Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

При перепродаже квартиры в новостройке придется дать скидку

Застройщики не любят конкуренции со стороны частных инвесторов

В конце 2014 года на фоне резкой девальвации рубля люди активно покупали квартиры в новостройках в инвестиционных целях. Сейчас многие из этих квартир находятся на завершающих стадиях строительства, и инвесторам нужно их продавать, чтобы зафиксировать прибыль. Им приходится конкурировать и с продавцами вторичных квартир, и с самим застройщиком. Редакция IRN.RU выяснила, много ли частных продавцов новостроек и с каким сложностями они сталкиваются.

Инвесторы и не только

Несмотря на ажиотажный спрос со стороны инвесторов полтора года назад, сейчас они не слишком активно продают свои активы. «Доля инвесторов, которые сейчас продают ранее купленные в новостройках квартиры, в общем объеме инвесторов составляет не более 5%», - говорит управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. Такую же цифру назвал генеральный директор проекта «Новые Ватутинки» Александр Зубец. Эксперт объясняет невысокий процент продаж от инвесторов тем, что они рассчитывают на дополнительный рост цен: «Многие инвесторы сегодня не торопятся выходить из сделки и делают ставку на повышение цен, связанное не с увеличением стадии строительной готовности, а с развитием района. Территории Новой Москвы с точки зрения роста цен на недвижимость наиболее перспективные. До конца 2016 года завершится реконструкция первого участка Калужского шоссе, что автоматически сразу же повысит ликвидность района».

Однако помимо инвесторов квартиры в новостройках порой перепродают и обычные покупатели в связи с изменением жизненных обстоятельств. «Вспоминается один забавный случай. В одном из жилых комплексов молодая пара купила однокомнатную квартиру. Через год, когда строительство дома было в самом разгаре, они пришли с просьбой срочно подобрать новую квартиру, - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Выяснилось, что семья ждала прибавку в семействе. Казалось бы, на 45 квадратах можно жить с маленьким ребенком. Так думали и будущие родители, пока для них не стала «сюрпризом» новость, что у них будет тройня. В итоге семье пришлось срочно продавать однокомнатную квартиру и брать ипотеку на «трёшку».

Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова говорит, что зачастую люди решают сменить квартиру в новостройке из-за получения наследства или других доходов, позволяющих купить жилье большей площади. Или, наоборот, из-за снижения платежеспособности люди теряют возможность выплачивать ипотеку и решают продать квартиру с переводом долга на нового покупателя с одобренным кредитом от банка.

Кроме того, по словам Владимира Яхонтова, нередки случаи, когда такие продажи происходят из-за несоответствия ожиданий реальной ситуации: «К примеру, покупатель оказался не готов тратить большее время на дорогу либо его не устроили качество жизни, окружения, инфраструктуры и т.п. на новом месте».

Порой покупатели за время ожидания находят более подходящий вариант. Например, одна пара купила полтора года назад за 6 млн рублей 50-метровую квартиру в жилом комплексе рядом со строящейся станцией метро в Новой Москве. За это время появилось немало предложений в этом бюджете внутри МКАД, поэтому сейчас они присматривают себе новую квартиру взамен купленной ранее.

С дисконтом к застройщику

Если человек продает квартиру в еще не сданном в эксплуатацию доме, ему обычно приходится конкурировать с застройщиком. При этом люди охотнее покупают квартиру у застройщика, чем у частного продавца по договору переуступки прав требования. Поэтому приходится ставить цену ниже, чем у застройщика. По словам Марии Литинецкой, дисконт обычно составляет 7-10%. Генеральный директор компании «БИГ Реал Эстейт» (реализует ЖК «Котельнические высотки») говорит, что порой скидка может достигать даже 20% от цены застройщика.

Случай с возможной выгодой от перепродажи квартиры ради покупки новой в том же ЖК «ИРН-Консалтинг» подробно разбирал в ходе онлайн-конференции «Новые проекты рынка недвижимости: где выбирать квартиру в 2016 году?». Тогда один из читателей интересовался, стоит ли ему продавать готовую квартиру в новостройке «Переделкино Ближнее» с тем, чтобы приобрести более дешевое жилье в следующей очереди строительства. По словам руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, квартиры в новой очереди – 7-й фазе – стоят примерно на 1 млн рублей дешевле, чем, например, в 5-й фазе, которая стартовала два года назад. При этом ради продажи готовой квартиры человеку придется сделать скидку по сравнению с ценой застройщика примерно на 8-10%. «То есть, если, например, девелопер продает однокомнатные квартиры без отделки в почти готовой фазе за 5,2 млн рублей, частный продавец сможет продать жилье такой же площади и без ремонта в готовом/почти готовом доме примерно за 4,7-4,8 млн рублей. В новой очереди такая квартира будет стоить 4,3-4,4млн рублей. То есть в общей сложности человек выиграет примерно 400-500 тыс. рублей», - говорит эксперт.

Однако в некоторых случаях разница в цене оказывается меньше. «Как показывает практика, в районе Новые Ватутинки инвесторы продают недвижимость практически по таким же ценам, как и мы. Реализация в нашем объекте идет хорошими темпами, часто оказывается, что некоторые предложения просто уже не представлены на первичном рынке и доступны только от инвестора. Или, к примеру, квартиры от девелопера остаются только на верхних или нижних этажах. А инвестор продает вариант на средних этажах. Тогда ему тоже нет никакого смысла «ронять» цены – на такие варианты всегда найдутся покупатели», - говорит Александр Зубец.

Если человек решил продать квартиру уже после сдачи дома в эксплуатацию, то ему приходится конкурировать с другими предложениями на вторичном рынке. Конкурентным преимуществом является новизна жилья, однако есть и недостаток – если квартира без отделки, жилье будет продаваться в менее готовом виде, чем другие предложения в старом жилом фонде. Тем не менее, по мнению экспертов, нет большого смысла делать ремонт перед продажей. «Максимум, на что вы можете рассчитывать – это прибавка к стоимости 5-7%. Не факт, что данная сумма покроет сам ремонт», - считает Мария Литинецкая.

Дорогая помощь

Застройщик чаще всего не заинтересован в наличии большого количества предложений от частников, поскольку они составляют ему дополнительную конкуренцию. «Поэтому застройщики обычно обязуют согласовывать с ними договора переуступки и зачастую взимают комиссию за проведение сделок по переуступке, причем ее размер может достигать и 200 000 рублей, тем самым ограничивая инвестиционный спрос», - говорит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Обычно комиссия меньше и составляет около 100 000 рублей. «Однако есть примеры, когда действуют более жесткие ограничения – например, 15% от цены, обозначенной в договоре. В этом случае доходность минимизируется настолько, что инвесторы ждут завершения строительства и перепродают по договору купли-продажи», - отмечает Ирина Доброхотова.

Тем не менее на рынке есть примеры, когда девелопер помогает продать инвесторам ранее купленную квартиру. Так поступает, например, «Мортон», на сайте которого вместе с предложением от застройщика размещены также объявления инвесторов. Схожим образом поступает и ГК «Лидер Групп», причем, по данным застройщика, популярность такой услуги за последний год существенно выросла – к реализации своих активов через застройщика сейчас прибегает практический каждый второй инвестор. А, например, в недавно сданном ЖК «Менделеев» почти все квартиры, продающиеся в данный момент – от частных инвесторов, говорит Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» московского региона.

Не хранить

Из-за обозначенных сложностей некоторые инвесторы отказываются от перепродажи квартиры в пользу сдачи ее в аренду. «Есть такой пример из жизни: одни из наших постоянных инвесторов совсем недавно были вынуждены продать основной бизнес (предприятие, деятельность которого пострадала из-за изменения курсов валют) и теперь живут на доходы от сдаваемых квартир, ранее купленных в качестве инвестиций», - рассказывает Ирина Доброхотова.

Но все же такие примеры – скорее исключение из правил. «Доля инвесторов, планирующих не продавать, а сдавать квартиры в аренду, постепенно снижается, - утверждает Мария Литинецкая. - И это связано в первую очередь с ситуацией на рынке. Сегодня арендаторы сами диктуют собственникам «правила игры», что приводит ко все большему падению арендных ставок на рынке недвижимости. Если еще один-два года назад собственник мог рассчитывать на пассивный доход от ренты на уровне 7-8% годовых, то сегодня максимальная доходность находится в пределах 4-6%».

Таким образом, несмотря на необходимость дисконта по отношению к цене застройщика, а иногда и комиссию за продажу, инвесторам нет большого смысла держать приобретенные квартиры «на руках». В большинстве случаев лучше продать квартиру с дисконтом и переложить деньги в другой актив. Однако на рынке остаются люди, которые изначально приобретают квартиры в «полуинвестиционных» целях – чтобы каким-то образом защитить сбережения, а заодно иметь квартиру на будущее (для детей или себе на пенсию). Поэтому арендный рынок все равно будет пополняться предложениями в недавних новостройках.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
10069 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 835 117
до 4 778 757 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Московская область, г. Красногорск, 11 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 26 - 55 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.16 (4 оч.) Показать все 9 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 253 500
до 10 017 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Новые Ватутинки Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 15 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 24 - 106 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/1 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/2 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/1 Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/2 Застройщик: Инвесттраст.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 620 390
до 26 558 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Петровский парк Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 37 - 109 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Петровский парк, 12 мин. пешком Юннатов ул., вл.4, к.Б Юннатов ул., вл.4, к.В Застройщик: РГ-Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Квартиры площадью 52-172 кв.м.Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте