Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Аренда квартиры: снимай, пока молодой

Но к пенсии стоит обзавестись собственным жильем


Ответ на вопрос, что лучше – аренда или ипотека, на первый взгляд, очевиден. Обычно в молодости люди снимают жилье, а когда приходит время заводить семью, задумываются о собственной квартире. Каждый решает жилищный вопрос, исходя из собственной ситуации, возможностей, потребностей и желаний. Однако если принимать во внимание исключительно экономическую целесообразность, оказывается, что ипотека выгодна на растущем рынке, а в ситуации ценовой стабильности аренда оказывается более предпочтительным вариантом. Об этом руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко рассказал в ходе онлайн-конференции «Собственное жилье любыми средствами: разумное вложение или добровольное рабство? Арендовать или покупать?».


Когда ипотека выгодна
Ипотеку имеет смысл брать тогда, когда имеет место продолжительный восходящий тренд роста цен на жилье. И, как правило, он сопровождается таким же трендом роста зарплат. Так, по мнению Олега Репченко, идеальным временем для ипотеки были начало и середина 2000-х: «Даже в случае падения доходов квартиру можно было перепродать по более высокой цене и остаться в плюсе. К тому же за тот период выросли не только цены на жилье, но и зарплаты, так что ипотечное бремя с каждым годом снижалось. Большинство из тех, кто брал кредит в 2002 – 2004 годах успели расплатиться с банком, причем досрочно, так как доходы выросли. Но сейчас цены топчутся на месте, и предпосылок роста нет. Наоборот, макроэкономическая ситуация нестабильна, люди не застрахованы от снижения доходов и потери работы».

Надо иметь в виду, что хотя вы и получаете собственное жилье сразу, но и все риски (не только по платежам банку, но и по возможному падению стоимости жилья) заемщик берет на себя. «Например, взял человек кредит в начале 2008 г. на пике цен на недвижимость. И тут пришел кризис, цены упали, человека уволили с работы. Платить он больше не может, банк забирает квартиру и продает ее с дисконтом. В итоге человек остается без квартиры, а остаток долга банку продолжает выплачивать», – говорит руководитель www.irn.ru.

Кроме того, считается, что ипотека выгодна тогда, когда ставки по ипотеке ниже показателей доходности по аренде. Например, во многих странах Европы доходность от аренды составляет примерно 5-6% годовых, а кредит можно взять и под 4%. В России при такой же доходности от арендных платежей ипотечные ставки составляют в лучшем случае 10-12% (а вместе со страховкой и другими платежами может получиться и 15%).

Олег Репченко считает, что всерьез рассчитывать на существенное снижение ставок не стоит. «Никакой революции тут, скорее всего, не произойдет. Чтобы у нас были такие же ставки, как на Западе, у нас должна быть другая стоимость денег и по-другому выстроенная финансовая система. Эту перестройку быстро осуществить не получится, при высокой стоимости денег государство не сможет всем дотировать низкие ставки», - объясняет он.

Более того, ипотечные ставки могут даже вырасти. «Мировой тренд идет к тому, что посредством эмиссии денег нагнетается инфляция. Раскрутка инфляции ведет к повышению процентных ставок на все. Чем сильнее дорожают предметы первой необходимости, тем более высокие ставки должны предлагать банки для депозитов, чтобы люди были заинтересованы во вкладах», - отмечает эксперт. А это означает, что банкам деньги обходятся дороже, и, чтобы остаться в плюсе, кредитные организации должны повышать ставки по займам.


Снимать и оставаться в плюсе
Аренда с чисто экономической точки зрения сейчас выглядит привлекательнее покупки квартиры. Допустим, есть у человека 6 млн руб. Согласно сервису «Электронный риэлтор – купля-продажа жилья», за эти деньги можно купить обычную «единичку» в нормальном спальном районе Москвы (например, в Коньково) и сдавать ее. За аренду такой квартиры человек будет платить около 30 000 руб. в месяц (для расчетов можно воспользоваться калькулятором «Оценка аренды квартир»).

«Теперь представим, что вы решили вместо этого положить деньги в банк, - говорит Олег Репченко. - Когда речь идет о таких суммах, даже в государственных банках ставка по депозиту будет около 8-10% годовых (то есть 500 000 – 600 000 руб. в год или 40 000 – 50 000 в месяц). Получается, что, если вы положите эти деньги в банк и будете снимать квартиру, аналогичную той, что можете купить, вы останетесь в выигрыше!» Если бы сами по себе квартиры одновременно дорожали, был бы смысл покупать. Но в ближайшие годы, по прогнозам эксперта, серьезного роста цен на недвижимость не предвидится (об этом подробнее в статье «Будет ли недвижимость «тихой гаванью»?»).


Аренда как образ жизни
Если руководствоваться этой логикой, возникает закономерный вопрос: почему же на Западе так выгодна аренда? Как справедливо заметила читательница www.irn.ru Елена Бурлакова, «там такие низкие ставки по ипотеке, а во многих странах (в Германии, например) и сама недвижимость недорогая».

При решении жилищного вопроса люди не всегда руководствуются только соображениями экономической выгоды, а поступают так, как им в конкретном случае удобнее. И на Западе многим удобнее снимать жилье, так как сам образ жизни другой. «Западным людям больше свойственна мобильность. Например, я видел исследование, в котором говорится, что средний американец за жизнь переезжает 12(!) раз, - объясняет Олег Репченко. - К тому же там не такая экономическая моноцентричность – человек может получить интересное предложение о работе в любой части страны, собрать вещи и переехать. В России распространена точка зрения: «Я в этом районе родился – я здесь и умру». На Западе люди более легкие на подъем».

Кроме того, в странах с длинной историей капитализма люди по-другому относятся к финансовым рискам. Это у нас недвижимость считается некой вечной ценностью, так как рынок еще молодой и на протяжении почти всей его короткой истории люди наблюдали рост цен. «Жители западных стран помнят немало примеров, когда недвижимость падала в цене, нередко за этим падением не следовало восстановления. Поэтому к недвижимости там относятся без фанатизма», - отмечает руководитель www.irn.ru.

Также на выбор западных людей в пользу аренды влияет их финансовая активность. «Люди более активно инвестируют в различные инструменты, чаще открывают свой бизнес, - говорит Репченко. - В этих условиях они зачастую предпочитают вложить «лишние» деньги в развитие, а не в покупку жилья».


Выбирать хозяина, а не квартиру
Однако нелюбовь россиян к аренде объясняется не только особенностями менталитета, но и объективными факторами, а именно низким уровнем развития рынка. Из-за невысокой доходности аренды (около 5% годовых) бизнес не слишком заинтересован в таких инвестициях. Это вдвое – втрое меньше, чем девелоперы вынуждены будут платить банку при необходимости привлечения заемных средств на строительство (подробнее об этом вы можете прочитать в статье по итогам круглого стола IRN.RU «Аренда квартиры или ипотека: выгоднее наем»).

Поэтому почти все предложение представлено от частников, и, по словам Олега Репченко, нередко они бывают неадекватными. «Зачастую приходится выбирать не столько квартиру, сколько хозяина. В моей практике было несколько примеров, когда я еще на этапе переговоров отказывался от аренды квартиры, которая мне нравится, потому что в поведении хозяина проскакивали некоторые моменты, которые впоследствии могут вылиться в разногласия, – поделился руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». – Определить такого потенциально проблемного хозяина можно, если он, например, в ходе разговора меняет свою позицию, предлагая не те условия, о которых договаривались изначально, настаивает на странных договоренностях. И, конечно, нельзя забывать о договоре – в нем нужно четко прописать права и обязанности сторон».

Развитию цивилизованного рынка аренды может способствовать целенаправленная государственная политика – дешевые деньги (например, из пенсионного фонда, который вкладывает средства под небольшой процент – 2-3% годовых), а также безвозмездное выделение участков под строительство, что существенно снизит размер инвестиций со стороны девелопера (ему останется только потратиться непосредственно на строительство домов). А значит, по подсчетам эксперта, доходность бизнеса может вырасти до 7-15% годовых с нынешних 5%.

Одна из читательниц www.irn.ru Анастасия Рабина, руководитель инвестиционного агентства «Доходный дом», считает, что экономическая целесообразность в будущем победит национальные особенности. «Ситуация коренным образом изменится, когда понадобится маневренность внутри страны, когда появится желание хорошо жить сегодня, а не через 25 лет. Выигрывают от ипотеки те, кто способен расплатиться с кредитом в течение 3-5 лет. Остальные долго и мучительно десятки лет будут расплачиваться за ипотеку, а когда появится возможность вздохнуть легко, выяснится, что выросли дети и надо помогать теперь уже им. Мое мнение таково: все знают, что спрос на аренду уже сейчас огромен. Так давайте формировать предложение – работать с инвесторами – а граждане сами придут к пониманию преимуществ цивилизованного развитого рынка аренды. На фоне такой конкуренции и «бабушкам/внучкам» с квартирами придется повышать качество своих услуг», - уверена она.

Олег Репченко считает, что такие перемены могут произойти, когда вырастет уровень мобильности, когда Москва перестанет быть центром притяжения жителей всех регионов России и СНГ, начнут развиваться другие города, люди будут переезжать из региона в регион за профессиональными и карьерными возможностями. «Это весьма долгий процесс, но уже сейчас активная часть населения начинает рассматривать аренду не как вынужденную меру, а как целесообразный и уместный вариант решения жилищного вопроса», - подчеркнул он, отвечая на реплику Анастасии Рабиной.


Вкладывать в себя, а не в квартиру
Руководитель www.irn.ru считает, что молодым специалистам лучше снимать жилье, а не залезать в долги, добровольно становясь «рабом квартиры». «Купить квартиру в Москве человеку с зарплатой 30 000 – 50 000 руб. практически нереально, да и в Подмосковье тяжело. А вот найти варианты аренды можно: например, снять квартиру в складчину или комнату. Для молодежи это неплохой вариант. Обычно такую зарплату получают как раз молодые специалисты, у которых есть перспективы карьерного роста, а значит, и роста доходов. Чтобы вырасти профессионально, для человека важно развитие. Если он снимет пусть даже комнату в Москве (особенно если недалеко от центра), он будет «вариться» в совершенно другой атмосфере, у него будет больше времени на саморазвитие, обучение», - объясняет он.

Если же такой молодой специалист на пределе возможностей «влезет» в ипотеку, то купить он сможет только квартиру в дальнем Подмосковье, почти все свободное время у него будет уходить на дорогу. «Да и дополнительных денег для вложений в собственное развитие не останется – он будет работать исключительно на квартиру», - констатирует Олег Репченко.

По мнению эксперта, не имеет смысла покупать жилье в ипотеку, если имеющиеся деньги нужны на что-то другое более важное (развитие собственного бизнеса, инвестиции, образование). «Тогда выгоднее не замораживать деньги в покупке квартиры, а снимать жилье. Если же каких-то интересных возможностей и перспектив не предвидится, и деньги просто обесцениваются, то покупка квартиры в ипотеку имеет смысл. Все сводится к тому, какие у вас есть накопления и доходы, а также возможности использовать эти средства наиболее эффективно», - отмечает он. 

Однако это не значит, что нужно жить только настоящим. «Если человек всю жизнь снимает, все деньги проедает и отдает за аренду, это ненормальная ситуация, - отмечает Олег Репченко. - Подразумевается, что, снимая жилье в молодости, заработанное человек вкладывает в свое развитие (карьерный рост, инвестиции), а не в платежи по ипотеке. И это позволяет ему создать некий капитал, который впоследствии можно будет потратить на квартиру и вообще на то, чтобы обеспечить себе достойную пенсию».

Чтобы не окончить жизнь бомжом, человек должен что-то заработать и накопить. Вопрос в том, как это сделать наиболее эффективно, чтобы к старости не остаться ни с чем. Активы здесь могут быть самые разные, и недвижимость – лишь один из них. Нередко случается, что, уходя на пенсию и отойдя от активных дел, люди как раз выводят деньги из более рискованных активов в более надежные и покупают недвижимость. 

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3588 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 8 581 300
до 24 181 700 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Крылья Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-4-комнатные квартиры Площади : 45 - 106 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Раменки, 18 мин. транспортом Застройщик: Лобачевского 120.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 9 972 000
до 27 869 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 49 - 136 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 323 600
до 26 041 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Нахимов Современные 1-2-комнатные апартаменты. Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью от 46 метров.Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры пл. от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте