Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Как обменять убитую хрущевку на современную новостройку

Можно сбросить хлопоты на девелопера или риелтора

Схема трейд-ин начала применяться на московском рынке недвижимости во время кризиса, когда девелоперы и риелторы пытались хоть как-то поднять продажи жилья. Сейчас все больше брокеров используют эту схему, но уже не как спасительное средство от падения продаж, а как новый сервисный инструмент в усиливающейся конкурентной борьбе. В отличие от риелторов сами застройщики применяют эту схему реже: одними из немногих девелоперов, кто в начале 2014 года ввел такую услугу в свой арсенал, стал «Галс-Девелопмент». Тем не менее, как отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», трейд-ин до сих пор находится в начальной стадии развития: его правила не устоялись на рынке, более того, даже в терминологии существуют разночтения.


Трейд-ин или взаимозачет?
В классическом понимании трейд-ин (trade-in) означает передачу некой старой вещи в счет покупки новой. В России эта система взаиморасчета начала применяться в автомобильном бизнесе, когда автосалоны стали принимать у населения подержанные автомобили в счет оплаты новых.

На рынке недвижимости у этой схемы появились свои особенности, главная из которых – отсутствие четкой границы между трейд-ин и взаимозачетом. Если в первом случае речь идет о прямом обмене старого жилья на новое с доплатой или без нее, то взаимозачет – это скорее аналог альтернативной сделки, только с участием новостроек.

Такое деление проводят лишь некоторые участники рынка, в то время как большинство девелоперов и риелторов объединяют оба понятия в термине «трейд-ин». Цель этой схемы в обоих случаях одна – обменять старое жилье на квартиру в новостройке. «Трейд-ин – это финансовый инструмент, позволяющий сократить сроки реализации жилья и избежать переплат», – такое объединяющее определение дал директор департамента продаж недвижимости «Галс-Девелопмент» Игорь Быченок в ходе онлайн-конференции «Интересные финансовые инструменты на рынке новостроек: как работает trade-in недвижимости?», которая прошла на www.irn.ru.

Тем не менее покупателям стоит понимать принципиальные отличия этих схем, так как от них зависят сроки, цена и другие условия сделки. В случае классического варианта трейд-ин девелопер или риелтор приобретает вторичную квартиру покупателя в собственность, то есть по договору становится ее полноправным владельцем, и взамен выделяет ему квартиру в новостройке из своего ассортимента. При взаимозачете девелопер или риелтор занимается продажей квартиры покупателя как обычное агентство недвижимости, а квартира в новостройке просто бронируется за покупателем на время реализации вторичного жилья.

Из-за этих особенностей при классическом трейд-ин срок сделки минимальный, однако больше дисконт за продажу старой квартиры, так как девелопер или риелтор получает на баланс по сути ненужную квартиру со всеми связанными с этим налогами и рисками по ее продаже. «Чтобы сделка была совершена максимально быстро, вторичное жилье приобретается ниже средней рыночной цены примерно на 15%», – говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «Инком-Недвижимость». В случае взаимозачета человек может приобрести квартиру в новостройке только после того, как его старая квартира будет продана. Зато продажа вторичной квартиры происходит по рыночной цене или очень близко к ней.


Для дорогих квартир
По словам Юлиана Гутмана, до 90% предложений на рынке новостроек можно приобрести по схеме трейд-ин. Хотя в большинстве случаев под этим подразумевается именно взаимозачет, а не классический трейд-ин.

Эта схема достаточно популярна у покупателей, по подсчетам «Бест-Новострой», ей пользуются около 10-15% клиентов. «Популярность такой услуги во многом зависит от бюджета покупки, – говорит Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». – Если он не очень большой, например, как в случае приобретения жилья в среднем и дальнем поясе Подмосковья, то процент сделок с использованием услуги трейд-ин невелик, поскольку чаще всего люди вкладывают в такую недвижимость свободные средства или частично привлекают заемные. Если же речь идет о московской новостройке, особенно в сегментах выше экономкласса, то зачастую для приобретения такой недвижимости требуются средства от продажи уже имеющегося жилья».

Компания «Галс-Девелопмент» за три месяца работы программы трейд-ин (девелопер подразумевает под этим схему взаимозачета) совершила с ее помощью десяток сделок. Отметим, что по этой программе реализуются квартиры в высокобюджетных проектах девелопера: элитных кварталах «Литератор» и Wine House, жилом комплексе «Наследие», а также апартаменты в комплексах «Сады Пекина» и «IQ-квартале» («Москва-Сити»). С учетом «молодости» программы и не столь высоких, как в экономклассе, темпах продаж в целом этот показатель можно считать довольно успешным.


Такие разные сделки
Чаще всего схему трейд-ин или взаимозачета в свой портфель услуг вводят риелторы, так как они специализируются на продажах как первичного, так и вторичного жилья, имеют широкую клиентскую базу и больший ассортимент, чем застройщики. Но девелоперы тоже проявляют инициативу и готовность осваивать вторичный рынок. «Галс-Девелопмент» в настоящее время создает внутри компании специальный отдел по реализации вторичных квартир.

«В рамках программы trade-in покупатель выбирает квартиру или апартамент в комплексах компании и предоставляет документы на имеющееся у него жилье, которое будет реализовывать департамент продаж «Галс-Девелопмент», а полученные от продажи средства пойдут на оплату нового жилья. Компания осуществляет юридическую поддержку и оценку продаваемой квартиры», – отмечает директор департамента продаж недвижимости «Галс-Девелопмент» Игорь Быченок. На время продажи вторичного жилья выбранная квартира бронируется за клиентом, а комиссия за продажу старой квартиры не взимается.

Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова, привела следующие преимущества взаимозачета: «Если клиент обращается в офисы «Бест-Недвижимость» или «Бест-Новострой», он может совершить сразу две сделки в рамках одной корпорации, практически в режиме одного окна. Это упрощает документооборот, экономит время покупателя. Кроме того, он получает преференции: может забронировать квартиру в новостройке в срок до 45 дней (это особенно ценно, обычно застройщики держат бронь в популярных новостройках не дольше суток – IRN.RU), также зачастую таким покупателям, участвующим в программе взаимозачета, предлагаются скидки», - рассказывает она.

В «НДВ-Недвижимость» схема зависит от конкретной услуги, так как компания работает и по взаимозачету, и по классическому трейд-ин. Если в первом случае процесс примерно совпадает с тем, что описал Игорь Быченок, то при второй схеме сразу после выбора квартиры в новостройке и оценки имеющегося жилья с клиентом заключается договор купли-продажи, в рамках которого новым собственником квартиры становится агентство. Одновременно с этим оформляется договор долевого участия на выбранную квартиру в новостройке. Компания приступает к продаже выкупленного жилья в удобное для нее время, которое уже никак не привязано к сделке.


Меняем все
По словам Игоря Быченка, ограничений на квартиры, принимаемые в зачет новых, практически нет: «Необходимо иметь все документы на квартиру, которые позволят закрыть сделку». Речь идет о стандартных требованиях, предъявляемых к выставленным на продажу квартирам, и их юридической чистоте. Более того, на реализацию можно отдать даже ранее купленную квартиру в другой новостройке или жилье, которое покупалось в ипотеку. Правда, в этих случаях не должно быть ограничений со стороны застройщика, а банк, выдавший ипотеку, должен дать согласие на эту сделку, отмечает эксперт.

Жилье, которое люди пытаются «обменять» на квартиру в новостройке, может быть совершенно разным, но чаще всего речь идет о старом жилом фонде стоимостью около 5-8 млн рублей. По данным «НДВ-Недвижимость», такие квартиры составляют 74% продаж по взаимозачету. «Люди хотят сменить надоевшие и морально устаревшие хрущевки на новые квартиры, которые отвечают современным запросам, – объясняет начальник отдела городской недвижимости отделения компании «НДВ-Недвижимость» на «Маяковской» Татьяна Бердяева. – Благодаря взаимозачету можно увеличить жилплощадь, выбрать более удобный район для проживания, доплата требуется не всегда. Все зависит от пожеланий и возможностей клиента. Частые запросы приходят от семей, ожидающих пополнение».

Юлиан Гутман («Инком-Недвижимость») привел примеры конкретных сделок, совершенных по трейд-ин или взаимозачету: «Взамен однокомнатной квартиры площадью 38 кв. м на ул. Говорова в Москве была приобретена двухкомнатная квартира площадью 52 кв. м в готовой новостройке в ЖК «Мкр. Немчиновка» в Одинцовском районе. Еще один пример: взамен однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м рядом со станцией метро «Багратионовская» была приобретена двухкомнатная квартира площадью 64 кв. м в том же ЖК «Мкр. Немчиновка», причем в этом случае разница в цене квартир составила 350 000 руб. в пользу клиента».

Учитывая высокую долю альтернативных сделок на вторичном рынке, можно прогнозировать рост популярности схем взаимозачета и трейд-ин на рынке новостроек, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Но для этого такие услуги должны стать более понятными для покупателей.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5059 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 196 500
до 26 044 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 624 720
до 15 948 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Селигер-Сити Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Петровско-Разумовская Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 25 - 94 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Петровско-Разумовская, 13 мин. транспортом Ильменский пр-д, вл.14, к.А (Рембрант) Ильменский пр-д, вл.14, к.В (Баренц) Ильменский пр-д, вл.14, к.К-1,2 (Рубенс) Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 364 540
до 7 156 350 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК SAMPO Московская область, Истринский район, 25 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 35 - 84 кв.м. Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.1-13, (1 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.14-31, (3 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.32-46, (4 оч.) Застройщик: микрорайон Кантри.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах площадью от 22 метров.Монолит-кирпич, монолит. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры пл. от 38 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Торопитесь! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты в готовых домах площадью 47-107 метров. ГК: 3 кв. 2016 г. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью от 18 метров.Монолит. Торопитесь! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. 21-98 кв.м.Монолит-кирпич. Торопитесь! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах пл. от 46 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью 25-89 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Звоните! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит, другое. Подробности по телефону! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью 48-131 кв.м.Монолит. Звоните! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте