Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.6 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Когда, по-вашему, можно быстрее сдать квартиру в аренду?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Загородные дома: как выбирать и что покупать

Для инвестиций и для души

Выход на рынок загородных проектов, замороженных в кризис, а также стабилизация экономики привели к тому, что объем предложения очень высок. Однако далеко не все поселки являются качественными и надежными. Как не потеряться в таком многообразии, рассказали руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова и директор проекта «Экодолье Шолохово» Сергей Позняк в ходе онлайн-конференции «Секреты удачной покупки загородной недвижимости: что выбрать – для жизни и для инвестиций?».


Цены не растут
По данным «ИРН-Консалтинг», сейчас средняя стоимость дома с землей в организованных коттеджных поселках под постоянное проживание (в 30 км от МКАД) на юго-западе, западе, северо-западе и севере Новой Москвы и Подмосковья составляет 36,5 млн руб., на северо-востоке, востоке, юго-востоке и юге Московского региона – 12,7 млн руб. Дом в дачном поселке с электричеством и магистральным газом (за 30 км от МКАД) в среднем можно купить за 6-7 млн руб. Стоимость участков без подряда в поселках без газа начинается от 3000 руб. за сотку, в организованных дачных поселках с газом – от 15 000 руб. за сотку. Подробнее об основных показателях загородного рынка можно узнать из статьи «Коттеджи Москвы и Подмосковья весной 2014 г.: поселков стало меньше».

Дешевле всего стоят дальние дачи – за 90 км от Москвы. Правда, если дом нужен не только для проживания, но и для сохранения средств, стоит иметь в виду, что роста цен в этом сегменте не ожидается. «Статистика изменения цены на загородные участки в 90 км от Москвы (вне крупных агломераций) говорит о снижении стоимости таких участков. Сложности с продажей тоже ощутимые», – говорит Сергей Позняк.

Татьяна Калюжнова объясняет это тем, что предложение превышает спрос. «К тому же такие поселки испытывают давление со стороны обычных дач, которые стоят на порядок дешевле. В связи с этим мы не прогнозируем роста цен в сегменте организованных дачных поселков в ближайший год. Более того, мы считаем, что, учитывая всплеск спроса в начале года и ожидаемый спад объемов продаж в следующие несколько месяцев, в этом сегменте можно прогнозировать коррекцию цен вниз, – отмечает эксперт. – Тем не менее отдельные поселки с наиболее удачной концепцией, расположением и грамотной политикой продаж не потеряют привлекательности для покупателей, и потому цены в них, скорее всего, останутся стабильными».


Маленькие участки
Важной тенденцией, которую отмечают не только эксперты, но и читатели www.irn.ru, является «измельчание» участков, особенно в относительно доступном сегменте. «В последние 10 лет мы отмечали тенденцию к сокращению средней площади земельных участков и домов, характерную для рынка первичного загородного жилья в целом. До кризиса наибольшим спросом пользовались проекты бизнес-класса, а после финансовой встряски спрос сместился в пользу доступного загородного жилья. В ответ на это застройщики стали выводить на рынок новые проекты с меньшими по площади участками и домами, чем в поселках, реализация которых началась до кризиса. Это позволяло снизить конечную стоимость дома с землей для покупателей и тем самым увеличить объемы продаж», – объясняет Татьяна Калюжнова.

В ближнем Подмосковье больших участков экономкласса практически не встречается. «Поселков экономкласса в ближайшем Подмосковье очень мало. И, как правило, это объекты, в которых продаются либо квартиры в трехэтажных домах, либо таунхаусы, – говорит Сергей Позняк. – Предложение индивидуальных жилых домов очень ограничено. Например, мы в поселке «Экодолье Шолохово» наряду с таунхаусами предлагаем и коттеджи различного метража – от 110 до 382 кв. м. Но предложение больших земельных участков в таких поселках экономически не обоснованно, потому что стоимость земли настолько высока, что объект становится неподъемным для большей части покупателей».

Тем не менее, если уехать немного дальше от МКАД, можно найти относительно недорогие поселки с большими участками. Татьяна Калюжнова привела в пример коттеджный поселок «Альпийские Горки» от группы компаний «Астерра», который находится в 41 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Приобрести участок 20-25 соток с коммуникациями (электричество, магистральный газ, центральный водопровод и канализация) можно за 4,44-6,27 млн руб. Чуть дороже участки в поселке «Якушево» от некоммерческого партнерства «Квартал Палас-Якушово», расположенном в 43 километрах от МКАД по Щелковскому шоссе. Участки размером 20-25 соток здесь предлагаются за 5,28 - 8,25 млн руб.

Девелоперы оставляют в ассортименте большие участки, так как на них есть спрос, пусть и ограниченный. «У нас достаточно бюджетных предложений небольшой площади, которые обеспечивают нам оборот. Поэтому часть участков мы готовы оставлять «крупной нарезкой» для ассортимента – у них есть свой покупатель, который рано или поздно к нам придет. Кроме того, в «Альпийских горках» на участках есть вековые деревья, и, чтобы их сохранить, требуется большая площадь, – говорит директор департамента продаж ГК «Астерра» Иван Матюшин. – Обычно большие участки покупают ради большого периметра: люди хотят отдыхать в уединении, а не на расстоянии вытянутой руки от соседей».


Для инвестиций
Главный совет от экспертов тем, кто выбирает жилье «для себя» – ориентироваться на собственные цели, нужды и бюджет. Если же человек приобретает недвижимость с целью сбережения средств, появляются нюансы. Когда речь идет об инвестициях в недвижимость, в основном подразумеваются вложения в квартиры. Загородная недвижимость меньше интересует инвесторов из-за невысокой ликвидности. Но и этот сегмент все же можно рассматривать в качестве объекта для инвестиций, например, для диверсификации портфеля.

Выбирая объект, который может принести прибыль, стоит помнить главное правило: покупать то, что пользуется спросом при ограниченном предложении. Это может быть, например, дом в ближнем Подмосковье. По словам Татьяны Калюжновой, новые объекты появляются недалеко от МКАД, правда, в небольших количествах: «По данным «ИРН-Консалтинг», за последний год в радиусе 3-30 км от МКАД появилось девять новых поселков с коттеджами/участками с подрядом, таунхаусами и участками без подряда. Но на более удаленных от МКАД территориях, безусловно, появляется больше новых проектов, т.к. там больше свободной земли под застройку».

Обязательное условие – хорошая транспортная доступность, причем в идеале не только на автомобиле, но и на общественном транспорте. «Советуем смотреть проекты с видом разрешенного использования земли под индивидуальное жилищное строительство, обеспеченные всеми центральными коммуникациями», – говорит эксперт.

Не стоит гнаться за минимальным порогом входа: главное – качество и востребованность объекта, иначе впоследствии инвестор неминуемо столкнется со сложностями при поиске покупателя. «Приобретать недвижимость с целью инвестиций лучше в организованном поселке, не в стихийной застройке, – рекомендует Сергей Позняк. – Лучше, чтобы проект застройки был с полной инженерной инфраструктурой, поселок должен быть обеспечен социальными и коммерческими объектами. Например, детский сад должен быть в шаговой доступности – на расстоянии не более 10 минут от жилья. По формату с инвестиционной точки зрения наиболее выгоден самый маленький по площади и, соответственно, по стоимости объект. Его гораздо быстрей получится реализовать в будущем. Например, в жилом комплексе «Экодолье Шолохово» это таунхаус «Талица» с площадью секции 88 кв. м в трех уровнях. Начальная стоимость продажи «Талицы» меньше 4 млн рублей».


Когда покупать
Лето – наверное, самый приятный сезон для покупки загородной недвижимости, ведь ездить по Подмосковью и просматривать участки намного удобнее в хорошую погоду. Но есть преимущества и у других сезонов. «Дешевле покупать участок зимой, так как в сезон затишья на загородном рынке девелоперы готовы предлагать скидки. Летом лучше заметен ландшафт участка, а также возможные недостатки, скрытые под снегом. Зато и цены в высокий сезон подрастают. Компромиссным вариантом может стать ранняя весна, когда начинает таять снег: цены еще не доросли до летних, а рассмотреть участок можно лучше, чем зимой», – отмечает Татьяна Калюжнова.

По словам Сергея Позняка, все зависит от цели покупки – дача или дом для постоянного проживания: «Место для сезонного проживания предпочтительнее покупать в весенне-летний период, когда проще всего оценить преимущества и недостатки выбранного земельного участка – ландшафт выбранного для проживания загородного поселка. Сразу понятно, есть ли рядом водоем, что он из себя представляет, где находится низина, а где болото. Также в теплый период можно рассмотреть качество газонов, увидеть свалки строительного мусора, оценить работу ливневой канализации».

Дом для постоянного проживания лучше выбирать зимой: можно выявить плюсы и минусы проектирования, строительства, освещения. «Например, иней на стенах дома говорит о плохой теплоизоляции, – отмечает эксперт. – Зимой видны протечки кровли, намокание фасада, неправильно установленные сливы, проблемные точки в остеклении и т.д. Зимой можно оценить и работу инженерных коммуникаций. По состоянию дорог зимой отлично видно, насколько хороша в поселке эксплуатирующая компания. Если даже дороги от снега чистятся плохо, то вполне вероятно, что не все в порядке и с прочими коммунальными услугами».

А вот читатели www.irn.ru считают по-другому. В ходе онлайн-голосования им был задан вопрос «Когда лучше покупать дачу?». Более трети участников (35,5%) ответили, что лучшее время для этого – осень. Без малого четверть (24,9%) предпочли бы покупать дачу зимой, 23,7% считают весну наиболее подходящим временем года. За лето проголосовали лишь 15,9% участников онлайн-голосования. Подробнее об этом читайте в статье «Для покупки загородного дома хорош любой сезон».


Проверка надежности
В отличие от квартирного рынка, на котором действует 214-ФЗ, на рынке загородной недвижимости нет четкого регламента продаж и строительства, поэтому покупателям намного сложнее проверить надежность поселка и застройщика. Эксперты назвали основные показатели надежности и, напротив, настораживающие факторы.

«Первое, на что нужно обратить внимание, – история застройщика. Посмотрите портфолио реализованных проектов, в идеале пообщайтесь с людьми, живущими в готовых поселках, – рекомендует Татьяна Калюжнова. – О надежности застройщика может свидетельствовать большой опыт, особенно если ему удалось пережить кризис 2008 года: завершить старые проекты и запустить новые».

Что касается самого поселка, нужно обязательно посмотреть, когда он вышел на продажу, и что было сделано с того момента. «Если за полгода-год после старта продаж в поселке ничего не изменилось (речь идет не только о степени готовности поселка, но и о документации на подключение к коммуникациям и пр.), это может быть поводом насторожиться», – говорит эксперт.

По словам Сергея Позняка, в обязательном порядке надо изучить правоустанавливающие документы: «Важно понимать, находится ли земля у девелопера в собственности или в аренде. От этого зависит, на каком этапе вы сможете приватизировать земельный участок. Если земля в аренде, то приватизация возможна только после завершения строительства дома, его ввода в эксплуатацию и регистрации на покупателя. Отсюда возникают определенные риски в случае проблем со строительством. Особое внимание стоит уделить и наличию у застройщика разрешительной документации. Проверяйте наличие разрешения на строительство на данном земельном участке, технических условий на подключение всех инженерных сетей». Более подробно о том, какие требовать документы и как их проверять, можно почитать на странице онлайн-конференции.


Тревожные сигналы
Сергей Позняк также перечислил основные факторы, которые свидетельствуют о недобросовестности застройщика:

  • отсутствие разрешительной документации на строительство или нежелание ее показывать;
  • отсутствие четко прописанных сроков реализации проекта и строительства конкретного дома;
  • отсутствие понимания дальнейшей эксплуатации коттеджного поселка;
  • присутствие в договоре купли-продажи каких-либо третьих лиц – физических или юридических. Это могут быть займы, векселя, паевой фонд, в который предлагается перечислить деньги. Если такие лица имеются, нужно обязательно выяснить, несут ли они хоть какую-то ответственность перед покупателями.

Загородная недвижимость сейчас является скорее объектом «для жизни», а не для инвестиций, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Поэтому при выборе дома или участка стоит прежде всего задуматься о том, что нужно именно вам: дача в экологически чистом месте далеко от Москвы, дом для постоянного проживания рядом с МКАД, место жизни для родителей и т.п. Именно исходя из этих целей нужно выбирать направление, удаленность, тип дома и набор коммуникаций.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4927 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 206 355
до 13 585 576 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, 4 км от МКАД Площади : 23 - 120 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2021 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч.17, к.11 Коммунарка пос., уч.17, к.12.2 Коммунарка пос., уч.17, к.13.1 Коммунарка пос., уч.17, к.2 Коммунарка пос., уч.17, к.8.1 Показать все 18 корпусов Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км от МКАД Площади : 49 - 87 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 3 845 300
до 12 869 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, 3 км от МКАД Площади : 24 - 104 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2023 г. м. Румянцево, 5 мин. транспортом м. Саларьево, 5 мин. транспортом Застройщик: Лексион Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Трехкомнатная квартира за 45 100 руб. в месяц! 15 минут до метро! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 5,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой. Пляж и парк рядом с домом. 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% от 4,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 6% в ЖК "Одинбург"! Квартиры на любой вкус - с отделкой и без! Рядом лесопарк. м.Кунцевская. Ипотека без первоначального взноса. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Тропарево В продаже квартиры в готовых домах площадью 23-81 кв.м. 30 мин. транспортом от м.Тропарево. Спешите! студия от 2,6 млн рублей Застройщик: Логитэк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Метро "Филатов луг" - открыто! Квартиры с отделкой и без. Новая Москва! Ипотека от 5%. квартиры от 3,6 млн руб! Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир! Новый корпус. FRESH. Дом в старой Москве на границе парка. 3 мин. от м. Красногвардейская. Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. от 7,5 млн руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,5 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры с выгодой до 1,1 млн р! Только в июле! СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Дома на набережной в 1 мин. от ЦАО! Готовая инфраструктура. м. Шелепиха Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры премиум-класса в историческом центре Москвы на реке Яуза. Подземный паркинг. Ключи в этом году! Выгода до 1,9 млн в июле. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Рядом м. «Динамо». Выгода до 3 млн руб. при покупке 3-х комн. квартир. Звоните! Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"PRIZMA" на Ленинском. Старт продаж Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203250 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Охраняемый огороженный двор. Индивидуальные условия! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЖИЗНЬ на Плющихе» Закрытый внутренний двор с фонтаном, парком, зонами отдыха и детскими площадками. Метро "Киевская". Ипотека от 5% (ВТБ). квартиры без отделки от 44,1 млн«Дон-строй инвест» Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.4 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.07. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Текстильщики Спешите! Новые квартиры в готовых домах пл. от 28 метров. рядом с метро Текстильщики. Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Рихард Квартиры бизнес-класса в Хорошевском районе. Авторская архитектура. Богатая инфраструктура. Метро Зорге и Хорошево. Застройщик: ФСК Лидер. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальные цены на апартаменты с отделкой и без. Рассрочка от застройщика 0%! ЖК вблизи м «Бабушкинская». Успейте купить! Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Выгода до 2,2 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то с размахом. Своя терраса и камин, свой фитнес, консьерж-сервис Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры в готовых домах с выгодой до 2,4 млн руб. Охраняемая территория. Подземный паркинг с лифтом. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте