Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры в Москве и Подмосковье: вторичный рынок пострадал от укрепления рубля

Обладателям валютных сбережений перестало хватать на недвижимость

Покупатели на вторичном рынке жилья сейчас делятся на две основные категории. Большинство составляют «альтернативщики», которым для того чтобы купить новую квартиру, необходимо сначала продать старую. Меньшинство - «туристы» с деньгами, которые тоже никуда не спешат, потому что торопиться на стагнирующем рынке некуда и не за чем. Третья, в предыдущие месяцы наиболее активная категория – обладатели валютных накоплений, – из-за укрепления рубля на время затаилась, рассказали редакции IRN.RU представители ведущих риелторских агентств московского региона.

Спрос: платежеспособность покупателей упала вместе с долларом

В марте 2016 г. количество зарегистрированных управлением Росреестра по Москве прав на жилую недвижимость выросло на 51,4% к февралю и на 2,9% - относительно аналогичного периода прошлого года. Однако надо учитывать, что сделка по покупке недвижимости занимает длительное время и Росреестр подключается только на последнем этапе. Данные риелторских агентств, которые более оперативно отражают изменения в поведении потребителей, свидетельствуют о некотором снижении активности на рынке в марте по сравнению с февралем. Количество обращений в компанию «ИНКОМ-Недвижимость» по вопросам купли-продажи жилья сократилось относительно февраля на 6,9% (но увеличилось на 23% к марту прошлого года). Показатели реального спроса - количество заявок о предоплате - снизилось относительно февраля на 10% и примерно соответствует уровню марта прошлого года. По данным компании «Азбука Жилья», потребительская активность на вторичном рынке «старой» Москвы по итогам марта 2016 г. уменьшилась на 18,2% к февралю и выросла на 50,9% по сравнению с аналогичным периодом 2015 г.

По мнению участников рынка, в помесячном разрезе спрос на вторичное жилье упал из-за удорожания рубля – за месяц курс вырос на 10%. «В данном случае это крайне существенно потому, что, по нашим оценкам, около 50% активного спроса на вторичном рынке жилья Москвы в настоящее время формируют люди, хранящие свои сбережения в иностранной валюте. Для них резкое укрепление рубля – это существенное снижение их покупательской способности. И одновременно – резкое изменение рыночной конъюнктуры, которое надо осмыслить, оценить и принять», - говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».

Рост спроса в годовом выражении риелторы связывают с низкой базой первых месяцев 2015 г., когда активность покупателей оставляла желать много лучшего из-за скачка ипотечных ставок и цен – после повышенного спроса конца 2014 г. многие продавцы на вторичном рынке подняли цены, надеясь компенсировать часть потерь от девальвации рубля, объясняет директор по консалтингу и аналитике компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова.

Основной спрос на вторичное жилье был сосредоточен в «старых» границах Москвы. За МКАД «вторичка» по-прежнему проигрывает конкуренцию более дешевым новостройкам, которые в этих локациях представлены во множестве, поясняет Алексей Бернадский, директор «Сети офисов недвижимости Est-a-Tet». Конечно, и в пределах МКАД покупателей интересуют самые привлекательные по цене предложения. Например, однокомнатные квартиры в панельных домах стоимостью примерно 6 млн рублей или небольшие двухкомнатные до 43 кв. м, особенно в ЦАО - квартиру в центре площадью 38 кв. м можно сейчас приобрести за 9,5 млн рублей, рассказывает Ирина Писягина, генеральный директор компании «ПЕРЕСВЕТ-Недвижимость».

«Туристы» и «альтернативщики»

В целом март на вторичном рынке прошел достаточно оживленно - покупатели активно смотрели объекты, говорит Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Проблема с конвертацией просмотров в продажи: большая часть потенциальных покупателей сейчас не готовы к прямым сделкам за неимением достаточного объема средств. По словам Тихоновой, люди либо собираются провести альтернативные сделки (то есть подбирают подходящий вариант взамен выставленной на продажу квартиры), либо планируют приобрести квартиру летом, когда покупательская активность традиционно снижается и владельцы недвижимости более гибко подходят к вопросу скидок.

Нестесненные в средствах клиенты тоже никуда не спешат. «В настоящее время риелторы отмечают некий «туристический поток» клиентов, - рассказывает Екатерина Артемова. - Все условия сейчас для покупателей, в особенности с «живыми деньгами», в связи с чем они чувствуют себя словно на курорте, подходя к выбору жилья довольно придирчиво и не торопясь».

Как следствие, квартиры на вторичном рынке продаются очень долго и очень плохо. По данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», в марте срок экспозиции объектов, находящихся в открытой продаже на рынке Москвы, составил 166 дней. По оценке «Инкома», в нынешних условиях покупателей находит лишь примерно пятая часть выставленного на продажу жилья - см. «Квартиры в Москве и Подмосковье: вторичный рынок жив на 20%». В среднем, проданные в марте квартиры ждали реализации 97 дней. Это всего на три дня меньше, чем в феврале, когда компания зафиксировала абсолютный максимум за всю историю наблюдений с ноября 2012 г. «Нынешнее значение на 40,6% превосходит показатель марта 2015 г. и в сочетании с активизацией покупательского интереса свидетельствует о существенном увеличении в текущем году срока принятия потребителем решения о покупке», - подчеркивает Сергей Шлома. Даже для ликвидного жилья (конкурентоспособного по цене) срок экспозиции увеличился с одного месяца до двух из-за роста количества альтернативных сделок, добавляет Екатерина Артемова.

Цены и скидки

Средние цены на вторичное жилье в «старой» Москве топчутся около отметки в 170 000 за квадратный метр по индексу IRN.RU, постепенно сползая вниз – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам марта 2016 года». При этом продать квартиру без дисконта по-прежнему проблематично: по данным компании «ИНКОМ», 79% реализованных в марте столичных объектов были проданы по цене в среднем на 9,3% ниже заявленной. Абсолютный максимум по этому показателю (с января 2005 г.) был зафиксирован в январе 2016 г., когда со скидкой продали 82% квартир.

Аналогичная картина наблюдается и в Подмосковье. По словам Сергея Власенко, президента НП «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис», в марте более 90% сделок «с живыми деньгами» прошли с дисконтом. И если в феврале он составлял 5-7%, то в марте вырос до 10%. «Объяснение здесь простое - после роста курса рубля по отношению к доллару продавцы стали охотнее соглашаться на дисконт. Ведь сумма, вырученная за жилье в эквиваленте американской валюты, выросла. Особенно это касается тех продавцов, кто не собирается сразу по-новому вкладываться в недвижимость. Поэтому достаточно большое количество потенциальных игроков рынка сейчас полагают, что покупку недвижимости на данный момент можно отсрочить, а вырученные с продажи деньги можно перевести в долларовые накопления в ожидании дальнейшего роста доллара и евро», - говорит Власенко.

При этом риелторы отмечают, что, в принципе, в последние месяцы размер дисконта постепенно сокращается - в связи со снижением цены предложения. В Москве собственники ликвидных объектов, которые еще в январе соглашались на скидку в 4-5%, сегодня готовы уступить не более 2%, отмечает Ольга Тихонова.

На значительные скидки можно рассчитывать при покупке больших и, соответственно, дорогих и малоликвидных квартир. Например, в Московской области плохо продаются двухкомнатные квартиры избыточных – под 90 кв. м - площадей, рассказывает Ирина Писягина. А в столице имеет смысл усиленно торговаться, когда, по ее выражению, «интерьер не совпадает с экстерьером». То есть квартира, пусть хорошая и с дизайнерским ремонтом, находится в старом доме, не отвечающем современным требованиям к комфортному жилью (без паркинга, нормальной входной группы, с пестрым социальным составом жильцов и т.п.).

Впрочем, объекты плохого качества и в низком ценовом сегменте продаются со скидками до 10%, добавляет Тихонова: «В основном это квартиры с маленькими кухнями до 6 метров в ценовом диапазоне до 5 млн рублей».

Прогноз

В целом, если не учитывать месячные колебания, которые могут зависеть от чисто технических причин типа количества рабочих дней в месяце, спрос на вторичном рынке Москвы в последний год достаточно стабилен: в месяц регистрируется в среднем 8000 – 10000 переходов прав на жилье. Например, за I квартал 2015 г. в столице было оформлено 29 555 прав, а за первые три месяца текущего года – 28 188, лишь на 4,6% меньше, чем годом ранее. По всей видимости, в обозримом будущем эта тенденции не изменится, полагают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Дело в том, что программа льготной ипотеки и гибкая ценовая политика застройщиков переманили с вторичного рынка на первичный практически всех покупателей, которым в принципе подходят новостройки. То есть тех, кто располагает свободными средствами хотя бы в размере первоначального взноса по ипотеке и готов ждать окончания строительства дома. На «вторичке» в основном остались те, кто очень нуждается в жилье в силу жизненных обстоятельств, но может его приобрести только по альтернативной схеме, на деньги от продажи имеющейся недвижимости (возможно, с небольшой доплатой). В результате спрос на «вторичку» сейчас регулируют в большей степени даже не экономические, а социальные факторы – количество браков, разводов, рождений детей. А эти показатели остаются примерно на одном уровне из года в год.

Однако в среднесрочной перспективе вторичным квартирам будет все труднее конкурировать с новостройками. На первичном рынке растет предложение готового жилья: по данным компании «ИРН-Консалтинг», к концу 2015 г. число выставленных на продажу квартир в сданных в эксплуатацию новостройках увеличилось в полтора раза по сравнению с 2014 г.  В дальнейшем это может свести на нет единственное преимущество «вторички» и привести к очень существенному снижению цен на вторичную недвижимость, особенно на старое жилье советской постройки - см. «Готовые новостройки «съедят» вторичное жилье».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
8723 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 364 540
до 7 156 350 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК SAMPO Московская область, Истринский район, 25 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 35 - 84 кв.м. Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.1-13, (1 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.14-31, (3 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.32-46, (4 оч.) Застройщик: микрорайон Кантри.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 12 307 500
до 42 146 900 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 604 050
до 23 778 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Крылья/Лобачевского 120 Москва, Западный округ, район Раменки, м. Проспект Вернадского 1-4-комнатные квартиры Площади : 45 - 109 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Проспект Вернадского, 18 мин. транспортом Застройщик: Лобачевского 120.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Современные апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах пл. от 38 метров.Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. Звоните! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 22 до 115 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью от 25 метров.Монолит. Торопитесь! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах пл. 21-98 метров. ГК: 1 кв. 2014 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич. 8 км от МКАД. Подробности по телефону! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. 48-131 метр. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Торопитесь! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте