Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Прибегали бы вы к помощи риелтора при покупке квартиры?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

При перепродаже квартиры в новостройке придется дать скидку

Застройщики не любят конкуренции со стороны частных инвесторов

В конце 2014 года на фоне резкой девальвации рубля люди активно покупали квартиры в новостройках в инвестиционных целях. Сейчас многие из этих квартир находятся на завершающих стадиях строительства, и инвесторам нужно их продавать, чтобы зафиксировать прибыль. Им приходится конкурировать и с продавцами вторичных квартир, и с самим застройщиком. Редакция IRN.RU выяснила, много ли частных продавцов новостроек и с каким сложностями они сталкиваются.

Инвесторы и не только

Несмотря на ажиотажный спрос со стороны инвесторов полтора года назад, сейчас они не слишком активно продают свои активы. «Доля инвесторов, которые сейчас продают ранее купленные в новостройках квартиры, в общем объеме инвесторов составляет не более 5%», - говорит управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. Такую же цифру назвал генеральный директор проекта «Новые Ватутинки» Александр Зубец. Эксперт объясняет невысокий процент продаж от инвесторов тем, что они рассчитывают на дополнительный рост цен: «Многие инвесторы сегодня не торопятся выходить из сделки и делают ставку на повышение цен, связанное не с увеличением стадии строительной готовности, а с развитием района. Территории Новой Москвы с точки зрения роста цен на недвижимость наиболее перспективные. До конца 2016 года завершится реконструкция первого участка Калужского шоссе, что автоматически сразу же повысит ликвидность района».

Однако помимо инвесторов квартиры в новостройках порой перепродают и обычные покупатели в связи с изменением жизненных обстоятельств. «Вспоминается один забавный случай. В одном из жилых комплексов молодая пара купила однокомнатную квартиру. Через год, когда строительство дома было в самом разгаре, они пришли с просьбой срочно подобрать новую квартиру, - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Выяснилось, что семья ждала прибавку в семействе. Казалось бы, на 45 квадратах можно жить с маленьким ребенком. Так думали и будущие родители, пока для них не стала «сюрпризом» новость, что у них будет тройня. В итоге семье пришлось срочно продавать однокомнатную квартиру и брать ипотеку на «трёшку».

Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова говорит, что зачастую люди решают сменить квартиру в новостройке из-за получения наследства или других доходов, позволяющих купить жилье большей площади. Или, наоборот, из-за снижения платежеспособности люди теряют возможность выплачивать ипотеку и решают продать квартиру с переводом долга на нового покупателя с одобренным кредитом от банка.

Кроме того, по словам Владимира Яхонтова, нередки случаи, когда такие продажи происходят из-за несоответствия ожиданий реальной ситуации: «К примеру, покупатель оказался не готов тратить большее время на дорогу либо его не устроили качество жизни, окружения, инфраструктуры и т.п. на новом месте».

Порой покупатели за время ожидания находят более подходящий вариант. Например, одна пара купила полтора года назад за 6 млн рублей 50-метровую квартиру в жилом комплексе рядом со строящейся станцией метро в Новой Москве. За это время появилось немало предложений в этом бюджете внутри МКАД, поэтому сейчас они присматривают себе новую квартиру взамен купленной ранее.

С дисконтом к застройщику

Если человек продает квартиру в еще не сданном в эксплуатацию доме, ему обычно приходится конкурировать с застройщиком. При этом люди охотнее покупают квартиру у застройщика, чем у частного продавца по договору переуступки прав требования. Поэтому приходится ставить цену ниже, чем у застройщика. По словам Марии Литинецкой, дисконт обычно составляет 7-10%. Генеральный директор компании «БИГ Реал Эстейт» (реализует ЖК «Котельнические высотки») говорит, что порой скидка может достигать даже 20% от цены застройщика.

Случай с возможной выгодой от перепродажи квартиры ради покупки новой в том же ЖК «ИРН-Консалтинг» подробно разбирал в ходе онлайн-конференции «Новые проекты рынка недвижимости: где выбирать квартиру в 2016 году?». Тогда один из читателей интересовался, стоит ли ему продавать готовую квартиру в новостройке «Переделкино Ближнее» с тем, чтобы приобрести более дешевое жилье в следующей очереди строительства. По словам руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, квартиры в новой очереди – 7-й фазе – стоят примерно на 1 млн рублей дешевле, чем, например, в 5-й фазе, которая стартовала два года назад. При этом ради продажи готовой квартиры человеку придется сделать скидку по сравнению с ценой застройщика примерно на 8-10%. «То есть, если, например, девелопер продает однокомнатные квартиры без отделки в почти готовой фазе за 5,2 млн рублей, частный продавец сможет продать жилье такой же площади и без ремонта в готовом/почти готовом доме примерно за 4,7-4,8 млн рублей. В новой очереди такая квартира будет стоить 4,3-4,4млн рублей. То есть в общей сложности человек выиграет примерно 400-500 тыс. рублей», - говорит эксперт.

Однако в некоторых случаях разница в цене оказывается меньше. «Как показывает практика, в районе Новые Ватутинки инвесторы продают недвижимость практически по таким же ценам, как и мы. Реализация в нашем объекте идет хорошими темпами, часто оказывается, что некоторые предложения просто уже не представлены на первичном рынке и доступны только от инвестора. Или, к примеру, квартиры от девелопера остаются только на верхних или нижних этажах. А инвестор продает вариант на средних этажах. Тогда ему тоже нет никакого смысла «ронять» цены – на такие варианты всегда найдутся покупатели», - говорит Александр Зубец.

Если человек решил продать квартиру уже после сдачи дома в эксплуатацию, то ему приходится конкурировать с другими предложениями на вторичном рынке. Конкурентным преимуществом является новизна жилья, однако есть и недостаток – если квартира без отделки, жилье будет продаваться в менее готовом виде, чем другие предложения в старом жилом фонде. Тем не менее, по мнению экспертов, нет большого смысла делать ремонт перед продажей. «Максимум, на что вы можете рассчитывать – это прибавка к стоимости 5-7%. Не факт, что данная сумма покроет сам ремонт», - считает Мария Литинецкая.

Дорогая помощь

Застройщик чаще всего не заинтересован в наличии большого количества предложений от частников, поскольку они составляют ему дополнительную конкуренцию. «Поэтому застройщики обычно обязуют согласовывать с ними договора переуступки и зачастую взимают комиссию за проведение сделок по переуступке, причем ее размер может достигать и 200 000 рублей, тем самым ограничивая инвестиционный спрос», - говорит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Обычно комиссия меньше и составляет около 100 000 рублей. «Однако есть примеры, когда действуют более жесткие ограничения – например, 15% от цены, обозначенной в договоре. В этом случае доходность минимизируется настолько, что инвесторы ждут завершения строительства и перепродают по договору купли-продажи», - отмечает Ирина Доброхотова.

Тем не менее на рынке есть примеры, когда девелопер помогает продать инвесторам ранее купленную квартиру. Так поступает, например, «Мортон», на сайте которого вместе с предложением от застройщика размещены также объявления инвесторов. Схожим образом поступает и ГК «Лидер Групп», причем, по данным застройщика, популярность такой услуги за последний год существенно выросла – к реализации своих активов через застройщика сейчас прибегает практический каждый второй инвестор. А, например, в недавно сданном ЖК «Менделеев» почти все квартиры, продающиеся в данный момент – от частных инвесторов, говорит Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» московского региона.

Не хранить

Из-за обозначенных сложностей некоторые инвесторы отказываются от перепродажи квартиры в пользу сдачи ее в аренду. «Есть такой пример из жизни: одни из наших постоянных инвесторов совсем недавно были вынуждены продать основной бизнес (предприятие, деятельность которого пострадала из-за изменения курсов валют) и теперь живут на доходы от сдаваемых квартир, ранее купленных в качестве инвестиций», - рассказывает Ирина Доброхотова.

Но все же такие примеры – скорее исключение из правил. «Доля инвесторов, планирующих не продавать, а сдавать квартиры в аренду, постепенно снижается, - утверждает Мария Литинецкая. - И это связано в первую очередь с ситуацией на рынке. Сегодня арендаторы сами диктуют собственникам «правила игры», что приводит ко все большему падению арендных ставок на рынке недвижимости. Если еще один-два года назад собственник мог рассчитывать на пассивный доход от ренты на уровне 7-8% годовых, то сегодня максимальная доходность находится в пределах 4-6%».

Таким образом, несмотря на необходимость дисконта по отношению к цене застройщика, а иногда и комиссию за продажу, инвесторам нет большого смысла держать приобретенные квартиры «на руках». В большинстве случаев лучше продать квартиру с дисконтом и переложить деньги в другой актив. Однако на рынке остаются люди, которые изначально приобретают квартиры в «полуинвестиционных» целях – чтобы каким-то образом защитить сбережения, а заодно иметь квартиру на будущее (для детей или себе на пенсию). Поэтому арендный рынок все равно будет пополняться предложениями в недавних новостройках.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
10244 (1 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 14 846 755
до 35 857 127 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Резиденции Архитекторов Москва, Центральный округ, район Басманный Площади : 52 - 125 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г., есть сданные м. Электрозаводская, 11 мин. пешком Большая Почтовая ул., вл. 24, 30, 34, к.11 (1 этап) Большая Почтовая ул., вл. 24, 30, 34, к.12 (1 этап) Большая Почтовая ул., вл. 24, 30, 34, к.3 (2 этап) Большая Почтовая ул., вл. 24, 30, 34, к.4 (2 этап) Большая Почтовая ул., вл. 24, 30, 34, к.5 (2 этап) Показать все 8 корпусов Застройщик: МТОК.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 562 849
до 22 978 517 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Discovery PARK Москва, Северный округ, район Ховрино Площади : 28 - 102 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Ховрино, Аристотель Дмитрий Менделеев Исаак Ньютон ЛЕОНАРДО ДА ВИНЧИ Застройщик: MR Group.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 100 000
до 17 900 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК MainStreet Москва, Западный округ, район Фили-Давыдково Площади : 27 - 141 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2021 г. м. Кунцевская, 6 мин. пешком м. Молодежная, 4 мин. транспортом м. Славянский бульвар, 2 мин. транспортом Застройщик: Основа.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Спешите! Квартиры в готовых домах рядом с м.ВДНХ. Площадь от 64 до 203 метра ГК: 3 кв. 2015 г., есть сданные. Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Панорамные виды на Останкинскую башню. Собственная территория – система умный дом, детский сад и школа. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир с отделкой! Просторные 2-к. квартиры рядом с Таганкой от 11,9 млн р! Квартал бизнес-класса. Рядом метро, школа и парк. от 11,9 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 11, 2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 11,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ Премиальные квартиры Квартиры в престижных Раменках: с террасами, "вторым светом", панорамными окнами, парком вокруг дома! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 17,6 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Только в январе - скидки на просторные 4-к. квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 7% Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. Рассрочка. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район ALIA Квартиры с видом на набережную Москвы-реки. Более 100 планировок. Отделка White Box. м. "Тушинская". квартиры от 174 000 руб/кв. м Застройщик: Специализированный застройщик Резиденс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" ст. м.Солнцево Квартира комфорт-класса+машино-место. Выгода до 500 000 руб. В пешей доступности м.Солнцево. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Только в январе скидки на 2-комн квартиры. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Старт продаж! Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 8,6 млн. руб. Специальные новогодние скидки. 5 мин до метро Технопарк. от 8,6 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Квартиры с отделкой от 9,8 млн.руб. Небоскребы бизнес-класса, в 15 минутах от Кремля. от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки мкрн. Центральный Квартиры с отделкой от 3,7 млн.руб. Монолитный дом. Метро Десеновское. Готовая инфраструктура, сады, школы. от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Апартаменты с дизайнерской отделкой от 56 кв.м с выгодой до 650 000 рублей. 7 минут до центра, дворы без машин Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Ослепительные виды. Собственный парк-променад! Успейте приобрести! от 10,5 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса со скидкой до 7%.Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца от 16,5 млн рублей. Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с дизайнерской отделкой от 15,7 млн р. Сдача в 2020 г. Центр города. Скидки до 3%! Ипотека от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Успей приобрести! 2-х комн.кв-ра 57 м² с удачной планировкой - 5,9 млн.руб. м. Новокосино - 10 мин.пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте