Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: премиальное жилье в центре Москвы обладает огромным потенциалом для развития

Несмотря на высокие темпы застройки и кажущуюся нехватку территории

Недавнее исследование компании Est-a-Tet показало, что Центральный административный округ – самый застраиваемый в столице (если говорить об объемах возведения жилья без учета присоединенных территорий). На его долю приходится четверть всего предложения – больше, чем на любой другой округ в старых границах Москвы. По данным компании, в центре Москвы в июне 2015 г. представлено 83 проекта с общим объемом предложения 487 000 кв. м (24% всего предложения столицы).


Премиальный центр
Сравните: по данным Contact Real Estate, в Москве предлагается 80 проектов премиального сегмента. Разница небольшая, хотя подсчитывали аналитики компаний разные вещи. Если специалисты Est-a-Tet давали оценку по строго административно-территориальному делению, то Contact Real Estate на пресс-конференции Top Broker Alliance 24 июня привел данные по сегменту рынка, который немного выходит за рамки административного округа, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

В ЦАО действительно реализуется 98,5% элитного и 79,8% премиального предложения Москвы. Основную часть предложения в округе занимают проекты премиум-класса – 41,5%, на втором месте находится элитный сегмент – 36,9%, менее всего представлен бизнес-класс – 21,6%. Проектов комфорт- и экономкласса в округе нет.


Удивляться, оказывается, нечему
Прогнозы пессимистов, звучащие с давних пор, мол, в центре уже не осталось места для строительства жилья, разбиваются о реальность. Жилье в центре строится, будет возводиться, и возможностей для этого более чем достаточно, отмечают в www.irn.ru. Достаточно разобраться с цифрами в руках.

«Перспективы и объемы элитного жилищного строительства в ЦАО обусловлены существующим спросом на новое жилье, – объясняет Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills. – В последние годы его ежегодный объем – около 500 первичных сделок в премиум-сегменте плюс примерно столько же – в бизнес-классе, т. е. приблизительно 1000 сделок в год».

Теперь посчитаем. При средней площади квартиры в новостройках ЦАО около 130-150 кв. м реализация 1000 объектов – это 130 000-150 000 кв. м. Для строительства такого объема требуется осваивать около 7 га территории. Таким образом, например, в 10-летней перспективе под элитное жилье в ЦАО требуется «высвободить» около 70 га. Это всего лишь около 1% от общей площади ЦАО.

Резервы для нового строительства в ЦАО в таком объеме, безусловно, есть, подчеркивает Халин. Это и территория «Росстройэкспо» на Фрунзенской набережной, «Трехгорной Мануфактуры» на Пресне, «Красного Октября» на «Золотом Острове», фабрики «Гардтекс» на Саввинской набережной, промзоны в районе Дербеневской набережной и Лужников и пр. «Думаю, до 80-85% нового элитного строительства будет вестись именно на этих и ряде других площадок, – говорит эксперт. – Оставшиеся 10-15% новостроек будет реализованы в формате «точечных» объектов и реконструкции исторических зданий».


Градостроительная политика…
Столичные власти впервые заговорили об опасности превращения исторического центра Москвы в деловой, где жизнь будет кипеть днем, а вечерами он будет превращаться в «мертвый город», еще в конце 1990-х гг. Тогда же были предприняты первые шаги, чтобы избежать подобных последствий. Но в начале 2000-х общественность в штыки восприняла некоторые радикальные идеи о том, что в центре, мол, вообще не должно остаться жилья ниже премиального класса. Люди восприняли это как угрозу принудительного выселения необеспеченных слоев населения на окраины.

Поэтому страсти решили притушить, зато внимательно проработали вопрос справедливых компенсаций за квартиры жителям сносимых домов и ужесточили границы переселения жителей.

Поэтому маловероятно, что реконструкция ветхого фонда будет играть большую роль в объемах строительства и предложения жилья, говорит Халин. Интересных с точки зрения локации и пригодности под элитное жилье зданий в центре Москвы осталось не более сотни. Большинство из них относительно компактны – от 3000 до 5000 кв. м. В совокупности, с учетом непродаваемых площадей, это около 300 000-400 000 кв. м нового предложения. В год рынок «съедает» не более 5-7 подобных проектов, т. е. 20 000-25 000 кв. м жилья данного формата. Спрос на него ниже, чем на новое строительство из-за проблем с паркингом, не всегда идеальных планировок, отсутствия полноценной придомовой территории, и, нередко, [слишком] высоких цен, обусловленных [исключительно] хорошим расположением.

«Расселение же и реконструкция существующих жилых кварталов в текущих условиях выглядит и вовсе очень сомнительной перспективой», – считает эксперт. По его оценке, затраты на переселение жителей и выплату им компенсаций в ЦАО составят не менее $8000-10 000 за кв. м. Не менее $4000-5000 за кв. м уйдет на новое строительство или глобальную реконструкцию. Плюс затраты на кредит и девелопмент. На круг получится $15 000-18 000/кв. м. Реальная возможность массово продавать жилье по таким ценам есть лишь в нескольких районах ЦАО – на Остоженке, Патриарших прудах, набережных Якиманки. В районе Таганки, Курской, Бауманской, да и Китай-Города, такая экономика не работает. «В любом случае, серьезно говорить о возможном начале реализации подобных проектов можно будет лишь после того, когда рынок войдет в уверенную фазу роста», – подчеркнул Халин.

Для справки: по данным Est-a-Tet, в годовой динамике объем предложения в ЦАО вырос на 11,6%. Показатель средневзвешенной цены увеличился на 22,8%, достигнув 630 300 руб./кв. м. Средневзвешенная цена апартаментов составляет 608 600 руб./кв. м, квартир – 651 700 руб./кв. м.

С другой стороны, в Москве есть множество примеров, когда изначально ветхое жильё было в конечном итоге преобразовано в элитное, считает Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate. Например, комплексы St.Nickolas, «Рахманинов», «Дом Гельриха», то есть все реконструированные дома фактически попадают под категорию ветхого жилья. Также это касается лофтов. В частности, Depre Loft – изначально ветхое здание, из которого сейчас делают хороший проект.

Для справки: компания KR-Properties ведет реконструкцию лофтового особняка Depre на Петровском бульваре, в котором до революции находился доходный дом поставщика bмператорского двора виноторговца Карла Депре. Особняк был спроектирован легендой московского зодчества Романом Клейном, автором здания ЦУМа, Музея изобразительных искусств им. Пушкина, театра «Современник» и Бородинского моста через Москву-реку.

В этом плане в ЦАО абсолютно любой район перспективен по части реконструкции ветхого жилья: и Остоженка, и Патриаршие пруды, и Арбат, и Сретенка, и Китай-Город в том числе, считает Антропов.

Эксперт пояснил, что есть три вида девелопмента в ЦАО: точечный снос (например, ЖК «Булгаков»), реконструкция / реновация дома (уже названные реконструированные особняки), а также крупные площадки в ЦАО под снос (ЖК «Садовые кварталы», ЖК Barrin House, ЖК Knightsbridge Private Park, ЖК «Итальянский квартал»). «Все три варианта имеют место, но окончательный вариант зависит от экономики проекта и его целесообразности, – сказал Антропов. – Бывает, что не всё можно снести или что реконструкция обойдётся дешевле, чем полный снос, либо наоборот».


… и экономическое давление
Хотя власти и не стали афишировать дальнейшую дискуссию о классе жилья, который должен быть в ЦАО, но и экономические рычаги в виде платы за землю у них остались, да и сами рыночные центростремительные силы стали выдавливать эконом- и комфорткласс за пределы центра города.

Аналогичная ситуация сложилась в целом по столице. «За 10 лет предложение новостроек в Москве сократилось примерно на 44%. Однако рынок жилья московского региона в целом этого практически не заметил – дефицит нового жилья в старой Москве с лихвой компенсируют территории за МКАД, на которые теперь приходится примерно 90% от общего объема предложения жилой многоэтажной недвижимости в столичном регионе», – отметила руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова в статье «На рынке жилья Москвы и Подмосковья сформировался беспрецедентный объем предложения».

Точно так же, как комфорт- и бизнес-класс вытеснил за пределы МКАД «жесткий эконом», премиальный сегмент расширяет присутствие за пределами Садового кольца.

Карта премиальных районов Москвы

Источник: TWEED

Как видно, локации премиального жилья уже давно не ограничены пределами ЦАО. Корпорация «Баркли» провела исследование, в котором выделила топ-10 перспективных площадок под строительство жилья элитного и премиум-класса. И не все из них расположены в границах Садового кольца.

Первая строчка рейтинга по праву досталась острову Балчуг (он же – Болотный остров), получившему прозвище «золотой» – на месте бывшей кондитерской фабрики «Красный Октябрь». Здесь планировалось построить самое дорогое жилье в истории Москвы. Пока его нет, зато стартовали два других элитных проекта – Balchug Viewpoint и Balchug Residence.

Самый лакомый кусок земли на Болотном острове, по мнению специалистов «Баркли», расположен прямо напротив Кремля на Софийской набережной. Год назад столичные власти пытались продать участок площадью 3 га за 9 млрд рублей на открытых торгах, однако покупателей не нашлось. После этого мэрия объявляла аукцион на продажу данного участка еще трижды, и весной 2015 г. покупателем наконец стала компания Capital Group. 22 июня 2015 года стартовал международный конкурс на разработку концепции застройки этой территории, победитель которого будет объявлен в октябре.

Второе место – 37-й квартал Арбата. По соседству с комплексом апартаментов «Резиденция Знаменка» будет проведена реконструкция еще двух жилых домов. Согласно концепции развития квартала, вместо жилого дома 1927 года постройки площадью 3200 кв. м в Крестовоздвиженском переулке будет возведен жилой комплекс на 16 500 «квадратов», а площадь семиэтажного жилого дома 1850 года в Староваганьковском переулке в ходе реконструкции будет расширена с 5700 до 8000 кв. м.

Также в десятку наиболее перспективных площадок, по версии «Баркли», вошли:

  • Московская тюлево-гардинная фабрика на Саввинской набережной в Хамовниках (вероятно, 38 000 кв. м, старое здание фабрики уже снесено);
  • Фабрика «Рот-Фронт» в районе Пятницкой улицы в Замоскворечье (0,74 га, комплекс площадью 17 350 кв. м, из которых 7700 кв. м –жилье);
  • Завод «Красный пролетарий» (неподалеку от Донского монастыря и Ленинского проспекта). Кстати, на углу ул. Орджоникидзе и Шаболовки корпорация «Баркли» уже возводит жилой комплекс премиум-класса Barkli Residence по проекту американского архитектора Роберта Стерна;
  • Краснопресненская наб., вл. 10 (по соседству со знаменитой «Трехгорной мануфактурой», 93 700 кв. м недвижимости, в том числе эксклюзивные апартаменты);
  • Промзона №39 «Бережковская набережная»;
  • Краснопресненский сахарорафинадный завод (в шаговой доступности от ММДЦ «Москва-Сити». В 2012 году группа компаний «ПИК» представила проект застройки промзоны на выставке MIPIM в Каннах, но его реализация еще не началась);
  • Промзона №1 «Павелецкая»;
  • «Карандашная фабрика» на месте бывших Бадаевского пивоваренного завода и карандашной фабрики им. Сакко и Ванцетти. Для появления именно здесь высокобюджетного жилого комплекса (которого рынок ждал более 10 лет) были все предпосылки: расположение на набережной Москвы-реки рядом с престижным Кутузовским проспектом в 10-минутной доступности от Кремля. Но в итоге оказалось, что элитному жилью на набережной Тараса Шевченко появиться не суждено. После многократного перехода права собственности на участок он был передан «Роснефти» под строительство новой штаб-квартиры нефтяной компании. Однако в качестве дани уважения одному из самых ожидаемых проектов последних лет эксперты корпорации «Баркли» присудили ему почетное десятое место.

Полуцентральные районы
«Если посмотреть на международный опыт, то в Риме, например, есть центральные районы, а есть полуцентральные, которые по качеству жизни даже лучше, но существенно дешевле. Мне кажется, что и в Москве будет создаваться премиальная зона полуцентральных районов», – считает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED. В частности, к таким районам она отнесла Ленинский проспект.

По ее мнению, самые большие перспективы развития с точки зрения реконструкции, нового строительства на месте малоценной нежилой застройки, освоения промзон есть у Таганки, которая по качеству премиальной инфраструктуры и насыщенности элитными домами пока существенно уступает остальным центральным районам Москвы. Однако Таганка имеет все шансы для того, чтобы стать полноценным премиальным районом и конкурировать с районами Хамовники / Плющиха и Красная Пресня. Большой строительный потенциал есть и у Замоскворечья, где имеется возможность реализации крупных жилых комплексов, модернизации фасадных особняков. По мнению Могилатовой, этот район будет активно развиваться и подтягиваться по значимости к Патриаршим Прудам. «Преимущество Замоскворечья состоит в том, что, район находится внутри Садового Кольца, то есть у него даже более премиальное расположение, чем у той же Плющихи, например», – говорит эксперт.

«Рынок высокобюджетного жилья по-прежнему имеет огромный потенциал развития, – резюмирует коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева. – А если рассматривать районы на первой линии от центра, где можно строить жилые комплексы премиум-класса наподобие Barkli Residence, то можно смело утверждать, что столичные девелоперы дорогого жилья обеспечены работой на много десятилетий вперед».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3434 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 952 200
до 112 770 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар 1-5-комнатные квартиры Площади : 38 - 268 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: Тервуд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 250 640
до 20 522 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 42 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 8 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! Квартиры пл. 49-136 кв.м.Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры площадью от 36 метров.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. 23-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г. Монолит. 2 км от МКАД. Спешите! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте