Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Апартаменты остаются «темной лошадкой» на рынке недвижимости

Но этот формат все равно может быть интересен инвесторам

Апартаменты завоевали существенную долю в общем объеме предложения, но до сих пор являются непривычным форматом для многих покупателей недвижимости. Об особенностях этого типа недвижимости рассказал руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк в ходе онлайн-конференции «Мифы и правда об апартаментах: что надо знать покупателям об этом формате недвижимости?».


Экономия рождает спрос
Спрос на апартаменты, по словам Владимира Богданюка, достаточно высок, хоть и ниже, чем на квартиры. Интересно, что порядка 70-80% от объема спроса на апартаменты, по данным Est-a-Tet, приходится на покупателей, которые проживают в тех районах, где расположены проекты с апартаментами, или в смежных локациях.

Интерес к этому формату жилья связан прежде всего с более низкими ценами: по данным «ИРН-Консалтинг», разница в цене между апартаментами и традиционными новостройками между Третьим транспортным кольцом и МКАД составляет 10%, а внутри ТТК разрыв еще больше – квартиры примерно на четверть дороже апартаментов (см. «Инфраструктурные обременения могут поставить крест на апартаментах»).


Неизвестный формат
Согласно опросу, проведенному журналом www.metrinfo.ru, более 80% респондентов считают, что знают, что такое апартаменты. Однако многие из их утверждений доказывают обратное: многие опрошенные указывали, что апартаменты дороже квартир, в них можно прописаться, а также называли другие характеристики, не свойственные данному виду жилья. Подробнее об этом читайте в материале «Народное мнение: граждане думают, что апартаменты строят для кинозвезд».

Стоит отметить, что опросы «Народное мнение» проводятся среди рядовых москвичей по репрезентативной выборке, тогда как лучше разбирающаяся в вопросах рынка недвижимости аудитория – читатели www.irn.ru – продемонстрировала большую осведомленность. В ходе онлайн-голосования на портале их попросили отметить утверждения, справедливые для апартаментов. Наиболее важной чертой апартаментов, по мнению читателей, является отсутствие возможности сделать прописку, или постоянную регистрацию. Данный вариант ответа набрал 19,5% голосов. Кроме того, многие участники онлайн-голосования отмечали, что апартаменты дешевле квартир (17,4%), при этом налог на них выше (16,7%).


Без прописки
Многих потенциальных покупателей беспокоит неясный юридический статус апартаментов. В законодательстве этот термин встречается только в качестве одной из высших категорий номеров в гостиницах, причем с вполне определенными характеристиками: две и более жилые комнаты общей площадью не менее 40 кв. м.

По факту апартаменты – это любая недвижимость, которая формально не является жилой, но при этом предназначена для проживания. По словам Владимира Богданюка, апартаменты можно разделить на две категории: гостиничного и административно-делового типа. Основное различие между ними касается права регистрации. Постоянная регистрация невозможна ни в одном из этих типов недвижимости, правда, в апартаментах гостиничного типа можно получить временную регистрацию сроком до 5 лет.

Кроме того, нужно помнить, что из-за нежилого статуса апартаментов на них не распространяются строительные нормы, которые применяются при возведении жилья. Например, расчет по обеспеченности машино-местами в апартаментах гостиничного типа происходит по схеме: одно машино-место на три-семь апартаментов исходя из класса «гостиницы». «Однако девелоперы стараются запроектировать число машино-мест, ориентируясь на потенциальный спрос, поэтому чаще всего в комплексах апартаментов у жильцов не возникает проблем с машино-местами», – успокаивает эксперт.


Готовьте кошельки
Среди других сложностей, связанных с проживанием в апартаментах, – более высокие налоги и коммунальные платежи.  C 1 января 2015 года в силу вступают поправки к закону, согласно которым исчисление налога на имущество физических лиц будет происходить на основании кадастровой стоимости объектов, которую тяжело прогнозировать. «Пока объект не сдан в эксплуатацию и не произведена его постановка на кадастровый учет, прогнозировать размер кадастровой стоимости объекта и соответственно налог довольно трудно», - отмечает Владимир Богданюк. При этом для нежилых помещений предусматривается налог в размере 0,5% (для жилья – 0,1% с возможностью повышения до 0,3% по решению муниципалитета).

Коммунальные услуги обходятся владельцам апартаментов на 10-20% дороже, чем собственникам обычных квартир. «Средний размер коммунальных платежей для однокомнатных апартаментов площадью 43 кв. м, где проживают два человека, составляет около 8000 рублей в месяц, для двухкомнатных апартаментов площадью 65 кв. м, где проживают три человека, – 11 000 рублей, для трехкомнатных апартаментов площадью 96 кв. м с четырьмя жильцами – 14 500 рублей», – сообщил эксперт.


Для инвестиций
Несмотря на перечисленные недостатки, апартаменты могут быть интересным форматом для инвестиций. Во-первых, на входе можно заплатить меньше, чем за квартиру в том же районе.

К тому же апартаменты обладают и другими преимуществами, например, более простым процессом перепланировки. «В настоящее время регламентирован только порядок перепланировки нежилых помещений, расположенных в жилых домах, тогда как для нежилых помещений, расположенных в отдельно стоящих зданиях или пристроенных к жилым домам, таких нормативных актов не предусмотрено», – поясняет Владимир Богданюк. Поэтому в них можно, например, обустроить дополнительные санузлы и кухни, таким образом «нарезав» большое помещение на несколько маленьких для дальнейшей сдачи в аренду.

К тому же, для арендаторов уже не так важна возможность прописки, а временная регистрация может быть предоставлена в апартаментах гостиничного типа. То есть этот недостаток апартаментов нивелируется, если цель покупателя – сдавать их в аренду. «Арендатору по большому счету все равно, к какому типу недвижимости относится съемное жилье, главное, чтобы объект был в пригодном для проживания виде и с удобным расположением», – подчеркивает эксперт.


Опасная инфраструктура
Основная опасность для будущего апартаментов – возможное обременение таких проектов обязательствами по строительству инфраструктуры. По прогнозам Est-a-Tet, это может увеличить их стоимость примерно на 10%, что сведет на нет их главное конкурентное преимущество перед традиционными типами жилья.

Если себестоимость строительства апартаментов из-за дополнительных обременений станет сравнима с затратами на возведение «официального» жилья, то девелоперы, скорее всего, полностью утратят интерес к формату апартаментов, считает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

«В первую очередь это скажется на объектах точечной застройки, где такое обременение проекта заставит застройщиков повысить цены, а вот на крупных проектах с торговой, офисной и жилой составляющей это скажется менее значительно», – считает Владимир Богданюк.

Полный текст онлайн-конференции читайте на странице «Мифы и правда об апартаментах: что надо знать покупателям об этом формате недвижимости?».

Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru!

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4134 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 4 134 963
до 9 570 527 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город - парк «Первый Московский» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2025 г. м. Саларьево, 15 мин. транспортом м. Рассказовка, 15 мин. транспортом мкр.2, к.26 (5 фаза) мкр.2, к.28 (5 фаза) мкр.2, к.29 (5 фаза) мкр.2, к.30 (5 фаза) мкр.2, к.9 (3 фаза) Показать все 7 корпусов Застройщик: Первый Московский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 253 500
до 10 017 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Новые Ватутинки Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 15 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 24 - 106 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/1 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/2 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/1 Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/2 Застройщик: Инвесттраст.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Флотилия Квартиры в готовых домах пл. от 52 метров.Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8,5 млн руб! Дома готовы. Скоро ключи! Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения. Скидки на квартиры 10% при 100% оплате только в январе. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте