Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

При перепродаже квартиры в новостройке придется дать скидку

Застройщики не любят конкуренции со стороны частных инвесторов

В конце 2014 года на фоне резкой девальвации рубля люди активно покупали квартиры в новостройках в инвестиционных целях. Сейчас многие из этих квартир находятся на завершающих стадиях строительства, и инвесторам нужно их продавать, чтобы зафиксировать прибыль. Им приходится конкурировать и с продавцами вторичных квартир, и с самим застройщиком. Редакция IRN.RU выяснила, много ли частных продавцов новостроек и с каким сложностями они сталкиваются.

Инвесторы и не только

Несмотря на ажиотажный спрос со стороны инвесторов полтора года назад, сейчас они не слишком активно продают свои активы. «Доля инвесторов, которые сейчас продают ранее купленные в новостройках квартиры, в общем объеме инвесторов составляет не более 5%», - говорит управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. Такую же цифру назвал генеральный директор проекта «Новые Ватутинки» Александр Зубец. Эксперт объясняет невысокий процент продаж от инвесторов тем, что они рассчитывают на дополнительный рост цен: «Многие инвесторы сегодня не торопятся выходить из сделки и делают ставку на повышение цен, связанное не с увеличением стадии строительной готовности, а с развитием района. Территории Новой Москвы с точки зрения роста цен на недвижимость наиболее перспективные. До конца 2016 года завершится реконструкция первого участка Калужского шоссе, что автоматически сразу же повысит ликвидность района».

Однако помимо инвесторов квартиры в новостройках порой перепродают и обычные покупатели в связи с изменением жизненных обстоятельств. «Вспоминается один забавный случай. В одном из жилых комплексов молодая пара купила однокомнатную квартиру. Через год, когда строительство дома было в самом разгаре, они пришли с просьбой срочно подобрать новую квартиру, - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Выяснилось, что семья ждала прибавку в семействе. Казалось бы, на 45 квадратах можно жить с маленьким ребенком. Так думали и будущие родители, пока для них не стала «сюрпризом» новость, что у них будет тройня. В итоге семье пришлось срочно продавать однокомнатную квартиру и брать ипотеку на «трёшку».

Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова говорит, что зачастую люди решают сменить квартиру в новостройке из-за получения наследства или других доходов, позволяющих купить жилье большей площади. Или, наоборот, из-за снижения платежеспособности люди теряют возможность выплачивать ипотеку и решают продать квартиру с переводом долга на нового покупателя с одобренным кредитом от банка.

Кроме того, по словам Владимира Яхонтова, нередки случаи, когда такие продажи происходят из-за несоответствия ожиданий реальной ситуации: «К примеру, покупатель оказался не готов тратить большее время на дорогу либо его не устроили качество жизни, окружения, инфраструктуры и т.п. на новом месте».

Порой покупатели за время ожидания находят более подходящий вариант. Например, одна пара купила полтора года назад за 6 млн рублей 50-метровую квартиру в жилом комплексе рядом со строящейся станцией метро в Новой Москве. За это время появилось немало предложений в этом бюджете внутри МКАД, поэтому сейчас они присматривают себе новую квартиру взамен купленной ранее.

С дисконтом к застройщику

Если человек продает квартиру в еще не сданном в эксплуатацию доме, ему обычно приходится конкурировать с застройщиком. При этом люди охотнее покупают квартиру у застройщика, чем у частного продавца по договору переуступки прав требования. Поэтому приходится ставить цену ниже, чем у застройщика. По словам Марии Литинецкой, дисконт обычно составляет 7-10%. Генеральный директор компании «БИГ Реал Эстейт» (реализует ЖК «Котельнические высотки») говорит, что порой скидка может достигать даже 20% от цены застройщика.

Случай с возможной выгодой от перепродажи квартиры ради покупки новой в том же ЖК «ИРН-Консалтинг» подробно разбирал в ходе онлайн-конференции «Новые проекты рынка недвижимости: где выбирать квартиру в 2016 году?». Тогда один из читателей интересовался, стоит ли ему продавать готовую квартиру в новостройке «Переделкино Ближнее» с тем, чтобы приобрести более дешевое жилье в следующей очереди строительства. По словам руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, квартиры в новой очереди – 7-й фазе – стоят примерно на 1 млн рублей дешевле, чем, например, в 5-й фазе, которая стартовала два года назад. При этом ради продажи готовой квартиры человеку придется сделать скидку по сравнению с ценой застройщика примерно на 8-10%. «То есть, если, например, девелопер продает однокомнатные квартиры без отделки в почти готовой фазе за 5,2 млн рублей, частный продавец сможет продать жилье такой же площади и без ремонта в готовом/почти готовом доме примерно за 4,7-4,8 млн рублей. В новой очереди такая квартира будет стоить 4,3-4,4млн рублей. То есть в общей сложности человек выиграет примерно 400-500 тыс. рублей», - говорит эксперт.

Однако в некоторых случаях разница в цене оказывается меньше. «Как показывает практика, в районе Новые Ватутинки инвесторы продают недвижимость практически по таким же ценам, как и мы. Реализация в нашем объекте идет хорошими темпами, часто оказывается, что некоторые предложения просто уже не представлены на первичном рынке и доступны только от инвестора. Или, к примеру, квартиры от девелопера остаются только на верхних или нижних этажах. А инвестор продает вариант на средних этажах. Тогда ему тоже нет никакого смысла «ронять» цены – на такие варианты всегда найдутся покупатели», - говорит Александр Зубец.

Если человек решил продать квартиру уже после сдачи дома в эксплуатацию, то ему приходится конкурировать с другими предложениями на вторичном рынке. Конкурентным преимуществом является новизна жилья, однако есть и недостаток – если квартира без отделки, жилье будет продаваться в менее готовом виде, чем другие предложения в старом жилом фонде. Тем не менее, по мнению экспертов, нет большого смысла делать ремонт перед продажей. «Максимум, на что вы можете рассчитывать – это прибавка к стоимости 5-7%. Не факт, что данная сумма покроет сам ремонт», - считает Мария Литинецкая.

Дорогая помощь

Застройщик чаще всего не заинтересован в наличии большого количества предложений от частников, поскольку они составляют ему дополнительную конкуренцию. «Поэтому застройщики обычно обязуют согласовывать с ними договора переуступки и зачастую взимают комиссию за проведение сделок по переуступке, причем ее размер может достигать и 200 000 рублей, тем самым ограничивая инвестиционный спрос», - говорит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Обычно комиссия меньше и составляет около 100 000 рублей. «Однако есть примеры, когда действуют более жесткие ограничения – например, 15% от цены, обозначенной в договоре. В этом случае доходность минимизируется настолько, что инвесторы ждут завершения строительства и перепродают по договору купли-продажи», - отмечает Ирина Доброхотова.

Тем не менее на рынке есть примеры, когда девелопер помогает продать инвесторам ранее купленную квартиру. Так поступает, например, «Мортон», на сайте которого вместе с предложением от застройщика размещены также объявления инвесторов. Схожим образом поступает и ГК «Лидер Групп», причем, по данным застройщика, популярность такой услуги за последний год существенно выросла – к реализации своих активов через застройщика сейчас прибегает практический каждый второй инвестор. А, например, в недавно сданном ЖК «Менделеев» почти все квартиры, продающиеся в данный момент – от частных инвесторов, говорит Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» московского региона.

Не хранить

Из-за обозначенных сложностей некоторые инвесторы отказываются от перепродажи квартиры в пользу сдачи ее в аренду. «Есть такой пример из жизни: одни из наших постоянных инвесторов совсем недавно были вынуждены продать основной бизнес (предприятие, деятельность которого пострадала из-за изменения курсов валют) и теперь живут на доходы от сдаваемых квартир, ранее купленных в качестве инвестиций», - рассказывает Ирина Доброхотова.

Но все же такие примеры – скорее исключение из правил. «Доля инвесторов, планирующих не продавать, а сдавать квартиры в аренду, постепенно снижается, - утверждает Мария Литинецкая. - И это связано в первую очередь с ситуацией на рынке. Сегодня арендаторы сами диктуют собственникам «правила игры», что приводит ко все большему падению арендных ставок на рынке недвижимости. Если еще один-два года назад собственник мог рассчитывать на пассивный доход от ренты на уровне 7-8% годовых, то сегодня максимальная доходность находится в пределах 4-6%».

Таким образом, несмотря на необходимость дисконта по отношению к цене застройщика, а иногда и комиссию за продажу, инвесторам нет большого смысла держать приобретенные квартиры «на руках». В большинстве случаев лучше продать квартиру с дисконтом и переложить деньги в другой актив. Однако на рынке остаются люди, которые изначально приобретают квартиры в «полуинвестиционных» целях – чтобы каким-то образом защитить сбережения, а заодно иметь квартиру на будущее (для детей или себе на пенсию). Поэтому арендный рынок все равно будет пополняться предложениями в недавних новостройках.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
9848 (2 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 870 200
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 000 000
до 28 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Пикассо Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Юго-Западная 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 38 - 157 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 7 мин. транспортом Озёрная ул., вл.35, к.1 Озёрная ул., вл.35, к.2 Застройщик: ИжВазтехобслуживание.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 196 500
до 26 044 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! 1-5-комнатные квартиры площадью 48-131 метр. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты пл. 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах площадью от 38 метров.Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. от 18 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Торопитесь! Квартиры пл. от 25 метров. Монолит. квартиры в готовых домах MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. 29-117 кв.м.Монолит, другое. Звоните! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах пл. 21-98 метров. ГК: 1 кв. 2014 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич. 8 км от МКАД. Звоните! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте