Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Загородные дома: как выбирать и что покупать

Для инвестиций и для души

Выход на рынок загородных проектов, замороженных в кризис, а также стабилизация экономики привели к тому, что объем предложения очень высок. Однако далеко не все поселки являются качественными и надежными. Как не потеряться в таком многообразии, рассказали руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова и директор проекта «Экодолье Шолохово» Сергей Позняк в ходе онлайн-конференции «Секреты удачной покупки загородной недвижимости: что выбрать – для жизни и для инвестиций?».


Цены не растут
По данным «ИРН-Консалтинг», сейчас средняя стоимость дома с землей в организованных коттеджных поселках под постоянное проживание (в 30 км от МКАД) на юго-западе, западе, северо-западе и севере Новой Москвы и Подмосковья составляет 36,5 млн руб., на северо-востоке, востоке, юго-востоке и юге Московского региона – 12,7 млн руб. Дом в дачном поселке с электричеством и магистральным газом (за 30 км от МКАД) в среднем можно купить за 6-7 млн руб. Стоимость участков без подряда в поселках без газа начинается от 3000 руб. за сотку, в организованных дачных поселках с газом – от 15 000 руб. за сотку. Подробнее об основных показателях загородного рынка можно узнать из статьи «Коттеджи Москвы и Подмосковья весной 2014 г.: поселков стало меньше».

Дешевле всего стоят дальние дачи – за 90 км от Москвы. Правда, если дом нужен не только для проживания, но и для сохранения средств, стоит иметь в виду, что роста цен в этом сегменте не ожидается. «Статистика изменения цены на загородные участки в 90 км от Москвы (вне крупных агломераций) говорит о снижении стоимости таких участков. Сложности с продажей тоже ощутимые», – говорит Сергей Позняк.

Татьяна Калюжнова объясняет это тем, что предложение превышает спрос. «К тому же такие поселки испытывают давление со стороны обычных дач, которые стоят на порядок дешевле. В связи с этим мы не прогнозируем роста цен в сегменте организованных дачных поселков в ближайший год. Более того, мы считаем, что, учитывая всплеск спроса в начале года и ожидаемый спад объемов продаж в следующие несколько месяцев, в этом сегменте можно прогнозировать коррекцию цен вниз, – отмечает эксперт. – Тем не менее отдельные поселки с наиболее удачной концепцией, расположением и грамотной политикой продаж не потеряют привлекательности для покупателей, и потому цены в них, скорее всего, останутся стабильными».


Маленькие участки
Важной тенденцией, которую отмечают не только эксперты, но и читатели www.irn.ru, является «измельчание» участков, особенно в относительно доступном сегменте. «В последние 10 лет мы отмечали тенденцию к сокращению средней площади земельных участков и домов, характерную для рынка первичного загородного жилья в целом. До кризиса наибольшим спросом пользовались проекты бизнес-класса, а после финансовой встряски спрос сместился в пользу доступного загородного жилья. В ответ на это застройщики стали выводить на рынок новые проекты с меньшими по площади участками и домами, чем в поселках, реализация которых началась до кризиса. Это позволяло снизить конечную стоимость дома с землей для покупателей и тем самым увеличить объемы продаж», – объясняет Татьяна Калюжнова.

В ближнем Подмосковье больших участков экономкласса практически не встречается. «Поселков экономкласса в ближайшем Подмосковье очень мало. И, как правило, это объекты, в которых продаются либо квартиры в трехэтажных домах, либо таунхаусы, – говорит Сергей Позняк. – Предложение индивидуальных жилых домов очень ограничено. Например, мы в поселке «Экодолье Шолохово» наряду с таунхаусами предлагаем и коттеджи различного метража – от 110 до 382 кв. м. Но предложение больших земельных участков в таких поселках экономически не обоснованно, потому что стоимость земли настолько высока, что объект становится неподъемным для большей части покупателей».

Тем не менее, если уехать немного дальше от МКАД, можно найти относительно недорогие поселки с большими участками. Татьяна Калюжнова привела в пример коттеджный поселок «Альпийские Горки» от группы компаний «Астерра», который находится в 41 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Приобрести участок 20-25 соток с коммуникациями (электричество, магистральный газ, центральный водопровод и канализация) можно за 4,44-6,27 млн руб. Чуть дороже участки в поселке «Якушево» от некоммерческого партнерства «Квартал Палас-Якушово», расположенном в 43 километрах от МКАД по Щелковскому шоссе. Участки размером 20-25 соток здесь предлагаются за 5,28 - 8,25 млн руб.

Девелоперы оставляют в ассортименте большие участки, так как на них есть спрос, пусть и ограниченный. «У нас достаточно бюджетных предложений небольшой площади, которые обеспечивают нам оборот. Поэтому часть участков мы готовы оставлять «крупной нарезкой» для ассортимента – у них есть свой покупатель, который рано или поздно к нам придет. Кроме того, в «Альпийских горках» на участках есть вековые деревья, и, чтобы их сохранить, требуется большая площадь, – говорит директор департамента продаж ГК «Астерра» Иван Матюшин. – Обычно большие участки покупают ради большого периметра: люди хотят отдыхать в уединении, а не на расстоянии вытянутой руки от соседей».


Для инвестиций
Главный совет от экспертов тем, кто выбирает жилье «для себя» – ориентироваться на собственные цели, нужды и бюджет. Если же человек приобретает недвижимость с целью сбережения средств, появляются нюансы. Когда речь идет об инвестициях в недвижимость, в основном подразумеваются вложения в квартиры. Загородная недвижимость меньше интересует инвесторов из-за невысокой ликвидности. Но и этот сегмент все же можно рассматривать в качестве объекта для инвестиций, например, для диверсификации портфеля.

Выбирая объект, который может принести прибыль, стоит помнить главное правило: покупать то, что пользуется спросом при ограниченном предложении. Это может быть, например, дом в ближнем Подмосковье. По словам Татьяны Калюжновой, новые объекты появляются недалеко от МКАД, правда, в небольших количествах: «По данным «ИРН-Консалтинг», за последний год в радиусе 3-30 км от МКАД появилось девять новых поселков с коттеджами/участками с подрядом, таунхаусами и участками без подряда. Но на более удаленных от МКАД территориях, безусловно, появляется больше новых проектов, т.к. там больше свободной земли под застройку».

Обязательное условие – хорошая транспортная доступность, причем в идеале не только на автомобиле, но и на общественном транспорте. «Советуем смотреть проекты с видом разрешенного использования земли под индивидуальное жилищное строительство, обеспеченные всеми центральными коммуникациями», – говорит эксперт.

Не стоит гнаться за минимальным порогом входа: главное – качество и востребованность объекта, иначе впоследствии инвестор неминуемо столкнется со сложностями при поиске покупателя. «Приобретать недвижимость с целью инвестиций лучше в организованном поселке, не в стихийной застройке, – рекомендует Сергей Позняк. – Лучше, чтобы проект застройки был с полной инженерной инфраструктурой, поселок должен быть обеспечен социальными и коммерческими объектами. Например, детский сад должен быть в шаговой доступности – на расстоянии не более 10 минут от жилья. По формату с инвестиционной точки зрения наиболее выгоден самый маленький по площади и, соответственно, по стоимости объект. Его гораздо быстрей получится реализовать в будущем. Например, в жилом комплексе «Экодолье Шолохово» это таунхаус «Талица» с площадью секции 88 кв. м в трех уровнях. Начальная стоимость продажи «Талицы» меньше 4 млн рублей».


Когда покупать
Лето – наверное, самый приятный сезон для покупки загородной недвижимости, ведь ездить по Подмосковью и просматривать участки намного удобнее в хорошую погоду. Но есть преимущества и у других сезонов. «Дешевле покупать участок зимой, так как в сезон затишья на загородном рынке девелоперы готовы предлагать скидки. Летом лучше заметен ландшафт участка, а также возможные недостатки, скрытые под снегом. Зато и цены в высокий сезон подрастают. Компромиссным вариантом может стать ранняя весна, когда начинает таять снег: цены еще не доросли до летних, а рассмотреть участок можно лучше, чем зимой», – отмечает Татьяна Калюжнова.

По словам Сергея Позняка, все зависит от цели покупки – дача или дом для постоянного проживания: «Место для сезонного проживания предпочтительнее покупать в весенне-летний период, когда проще всего оценить преимущества и недостатки выбранного земельного участка – ландшафт выбранного для проживания загородного поселка. Сразу понятно, есть ли рядом водоем, что он из себя представляет, где находится низина, а где болото. Также в теплый период можно рассмотреть качество газонов, увидеть свалки строительного мусора, оценить работу ливневой канализации».

Дом для постоянного проживания лучше выбирать зимой: можно выявить плюсы и минусы проектирования, строительства, освещения. «Например, иней на стенах дома говорит о плохой теплоизоляции, – отмечает эксперт. – Зимой видны протечки кровли, намокание фасада, неправильно установленные сливы, проблемные точки в остеклении и т.д. Зимой можно оценить и работу инженерных коммуникаций. По состоянию дорог зимой отлично видно, насколько хороша в поселке эксплуатирующая компания. Если даже дороги от снега чистятся плохо, то вполне вероятно, что не все в порядке и с прочими коммунальными услугами».

А вот читатели www.irn.ru считают по-другому. В ходе онлайн-голосования им был задан вопрос «Когда лучше покупать дачу?». Более трети участников (35,5%) ответили, что лучшее время для этого – осень. Без малого четверть (24,9%) предпочли бы покупать дачу зимой, 23,7% считают весну наиболее подходящим временем года. За лето проголосовали лишь 15,9% участников онлайн-голосования. Подробнее об этом читайте в статье «Для покупки загородного дома хорош любой сезон».


Проверка надежности
В отличие от квартирного рынка, на котором действует 214-ФЗ, на рынке загородной недвижимости нет четкого регламента продаж и строительства, поэтому покупателям намного сложнее проверить надежность поселка и застройщика. Эксперты назвали основные показатели надежности и, напротив, настораживающие факторы.

«Первое, на что нужно обратить внимание, – история застройщика. Посмотрите портфолио реализованных проектов, в идеале пообщайтесь с людьми, живущими в готовых поселках, – рекомендует Татьяна Калюжнова. – О надежности застройщика может свидетельствовать большой опыт, особенно если ему удалось пережить кризис 2008 года: завершить старые проекты и запустить новые».

Что касается самого поселка, нужно обязательно посмотреть, когда он вышел на продажу, и что было сделано с того момента. «Если за полгода-год после старта продаж в поселке ничего не изменилось (речь идет не только о степени готовности поселка, но и о документации на подключение к коммуникациям и пр.), это может быть поводом насторожиться», – говорит эксперт.

По словам Сергея Позняка, в обязательном порядке надо изучить правоустанавливающие документы: «Важно понимать, находится ли земля у девелопера в собственности или в аренде. От этого зависит, на каком этапе вы сможете приватизировать земельный участок. Если земля в аренде, то приватизация возможна только после завершения строительства дома, его ввода в эксплуатацию и регистрации на покупателя. Отсюда возникают определенные риски в случае проблем со строительством. Особое внимание стоит уделить и наличию у застройщика разрешительной документации. Проверяйте наличие разрешения на строительство на данном земельном участке, технических условий на подключение всех инженерных сетей». Более подробно о том, какие требовать документы и как их проверять, можно почитать на странице онлайн-конференции.


Тревожные сигналы
Сергей Позняк также перечислил основные факторы, которые свидетельствуют о недобросовестности застройщика:

  • отсутствие разрешительной документации на строительство или нежелание ее показывать;
  • отсутствие четко прописанных сроков реализации проекта и строительства конкретного дома;
  • отсутствие понимания дальнейшей эксплуатации коттеджного поселка;
  • присутствие в договоре купли-продажи каких-либо третьих лиц – физических или юридических. Это могут быть займы, векселя, паевой фонд, в который предлагается перечислить деньги. Если такие лица имеются, нужно обязательно выяснить, несут ли они хоть какую-то ответственность перед покупателями.

Загородная недвижимость сейчас является скорее объектом «для жизни», а не для инвестиций, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Поэтому при выборе дома или участка стоит прежде всего задуматься о том, что нужно именно вам: дача в экологически чистом месте далеко от Москвы, дом для постоянного проживания рядом с МКАД, место жизни для родителей и т.п. Именно исходя из этих целей нужно выбирать направление, удаленность, тип дома и набор коммуникаций.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4643 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 870 200
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 297 410
до 17 904 700 руб.
Узнать подробнее
ЖК Золотая Звезда Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Шоссе Энтузиастов Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 101 кв.м. м. Шоссе Энтузиастов, 10 мин. пешком Буденного пр-т, вл.51, к.1 Буденного пр-т, вл.51, к.2(3) Буденного пр-т, вл.51, к.3 (4) Буденного пр-т, вл.51, к.4 (5) Буденного пр-т, вл.51, к.5 (6) Показать все 8 корпусов Застройщик: Золотая Звезда.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 1 893 600
до 8 010 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Эко Видное 2.0 Московская область, Ленинский район Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 25 - 89 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. восточнее Ермолино д., Сапроново д., к.1 восточнее Ермолино д., Сапроново д., к.2 Застройщик: Купелинка Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Небо Квартиры площадью от 48 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью от 18 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах площадью 22-115 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты в готовых домах площадью от 47 метров.Монолит-кирпич. Звоните! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте