Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Государство способно сделать жилье доступнее

Но пока оно мешает девелоперам строить дешево

Спрос на жилье в Москве остается на высоком уровне. Цены на недвижимость в черте МКАД заставляют людей все чаще искать квартиры в области. Конечно, в Подмосковье цены ниже, но это не решает в полной мере проблему доступности жилья. О том, какие существуют способы снизить цены на недвижимость, рассказали президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин и руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в ходе онлайн-конференции «Кто построит доступное жилье? Прогноз развития рынка недвижимости экономкласса».


Дорогая столица
Средняя стоимость квадратного метра в Москве, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» на конец января, составляет 163 500 руб. за квадратный метр. «В столичных новостройках цены стартуют с 90 000 руб. за «квадрат», однако это единичные предложения – обычно за квартиры больших площадей, где общая стоимость квартиры все равно будет слишком высокой для среднего москвича, либо с какими-то существенными недостатками, например, на первых этажах в проектах с неудачным местоположением, - говорит Олег Репченко. – Более реально найти жилье экономкласса по цене примерно более 130 000 руб. за метр».

Как отмечает Владимир Воронин, доступное жилье стало весьма призрачной категорией на территории Москвы в связи с сокращением строительства. «Уже сейчас цена в 140 000 - 150 000 руб. за 1 кв. м считается для Москвы вполне нормальной ценой, и даже психологический рубеж уже пройден», - подчеркивает эксперт.

В ближайшее время ситуация вряд ли изменится. «Даже при существенном ухудшении макроэкономической обстановки рынок жилья вряд ли повторит сценарий 2008 года, так как и правительство, и девелоперы стали более рациональными, а значит, и лучше подготовленными к подобному развитию событий. Поэтому, даже если наступит новый кризис, недвижимость вряд ли рухнет на треть, как было в прошлый раз», – считает Олег Репченко. Но и серьезного роста цен эксперт не ожидает – цены на жилье останутся примерно на нынешнем уровне, максимум – будут отыгрывать инфляцию.

Владимир Воронин считает, что стоимость квадратного метра в Москве на сегодняшний день имеет довольно значительный потенциал роста, что обусловлено прежде всего ограниченным предложением. «Т.е. в перспективе стоимость квадратного метра в Москве продолжит рост и будет опережать инфляцию как минимум в два раза», - прогнозирует он.


За доступностью – в Подмосковье
В Подмосковье ситуация иная. «На рынке недвижимости Московской области отмечается затоваренность. Поэтому расти в цене будут только наиболее ликвидные и качественные объекты, другое жилье вряд ли подорожает, а неудачные объекты могут даже просесть в цене, – считает Олег Репченко. – Да и сейчас жилье в Подмосковье намного доступнее столичного. Это нормальный процесс – перемещение доступного жилья в пригороды». Другое дело, что эти пригороды должны быть приспособлены для жизни, особенно с точки зрения транспортной доступности, считает руководитель www.irn.ru.

Предложение в Подмосковье очень насыщено, поэтому в погоне за максимально дешевым жильем можно столкнуться с неприятностями. «Если нарисовать типовой портрет максимально дешевой квартиры, то это будет либо город дальнего Подмосковья на удалении 80 км и далее от МКАД, или же дом от неизвестного застройщика в небольшом поселке в радиусе за 40 км от МКАД», - рассказывает Владимир Воронин.

Если новостройка стоит значительно дешевле среднего по городу, это может свидетельствовать о низком качестве работ, отсутствии заявленной инфраструктуры, затягивании сроков строительства или даже возможном банкротстве застройщика, не грамотно рассчитавшего экономику проекта.

Но и в проектах известных застройщиков недалеко от МКАД можно найти доступные квартиры. «Предлагаю рассмотреть конкретный пример: возьмем однокомнатную квартиру в одном из проектов ФСК «Лидер» ЖК «20 Парковая» в Балашихе, в уже готовом доме. Полная стоимость квартиры 2,7 млн руб. Ипотечный кредит на приобретение квартиры в этом комплексе можно взять, например, в банке «Возрождение». Минимальный первоначальный взнос составляет 20%, т.е. 540 000 руб. Соответственно, кредит выдается на остаток в сумме 2,16 млн руб. Если заемщик берет кредит на 20 лет, то ежемесячный платеж составляет около 27 000 руб. В этом случае банку необходимо показать совокупный доход семьи (доход заемщика и созаемщика) в размере 55 000 рублей, – поясняет Владимир Воронин. – Если заемщик берет кредит на 10 лет, то ежемесячный платеж составляет 33 500 рублей, а доход семьи должен составлять около 70 000 рублей».

По данным ФСК «Лидер», при помощи ипотечного кредитования сейчас приобретается более 40-45% квартир. Есть ипотечные продукты с более низким первоначальным взносом – 10%. Однако Олег Репченко не рекомендует брать кредиты на пределе возможностей: «Комфортный для человека первоначальный взнос составляет не менее 30% от стоимости квартиры, а лучше иметь половину суммы. Ввязываться в ипотеку с минимальным взносом и выплачивать половину зарплаты очень рискованно».


Сделать доступнее
Чтобы определить способы повышения доступности жилья, стоит понять, из чего состоит себестоимость квадратного метра для девелопера. Владимир Воронин проиллюстрировал эти составляющие на примере одного из реальных проектов в ближнем Подмосковье, который компания рассматривает для возможного участия. Себестоимость складывается из стоимости прав на земельный участок (20%), проектно-изыскательских работ (3%), стоимости подключения и прокладки инженерных сетей (14%), собственно строительства домов (48%), благоустройства территории (2%), строительства социальных объектов (11%) и контроля за строительством (2%). «Процентное соотношение статей в структуре себестоимости меняется от проекта к проекту. Иногда к этим расходам добавляются так называемые «обременения» – расселение ветхих домов, перебазирование промышленного предприятия и т.п.», – отмечает эксперт.

Что можно сделать для снижения себестоимости? «Например (такие инициативы были и есть), предоставлять застройщикам бесплатно или по льготным условиям землю под строительство объекта, выделять бюджетное финансирование для строительства сетей или объектов соцкультбыта, – полагает президент ФСК «Лидер». – В качестве примера могу привести Сочи, где город предоставлял инвесторам землю и за свой счет подводил к объекту все необходимые инженерные коммуникации, застройщик только возводил дома. Эти меры существенно снижали себестоимость строительства объекта для застройщика, и, соответственно, цена за квадратный метр для конечного покупателя была невысокой».

Государство ставило основной задачей насыщение рынка предложением доступного жилья с помощью созданного им Фонда РЖС. «Для этого фондом разработаны и утверждены на федеральном уровне требования к качеству массового жилья, производится выявление неиспользуемых земельных участков, которые через систему аукционов распределяются между застройщиками доступного жилья, – рассказывает Владимир Воронин. – Фонд РЖС предлагает и голландские аукционы, победителем которых становится тот застройщик, который предложит минимальную цену продажи этих квартир. Эта цена квадратного метра фиксируется в договоре на застройку территории, а взамен строители получают землю бесплатно. Кстати, в среднем, по статистике по России, в целом дома, построенные на землях Фонда РЖС, являются одними из самых недорогих в своем сегменте». Правда, по словам Олега Репченко, доля РЖС на рынке земли под застройку невелика.


Доступное – не означает дешевое для покупки
Еще один способ повысить доступность жилья, широко используемый в Европе, – строительство доходных домов. «Это вполне здравая мысль, и на Западе большинство горожан живут в съемном жилье, – утверждает Владимир Воронин. – К сожалению, рынок аренды квартир у нас представлен практически исключительно частными собственниками. Помимо того, что доходные дома практически никак не отражены в действующем законодательстве, есть проблема рентабельности таких проектов для девелоперов. За счет длительного срока окупаемости в диапазоне 25 лет (против 2-5 лет в случае продажи квартир) проекты доходных домов малоинтересны застройщикам. К примеру, прибыль от сдачи в аренду офисов в среднем составляет порядка 15% годовых, в случае арендного жилья это не более 3-6%».

Длительная окупаемость во многом определяется стоимостью самого земельного участка, стоимостью подключения к инженерным сетям, т.е. теми расходами, которые необходимо нести сразу, еще до начала строительных работ. «Таким образом, проблема развития доходных домов тесно завязана с проблемой снижения стоимости жилья экономкласса, – уверен президент ФСК «Лидер». – Ведь в обоих случаях на цену существенно влияет стоимость земли (которая в свою очередь может быть спекулятивно «задрана» в десятки раз) и сетей. Вот в этом направлении и нужно искать возможности сокращения себестоимости строительства».

Олег Репченко согласен, что пока строительство домов больше выгодно государству, чем бизнесу. «Поскольку государству земля достается бесплатно, это существенно снижает расходную часть бюджета строительства. Кроме того, у государства есть доступ к дешевым и длинным деньгам – например, через Пенсионный фонд, поэтому оно более готово к долгому сроку окупаемости проектов», – полагает эксперт

Чтобы строительство доходных домов хоть как-то было выгодно девелоперу, государство, по мнению Владимира Воронина, должно принять ряд мер: бесплатно выделять землю под такие проекты, выделять субсидии, ставка по кредитованию таких проектов не должна превышать 3-4%.

Таким образом, уже сейчас в Подмосковье есть относительно доступные для граждан проекты. Однако, чтобы успешно развивать рынок доступного жилья, необходимо снизить себестоимость строительства. Между тем пока для девелоперов создаются только новые препятствия. Кадастровая стоимость земли растет, а с ней повышаются и арендные ставки для девелоперов, и налоги, если она приобретается в собственность. Да и с точки зрения упрощения бюрократических процессов специалисты www.irn.ru существенных улучшений не отмечают.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2345 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 2 895 580
до 5 423 879 руб.
Узнать подробнее
ЖК Жилой квартал Тетрис Московская область, г. Красногорск, 2 км от МКАД Студии, 1-2-комнатные квартиры Площади : 23 - 47 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 1, к.3 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.4 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.5 Застройщик: Садовое кольцо МПС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 183 230
до 15 923 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье на Дмитровке Москва, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 87 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Селигерская, 10 мин. транспортом Застройщик: Софьи Ковалевской 20.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 9 972 000
до 27 869 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 49 - 136 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Спешите! Новые 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 86 кв.м. Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры площадью от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Торопитесь! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Уточняйте подробности по телефону. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте