Доступность жилья в Московской области достигла максимума: квартиру в регионе сейчас может купить практически любая семья, с гордостью утверждают представители подмосковных властей. Однако девелоперы, обеспечившие эту доступность многолетним ударным трудом, собственным достижениям отнюдь не рады – рентабельность строительных проектов в Подмосковье стремится к нулю.
«Сейчас квартиру <в Подмосковье> фактически могут купить все, кроме малоимущих. Все, кто имеет уровень дохода чуть выше среднего, могут позволить себе купить первое жилье. Мы не говорим о дорогом жилье, больших квартирах, но однокомнатные, студии сейчас могут позволить себе приобрести многие», - заявил зампред правительства Московской области Герман Елянюшнин на бизнес-форуме ИД «Коммерсант» «Девелопмент: точки изменений 2016». Мероприятие состоялось 20 апреля.
Таких выдающихся результатов, по словам чиновника, удалось добиться благодаря запуску госпрограммы льготной ипотеки и снижению цен на жилье (со 112 000 рублей до 75 000 за метр в 2015 г., сообщала пресс-служба Елянюшкина ранее) на фоне рекордных объемов строительства. «Мы впервые в истории российского и советского государства перешли порог строительства жилья в 1 кв. м на человека в год», - отметил зампред, уточнив, что в настоящее время на территории области возводится 27 млн кв. м только многоэтажных новостроек. А общие объемы жилищного строительства, с учетом ИЖС, составляют около 40 млн кв. м.
Застройщики, конечно, не выводят на рынок все эти миллионы квадратных метров одновременно, тем не менее объемы предложения нового жилья в области тоже более чем впечатляют. По данным «ИРН-Консалтинг», в конце 2015 г. в регионе продавалось примерно 3,8 млн кв. м новостроек. В среднем Подмосковье объем выставленного на продажу жилья увеличился за год на 25,8%, а в дальнем – на 30,7%.
Динамика объемов предложения новостроек и апартаментов в Москве и Подмосковье
Сегмент | География | Кол-во корпусов/ЖК в продаже | Объем предложения, кв. м | ||||
---|---|---|---|---|---|---|---|
IV кв.14 | IV кв.15 | % | IV кв.14 | IV кв.15 | % | ||
Новостройки квартирные | Москва внутри ТТК | 69 | 69 | 0,0 | 158 700 | 153 180 | -3,5 |
Новостройки квартирные | Москва от ТТК до МКАД | 143 | 224 | 56,6 | 835 000 | 1 466 700 | 75,7 |
Новостройки квартирные | Москва за МКАД | 37 | 51 | 37,8 | 170 200 | 271 300 | 59,4 |
Новостройки квартирные | Новая Москва | 129 | 151 | 17,1 | 331 500 | 387 600 | 16,9 |
Новостройки квартирные | МО 0-5 км от МКАД | 313 | 320 | 2,2 | 1 424 900 | 1 353 500 | -5,0 |
Новостройки квартирные | МО 5-30 км от МКАД | 509 | 597 | 17,3 | 1 543 500 | 1 941 400 | 25,8 |
Новостройки квартирные | МО за 30 км от МКАД | 160 | 182 | 13,8 | 410 400 | 536 300 | 30,7 |
Апартаменты | Москва внутри ТТК | 51 | 51 | 0,0 | 117 300 | 109 140 | -7,0 |
Апартаменты | Москва от ТТК до МКАД | 66 | 66 | 0,0 | 209 880 | 205 920 | -1,9 |
Апартаменты | МО | 13 | 13 | 0,0 | 25 740 | 23 140 | -10,1 |
Источник: «ИРН-Консалтинг»
При этом уже построенного, но не заселенного жилья в Подмосковье достаточно для обеспечения квартирами населения крупного города. «Заполняемость домов в Московской области отстает от ввода на 2,5 - 3 года. Это время уходит на то, чтобы люди докупили квартиры, сделали ремонт, въехали и т.п. То есть если сейчас остановить всякое строительство, то в области останется резерв для расселения 500 000 - 700 000 человек», - сообщил главный архитектор проекта Центра пространственной информации ГУП МО «НИиПИ градостроительства», член правления НП «Объединение планировщиков» Александр Антонов на прошедшем в конце февраля круглом столе «Рынок новостроек Московской области: векторы развития».
По мнению подмосковных властей, рентабельность проектов по строительству жилья не должна быть ниже 15%. Как пояснил на форуме «Коммерсанта» Герман Елянюшкин, такая норма прибыли дает застройщику возможность развиваться, а главное, обеспечивает спокойствие всех причастных к строительному процессу сторон, включая чиновников.
Остались ли еще в Подмосковье проекты, удовлетворяющие требованиям областного правительства в плане доходности, – большой вопрос. Падение цен на жилье в сочетании с ростом себестоимости строительства из-за удорожания стройматериалов, введения транспортной системы «Платон» и т.п. «съели» практически всю маржу, говорят застройщики.
По словам Даромира Обуханича, исполнительного директора ГК МИЦ, которая вошла в составленный подмосковным Минстроем рейтинг самых крупных и надежных девелоперов области, прибыльность строительного бизнеса сейчас практически равна нулю - «работаем на будущее».
Как, собственно, и другие подмосковные компании. Даже у тех из них, кто не пострадал от снижения объемов продаж, рентабельность проектов сократилась с докризисных 20-30% до в лучшем случае 10% - см. «Если у покупателя есть только 3 млн руб., надо ему придумать квартиру за 3 млн руб.», «Как строить жилье за полцены без ущерба для качества».
Спрос на жилье в Подмосковье сейчас стабильный, на уровне 2013 г., уверяет Герман Елянюшкин. Но только в «штуках», то есть по количеству квартир. Объем привлеченных девелоперами средств и площадь проданного жилья сократились, признал чиновник. И это без учета инфляции, которая, по данным Росстата, в 2014 г. составила 11,4%, а в 2015 г. - 12,9%, и несмотря на всплеск активности покупателей в I квартале 2016 г. из-за опасений за судьбу программы льготной ипотеки – см. «Новостройки Москвы и Подмосковья: словесные интервенции как стимул спроса», «Новостройки: цены ниже 90 000 руб. за метр в Москве, персональные скидки в трети проектов».
Уровень платежеспособности жителей области оставляет желать много лучшего, отметил на конференции Денис Соколов, партнер, руководитель отдела исследований компании Cushman & Wakefield. Отрицательная динамика доходов россиян (-3,9% в I квартале 2016 г. в годовом выражении, согласно подсчетам Росстата) в Подмосковье усугубляется высоким уровнем закредитованности граждан. На каждое подмосковное домохозяйство приходится около 270 000 руб. долга, 40% этой суммы составляют ипотечные кредиты, сообщил Соколов: «Это выше, чем в Москве, и существенно выше, чем в целом по России».
Раньше недостачу средств в карманах земляков областные девелоперы успешно компенсировали за счет москвичей. Заоблачная стоимость квартир в Москве вынуждала неолигархическую часть местного населения постепенно перебираться за МКАД.
Именно на людей с московскими зарплатами и были рассчитаны огромные объемы жилищного строительства в Московской области. По оценке Александра Антонова, для удовлетворения потребностей коренных жителей Подмосковью достаточно ежегодно сдавать примерно 3,5 млн кв. м жилья. Для сравнения: в 2015 г. в регионе ввели в эксплуатацию 8,6 млн кв. м.
Однако за последний год в Москве резко, примерно в 2,5 раза по сравнению с 2014 г., выросло предложение жилья эконом- и комфорткласса – см. «Новостройки Москвы: итоги 2015-го и прогноз на 2016 год». На столичном рынке появилось множество проектов, которые вполне могут конкурировать с подмосковными новостройками по уровню цен:
Город | Название ЖК | Стоимость 1 кв.м, руб. | Площадь квартир, кв.м | Стоимость квартир, руб. | Студии | 1-комнатные | 2-комнатные | 3-комнатные | 4-комнатные | 5-комнатные | ||||||||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость 1 кв.м, руб. | Площадь квартир, кв.м | Стоимость квартир, руб. | Стоимость 1 кв.м, руб. | Площадь квартир, кв.м | Стоимость квартир, руб. | Стоимость 1 кв.м, руб. | Площадь квартир, кв.м | Стоимость квартир, руб. | Стоимость 1 кв.м, руб. | Площадь квартир, кв.м | Стоимость квартир, руб. | Стоимость 1 кв.м, руб. | Площадь квартир, кв.м | Стоимость квартир, руб. | Стоимость 1 кв.м, руб. | Площадь квартир, кв.м | Стоимость квартир, руб. | |||||
Москва | "Green Park" | 131096 - 179153 | 29,5 - 141 | 4635000 - 20500000 | 157119 - 179153 | 29,5 - 29,5 | 4635000 - 5285000 | 149842 - 166714 | 35 - 43 | 5694000 - 7111000 | 158571 - 158953 | 49 - 86 | 7770000 - 13670000 | 142857 - 144601 | 64,46 - 98 | 9321000 - 14000000 | 131096 - 145390 | 136,9 - 141 | 17947000 - 20500000 | |||
"PerovSky" | 130000 - 165000 | 37,75 - 112,68 | 5524500 - 16451300 | 140000 - 165000 | 37,75 - 46,02 | 5524500 - 7561950 | 130000 - 156000 | 60,19 - 66,06 | 7883200 - 10244500 | 135000 - 161000 | 82,96 - 90,02 | 11639600 - 13833100 | 140000 - 151000 | 106,39 - 112,68 | 15426600 - 16451300 | |||||||
"SREDA" | 128138 - 179886 | 22,1 - 97,5 | 3425500 - 14148300 | 149308 - 179886 | 22,1 - 32 | 3425500 - 5326784 | 137233 - 171701 | 34,9 - 48,7 | 5299776 - 7108420 | 128138 - 162752 | 53,33 - 73 | 7427376 - 10857947 | 142080 - 147870 | 77,46 - 97,5 | 11454000 - 14148300 | |||||||
"Варшавское шоссе 141" | 129035 - 215396 | 22,3 - 88 | 3984960 - 13080000 | 178698 - 215396 | 22,3 - 22,3 | 3984960 - 4803320 | 141304 - 189481 | 34 - 47 | 5885000 - 7026000 | 137870 - 169565 | 46 - 69 | 6953000 - 10023000 | 129035 - 149486 | 86 - 88 | 11097000 - 13080000 | |||||||
"Влюблино" | 100000 - 135000 | 23,04 - 106,72 | 3032900 - 10672000 | 122000 - 135000 | 23,04 - 29,72 | 3032900 - 3685540 | 114000 - 127000 | 30,9 - 38,86 | 3787200 - 4585480 | 104000 - 115000 | 46,19 - 57,54 | 5159280 - 6037500 | 100000 - 106000 | 56,19 - 74,29 | 5731380 - 7429000 | 100000 - 100000 | 106,72 - 106,72 | 10672000 - 10672000 | ||||
"Город на Реке Тушино-2018" | 138685 - 188640 | 39,6 - 100,4 | 6261000 - 15388000 | 153456 - 188640 | 39,6 - 41 | 6261000 - 7489000 | 144223 - 186823 | 61,2 - 75,1 | 9642000 - 12760000 | 138685 - 168840 | 90,1 - 100,4 | 13176000 - 15388000 | ||||||||||
"Город" | 100350 - 116590 | 32,31 - 107,06 | 3542790 - 12097800 | 104975 - 116590 | 32,31 - 38,9 | 3542790 - 4138640 | 100350 - 109940 | 50,64 - 65,48 | 5427600 - 6751550 | 102930 - 106690 | 72,89 - 80,86 | 7571080 - 8556020 | 111500 - 113500 | 104,33 - 107,06 | 11632800 - 12097800 | |||||||
"Домашний" | 110971 - 142996 | 30,84 - 104 | 4125000 - 12833000 | 129081 - 142996 | 30,84 - 33,48 | 4125000 - 4466000 | 124157 - 140262 | 36,11 - 44,46 | 4684000 - 5926000 | 110971 - 137471 | 39,13 - 79,57 | 5107000 - 8830000 | 113396 - 138481 | 58,72 - 101,3 | 7553000 - 11487000 | 118538 - 123394 | 104 - 104 | 12328000 - 12833000 | ||||
"Загорье" | 121440 - 175500 | 30,8 - 139,6 | 4704220 - 22615200 | 145000 - 175500 | 30,8 - 65,2 | 4704220 - 10627600 | 121440 - 166000 | 56,4 - 93,3 | 7666250 - 15487800 | 127600 - 162000 | 86,8 - 139,6 | 11177800 - 22615200 | ||||||||||
"Золотая Звезда" | 123680 - 176475 | 37,43 - 106,54 | 5037680 - 17376000 | 133971 - 176475 | 37,43 - 47,06 | 5037680 - 7345270 | 128214 - 171830 | 58,34 - 69,44 | 7516040 - 11794400 | 123680 - 166059 | 79,41 - 90,49 | 9821390 - 14965200 | 123680 - 163094 | 101,67 - 106,54 | 12574500 - 17376000 | |||||||
"Маяковский" | 133192 - 195996 | 41 - 133,3 | 5494000 - 26660000 | 134000 - 195996 | 41 - 45,7 | 5494000 - 8957000 | 133192 - 144969 | 61,4 - 63,6 | 8178000 - 9220000 | 144208 - 193853 | 84,6 - 84,6 | 12200000 - 16400000 | 200000 | 133,3 | 26660000 | |||||||
"Терлецкий парк" | 117045 - 168750 | 33,25 - 123,05 | 4949990 - 15264400 | 135225 - 168750 | 33,25 - 50,12 | 4949990 - 7439990 | 126600 - 154550 | 55,47 - 79,35 | 8517420 - 10573400 | 117045 - 141400 | 91,83 - 123,05 | 10950000 - 15264400 | ||||||||||
"На Базовской" | 127805 - 143190 | 38,8 - 82,8 | 5291000 - 11095000 | 136010 - 143190 | 38,8 - 39,7 | 5291000 - 5677000 | 127805 - 137442 | 50,8 - 57,6 | 6909000 - 7902000 | 127995 - 134006 | 72,1 - 82,8 | 9306000 - 11095000 | ||||||||||
"Невский" | 170000 - 207000 | 30,9 - 82,9 | 5253000 - 15751000 | 170000 - 190000 | 30,9 - 41,5 | 5253000 - 7885000 | 170000 - 190000 | 38 - 49,3 | 6460000 - 9367000 | 170000 - 207000 | 52,4 - 75,6 | 8908000 - 14924700 | 170000 - 190000 | 67,2 - 82,9 | 11424000 - 15751000 | |||||||
"Петр I" | 131000 - 167300 | 22,78 - 85,44 | 3811090 - 13973800 | 150000 - 167300 | 22,78 - 28,29 | 3811090 - 4243500 | 145000 - 153000 | 34,01 - 42,87 | 5101500 - 6216150 | 135000 - 151000 | 44,28 - 67,79 | 6553440 - 9219440 | 131000 - 164999 | 57,86 - 85,44 | 8389700 - 13973800 | |||||||
"СИМВОЛ" | 135000 - 205500 | 27,5 - 130 | 4774000 - 20085000 | 168500 - 205500 | 27,5 - 32,1 | 4774000 - 6596550 | 165500 - 200500 | 35,8 - 46,1 | 6032300 - 8581400 | 145500 - 195500 | 59,2 - 89,5 | 8909600 - 13994750 | 135000 - 185500 | 75,9 - 103,1 | 12166056 - 16880500 | 135000 - 177500 | 98,9 - 130 | 15472800 - 20085000 | ||||
"Ярцевская 24" | 155678 - 223468 | 22,2 - 93 | 4961000 - 14865000 | 223468 - 223468 | 22,2 - 22,2 | 4961000 - 4961000 | 175000 - 190239 | 34 - 46,2 | 6427000 - 8751000 | 166957 - 196413 | 46 - 69 | 9035000 - 12590000 | 155678 - 159839 | 87 - 93 | 13544000 - 14865000 | |||||||
"Ясный" | 130000 - 170000 | 35,1 - 88,1 | 4878900 - 13640000 | 139000 - 170000 | 35,1 - 40,8 | 4878900 - 6674800 | 134000 - 166000 | 55,9 - 62,8 | 7755600 - 10004000 | 130000 - 161000 | 78,6 - 88,1 | 10218000 - 13640000 | ||||||||||
Балашиха | 51000 - 127675 | 24,92 - 149,2 | 1993350 - 13600000 | 68500 - 104500 | 24,92 - 42,25 | 1993350 - 4182750 | 55500 - 127675 | 30,62 - 69,5 | 2590800 - 7000000 | 53000 - 115855 | 49 - 98,5 | 3094000 - 9500000 | 51000 - 105250 | 71,1 - 149,2 | 4952640 - 13500000 | 91280 - 91830 | 147,9 - 148,1 | 13500000 - 13600000 | ||||
Видное | 63850 - 108675 | 29,9 - 109,03 | 2619715 - 9208955 | 94200 - 108675 | 29,9 - 37 | 3154450 - 4020975 | 73850 - 103695 | 31 - 71,6 | 2619715 - 5971440 | 66850 - 101440 | 46,26 - 97,6 | 3423240 - 8126665 | 63850 - 96270 | 67,7 - 109,03 | 5206205 - 9208955 | |||||||
Дзержинский | 62000 - 105265 | 47 - 200 | 3750000 - 12400000 | 62500 - 62500 | 60 - 60 | 3750000 - 3750000 | 64925 - 105265 | 47 - 67 | 4100000 - 6000000 | 63365 - 90000 | 67,5 - 101 | 5200000 - 6890400 | 62000 - 82000 | 94,6 - 200 | 6750000 - 12400000 | |||||||
Долгопрудный | 65445 - 120660 | 33,41 - 92,79 | 2574960 - 8472400 | 70540 - 96960 | 33,41 - 36,53 | 2574960 - 3541950 | 66010 - 120660 | 36,39 - 92,79 | 2939700 - 6125045 | 65445 - 100425 | 52,67 - 79,13 | 3725160 - 6876790 | 65705 - 95315 | 80,07 - 92,2 | 5556800 - 8472400 | |||||||
Железнодорожный | 53000 - 111000 | 24,2 - 100 | 1875000 - 7700000 | 76540 - 77850 | 24,2 - 30,85 | 1875000 - 2401675 | 59745 - 111000 | 33,59 - 58,1 | 2250530 - 4995000 | 53000 - 104000 | 51,7 - 81,22 | 3100000 - 6812000 | 53000 - 82260 | 67,17 - 100 | 3560010 - 7700000 | |||||||
Королев | 61500 - 120000 | 24,63 - 163 | 1995030 - 15485000 | 72985 - 81965 | 24,63 - 35,95 | 1995030 - 2822075 | 68335 - 120000 | 34 - 62,3 | 2478000 - 5995200 | 63500 - 110000 | 46,67 - 91,8 | 3453580 - 7230300 | 61500 - 100000 | 70 - 126,5 | 5142425 - 12017500 | 95000 - 95000 | 163 - 163 | 15485000 - 15485000 | ||||
Котельники | 61000 - 161500 | 25,1 - 97,4 | 2035000 - 12000000 | 81075 - 116925 | 25,1 - 27 | 2035000 - 3157000 | 63000 - 161500 | 33,7 - 64 | 3120000 - 6500000 | 70400 - 133795 | 47 - 80,83 | 3491840 - 9083640 | 61000 - 147765 | 64,5 - 97,4 | 5448000 - 12000000 | |||||||
Люберцы | 69550 - 143440 | 26,06 - 112,1 | 2475700 - 10920355 | 94900 - 129335 | 26,06 - 45,5 | 2475700 - 5505500 | 80900 - 143440 | 28,5 - 54 | 2794805 - 6899000 | 71370 - 143435 | 48 - 92,7 | 4085000 - 9016920 | 69550 - 126085 | 69,22 - 108 | 5292540 - 10920355 | 73500 - 88250 | 100,9 - 112,1 | 7628565 - 9212200 | ||||
Мытищи | 57510 - 149590 | 27,1 - 113,56 | 2276970 - 12900000 | 81000 - 114000 | 27,1 - 30,8 | 2316600 - 3275220 | 68900 - 149590 | 31,79 - 55,38 | 2276970 - 5671000 | 63875 - 131285 | 48,01 - 83,08 | 3256280 - 9070000 | 57510 - 129995 | 63,66 - 104 | 4294100 - 12900000 | 68345 - 73000 | 100,45 - 113,56 | 6874455 - 8289880 | ||||
Одинцово | 68865 - 127150 | 25 - 177 | 2672100 - 17169000 | 95065 - 125000 | 25 - 40,9 | 2672100 - 4737500 | 79000 - 127150 | 35,9 - 71,5 | 3302930 - 8937500 | 75500 - 109100 | 54,7 - 83,2 | 4698000 - 8070000 | 68865 - 105000 | 76,3 - 148,4 | 6104280 - 15582000 | 87000 - 97000 | 140,75 - 177 | 12245000 - 17169000 | ||||
Реутов | 63650 - 175105 | 24,5 - 195,4 | 2703240 - 22400000 | 90950 - 175105 | 24,5 - 36,91 | 2703240 - 4900000 | 68875 - 148900 | 35,36 - 90,7 | 3573030 - 8173000 | 68875 - 135640 | 53,82 - 128,4 | 4906915 - 10788000 | 63650 - 122950 | 78,5 - 150,9 | 8046100 - 16300000 | 102100 - 114640 | 104,8 - 195,4 | 10700300 - 22400000 | ||||
Химки | 49500 - 195000 | 23,9 - 279,87 | 2100000 - 43491800 | 73395 - 184805 | 23,9 - 45,24 | 2400000 - 5539000 | 56740 - 164170 | 27,3 - 90,71 | 2100000 - 12082570 | 49500 - 150590 | 40 - 113,45 | 2990000 - 12750000 | 58000 - 195000 | 54,1 - 209,33 | 4188000 - 40819350 | 73000 - 118170 | 89 - 159,71 | 8410000 - 18800000 | 56195 - 155400 | 105 - 279,87 | 5945000 - 43491800 |
Источник: «ИРН-Консалтинг»
Как следствие, московские новостройки перетянули на себя часть покупателей, которые еще год-два назад могли мечтать только о подмосковной квартире. По данным «ИРН-Консалтинг», в 2015 г. количество сделок с новостройками в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД выросло на 19,8%, а объем поглощения в метрах - на 9,2% (хотя в разрезе отдельных объектов отмечалось падение продаж по сравнению с предыдущим годом в связи с увеличением объема предложения на 62%).
В обозримом будущем эта тенденция вряд ли изменится: спрос на новостройки продолжит смещаться в сторону «старой» Москвы, считает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. А вслед за покупателями потянутся и застройщики, во всяком случае те, кто сумеет найти вход на столичный рынок.
В общем-то, миграция «замкадных» девелоперов в Москву, где и конкуренция пока еще не такая жесткая, и рентабельность выше, уже началась. Tekta Group запустила проект на Головинском шоссе, «Мортон» продает квартиры в Лефортово и Люблино. «Главстрой Девелопмент» собирается строить в районе метро «Аэропорт», в Филях и Кунцеве. Группа Inrgad анонсировала четыре жилых комплекса: в Кунцеве, рядом со станциями метро «Профсоюзная», «Рязанский проспект» и «Щелковская». По информации «Ведомостей», ищут площадки под строительство жилья в Москве структуры Вадима Мошковича, который в конце 2015 г. избавился от значительных земельных активов на присоединенных территориях.
Конечно, по крайней мере Tekta Group и «Мортон» начали работать над своими московскими проектами до 2015 г., отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Тем не менее очевидно, что с приходом кризиса охота к перемене мест у застройщиков явно усилилась.
Проект | Расположение | ГК | Комнатность |
---|---|---|---|
Квартал на набережной NOW | Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк | Сдан | площадью 84 м2 |
Eniteo | Москва, Юго-Западный округ, район Котловка, м. Крымская МЦК | Студии, 2-4, 6-комнатные квартиры площадью 41 - 206 м2 | |
ERA | Москва, Центральный округ, район Даниловский, м. Павелецкая | 3 кв. 2026 г. | площадью 28 - 145 м2 |
Twelve | Москва, Северный округ, район Нагорный, м. Нагорная | 1 кв. 2026 г. | |
EVER | Москва, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Воронцовская | 3 кв. 2025 г. | 1-5-комнатные квартиры площадью 30 - 147 м2 |