Реклама

Картина маслом: элитная недвижимость в Москве

Цены примерно стабильны, а объем сделок – рекордный

Главной особенностью уходящего года стало резкое сокращение спроса на элитное жилье со стороны госслужащих. Зафиксировано только 5% от общего числа запросов со стороны чиновников, поступающих в компанию Welhome, тогда как в 2011 г. этот показатель составлял 33%. Такую оценку привела генеральный директор Welhome Анастасия Могилатова, выступая на круглом столе «Сегодня и послезавтра на рынке элитной недвижимости», организованном совместно агентствами Contact Real Estate и Welhome.

Однако, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», отток с рынка этой части покупателей (или их тщательная маскировка) не помешало 2012 году поставить новый посткризисный рекорд по объемам продаж на рынке элитной недвижимости – всего будет заключено около 800 сделок. Такую оценку дал управляющий партнер компании Contact Real Estate Денис Попов. По его словам, за первые 11 месяцев уже заключено 714 сделок, а декабрь – месяц, в котором традиционно закрывается много сделок, что и позволяет дать такой прогноз. «Уходящий год уже можно считать самым удачным по спросу на первичном рынке ЦАО», – сказал он.


Для сравнения: в 2009 году было заключено 311, в 2010-м – 668, а в 2011-м – 657 сделок. Эксперт подчеркнул, что в 2012 году около 15% сделок было осуществлено на начальных стадиях строительства за счет привлекательных цен, «белой» исходно-разрешительной документации на строительство и повышения уровня доверия к застройщикам.

«Несмотря на колебания курса доллара и вопреки негативным прогнозам ряда экспертов, на протяжении года мы наблюдали планомерный рост спроса на элитную городскую недвижимость Москвы. В целом, за год на рынке элитной недвижимости столицы рост спроса составил около 25% и преимущественно сосредоточился в районах Хамовники (17%), Тверской (16%), Пресненский (15%)», – сказала Могилатова. По ее словам, доля инвестиционных покупок осталась на уровне 2011 года и составила 9%.

Изменение объема предложения в некоторых районах ЦАО (доля, кв. м)

Источник: Contact Real Estate


Распределение средневзвешенных цен по районам, декабрь 2012

Источник: Contact Real Estate


Потенциал рынка
На начало декабря количество предлагаемых квартир увеличилось на 14,1% по сравнению с III кварталом 2012 г. и составило 1392 объекта, по подсчетам Contact Real Estate. Это связано с выходом на рынок МФК «Н. Арбат, 32» (153 апартамента) и предложения в ЖК Wine House. По сравнению с IV кв. 2011 г. объем предложения в количественном выражении возрос на 19,3%. Что же касается объема предлагаемых площадей, то он составил 207 200 кв. м (на 6,1% больше, чем в III квартале 2012 г., и на 14,7% больше, чем в IV квартале 2011 г.). Совокупный объем предложения в денежном выражении на начало декабря 2012 г. составил около $2,8 млрд (+12,2% по сравнению с III кварталом 2012 г. и +5,1% по сравнению с IV кварталом 2011-го). В исследовании не учитывались данные по пентхаусам и дуплексам, а также по апартаментам в ММДЦ «Москва-Сити» и лофт-апартаментам.


Изменение средневзвешенной цены на первичном рынке в ЦАО, 2003 - 2012 гг.

Источник: Contact Real Estate

Реклама


Планы на будущее
Интересные детали, на которые имеет смысл обратить внимание девелоперам, проектируя будущие элитные дома. Средний бюджет предлагаемых квартир по состоянию на декабрь 2012 г. составил $2 518 063. А вот средний бюджет проданной квартиры за 11 месяцев составил $1 847 189. Также покупатели в 2012 г. выбирали при реальных сделках в среднем и площади квартир (140,3 кв. м) скромнее, чем в среднем предлагалось (157,8 кв. м).

Такие моменты сейчас представляют особый интерес для девелоперов, поскольку столичные власти дали сигналы по поводу «разморозки» строительства в центре города (см. «Власти Москвы смирились с необходимостью строительства. В том числе в центре»). И пусть особенно на первых порах эти работы будут связаны главным образом с реконструкцией, все равно при реновации целых кварталов ветхой, аварийной и пятиэтажной застройки новые проекты обязательно появятся.

Перспективным трендом рынка является и увеличение количества апартаментных комплексов. «Ярко выраженной тенденцией в этом сегменте является реконструкция, – подчеркнул Леонид Капров, вице-президент «Галс-Девелопмент». – Чаще всего именно за счет реконструкции административных или производственных зданий в ЦАО появляются новые апартаментные проекты». Ирина Постовалова, заместитель генерального директора «Дон-Строй Инвест», отмечает, что «сейчас новые апартаментные комплексы практически ничем не отличаются от привычных домов – девелоперы в них также вкладывают душу: применяется столь же роскошная отделка фасадов, входных групп и общественных зон, тщательно разрабатываются удобные для жизни планировки, проектируется высококачественная инженерия и ландшафтный дизайн».

«Мы наблюдаем обратную миграцию покупателей элитной недвижимости из загорода, – считает Тимур Сухарев, коммерческий директор компании «Реставрация Н». – Дорожный трафик в городе таков, что жить постоянно в загородном доме просто невозможно. Людям нужен некий аналог загородного стиля жизни, но в пределах ЦАО, с развитой инфраструктурой на приватной территории жилого комплекса. Именно поэтому неотъемлемыми атрибутами современных проектов являются значительная территория застройки с профессиональным ландшафтом или даже собственным парком, расширенный набор инфраструктурных объектов – фитнес-центр с бассейном, школа, детский сад и т.д.».

Новый вектор строительства элитных объектов связан с кардинальным увеличением площади застройки и комплексным подходом к организации пространства жилого комплекса, согласна Екатерина Батынкова, заместитель генерального директора ОАО «Садовые Кварталы». По ее мнению, покупателям нужны просторные зеленые дворы, они нуждаются в ландшафтной архитектуре. Эти направления сейчас воплощаются в проектах, возводимых в районе Хамовники, который она назвала новой «платиновой» милей Москвы.

Как отмечали участники круглого стола, есть даже случаи, когда в Хамовники ради более чистого воздуха и простора в окружающем дома пространстве переезжают владельцы элитных квартир на Остоженке. Правда, они практически не выставляют свои прежние объекты на вторичный рынок. Это связано с тем, что многие квартиры покупались в предкризисный период. Продать их сейчас – значит зафиксировать убытки, чего владельцы, конечно, не хотят. Зато некоторые из них имеют возможность приобрести еще одно жилье в Хамовниках, переехать туда, а квартиру на Остоженке сдать в аренду (что может окупить, например, львиную долю выплат по ипотечному кредиту).

Реклама


Другая точка зрения
В тот же день, когда предварительные итоги года обсуждали участники круглого стола «Сегодня и послезавтра на рынке элитной недвижимости», собственные, несколько отличающиеся выводы распространила международная консалтинговая компания Knight Frank. Согласно ее данным, средняя стоимость квадратного метра элитного жилья в Москве в декабре оказалась выше: $24 100 и $22 170 на первичном и вторичном рынках соответственно. А объем рынка кардинально сократился: по оценке аналитиков компании, несмотря на выход новых проектов (к таковым причисляются только ЭК «Литератор» и ЖК на улице Бурденко), за год предложение на первичном рынке элитной жилой недвижимости сократилось на 40%, составив на конец ноября менее 450 квартир – минимальный уровень за последние шесть лет.

В сегменте элитных новостроек количество сделок в бюджете от $8 млн выросло на 53% по сравнению с прошлым годом, считают в Knight Frank, на 37% выросло количество сделок с квартирами площадью более 220 кв. м на первичном рынке.

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке элитной жилой недвижимости в декабре 2012 г. составила $24 100, повторив результат прошлого года. Вымывание бюджетного предложения и повышение цен в строящихся ЖК в некоторых районах повлияло на увеличение средних цен, а в отдельных частях города первоначально завышенные цены были скорректированы в соответствии с рыночной ситуацией.

Лидеры по изменению средних цен на первичном рынке элитной жилой недвижимости
Район Средняя цена кв. м на конец ноября 2012 г., $ Изменение за год, %
Якиманка $31 501 26%
Патриаршие пруды $39 278 16%
Хамовники $18 056 12%
Пречистенка $30 662 11%
Остоженка $33 995 10%

Источник: Knight Frank Research, 2012

Елена Юргенева, региональный директор департамента жилой недвижимости Knight Frank Russia&CIS, поясняет: «В целом, наши ожидания оправдались, в конце прошлого года мы говорили о стабильном развитии рынка, без потрясений. Существенной коррекции, которую прогнозировали некоторые эксперты, не случилось. Небольшие колебания средних цен на фоне увеличения средних бюджетов покупки и площадей приобретаемой недвижимости свидетельствуют о том, что рынок входит в более зрелую стадию».

Несмотря на существенное отличие рассчитанных Knight Frank средних цен и сумм сделок от заявленных другими участниками рынка, в характеристиках тенденций развития рынка мнения экспертов в основном сходятся, отмечают специалисты www.irn.ru. В компании тоже отмечают лидера по спросу – Хамовники, а также общую тенденцию к росту средних бюджетов покупки.

Реклама
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2 098
Реклама
Наш научный партнер:
Полевая физика или как устроен Мир? – официальный сайт