Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Загородные дома: как выбирать и что покупать

Для инвестиций и для души

Выход на рынок загородных проектов, замороженных в кризис, а также стабилизация экономики привели к тому, что объем предложения очень высок. Однако далеко не все поселки являются качественными и надежными. Как не потеряться в таком многообразии, рассказали руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова и директор проекта «Экодолье Шолохово» Сергей Позняк в ходе онлайн-конференции «Секреты удачной покупки загородной недвижимости: что выбрать – для жизни и для инвестиций?».


Цены не растут
По данным «ИРН-Консалтинг», сейчас средняя стоимость дома с землей в организованных коттеджных поселках под постоянное проживание (в 30 км от МКАД) на юго-западе, западе, северо-западе и севере Новой Москвы и Подмосковья составляет 36,5 млн руб., на северо-востоке, востоке, юго-востоке и юге Московского региона – 12,7 млн руб. Дом в дачном поселке с электричеством и магистральным газом (за 30 км от МКАД) в среднем можно купить за 6-7 млн руб. Стоимость участков без подряда в поселках без газа начинается от 3000 руб. за сотку, в организованных дачных поселках с газом – от 15 000 руб. за сотку. Подробнее об основных показателях загородного рынка можно узнать из статьи «Коттеджи Москвы и Подмосковья весной 2014 г.: поселков стало меньше».

Дешевле всего стоят дальние дачи – за 90 км от Москвы. Правда, если дом нужен не только для проживания, но и для сохранения средств, стоит иметь в виду, что роста цен в этом сегменте не ожидается. «Статистика изменения цены на загородные участки в 90 км от Москвы (вне крупных агломераций) говорит о снижении стоимости таких участков. Сложности с продажей тоже ощутимые», – говорит Сергей Позняк.

Татьяна Калюжнова объясняет это тем, что предложение превышает спрос. «К тому же такие поселки испытывают давление со стороны обычных дач, которые стоят на порядок дешевле. В связи с этим мы не прогнозируем роста цен в сегменте организованных дачных поселков в ближайший год. Более того, мы считаем, что, учитывая всплеск спроса в начале года и ожидаемый спад объемов продаж в следующие несколько месяцев, в этом сегменте можно прогнозировать коррекцию цен вниз, – отмечает эксперт. – Тем не менее отдельные поселки с наиболее удачной концепцией, расположением и грамотной политикой продаж не потеряют привлекательности для покупателей, и потому цены в них, скорее всего, останутся стабильными».


Маленькие участки
Важной тенденцией, которую отмечают не только эксперты, но и читатели www.irn.ru, является «измельчание» участков, особенно в относительно доступном сегменте. «В последние 10 лет мы отмечали тенденцию к сокращению средней площади земельных участков и домов, характерную для рынка первичного загородного жилья в целом. До кризиса наибольшим спросом пользовались проекты бизнес-класса, а после финансовой встряски спрос сместился в пользу доступного загородного жилья. В ответ на это застройщики стали выводить на рынок новые проекты с меньшими по площади участками и домами, чем в поселках, реализация которых началась до кризиса. Это позволяло снизить конечную стоимость дома с землей для покупателей и тем самым увеличить объемы продаж», – объясняет Татьяна Калюжнова.

В ближнем Подмосковье больших участков экономкласса практически не встречается. «Поселков экономкласса в ближайшем Подмосковье очень мало. И, как правило, это объекты, в которых продаются либо квартиры в трехэтажных домах, либо таунхаусы, – говорит Сергей Позняк. – Предложение индивидуальных жилых домов очень ограничено. Например, мы в поселке «Экодолье Шолохово» наряду с таунхаусами предлагаем и коттеджи различного метража – от 110 до 382 кв. м. Но предложение больших земельных участков в таких поселках экономически не обоснованно, потому что стоимость земли настолько высока, что объект становится неподъемным для большей части покупателей».

Тем не менее, если уехать немного дальше от МКАД, можно найти относительно недорогие поселки с большими участками. Татьяна Калюжнова привела в пример коттеджный поселок «Альпийские Горки» от группы компаний «Астерра», который находится в 41 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Приобрести участок 20-25 соток с коммуникациями (электричество, магистральный газ, центральный водопровод и канализация) можно за 4,44-6,27 млн руб. Чуть дороже участки в поселке «Якушево» от некоммерческого партнерства «Квартал Палас-Якушово», расположенном в 43 километрах от МКАД по Щелковскому шоссе. Участки размером 20-25 соток здесь предлагаются за 5,28 - 8,25 млн руб.

Девелоперы оставляют в ассортименте большие участки, так как на них есть спрос, пусть и ограниченный. «У нас достаточно бюджетных предложений небольшой площади, которые обеспечивают нам оборот. Поэтому часть участков мы готовы оставлять «крупной нарезкой» для ассортимента – у них есть свой покупатель, который рано или поздно к нам придет. Кроме того, в «Альпийских горках» на участках есть вековые деревья, и, чтобы их сохранить, требуется большая площадь, – говорит директор департамента продаж ГК «Астерра» Иван Матюшин. – Обычно большие участки покупают ради большого периметра: люди хотят отдыхать в уединении, а не на расстоянии вытянутой руки от соседей».


Для инвестиций
Главный совет от экспертов тем, кто выбирает жилье «для себя» – ориентироваться на собственные цели, нужды и бюджет. Если же человек приобретает недвижимость с целью сбережения средств, появляются нюансы. Когда речь идет об инвестициях в недвижимость, в основном подразумеваются вложения в квартиры. Загородная недвижимость меньше интересует инвесторов из-за невысокой ликвидности. Но и этот сегмент все же можно рассматривать в качестве объекта для инвестиций, например, для диверсификации портфеля.

Выбирая объект, который может принести прибыль, стоит помнить главное правило: покупать то, что пользуется спросом при ограниченном предложении. Это может быть, например, дом в ближнем Подмосковье. По словам Татьяны Калюжновой, новые объекты появляются недалеко от МКАД, правда, в небольших количествах: «По данным «ИРН-Консалтинг», за последний год в радиусе 3-30 км от МКАД появилось девять новых поселков с коттеджами/участками с подрядом, таунхаусами и участками без подряда. Но на более удаленных от МКАД территориях, безусловно, появляется больше новых проектов, т.к. там больше свободной земли под застройку».

Обязательное условие – хорошая транспортная доступность, причем в идеале не только на автомобиле, но и на общественном транспорте. «Советуем смотреть проекты с видом разрешенного использования земли под индивидуальное жилищное строительство, обеспеченные всеми центральными коммуникациями», – говорит эксперт.

Не стоит гнаться за минимальным порогом входа: главное – качество и востребованность объекта, иначе впоследствии инвестор неминуемо столкнется со сложностями при поиске покупателя. «Приобретать недвижимость с целью инвестиций лучше в организованном поселке, не в стихийной застройке, – рекомендует Сергей Позняк. – Лучше, чтобы проект застройки был с полной инженерной инфраструктурой, поселок должен быть обеспечен социальными и коммерческими объектами. Например, детский сад должен быть в шаговой доступности – на расстоянии не более 10 минут от жилья. По формату с инвестиционной точки зрения наиболее выгоден самый маленький по площади и, соответственно, по стоимости объект. Его гораздо быстрей получится реализовать в будущем. Например, в жилом комплексе «Экодолье Шолохово» это таунхаус «Талица» с площадью секции 88 кв. м в трех уровнях. Начальная стоимость продажи «Талицы» меньше 4 млн рублей».


Когда покупать
Лето – наверное, самый приятный сезон для покупки загородной недвижимости, ведь ездить по Подмосковью и просматривать участки намного удобнее в хорошую погоду. Но есть преимущества и у других сезонов. «Дешевле покупать участок зимой, так как в сезон затишья на загородном рынке девелоперы готовы предлагать скидки. Летом лучше заметен ландшафт участка, а также возможные недостатки, скрытые под снегом. Зато и цены в высокий сезон подрастают. Компромиссным вариантом может стать ранняя весна, когда начинает таять снег: цены еще не доросли до летних, а рассмотреть участок можно лучше, чем зимой», – отмечает Татьяна Калюжнова.

По словам Сергея Позняка, все зависит от цели покупки – дача или дом для постоянного проживания: «Место для сезонного проживания предпочтительнее покупать в весенне-летний период, когда проще всего оценить преимущества и недостатки выбранного земельного участка – ландшафт выбранного для проживания загородного поселка. Сразу понятно, есть ли рядом водоем, что он из себя представляет, где находится низина, а где болото. Также в теплый период можно рассмотреть качество газонов, увидеть свалки строительного мусора, оценить работу ливневой канализации».

Дом для постоянного проживания лучше выбирать зимой: можно выявить плюсы и минусы проектирования, строительства, освещения. «Например, иней на стенах дома говорит о плохой теплоизоляции, – отмечает эксперт. – Зимой видны протечки кровли, намокание фасада, неправильно установленные сливы, проблемные точки в остеклении и т.д. Зимой можно оценить и работу инженерных коммуникаций. По состоянию дорог зимой отлично видно, насколько хороша в поселке эксплуатирующая компания. Если даже дороги от снега чистятся плохо, то вполне вероятно, что не все в порядке и с прочими коммунальными услугами».

А вот читатели www.irn.ru считают по-другому. В ходе онлайн-голосования им был задан вопрос «Когда лучше покупать дачу?». Более трети участников (35,5%) ответили, что лучшее время для этого – осень. Без малого четверть (24,9%) предпочли бы покупать дачу зимой, 23,7% считают весну наиболее подходящим временем года. За лето проголосовали лишь 15,9% участников онлайн-голосования. Подробнее об этом читайте в статье «Для покупки загородного дома хорош любой сезон».


Проверка надежности
В отличие от квартирного рынка, на котором действует 214-ФЗ, на рынке загородной недвижимости нет четкого регламента продаж и строительства, поэтому покупателям намного сложнее проверить надежность поселка и застройщика. Эксперты назвали основные показатели надежности и, напротив, настораживающие факторы.

«Первое, на что нужно обратить внимание, – история застройщика. Посмотрите портфолио реализованных проектов, в идеале пообщайтесь с людьми, живущими в готовых поселках, – рекомендует Татьяна Калюжнова. – О надежности застройщика может свидетельствовать большой опыт, особенно если ему удалось пережить кризис 2008 года: завершить старые проекты и запустить новые».

Что касается самого поселка, нужно обязательно посмотреть, когда он вышел на продажу, и что было сделано с того момента. «Если за полгода-год после старта продаж в поселке ничего не изменилось (речь идет не только о степени готовности поселка, но и о документации на подключение к коммуникациям и пр.), это может быть поводом насторожиться», – говорит эксперт.

По словам Сергея Позняка, в обязательном порядке надо изучить правоустанавливающие документы: «Важно понимать, находится ли земля у девелопера в собственности или в аренде. От этого зависит, на каком этапе вы сможете приватизировать земельный участок. Если земля в аренде, то приватизация возможна только после завершения строительства дома, его ввода в эксплуатацию и регистрации на покупателя. Отсюда возникают определенные риски в случае проблем со строительством. Особое внимание стоит уделить и наличию у застройщика разрешительной документации. Проверяйте наличие разрешения на строительство на данном земельном участке, технических условий на подключение всех инженерных сетей». Более подробно о том, какие требовать документы и как их проверять, можно почитать на странице онлайн-конференции.


Тревожные сигналы
Сергей Позняк также перечислил основные факторы, которые свидетельствуют о недобросовестности застройщика:

  • отсутствие разрешительной документации на строительство или нежелание ее показывать;
  • отсутствие четко прописанных сроков реализации проекта и строительства конкретного дома;
  • отсутствие понимания дальнейшей эксплуатации коттеджного поселка;
  • присутствие в договоре купли-продажи каких-либо третьих лиц – физических или юридических. Это могут быть займы, векселя, паевой фонд, в который предлагается перечислить деньги. Если такие лица имеются, нужно обязательно выяснить, несут ли они хоть какую-то ответственность перед покупателями.

Загородная недвижимость сейчас является скорее объектом «для жизни», а не для инвестиций, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Поэтому при выборе дома или участка стоит прежде всего задуматься о том, что нужно именно вам: дача в экологически чистом месте далеко от Москвы, дом для постоянного проживания рядом с МКАД, место жизни для родителей и т.п. Именно исходя из этих целей нужно выбирать направление, удаленность, тип дома и набор коммуникаций.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5026 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
ЖК Кленовые Аллеи. Старт продаж! 3 минуты пешком до метро Десёновское. Московская прописка. Экологически чистый район. Удобная инфраструктура. Звоните! от 4,1 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Своя квартира в ипотеку от 27 тыс в месяц. Надежный застройщик. Сдача в 2020 г двушки от 5,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Одинцовский район. Квартиры в готовых домах пл. 112-180 метров. Подробности по телефону! Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки мкрн. Центральный Квартиры с отделкой от 3,7 млн.руб. Монолитный дом. Метро Десеновское. Готовая инфраструктура, сады, школы. от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Бесконтактная сделка от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СИМВОЛ Квартиры в центре! Студии бизнес-класса с отделкой. Развитая инфраструктура. Двор без машин. Рядом парк и метро! Рассрочка 0%. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Открыт шоу-рум! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 4,6 млн руб Дома от застройщика. Скидка 3 % ! Сдача 2021 год. М. Люблино квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дабл". Квартиры в березовой роще! Квартиры от 2,65 млн руб в экологическом районе в 25 мин от м. Домодедовская от 2,65 млн руб. Застройщик: Коробово-1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 8,8 млн. Дома от застройщика. Сданы и введены в эксплуатацию! Заезжай и живи! М. Крылатское от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Южное Бунино. Старт продаж! Квартиры с московской пропиской рядом с метро Коммунарка! Рядом 2 школы и 3 детских сада! Экологически чистый район! Звоните! от 3,5 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты Alcon Tower Апартаменты бизнес-класса с дизайнерской отделкой от 7,5 млн руб. Завораживающие виды. Рядом м.Белорусская. от 7,5 млн руб. Застройщик: Alcon. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Басманный,5» Выдаем ключи! Успей купить по старой цене! Выгода до 3,5 млн рублей! м. "Комсомольская". Застройщик: Ведомство-Капитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры в доме Д1 со скидкой до 20%. Закрытая территория. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской» Комплекс Бизнес-класса. 10 мин. до станции"Сетунь". Собственная инфраструктура,охраняемая территория. От 7.6 млн руб. от 7.6 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры на Белорусской! Финал продаж! Скидка до 8% на элитные квартиры. Редкие планировки. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.1 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,1 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Успейте купить на выгодных условиях. Квартиры с отделкой. 300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Школа и дет.сад в квартале. Рядом Сити! Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн руб. от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Акция! Своя квартира в ипотеку 17 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с премиальной отделкой под ключ от 15,7 млн рублей. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте