Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры в Москве и Подмосковье: вторичный рынок пострадал от укрепления рубля

Обладателям валютных сбережений перестало хватать на недвижимость

Покупатели на вторичном рынке жилья сейчас делятся на две основные категории. Большинство составляют «альтернативщики», которым для того чтобы купить новую квартиру, необходимо сначала продать старую. Меньшинство - «туристы» с деньгами, которые тоже никуда не спешат, потому что торопиться на стагнирующем рынке некуда и не за чем. Третья, в предыдущие месяцы наиболее активная категория – обладатели валютных накоплений, – из-за укрепления рубля на время затаилась, рассказали редакции IRN.RU представители ведущих риелторских агентств московского региона.

Спрос: платежеспособность покупателей упала вместе с долларом

В марте 2016 г. количество зарегистрированных управлением Росреестра по Москве прав на жилую недвижимость выросло на 51,4% к февралю и на 2,9% - относительно аналогичного периода прошлого года. Однако надо учитывать, что сделка по покупке недвижимости занимает длительное время и Росреестр подключается только на последнем этапе. Данные риелторских агентств, которые более оперативно отражают изменения в поведении потребителей, свидетельствуют о некотором снижении активности на рынке в марте по сравнению с февралем. Количество обращений в компанию «ИНКОМ-Недвижимость» по вопросам купли-продажи жилья сократилось относительно февраля на 6,9% (но увеличилось на 23% к марту прошлого года). Показатели реального спроса - количество заявок о предоплате - снизилось относительно февраля на 10% и примерно соответствует уровню марта прошлого года. По данным компании «Азбука Жилья», потребительская активность на вторичном рынке «старой» Москвы по итогам марта 2016 г. уменьшилась на 18,2% к февралю и выросла на 50,9% по сравнению с аналогичным периодом 2015 г.

По мнению участников рынка, в помесячном разрезе спрос на вторичное жилье упал из-за удорожания рубля – за месяц курс вырос на 10%. «В данном случае это крайне существенно потому, что, по нашим оценкам, около 50% активного спроса на вторичном рынке жилья Москвы в настоящее время формируют люди, хранящие свои сбережения в иностранной валюте. Для них резкое укрепление рубля – это существенное снижение их покупательской способности. И одновременно – резкое изменение рыночной конъюнктуры, которое надо осмыслить, оценить и принять», - говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».

Рост спроса в годовом выражении риелторы связывают с низкой базой первых месяцев 2015 г., когда активность покупателей оставляла желать много лучшего из-за скачка ипотечных ставок и цен – после повышенного спроса конца 2014 г. многие продавцы на вторичном рынке подняли цены, надеясь компенсировать часть потерь от девальвации рубля, объясняет директор по консалтингу и аналитике компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова.

Основной спрос на вторичное жилье был сосредоточен в «старых» границах Москвы. За МКАД «вторичка» по-прежнему проигрывает конкуренцию более дешевым новостройкам, которые в этих локациях представлены во множестве, поясняет Алексей Бернадский, директор «Сети офисов недвижимости Est-a-Tet». Конечно, и в пределах МКАД покупателей интересуют самые привлекательные по цене предложения. Например, однокомнатные квартиры в панельных домах стоимостью примерно 6 млн рублей или небольшие двухкомнатные до 43 кв. м, особенно в ЦАО - квартиру в центре площадью 38 кв. м можно сейчас приобрести за 9,5 млн рублей, рассказывает Ирина Писягина, генеральный директор компании «ПЕРЕСВЕТ-Недвижимость».

«Туристы» и «альтернативщики»

В целом март на вторичном рынке прошел достаточно оживленно - покупатели активно смотрели объекты, говорит Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Проблема с конвертацией просмотров в продажи: большая часть потенциальных покупателей сейчас не готовы к прямым сделкам за неимением достаточного объема средств. По словам Тихоновой, люди либо собираются провести альтернативные сделки (то есть подбирают подходящий вариант взамен выставленной на продажу квартиры), либо планируют приобрести квартиру летом, когда покупательская активность традиционно снижается и владельцы недвижимости более гибко подходят к вопросу скидок.

Нестесненные в средствах клиенты тоже никуда не спешат. «В настоящее время риелторы отмечают некий «туристический поток» клиентов, - рассказывает Екатерина Артемова. - Все условия сейчас для покупателей, в особенности с «живыми деньгами», в связи с чем они чувствуют себя словно на курорте, подходя к выбору жилья довольно придирчиво и не торопясь».

Как следствие, квартиры на вторичном рынке продаются очень долго и очень плохо. По данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», в марте срок экспозиции объектов, находящихся в открытой продаже на рынке Москвы, составил 166 дней. По оценке «Инкома», в нынешних условиях покупателей находит лишь примерно пятая часть выставленного на продажу жилья - см. «Квартиры в Москве и Подмосковье: вторичный рынок жив на 20%». В среднем, проданные в марте квартиры ждали реализации 97 дней. Это всего на три дня меньше, чем в феврале, когда компания зафиксировала абсолютный максимум за всю историю наблюдений с ноября 2012 г. «Нынешнее значение на 40,6% превосходит показатель марта 2015 г. и в сочетании с активизацией покупательского интереса свидетельствует о существенном увеличении в текущем году срока принятия потребителем решения о покупке», - подчеркивает Сергей Шлома. Даже для ликвидного жилья (конкурентоспособного по цене) срок экспозиции увеличился с одного месяца до двух из-за роста количества альтернативных сделок, добавляет Екатерина Артемова.

Цены и скидки

Средние цены на вторичное жилье в «старой» Москве топчутся около отметки в 170 000 за квадратный метр по индексу IRN.RU, постепенно сползая вниз – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам марта 2016 года». При этом продать квартиру без дисконта по-прежнему проблематично: по данным компании «ИНКОМ», 79% реализованных в марте столичных объектов были проданы по цене в среднем на 9,3% ниже заявленной. Абсолютный максимум по этому показателю (с января 2005 г.) был зафиксирован в январе 2016 г., когда со скидкой продали 82% квартир.

Аналогичная картина наблюдается и в Подмосковье. По словам Сергея Власенко, президента НП «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис», в марте более 90% сделок «с живыми деньгами» прошли с дисконтом. И если в феврале он составлял 5-7%, то в марте вырос до 10%. «Объяснение здесь простое - после роста курса рубля по отношению к доллару продавцы стали охотнее соглашаться на дисконт. Ведь сумма, вырученная за жилье в эквиваленте американской валюты, выросла. Особенно это касается тех продавцов, кто не собирается сразу по-новому вкладываться в недвижимость. Поэтому достаточно большое количество потенциальных игроков рынка сейчас полагают, что покупку недвижимости на данный момент можно отсрочить, а вырученные с продажи деньги можно перевести в долларовые накопления в ожидании дальнейшего роста доллара и евро», - говорит Власенко.

При этом риелторы отмечают, что, в принципе, в последние месяцы размер дисконта постепенно сокращается - в связи со снижением цены предложения. В Москве собственники ликвидных объектов, которые еще в январе соглашались на скидку в 4-5%, сегодня готовы уступить не более 2%, отмечает Ольга Тихонова.

На значительные скидки можно рассчитывать при покупке больших и, соответственно, дорогих и малоликвидных квартир. Например, в Московской области плохо продаются двухкомнатные квартиры избыточных – под 90 кв. м - площадей, рассказывает Ирина Писягина. А в столице имеет смысл усиленно торговаться, когда, по ее выражению, «интерьер не совпадает с экстерьером». То есть квартира, пусть хорошая и с дизайнерским ремонтом, находится в старом доме, не отвечающем современным требованиям к комфортному жилью (без паркинга, нормальной входной группы, с пестрым социальным составом жильцов и т.п.).

Впрочем, объекты плохого качества и в низком ценовом сегменте продаются со скидками до 10%, добавляет Тихонова: «В основном это квартиры с маленькими кухнями до 6 метров в ценовом диапазоне до 5 млн рублей».

Прогноз

В целом, если не учитывать месячные колебания, которые могут зависеть от чисто технических причин типа количества рабочих дней в месяце, спрос на вторичном рынке Москвы в последний год достаточно стабилен: в месяц регистрируется в среднем 8000 – 10000 переходов прав на жилье. Например, за I квартал 2015 г. в столице было оформлено 29 555 прав, а за первые три месяца текущего года – 28 188, лишь на 4,6% меньше, чем годом ранее. По всей видимости, в обозримом будущем эта тенденции не изменится, полагают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Дело в том, что программа льготной ипотеки и гибкая ценовая политика застройщиков переманили с вторичного рынка на первичный практически всех покупателей, которым в принципе подходят новостройки. То есть тех, кто располагает свободными средствами хотя бы в размере первоначального взноса по ипотеке и готов ждать окончания строительства дома. На «вторичке» в основном остались те, кто очень нуждается в жилье в силу жизненных обстоятельств, но может его приобрести только по альтернативной схеме, на деньги от продажи имеющейся недвижимости (возможно, с небольшой доплатой). В результате спрос на «вторичку» сейчас регулируют в большей степени даже не экономические, а социальные факторы – количество браков, разводов, рождений детей. А эти показатели остаются примерно на одном уровне из года в год.

Однако в среднесрочной перспективе вторичным квартирам будет все труднее конкурировать с новостройками. На первичном рынке растет предложение готового жилья: по данным компании «ИРН-Консалтинг», к концу 2015 г. число выставленных на продажу квартир в сданных в эксплуатацию новостройках увеличилось в полтора раза по сравнению с 2014 г.  В дальнейшем это может свести на нет единственное преимущество «вторички» и привести к очень существенному снижению цен на вторичную недвижимость, особенно на старое жилье советской постройки - см. «Готовые новостройки «съедят» вторичное жилье».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
8728 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 208 800
до 9 859 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 28 - 49 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Дмитровская, 2 мин. пешком Застройщик: ТПУ Дмитровская.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 952 200
до 112 770 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар 1-5-комнатные квартиры Площади : 38 - 268 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: Тервуд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Спешите! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. 29-117 кв.м.Монолит, другое. Уточняйте подробности по телефону. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Спешите! Новые 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 86 кв.м. Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью от 23 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте