Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Загородные дома: как выбирать и что покупать

Для инвестиций и для души

Выход на рынок загородных проектов, замороженных в кризис, а также стабилизация экономики привели к тому, что объем предложения очень высок. Однако далеко не все поселки являются качественными и надежными. Как не потеряться в таком многообразии, рассказали руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова и директор проекта «Экодолье Шолохово» Сергей Позняк в ходе онлайн-конференции «Секреты удачной покупки загородной недвижимости: что выбрать – для жизни и для инвестиций?».


Цены не растут
По данным «ИРН-Консалтинг», сейчас средняя стоимость дома с землей в организованных коттеджных поселках под постоянное проживание (в 30 км от МКАД) на юго-западе, западе, северо-западе и севере Новой Москвы и Подмосковья составляет 36,5 млн руб., на северо-востоке, востоке, юго-востоке и юге Московского региона – 12,7 млн руб. Дом в дачном поселке с электричеством и магистральным газом (за 30 км от МКАД) в среднем можно купить за 6-7 млн руб. Стоимость участков без подряда в поселках без газа начинается от 3000 руб. за сотку, в организованных дачных поселках с газом – от 15 000 руб. за сотку. Подробнее об основных показателях загородного рынка можно узнать из статьи «Коттеджи Москвы и Подмосковья весной 2014 г.: поселков стало меньше».

Дешевле всего стоят дальние дачи – за 90 км от Москвы. Правда, если дом нужен не только для проживания, но и для сохранения средств, стоит иметь в виду, что роста цен в этом сегменте не ожидается. «Статистика изменения цены на загородные участки в 90 км от Москвы (вне крупных агломераций) говорит о снижении стоимости таких участков. Сложности с продажей тоже ощутимые», – говорит Сергей Позняк.

Татьяна Калюжнова объясняет это тем, что предложение превышает спрос. «К тому же такие поселки испытывают давление со стороны обычных дач, которые стоят на порядок дешевле. В связи с этим мы не прогнозируем роста цен в сегменте организованных дачных поселков в ближайший год. Более того, мы считаем, что, учитывая всплеск спроса в начале года и ожидаемый спад объемов продаж в следующие несколько месяцев, в этом сегменте можно прогнозировать коррекцию цен вниз, – отмечает эксперт. – Тем не менее отдельные поселки с наиболее удачной концепцией, расположением и грамотной политикой продаж не потеряют привлекательности для покупателей, и потому цены в них, скорее всего, останутся стабильными».


Маленькие участки
Важной тенденцией, которую отмечают не только эксперты, но и читатели www.irn.ru, является «измельчание» участков, особенно в относительно доступном сегменте. «В последние 10 лет мы отмечали тенденцию к сокращению средней площади земельных участков и домов, характерную для рынка первичного загородного жилья в целом. До кризиса наибольшим спросом пользовались проекты бизнес-класса, а после финансовой встряски спрос сместился в пользу доступного загородного жилья. В ответ на это застройщики стали выводить на рынок новые проекты с меньшими по площади участками и домами, чем в поселках, реализация которых началась до кризиса. Это позволяло снизить конечную стоимость дома с землей для покупателей и тем самым увеличить объемы продаж», – объясняет Татьяна Калюжнова.

В ближнем Подмосковье больших участков экономкласса практически не встречается. «Поселков экономкласса в ближайшем Подмосковье очень мало. И, как правило, это объекты, в которых продаются либо квартиры в трехэтажных домах, либо таунхаусы, – говорит Сергей Позняк. – Предложение индивидуальных жилых домов очень ограничено. Например, мы в поселке «Экодолье Шолохово» наряду с таунхаусами предлагаем и коттеджи различного метража – от 110 до 382 кв. м. Но предложение больших земельных участков в таких поселках экономически не обоснованно, потому что стоимость земли настолько высока, что объект становится неподъемным для большей части покупателей».

Тем не менее, если уехать немного дальше от МКАД, можно найти относительно недорогие поселки с большими участками. Татьяна Калюжнова привела в пример коттеджный поселок «Альпийские Горки» от группы компаний «Астерра», который находится в 41 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Приобрести участок 20-25 соток с коммуникациями (электричество, магистральный газ, центральный водопровод и канализация) можно за 4,44-6,27 млн руб. Чуть дороже участки в поселке «Якушево» от некоммерческого партнерства «Квартал Палас-Якушово», расположенном в 43 километрах от МКАД по Щелковскому шоссе. Участки размером 20-25 соток здесь предлагаются за 5,28 - 8,25 млн руб.

Девелоперы оставляют в ассортименте большие участки, так как на них есть спрос, пусть и ограниченный. «У нас достаточно бюджетных предложений небольшой площади, которые обеспечивают нам оборот. Поэтому часть участков мы готовы оставлять «крупной нарезкой» для ассортимента – у них есть свой покупатель, который рано или поздно к нам придет. Кроме того, в «Альпийских горках» на участках есть вековые деревья, и, чтобы их сохранить, требуется большая площадь, – говорит директор департамента продаж ГК «Астерра» Иван Матюшин. – Обычно большие участки покупают ради большого периметра: люди хотят отдыхать в уединении, а не на расстоянии вытянутой руки от соседей».


Для инвестиций
Главный совет от экспертов тем, кто выбирает жилье «для себя» – ориентироваться на собственные цели, нужды и бюджет. Если же человек приобретает недвижимость с целью сбережения средств, появляются нюансы. Когда речь идет об инвестициях в недвижимость, в основном подразумеваются вложения в квартиры. Загородная недвижимость меньше интересует инвесторов из-за невысокой ликвидности. Но и этот сегмент все же можно рассматривать в качестве объекта для инвестиций, например, для диверсификации портфеля.

Выбирая объект, который может принести прибыль, стоит помнить главное правило: покупать то, что пользуется спросом при ограниченном предложении. Это может быть, например, дом в ближнем Подмосковье. По словам Татьяны Калюжновой, новые объекты появляются недалеко от МКАД, правда, в небольших количествах: «По данным «ИРН-Консалтинг», за последний год в радиусе 3-30 км от МКАД появилось девять новых поселков с коттеджами/участками с подрядом, таунхаусами и участками без подряда. Но на более удаленных от МКАД территориях, безусловно, появляется больше новых проектов, т.к. там больше свободной земли под застройку».

Обязательное условие – хорошая транспортная доступность, причем в идеале не только на автомобиле, но и на общественном транспорте. «Советуем смотреть проекты с видом разрешенного использования земли под индивидуальное жилищное строительство, обеспеченные всеми центральными коммуникациями», – говорит эксперт.

Не стоит гнаться за минимальным порогом входа: главное – качество и востребованность объекта, иначе впоследствии инвестор неминуемо столкнется со сложностями при поиске покупателя. «Приобретать недвижимость с целью инвестиций лучше в организованном поселке, не в стихийной застройке, – рекомендует Сергей Позняк. – Лучше, чтобы проект застройки был с полной инженерной инфраструктурой, поселок должен быть обеспечен социальными и коммерческими объектами. Например, детский сад должен быть в шаговой доступности – на расстоянии не более 10 минут от жилья. По формату с инвестиционной точки зрения наиболее выгоден самый маленький по площади и, соответственно, по стоимости объект. Его гораздо быстрей получится реализовать в будущем. Например, в жилом комплексе «Экодолье Шолохово» это таунхаус «Талица» с площадью секции 88 кв. м в трех уровнях. Начальная стоимость продажи «Талицы» меньше 4 млн рублей».


Когда покупать
Лето – наверное, самый приятный сезон для покупки загородной недвижимости, ведь ездить по Подмосковью и просматривать участки намного удобнее в хорошую погоду. Но есть преимущества и у других сезонов. «Дешевле покупать участок зимой, так как в сезон затишья на загородном рынке девелоперы готовы предлагать скидки. Летом лучше заметен ландшафт участка, а также возможные недостатки, скрытые под снегом. Зато и цены в высокий сезон подрастают. Компромиссным вариантом может стать ранняя весна, когда начинает таять снег: цены еще не доросли до летних, а рассмотреть участок можно лучше, чем зимой», – отмечает Татьяна Калюжнова.

По словам Сергея Позняка, все зависит от цели покупки – дача или дом для постоянного проживания: «Место для сезонного проживания предпочтительнее покупать в весенне-летний период, когда проще всего оценить преимущества и недостатки выбранного земельного участка – ландшафт выбранного для проживания загородного поселка. Сразу понятно, есть ли рядом водоем, что он из себя представляет, где находится низина, а где болото. Также в теплый период можно рассмотреть качество газонов, увидеть свалки строительного мусора, оценить работу ливневой канализации».

Дом для постоянного проживания лучше выбирать зимой: можно выявить плюсы и минусы проектирования, строительства, освещения. «Например, иней на стенах дома говорит о плохой теплоизоляции, – отмечает эксперт. – Зимой видны протечки кровли, намокание фасада, неправильно установленные сливы, проблемные точки в остеклении и т.д. Зимой можно оценить и работу инженерных коммуникаций. По состоянию дорог зимой отлично видно, насколько хороша в поселке эксплуатирующая компания. Если даже дороги от снега чистятся плохо, то вполне вероятно, что не все в порядке и с прочими коммунальными услугами».

А вот читатели www.irn.ru считают по-другому. В ходе онлайн-голосования им был задан вопрос «Когда лучше покупать дачу?». Более трети участников (35,5%) ответили, что лучшее время для этого – осень. Без малого четверть (24,9%) предпочли бы покупать дачу зимой, 23,7% считают весну наиболее подходящим временем года. За лето проголосовали лишь 15,9% участников онлайн-голосования. Подробнее об этом читайте в статье «Для покупки загородного дома хорош любой сезон».


Проверка надежности
В отличие от квартирного рынка, на котором действует 214-ФЗ, на рынке загородной недвижимости нет четкого регламента продаж и строительства, поэтому покупателям намного сложнее проверить надежность поселка и застройщика. Эксперты назвали основные показатели надежности и, напротив, настораживающие факторы.

«Первое, на что нужно обратить внимание, – история застройщика. Посмотрите портфолио реализованных проектов, в идеале пообщайтесь с людьми, живущими в готовых поселках, – рекомендует Татьяна Калюжнова. – О надежности застройщика может свидетельствовать большой опыт, особенно если ему удалось пережить кризис 2008 года: завершить старые проекты и запустить новые».

Что касается самого поселка, нужно обязательно посмотреть, когда он вышел на продажу, и что было сделано с того момента. «Если за полгода-год после старта продаж в поселке ничего не изменилось (речь идет не только о степени готовности поселка, но и о документации на подключение к коммуникациям и пр.), это может быть поводом насторожиться», – говорит эксперт.

По словам Сергея Позняка, в обязательном порядке надо изучить правоустанавливающие документы: «Важно понимать, находится ли земля у девелопера в собственности или в аренде. От этого зависит, на каком этапе вы сможете приватизировать земельный участок. Если земля в аренде, то приватизация возможна только после завершения строительства дома, его ввода в эксплуатацию и регистрации на покупателя. Отсюда возникают определенные риски в случае проблем со строительством. Особое внимание стоит уделить и наличию у застройщика разрешительной документации. Проверяйте наличие разрешения на строительство на данном земельном участке, технических условий на подключение всех инженерных сетей». Более подробно о том, какие требовать документы и как их проверять, можно почитать на странице онлайн-конференции.


Тревожные сигналы
Сергей Позняк также перечислил основные факторы, которые свидетельствуют о недобросовестности застройщика:

  • отсутствие разрешительной документации на строительство или нежелание ее показывать;
  • отсутствие четко прописанных сроков реализации проекта и строительства конкретного дома;
  • отсутствие понимания дальнейшей эксплуатации коттеджного поселка;
  • присутствие в договоре купли-продажи каких-либо третьих лиц – физических или юридических. Это могут быть займы, векселя, паевой фонд, в который предлагается перечислить деньги. Если такие лица имеются, нужно обязательно выяснить, несут ли они хоть какую-то ответственность перед покупателями.

Загородная недвижимость сейчас является скорее объектом «для жизни», а не для инвестиций, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Поэтому при выборе дома или участка стоит прежде всего задуматься о том, что нужно именно вам: дача в экологически чистом месте далеко от Москвы, дом для постоянного проживания рядом с МКАД, место жизни для родителей и т.п. Именно исходя из этих целей нужно выбирать направление, удаленность, тип дома и набор коммуникаций.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4873 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 200 000
до 3 950 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Красногорский район, г. Красногорск, 11 км от МКАД Площади : 29 - 42 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.1 (3 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) Показать все 13 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 8 252 777
до 8 309 653 руб.
Узнать подробнее
ЖК Район «Белые ночи» Новая Москва, Новомосковский округ, 4 км от МКАД Площади : 70 - 71 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Бунинская аллея, 15 мин. транспортом м. Улица Горчакова, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч. 18, к.2.3 Коммунарка пос., уч. 18, к.2.1 Коммунарка пос., уч. 18, к.2.2 Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 098 680
до 8 716 328 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Большое Путилково Красногорский район, г. Красногорск, д. Путилково Площади : 26 - 78 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. вблизи деревни Путилково, к.1 вблизи деревни Путилково, к.2 вблизи деревни Путилково, к.4 вблизи деревни Путилково, к.5 вблизи деревни Путилково, к.6 Застройщик: Самолет-Путилково.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Пентхаусы, Новый Арбат! Видовые пентхаусы 415 и 375 кв.м. Открытые террасы. Свободная планировка. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» Торопитесь! Новые квартиры в готовых домах площадью от 23 метров. рядом с метро Теплый Стан. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес Новые квартиры у м.Ботанический сад. 1-3-комнатные. Площадь от 29 до 89 кв.м. Торопитесь! Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Фонвизинский" Закрытая территория. Подземный паркинг с лифтом. Собственный дет.сад. 200 м. до метро Фонвизинская. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,8 млн. Сдача уже в 2019! 5 мин до м. Митино от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Томилино” Квартиры прагматик-класса от 2,3 млн руб. Выгода до 332 000 руб. 10 минут от м. Котельники. Строим этаж в неделю. от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "На Циолковского" Станция метро Тушинская в шаговой доступности. Развитая инфраструктура. Подземная автостоянка на 530 мест. Акции на 3х и 4х комн.квартиры! от 9,3 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Петровско-Разумовская Квартиры в готовых домах рядом с м.Петровско-Разумовская. Площадь от 36 до 61 метр ГК: 4 кв. 2019 г., есть сданные. Подробности по телефону! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 7,5 млн. руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья" Квартиры от 7 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн. руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте