидать тоже не стоит. «Если вы хотите квартиру в Москве и понадобится ипотека, то можно спокойно подождать и не влезать сейчас в долги. Если вас устраивает вариант с недорогой студией в Подмосковье за имеющуюся у вас сумму, то имеет смысл мониторить предложения, искать подходящие варианты. Если вы увидите вариант по привлекательной цене, который устроит вас с точки зрения локации и характеристик жилья, особенно если продавец или застройщик будет готов дать дополнительную скидку, то вполне можно покупать понравившуюся квартиру», - считает эксперт.

Алексей Болдин полагает, что при выборе квартиры в новостройках нужно иметь в виду, что через пару лет может просто не оказаться предложений, которые устроят покупателя: «Цена зависит от конкретного объекта, но по существующим проектам (особенно достойным) она точно ниже не будет, а качественный ассортимент «вымывается»».
 

Старое на новое

Более сложный выбор стоит перед теми, кто хочет продать старую «вторичку» ради покупки квартиры в новостройке. Квартиры в старом жилом фонде с низкими качественными характеристиками – не самый привлекательный продукт на рынке. «Ликвидность «вторички» под серьезным вопросом, хотя в последнее время и здесь наблюдается оживление спроса, - считает Алексей Болдин. - А на «первичке» сейчас наиболее выгодные условия покупки. Советую обратиться к застройщикам, которые работают по схеме trade in».

Более того, застройщики лучше чувствуют рынок, поэтому охотнее идут на скидки, чем более инертные продавцы на вторичном рынке. «Сегодня цены на квартиры в Москве начинаются от 3,3 млн рублей, в ближайшем Подмосковье интересные предложения от крупных застройщиков начинаются от 2-2,2 млн рублей», - говорит Павел Брызгалов.

По словам Олега Репченко, цены на качественную новую недвижимость будут более стабильными, чем на старую «вторичку», поэтому разница между ними будет расти: «В связи с этим имеет смысл поменять старую квартиру на новую. Однако с покупкой на котловане стоит быть осторожными: в ситуации общей экономической нестабильности это очень рискованный вариант. Поэтому, на мой взгляд, лучше не гнаться за минимальной ценой и выбирать квартиру на поздних стадиях строительства, тем более что сейчас разница в цене уже не столь существенна, как была раньше».

Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Рынок недвижимости: пройдено ли дно?».
Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru!

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
8561 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта
Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково. Квартиры от 2,7 млн руб. Рядом м. Митино. 0% первый взнос. Успейте в марте! от 2,7 млн руб.ООО «Самолет-Путилково» Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до - 13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо.м.Выставочная.Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн. рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у метро - удобно! Виды из окон на парки и тихий двор! 1 мин до м Рассказовка! Московская прописка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 6%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево 10 квартир со скидкой 10%! Квартиры от 3,8 млн руб. 5 минут до м.Саларьево. Свободные планировки. Паркинг. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый ЖК «ONYX DELUXE», ЮЗАО Квартиры бизнес-класса 235 тыс. руб. за кв.м! Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите в марте с выгодой до 900 000руб.! м. Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Квартиры. ГК: 4 кв. 2020 г. 16 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. «Волга» - апартаменты бизнес-класса Видовые апартаменты в ЦАО, 5 мин от м. Сухаревская, 400м до Садового Кольца. Исторический центр. Подземный паркинг. Престижные школы и детские сады. от 11,3 млн руб Застройщик: Волга. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в г. Видное г. Видное. 5 км от МКАД. Квартиры пл. от 29 метров. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Звоните! от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ-СтройКапитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 6 млн руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 6,0 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Квартиры в готовых домах рядом с м.Бунинская аллея. Площадь от 70 до 71 метр ГК: 1 кв. 2019 г. - 3 кв. 2019 г. Спешите! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн. руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте FREEDOM от ДОНСТРОЙ! Фридом - Эксклюзивные 2-комнатные квартиры на берегу Москвы-реки в 3 минутах от ЦАО. Бизнес-класс. Прямой вид на реку. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сердце столицы" от Донстрой! Последние 15 квартир с дизайнерской финишной отделкой в готовых домах на набережной! Премиальное качество! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ Большой выбор квартир, апартаментов, пентхаусов и таунхаусов в 5 мин пешком от метро. Детский сад, парки, подземный паркинг, фитнес-клуб от 7,3 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м. "Водный стадион" Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Современные 1-3-комнатные квартиры рядом с метро Бунинская аллея. Звоните! от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Квартиры от 7,3 млн! Развитая инфраструктура, школа и д/сад.Только до конца апреля - ипотека 5%! от 7,3 млн руб. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH от ДОНСТРОЙ! Целый корпус квартир с черновой и чистовой отделкой! 3 мин. от м. "Красногвардейская", паркинг, охрана 24/7. Квартиры от 5.8 млн рублей от 5.8 млн рублей Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте