Москва не резиновая, поэтому основное строительство ведется в Подмосковье. Однако массовое возведение жилья в области не решает ни московских, ни подмосковных проблем. В ходе онлайн-конференции на тему «Решат ли пригороды жилищную проблему Москвы?» эксперты заявили, что создать комфортные условия для жизни в Московском регионе возможно, только если обеспечить Подмосковье рабочими местами и насыщенной инфраструктурой. Об этом читателям www.irn.ru рассказали директор JV RDI Group&Limitless Ирина Мошева и директор по продажам пригорода «Западная долина» девелоперской компании RDI Иван Потапов.


Что такое пригород?
Зачастую пригородам принято приписывать некие определенные черты (например, малоэтажная застройка, наличие или отсутствие рабочих мест, определенная концентрация инфраструктурных объектов). Если же подходить формально, то все намного проще. «Это территория, которая не входит в административные границы города, расположена вокруг него и тесно связана с городом, – говорит Иван Потапов. – Пригороды могут иметь исключительно жилые либо смешанные функции. Все зависит от темпа и возможности роста города в собственных границах. Если в нем еще не слишком тесно, пригороды выполняют в основном рекреационные функции. В противном случае он разрастается наружу, а административные границы становятся лишь условностью».

Поэтому идиллическая картинка американского или европейского малоэтажного пригорода – это не определение пригорода, а только одна из его разновидностей. «Если в Европе и Америке пригород чаще всего – это малоэтажные жилые районы из частных домов, то в Подмосковье 20-километровый пояс активно застраивается многоэтажками», – отмечает эксперт.

Формирование пригородов – естественный процесс для крупного растущего мегаполиса. «У России нет какого-то уникального сценария. Пригороды в конечном итоге сливаются в единую агломерацию и тем самым позволяют городу быть «резиновым», – полагает Иван Потапов.

Однако, если говорить о понятии именно «комфортного пригорода», определенные черты выделить можно. По мнению Ирины Мошевой, это расположение в 10 – 15 км от границ мегаполиса, средняя плотность застройки (ниже, чем в городе, и выше, чем «за городом», – ориентировочно 5000-6000 кв. м/га), разнообразные форматы жилья (много- и среднеэтажная застройка, малоэтажные форматы), обширная, почти городская инфраструктура, близость природного ландшафта, в 10-15 минутах доступности на автомобиле.

Расстояние применительно к пригородам – понятие весьма условное. Здесь важно не количество километров, а время, которое человек затратит в поездке до центра города. «В идеале – 1 час в одну сторону. Или 1,5 часа – для самых стойких, – говорит Иван Потапов. – В московских условиях расстояние и время от МКАД непропорциональны. К нам в пригород «Западная долина» (21 км по Киевскому шоссе) от МКАД 15 минут, а обратно уже в три раза дольше. По многим другим шоссе за 15 минут можно только переехать МКАД. Если все усреднять, то комфортная зона – 10 км, приемлемая – до 25 км». По мнению Ирины Мошевой, расстояние в 1 час – для тех, кто ездит на автомобиле. Для комфортного передвижения на электричках это будет скорее 30-40 минут.

Реклама
Level Академическая

Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!

от 14,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Академическая. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Селигерская

Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!

от 8,7 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Селигерский. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нижегородская

Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.

от 9,2 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Нижегородская. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Причальный

Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.

от 15,5 млн руб.
Застройщик: АО СЗ ИНСПАЙР. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Южнопортовая

Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!

от 7,5 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АПД. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Стрешнево

Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.

от 12 млн руб.
Застройщик: АО СЗ МКСМ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нагатинская

Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Увеличенные скидки до 20%!

от 12,2 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Инвестиционное развитие. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Бауманская

Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!

от 13,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Вектор движения. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.


С упором на малоэтажную застройку
Эксперты считают, что комфортный пригород должен быть мало- и среднеэтажным. «Большинство застройщиков идут по пути максимизации прибыли: максимум этажей, минимум парковок на территории и т.д. Для будущих жителей это создаст дискомфорт, но такое жилье все равно раскупают», – полагает Иван Потапов. Между тем, если пользоваться популярной в последнее время концепцией «Нового урбанизма» (низкая плотность застройки, насыщенность инфраструктурой), оптимальная плотность для комфорта жителей – примерно 5000 человек на 80 га.

«Хотя стоит отметить, что основная часть покупателей еще не осознала, что квартира с собственным газовым котлом в 3-4-этажном доме – это гораздо лучше, чем многоэтажка где-нибудь в Апрелевке», – сетует эксперт.

Однако, уверена Ирина Мошева, в скором будущем ситуация изменится: «Это наиболее комфортный формат, а значит, более конкурентоспособный. Количество проектов за МКАД стремительно увеличивается, конкуренция уже сейчас достаточно высокая и будет увеличиваться. Мы считаем, что покупатель будет однозначно предпочитать средне- и малоэтажное жилье».


Городская инфраструктура
Еще одна важная черта комфортного пригорода – развитая инфраструктура. Власти давно осознали, что строить просто жилье нельзя – новые жители должны быть обеспечены магазинами, поликлиниками, аптеками, детскими садами и школами. Поэтому они пропагандируют ориентацию на комплексную застройку – более дорогую для девелоперов, но более комфортную для жителей и выгодную для областной администрации. «В проектах комплексной застройки доля затрат на инфраструктуру составляет 20-30% от общего бюджета проекта», – такова, по словам Ивана Потапова, цена вопроса.

Ирина Мошева считает, что среди образовательных учреждений в пригородах должны появляться не только школы и детские сады, но и вузы: «Высшие учебные заведения должны располагать современным кампусом, т.е. целым районом, в котором расположены учебные корпуса, лаборатории и тут же жилье, общежития, социальная и культурная инфраструктура».

При строительстве инфраструктуры важно не перестараться, ведь развитая инфраструктура ложится дополнительным грузом не только на застройщика, но и на покупателя – как в цене за квадратный метр, так и в стоимости эксплуатации. «Главное, чтобы инфраструктура могла себя окупать и быть экономически оправданной для ее владельцев. В противном случае в сегодняшних рыночных условиях она либо вообще не появится, либо исчезнет», – отмечает Иван Потапов.


Решить московские проблемы
Эксперты убеждены, что, если пригороды будут появляться не стихийно, а в результате продуманной политики администрации и взвешенного подхода девелоперов, они смогут решить московские проблемы. «Пригороды позволяют не уплотнять до бесконечности центр и создают достаточный объем предложения недорогого жилья», – говорит Иван Потапов.

В случае с Московским регионом нельзя строить исключительно жилые пригороды, так как маятниковая миграция из дома на работу и обратно существенно осложняет транспортную ситуацию. «Мы все знаем сценарий, по которому шло развитие последние годы, – массовое строительство многоэтажек в пригороде без создания рабочих мест, практически без организации достаточных подъездных путей и с минимальным увеличением пропускной способности транспортных каналов, ведущих в центр, – отмечает эксперт. – Все это привело к почти критической транспортной ситуации. Кардинальное решение только одно – центр Москвы должен перестать быть центром скопления бизнес-активности».

Рабочие места в магазинах, на рынках и в кафе можно не считать, так как их слишком мало. «В пригороде необходимо создавать крупные бизнес-центры. Когда-то недавно москвичи осознали, что офис не обязательно должен быть в центре. Стали появляться крупные бизнес-центры возле МКАД (крупнейший пример – Румянцево в 1 км по Киевскому шоссе), – рассказывает Иван Потапов. – В бизнес-центре RigaLand на 9-м км Новорижского шоссе 120 000 кв. м офисных площадей. И они пользуются большим спросом. Из Москвы туда 10 минут по пустому шоссе, а на территории нет проблем с парковкой. Навстречу всегда унылая многокилометровая пробка из жителей Красногорска и элитного Новорижского шоссе».

Поэтому в рамках одного из проектов RDI (пригород «Западная долина») компания также планирует возвести бизнес-центр. «На площади 49 000 кв. м мы планируем разместить собственную штаб-квартиру, а также офисы других компаний. Всего там сможет работать около 4500 человек», - говорит эксперт. Это составляет около 85% от общего количества жителей пригорода.

«По мере развития пригородов и наполнения их инфраструктурой люди смогут жить и работать в собственном районе, выезжая в центр Москвы только в театр», – верит Иван Потапов.

Таким образом, в отличие от многих западных пригородов, где люди только живут, выезжая на работу в центр мегаполиса, вокруг Москвы должны появляться пригороды другого формата. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», транспортную и жилищную проблему столицы можно решить, если в Подмосковье люди смогут не только жить, но и работать.