Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
218 тыс
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Аренда квартиры: снимай, пока молодой

Но к пенсии стоит обзавестись собственным жильем


Ответ на вопрос, что лучше – аренда или ипотека, на первый взгляд, очевиден. Обычно в молодости люди снимают жилье, а когда приходит время заводить семью, задумываются о собственной квартире. Каждый решает жилищный вопрос, исходя из собственной ситуации, возможностей, потребностей и желаний. Однако если принимать во внимание исключительно экономическую целесообразность, оказывается, что ипотека выгодна на растущем рынке, а в ситуации ценовой стабильности аренда оказывается более предпочтительным вариантом. Об этом руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко рассказал в ходе онлайн-конференции «Собственное жилье любыми средствами: разумное вложение или добровольное рабство? Арендовать или покупать?».


Когда ипотека выгодна
Ипотеку имеет смысл брать тогда, когда имеет место продолжительный восходящий тренд роста цен на жилье. И, как правило, он сопровождается таким же трендом роста зарплат. Так, по мнению Олега Репченко, идеальным временем для ипотеки были начало и середина 2000-х: «Даже в случае падения доходов квартиру можно было перепродать по более высокой цене и остаться в плюсе. К тому же за тот период выросли не только цены на жилье, но и зарплаты, так что ипотечное бремя с каждым годом снижалось. Большинство из тех, кто брал кредит в 2002 – 2004 годах успели расплатиться с банком, причем досрочно, так как доходы выросли. Но сейчас цены топчутся на месте, и предпосылок роста нет. Наоборот, макроэкономическая ситуация нестабильна, люди не застрахованы от снижения доходов и потери работы».

Надо иметь в виду, что хотя вы и получаете собственное жилье сразу, но и все риски (не только по платежам банку, но и по возможному падению стоимости жилья) заемщик берет на себя. «Например, взял человек кредит в начале 2008 г. на пике цен на недвижимость. И тут пришел кризис, цены упали, человека уволили с работы. Платить он больше не может, банк забирает квартиру и продает ее с дисконтом. В итоге человек остается без квартиры, а остаток долга банку продолжает выплачивать», – говорит руководитель www.irn.ru.

Кроме того, считается, что ипотека выгодна тогда, когда ставки по ипотеке ниже показателей доходности по аренде. Например, во многих странах Европы доходность от аренды составляет примерно 5-6% годовых, а кредит можно взять и под 4%. В России при такой же доходности от арендных платежей ипотечные ставки составляют в лучшем случае 10-12% (а вместе со страховкой и другими платежами может получиться и 15%).

Олег Репченко считает, что всерьез рассчитывать на существенное снижение ставок не стоит. «Никакой революции тут, скорее всего, не произойдет. Чтобы у нас были такие же ставки, как на Западе, у нас должна быть другая стоимость денег и по-другому выстроенная финансовая система. Эту перестройку быстро осуществить не получится, при высокой стоимости денег государство не сможет всем дотировать низкие ставки», - объясняет он.

Более того, ипотечные ставки могут даже вырасти. «Мировой тренд идет к тому, что посредством эмиссии денег нагнетается инфляция. Раскрутка инфляции ведет к повышению процентных ставок на все. Чем сильнее дорожают предметы первой необходимости, тем более высокие ставки должны предлагать банки для депозитов, чтобы люди были заинтересованы во вкладах», - отмечает эксперт. А это означает, что банкам деньги обходятся дороже, и, чтобы остаться в плюсе, кредитные организации должны повышать ставки по займам.


Снимать и оставаться в плюсе
Аренда с чисто экономической точки зрения сейчас выглядит привлекательнее покупки квартиры. Допустим, есть у человека 6 млн руб. Согласно сервису «Электронный риэлтор – купля-продажа жилья», за эти деньги можно купить обычную «единичку» в нормальном спальном районе Москвы (например, в Коньково) и сдавать ее. За аренду такой квартиры человек будет платить около 30 000 руб. в месяц (для расчетов можно воспользоваться калькулятором «Оценка аренды квартир»).

«Теперь представим, что вы решили вместо этого положить деньги в банк, - говорит Олег Репченко. - Когда речь идет о таких суммах, даже в государственных банках ставка по депозиту будет около 8-10% годовых (то есть 500 000 – 600 000 руб. в год или 40 000 – 50 000 в месяц). Получается, что, если вы положите эти деньги в банк и будете снимать квартиру, аналогичную той, что можете купить, вы останетесь в выигрыше!» Если бы сами по себе квартиры одновременно дорожали, был бы смысл покупать. Но в ближайшие годы, по прогнозам эксперта, серьезного роста цен на недвижимость не предвидится (об этом подробнее в статье «Будет ли недвижимость «тихой гаванью»?»).


Аренда как образ жизни
Если руководствоваться этой логикой, возникает закономерный вопрос: почему же на Западе так выгодна аренда? Как справедливо заметила читательница www.irn.ru Елена Бурлакова, «там такие низкие ставки по ипотеке, а во многих странах (в Германии, например) и сама недвижимость недорогая».

При решении жилищного вопроса люди не всегда руководствуются только соображениями экономической выгоды, а поступают так, как им в конкретном случае удобнее. И на Западе многим удобнее снимать жилье, так как сам образ жизни другой. «Западным людям больше свойственна мобильность. Например, я видел исследование, в котором говорится, что средний американец за жизнь переезжает 12(!) раз, - объясняет Олег Репченко. - К тому же там не такая экономическая моноцентричность – человек может получить интересное предложение о работе в любой части страны, собрать вещи и переехать. В России распространена точка зрения: «Я в этом районе родился – я здесь и умру». На Западе люди более легкие на подъем».

Кроме того, в странах с длинной историей капитализма люди по-другому относятся к финансовым рискам. Это у нас недвижимость считается некой вечной ценностью, так как рынок еще молодой и на протяжении почти всей его короткой истории люди наблюдали рост цен. «Жители западных стран помнят немало примеров, когда недвижимость падала в цене, нередко за этим падением не следовало восстановления. Поэтому к недвижимости там относятся без фанатизма», - отмечает руководитель www.irn.ru.

Также на выбор западных людей в пользу аренды влияет их финансовая активность. «Люди более активно инвестируют в различные инструменты, чаще открывают свой бизнес, - говорит Репченко. - В этих условиях они зачастую предпочитают вложить «лишние» деньги в развитие, а не в покупку жилья».


Выбирать хозяина, а не квартиру
Однако нелюбовь россиян к аренде объясняется не только особенностями менталитета, но и объективными факторами, а именно низким уровнем развития рынка. Из-за невысокой доходности аренды (около 5% годовых) бизнес не слишком заинтересован в таких инвестициях. Это вдвое – втрое меньше, чем девелоперы вынуждены будут платить банку при необходимости привлечения заемных средств на строительство (подробнее об этом вы можете прочитать в статье по итогам круглого стола IRN.RU «Аренда квартиры или ипотека: выгоднее наем»).

Поэтому почти все предложение представлено от частников, и, по словам Олега Репченко, нередко они бывают неадекватными. «Зачастую приходится выбирать не столько квартиру, сколько хозяина. В моей практике было несколько примеров, когда я еще на этапе переговоров отказывался от аренды квартиры, которая мне нравится, потому что в поведении хозяина проскакивали некоторые моменты, которые впоследствии могут вылиться в разногласия, – поделился руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». – Определить такого потенциально проблемного хозяина можно, если он, например, в ходе разговора меняет свою позицию, предлагая не те условия, о которых договаривались изначально, настаивает на странных договоренностях. И, конечно, нельзя забывать о договоре – в нем нужно четко прописать права и обязанности сторон».

Развитию цивилизованного рынка аренды может способствовать целенаправленная государственная политика – дешевые деньги (например, из пенсионного фонда, который вкладывает средства под небольшой процент – 2-3% годовых), а также безвозмездное выделение участков под строительство, что существенно снизит размер инвестиций со стороны девелопера (ему останется только потратиться непосредственно на строительство домов). А значит, по подсчетам эксперта, доходность бизнеса может вырасти до 7-15% годовых с нынешних 5%.

Одна из читательниц www.irn.ru Анастасия Рабина, руководитель инвестиционного агентства «Доходный дом», считает, что экономическая целесообразность в будущем победит национальные особенности. «Ситуация коренным образом изменится, когда понадобится маневренность внутри страны, когда появится желание хорошо жить сегодня, а не через 25 лет. Выигрывают от ипотеки те, кто способен расплатиться с кредитом в течение 3-5 лет. Остальные долго и мучительно десятки лет будут расплачиваться за ипотеку, а когда появится возможность вздохнуть легко, выяснится, что выросли дети и надо помогать теперь уже им. Мое мнение таково: все знают, что спрос на аренду уже сейчас огромен. Так давайте формировать предложение – работать с инвесторами – а граждане сами придут к пониманию преимуществ цивилизованного развитого рынка аренды. На фоне такой конкуренции и «бабушкам/внучкам» с квартирами придется повышать качество своих услуг», - уверена она.

Олег Репченко считает, что такие перемены могут произойти, когда вырастет уровень мобильности, когда Москва перестанет быть центром притяжения жителей всех регионов России и СНГ, начнут развиваться другие города, люди будут переезжать из региона в регион за профессиональными и карьерными возможностями. «Это весьма долгий процесс, но уже сейчас активная часть населения начинает рассматривать аренду не как вынужденную меру, а как целесообразный и уместный вариант решения жилищного вопроса», - подчеркнул он, отвечая на реплику Анастасии Рабиной.


Вкладывать в себя, а не в квартиру
Руководитель www.irn.ru считает, что молодым специалистам лучше снимать жилье, а не залезать в долги, добровольно становясь «рабом квартиры». «Купить квартиру в Москве человеку с зарплатой 30 000 – 50 000 руб. практически нереально, да и в Подмосковье тяжело. А вот найти варианты аренды можно: например, снять квартиру в складчину или комнату. Для молодежи это неплохой вариант. Обычно такую зарплату получают как раз молодые специалисты, у которых есть перспективы карьерного роста, а значит, и роста доходов. Чтобы вырасти профессионально, для человека важно развитие. Если он снимет пусть даже комнату в Москве (особенно если недалеко от центра), он будет «вариться» в совершенно другой атмосфере, у него будет больше времени на саморазвитие, обучение», - объясняет он.

Если же такой молодой специалист на пределе возможностей «влезет» в ипотеку, то купить он сможет только квартиру в дальнем Подмосковье, почти все свободное время у него будет уходить на дорогу. «Да и дополнительных денег для вложений в собственное развитие не останется – он будет работать исключительно на квартиру», - констатирует Олег Репченко.

По мнению эксперта, не имеет смысла покупать жилье в ипотеку, если имеющиеся деньги нужны на что-то другое более важное (развитие собственного бизнеса, инвестиции, образование). «Тогда выгоднее не замораживать деньги в покупке квартиры, а снимать жилье. Если же каких-то интересных возможностей и перспектив не предвидится, и деньги просто обесцениваются, то покупка квартиры в ипотеку имеет смысл. Все сводится к тому, какие у вас есть накопления и доходы, а также возможности использовать эти средства наиболее эффективно», - отмечает он. 

Однако это не значит, что нужно жить только настоящим. «Если человек всю жизнь снимает, все деньги проедает и отдает за аренду, это ненормальная ситуация, - отмечает Олег Репченко. - Подразумевается, что, снимая жилье в молодости, заработанное человек вкладывает в свое развитие (карьерный рост, инвестиции), а не в платежи по ипотеке. И это позволяет ему создать некий капитал, который впоследствии можно будет потратить на квартиру и вообще на то, чтобы обеспечить себе достойную пенсию».

Чтобы не окончить жизнь бомжом, человек должен что-то заработать и накопить. Вопрос в том, как это сделать наиболее эффективно, чтобы к старости не остаться ни с чем. Активы здесь могут быть самые разные, и недвижимость – лишь один из них. Нередко случается, что, уходя на пенсию и отойдя от активных дел, люди как раз выводят деньги из более рискованных активов в более надежные и покупают недвижимость. 

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3573 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 1 748 980
до 4 913 970 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Томилино 2018 Московская область, Люберецкий район, п. Томилино, 10 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 23 - 78 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. Люберецкий р-н, п. Томилино, к.11 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.12 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.15 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.9 Застройщик: Самолет-Томилино.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 12 307 500
до 42 146 900 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 196 500
до 26 044 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Жилой квартал Тетрис Торопитесь! 2 км от МКАД. Квартиры площадью 18-47 кв.м.Монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Современные 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 48 до 131 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры пл. 25-89 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Торопитесь! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры площадью 38-101 кв.м.Монолит. Звоните! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 17% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты в готовых домах площадью 47-107 метров. ГК: 3 кв. 2016 г. Монолит-кирпич. Спешите! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Торопитесь! Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте