Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Долевое строительство отомрет само

Поэтому запрещать его не нужно

«214-ФЗ – это огромная ошибка, которая когда-то была допущена», - заявил зампред подмосковного правительства Герман Елянюшкин. Ошибки, естественно, надо исправлять, а так как эффективно реформировать закон о долевом строительстве невозможно в силу порочности самой идеи «долевки», правительство Московской области собирается лоббировать ее полный запрет. «Индикаторы рынка недвижимости» согласны с опасениями чиновников, но считают, что запрещать ничего не надо – долевое строительство, выгодное покупателям лишь при условии постоянного и значительного роста цен на жилье, постепенно исчезнет и без участия властей.
 

Компенсационный фонд – не панацея

Основные положения модернизированного закона о долевом строительстве (214-ФЗ) вступят в силу с начала 2017 г., однако подмосковное правительство в обозримом будущем не ждет позитивных изменений в плане защиты прав граждан-соинвесторов.

«Все механизмы защиты (дольщиков – прим. ред.) – СРО, страхование – фикция, это медицинский факт. И я боюсь, что переход на модернизированный 214-ФЗ абсолютно ничего не даст», - отметил Герман Елянюшкин, выступая на форуме Urban Space 15 ноября.

Как подчеркнул чиновник, эффективность работы государственного компенсационного фонда, из которого должна будет финансироваться достройка проблемных объектов, можно будет проверить лишь лет через восемь. «Почему? Во-первых, защиту получат граждане, которые будут покупать (жилье – прим. ред.) с 1 января 2017 г. Строительный цикл – три года. То есть три года деньги будут крутиться. Старых покупателей мы по новому закону защитить не можем. Что произойдёт через три года? Допустим, наступил страховой случай, появился проблемный объект. Каким образом у юридического лица забрать эту собственность? Законодательство ответ дает простой – в судебном порядке, это пять лет. Если не запустить уже сейчас изменение законодательства по внесудебному изъятию проблемных объектов, у нас обманутые дольщики как были, так и будут», - уверен Елянюшкин.

Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин в свою очередь заверил, что, согласно разработанному его ведомством законопроекту о компенсационном фонде, срок признания застройщиков банкротами предполагается существенно сократить. «Прописывая технологию фонда, мы влазим в закон о банкротстве, наделяя фонд правом арбитражного управляющего, убирая процедуру наблюдения, а сразу переходя к процедуре конкурсного управления. Это минус полтора года. С учетом внесенного изменения в параграф 7 закона о банкротстве мы в моменте убираем объект из конкурсной массы», - рассказал Стасишин на форуме.

Однако даже если законопроект будет принят в предложенном Минстроем виде, чего никто не гарантирует, ответственность компенсационного фонда не будет распространяться на новостройки, где продажи откроются до 1 января 2017 г. То есть на все существующие объекты. При этом только в Подмосковье строится около 27 млн кв. м жилой недвижимости, рассчитанной примерно на 1,2 млн человек – см. «Новостройки в Москве и Подмосковье: за 20-м километром от МКАД на рынке жизни нет». В Москве, по словам руководителя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, с привлечением денежных средств граждан возводится 503 дома, квартиры в 466 из них (общей площадью 16,4 млн кв. м) продаются по ДДУ.

Впрочем, главная проблема 214-ФЗ не в спорной эффективности отдельных поправок, а в порочности самой схемы долевого строительства, при которой большую часть рисков несут не застройщики, а граждане, покупающие у них квартиры, считает Герман Елянюшкин. Из-за того, что компании вкладывают в стройку лишь небольшую часть собственных средств, они не всегда считают нужным ориентироваться даже на такой ключевой для любого другого бизнеса показатель, как емкость платежеспособного спроса, посетовал чиновник. В результате количество жилья в Подмосковье существенно превышает число покупателей: на 450 000 строящихся квартир в продаже в августе приходилось всего 165 000 ДДУ, рассказывал Елянюшкин на конференции «Коммерсанта» в конце лета.

«Вся структура рынка показывает, что 70-80% средств в долевом строительстве – это деньги граждан. И как только прерывается платёжеспособный спрос, этот рынок не спасет никто – ни Общество взаимного страхования, ни вновь создаваемый фонд. Конечно, надо понимать, что с долевым строительством нужно заканчивать», - подчеркнул вице-премьер правительства Московской области, напомнив, каких неимоверных усилий стоит санация даже одного крупного девелопера – «СУ-155». А если подобных банкротов случится несколько?

Аналогичного мнения, хоть и не в столько категоричной форме, придерживаются и московские власти. Компенсационный фонд, напомним, будет формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков в размере 1% от стоимости договора долевого участия. «Достаточно это или нет - покажет время. В принципе, 1% при здоровой экономике - это нормальная ставка. Но если происходит какой-то экономический спад и в него попадет три-четыре крупных компании, то этих денег будет уже недостаточно», - заявил Константин Тимофеев в одном из недавних интервью.

Правительство Московской области «обязательно» собирается работать в направлении отмены 214-ФЗ и, соответственно, запрещения схемы долевого строительства, сообщил Елянюшкин. По его мнению, для перехода на продажу только готового жилья после объявления о таком решении потребуется переходный период примерно в два-три года.

«В свое время 214-ФЗ, нужно отдать закону должное, сыграл очень существенную роль в плане повышения доступности жилья. Но сейчас жилье доступно (в Московской области - прим. ред.). От того, что застройщики будут продавать готовые квартиры, стоимость жилья не изменится. У нас уже стабильно сложился рынок покупателя», - подчеркнул чиновник. (См. «Слишком доступное жилье в Подмосковье обнулило доходы застройщиков».)
 

Невыгодная «долевка»

IRN.RU неоднократно указывало на неэффективность страхования в долевом строительстве – см. «Госфонд для защиты дольщиков лишит покупателей страха перед новостройками», «Компенсационный фонд для застройщиков: обманутых дольщиков станет больше, а не меньше». Однако в законодательном запрете этой схемы финансирования стройки нет необходимости – она отомрет сама в силу структурных изменений рынка недвижимости.

«Долевое строительство имело смысл на дефицитном рынке, в эпоху высоких темпов роста цен на жилье, когда людям было выгодно покупать квартиры на ранней стадии строительства, чтобы не переплачивать потом втридорога за готовые метры. А сейчас, когда цены не растут, покупателям совершенно незачем брать на себя риски недостроя. Целесообразнее положить деньги в банк и, с учетом процентов по вкладу, через пару лет позволить себе не только готовое, но и более просторное жилье», - отмечает руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко.

С экономической точки зрения вложение средств на этапе строительства оправданно, если прирост стоимости жилья за время возведения дома значительно превышает доход, который принесет за тот же период депозит в государственном банке (это самый простой и низкорисковый инвестиционный инструмент). В настоящее время банки снизили проценты по вкладам, но все равно крупный депозит в Сбербанке или ВТБ24 даст примерно 6,5-8,5% в год. Таким образом, чтобы овчинка стоила выделки, средняя стоимость метра на рынке за два-три года должна увеличиться процентов на 20-30%, что вряд ли возможно в нынешних экономических условиях.

В предыдущие годы раскупать жилье на этапе котлована людей побуждало и отсутствие выбора – нераспроданные квартиры в готовых новостройках были редкостью. Однако в последние годы на фоне дефицита покупателей и их нежелания приобретать «виртуальные» метры в кризис объем жилья в уже сданных проектах растет. Если год-два назад к моменту ввода дома в эксплуатацию у застройщика оставалось примерно 10-15% квартир, то сейчас этот показатель может достигать 30 и более процентов. И в ближайшие годы доля готового жилья в новостройках московского региона будет только увеличиваться, потому что предложение огромно, а спрос ограничен. (См. «Готовые новостройки «съедят» вторичное жилье».)

Конечно, есть люди, которые хотят приобрести совершенно конкретную квартиру в определенном проекте. Для таких граждан на Западе существует «предпродажи», договоры бронирования и тому подобные схемы, по которым покупатель вносит небольшой первоначальный взнос на этапе строительства, а оставшуюся часть суммы - после ввода дома. Или оплачивает жилье поэтапно: скажем, 10% на этапе котлована, 10% - после возведения второго этажа и т.п. Отечественный рынок тоже движется в этом направлении: еще несколько лет назад мало кто из застройщиков предлагал даже короткие рассрочки, а сейчас появились программы, рассчитанные на несколько лет – см. «Не только ипотека: главные инструменты покупки квартиры в новостройках».

«Рынок постепенно сам изживет долевое строительство. На ранних стадиях строительства больше не раскупается 100% квартир. Поэтому застройщикам приходится искать иные способы финансирования стройки – увеличивать долю собственных средств, привлекать партнеров, договариваться о банковских кредитах. А продажи смещаются на более поздний период. Появляются проекты, где продажи стартуют на завершающих этапах строительства или даже после ввода в эксплуатацию. Поэтому запрещать ничего не нужно. Резкое изменение основных правил игры - это шок для бизнеса. Жизнь сама делает «долевку» нецелесообразной», - резюмирует Олег Репченко.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
8934 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 304 483
до 6 784 333 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Томилино 2018 Люберецкий район, п. Томилино, 10 км от МКАД Площади : 26 - 78 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Люберецкий р-н, п. Томилино, к.11 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.12 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.13 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.15 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.6 Показать все 7 корпусов Застройщик: Самолет-Томилино.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 750 969
до 7 881 683 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Люберцы Люберецкий район, г. Люберцы, 10 км от МКАД Площади : 25 - 80 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. кв-л 2, к.30 кв-л 2, к.31 кв-л 2, к.32 кв-л 2, к.38 кв-л 2, к.39 Показать все 16 корпусов Застройщик: Самолет Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 11 871 796
до 52 222 358 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Onyx Deluxe Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки Площади : 44 - 164 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Калужская, 19 мин. пешком Застройщик: МСМ-Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Летний сад Квартиры в готовых домах рядом с м.Петровско-Разумовская. Площадь от 36 до 61 метр ГК: 4 кв. 2019 г., есть сданные. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес Новые квартиры у м.Ботанический сад. 1-3-комнатные. Площадь от 29 до 89 кв.м. Торопитесь! Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Спешите! Квартиры в готовых домах рядом с м.Бунинская аллея. Площадь от 71 до 71 метр ГК: 1 кв. 2019 г. - 3 кв. 2019 г. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Замитино" Квартира от застройщика в 10 км от МКАД. Скидки до 10% на готовые квартиры. Скидка 450 000 на двушки, скидка 750 000 на трёшки от 2,6 млн руб. Застройщик: Замитино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Сдача корпусов комфорт-класса в 2021 г. Квартиры с видом на лесопарк, 8 км до МКАД, рядом - «легкое метро» Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,8 млн. Сдача уже в 2019! 5 мин до м. Митино от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 481 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 7,5 млн. руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Дмитровская В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 34-81 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Дмитровская. Звоните! от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Фонвизинский" Закрытая территория. Подземный паркинг с лифтом. Собственный дет.сад. 200 м. до метро Фонвизинская. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья" Квартиры от 7 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Пентхаусы, Новый Арбат! Видовые пентхаусы 415 и 375 кв.м. Открытые террасы. Свободная планировка. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "На Циолковского" Станция метро Тушинская в шаговой доступности. Развитая инфраструктура. Подземная автостоянка на 530 мест. Акции на 3х и 4х комн.квартиры! от 9,3 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте