Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: ипотечная недвижимость

США печатают деньги, чтобы спасти рынок жилья, а Россия пытается не наступить на те же грабли

Будущий год сулит перемены на ипотечном рынке, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». США печатают деньги, чтобы залатать дыры в системе ипотечного кредитования, а российские законодатели попытались облегчить жизнь заемщикам.

Уходящий год участникам ипотечного рынка видится успешным, но печальным, а наступающий – тревожным.


Предыстория
Когда российские парламентарии принимали закон об ипотеке, банковское лобби контролировало этот процесс очень внимательно. Еще бы – на кону стояли деньги самих банкиров. И финансистам удалось провести статью закона, согласно которой банки были защищены от большинства рисков, перекладывая их на заемщиков. В начале развития ипотеки как таковой, банкир, выдавая ссуду под залог недвижимости, знал, что неплательщик отдаст ему предмет залога. И неплательщики в США этим воспользовались: они приходили в банк и говорили – денег нет, вот ключи от дома, мы в расчете. Российские банкиры, изучив этот опыт, призадумались: кредит на квартиру дадим в $200 000, а клиент отдаст ее, когда она будет стоить на рынке $150 000. А продать ее реально будет за $130 000. Поэтому в России была введена норма закона: если стоимости заложенной квартиры не хватает, чтобы расплатиться с банком, заемщик отвечает за сумму долга всем остальным имуществом.

В результате банк (залогодержатель) мог продавать заложенное жилье по бросовым ценам, а расплачивался в итоге заемщик. (Подробнее см. «Руководитель IRN.RU: изменение закона об ипотеке будет сдерживать цены на жилье».)

Теперь, незадолго до выборов, депутаты решили, что заемщик отвечает только предметом залога – то бишь квартирой или домом. А подорожала недвижимость или подешевела – проблема банка. У него должны быть специалисты, разбирающиеся в рынке и правильно оценивающие предмет залога. А клиент не обязан вникать в эти тонкости.

С одной стороны, такая позиция государства, неожиданно вставшего вроде на сторону человека, пытающегося улучшить жилищные условия, выглядит достойно. С другой, если посмотреть на опыт США, при развитии системы ипотечного кредитования в существующем виде «крайним» оказывается именно государство: социальные проблемы неплательщиков решать ему.


Пример из жизни
Глава Федеральной резервной системы США (ФРС) Бен Бернанке, как и миллионы американцев, приобрел жилье по ипотеке, и наряду со многими соотечественниками был вынужден дважды рефинансировать свой кредит, пишет «Интерфакс» со ссылкой на газету The Wall Street Journal.

В 2004 г. Бернанке приобрел апартаменты с тремя спальнями площадью 2100 кв. футов (около 190 кв. м) в таунхаусе неподалеку от Капитолия за $839 000. (Неплохо, да? Попробуйте купить четырехкомнатную квартиру в 200 кв.м по ипотеке в Москве за такую сумму около Кремля или Белого дома – по $4200 за метр. Даже средняя цена метра по Москве колеблется в районе $5000 – см. «Индексы рынка недвижимости на неделю от 19.12.2011». А уж цена элитного метра в центре может зашкаливать и за $50 000.) В настоящее время оценочная стоимость квартиры Бернанке составляет около $850 000.

По данным издания, полученным из официальных источников, в настоящее время задолженность главы американского Центробанка (таковым является ФРС – www.irn.ru) перед банком по 30-летнему ипотечному кредиту составляет примерно $672 000, Бернанке дважды рефинансировал заем.

Впервые он сделал это в конце 2009 г., а во второй раз в конце сентября 2011 г., короткое время спустя после запуска последней из антикризисных программ ФРС, получившей название «Операция «Твист». Как отмечают источники газеты, в банке в соответствии с общими правилами от Бернанке потребовали предоставления справки с работы, включая справку о доходах. Но справка справкой, а возраст заемщика как минимум не позволяет предполагать работоспособность на протяжении 30 лет (Бернанке родился в 1953 г.).

Рефинансирование ипотечного кредита подразумевает полное или частичное погашение имеющегося займа за счет получения новых кредитов. Ипотечные заемщики прибегают к рефинансированию, например, в случае потери части или всего дохода, договариваясь в таком случае, как правило, о продлении срока кредитования или снижении размера ежемесячных выплат. Кроме того, для американского ипотечного рынка характерно наличие большого числа правительственных и корпоративных программ софинансирования и рефинансирования кредитов, основной целью которых является поддержание находящегося в депрессии рынка жилья.

Американский заемщик по ипотечному кредиту часто имеет возможность воспользоваться программой рефинансирования для уменьшения полной стоимости кредита, то есть суммы всех выплат за весь срок кредитования. К такому рефинансированию нередко прибегают заемщики, финансовое положение которых вполне благополучно и позволяет им без напряжения обслуживать имеющийся ипотечный кредит. Цель такого рефинансирования, как правило, состоит в экономии средств и получении более комфортных условий кредитования.

По-видимому, Бернанке воспользовался одной из правительственных программ, разработанных в том числе при участии ФРС в ходе ипотечного и мирового финансового кризиса. В 2010 г. заработная плата Бернанке в ФРС составила $199 700. Бернанке стал главой ФРС в 2006 г. В 2009 г. он был переизбран на второй срок (за его кандидатуру проголосовали 16 сенаторов, семеро были против).


Российские реалии
Понятно, что великий финансист Бернанке воспользовался возможностями, которые создавались при его же участии. А что делать российским заемщикам? Ответ – ждать и надеяться, как писал Александр Дюма. Или договариваться с банком-кредитором.

Несмотря на развивающийся долговой кризис в Европе и нестабильность на мировых финансовых рынках, ипотечное кредитование в России восстанавливается. По итогам 10 месяцев 2011 г. было выдано 392 752 кредита на сумму в 536,9 млрд руб. (рост в 1,8 раза в количественном и в два раза – в денежном выражении к 2010 г.). Этот объем уже близок к нижней границе прогнозного интервала АИЖК (580-640 млрд руб.) на весь 2011 г. Скорее всего, объем рынка ипотечного жилищного кредитования в России в 2011 г. превысит максимальный докризисный уровень (655 млрд руб. в 2008 г.).

Но как только парламентарии заговорили об ужесточении ипотечного законодательства для банков, последние тут же начали ужесточать условия для заемщиков.

«Уходящий год можно назвать успешным, но печальным», – заявил руководитель департамента кредитования Penny Lane Realty Роман Строилов. По его словам, весь год банки соревновались в громких акциях для потребителей, но не снижали базовую ставку в 12-14% годовых.

Были варианты, когда банки предлагали ипотечные продукты по ставкам меньше, но все эти разовые акции были ограничены по времени. Более на рынке их нет. Сбербанк одно время активно продвигал акцию «888» по рекордно низкой ставке: (8% годовых на 8 лет; срок рассмотрения заявки 8 дней, действовала до 31.09.2011). Его же программа «В десятку!» будет свернута с 01.01.2012.

С 1 декабря вступили в силу новые условия предоставления займов по программе Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) «Стимул». Для банков, кредитующих строительство жилья по программе Агентства, ставки целевых займов стали более дифференцированными и находятся в пределах от 6,6% до 9,5% годовых в рублях (ранее - от 7% до 8,75%).

Постепенно сворачиваются программы по кредитованию заемщиков без первого взноса, которые опять было появились на российском рынке. Кстати, в США подобные штучки тоже начали вновь объявляться.

Более того, небольшие банки стали полностью сворачивать программы ипотечного кредитования, а Сбербанк, по словам Романа Строилова, разослал контрагентам из топ-30 банков предложения по выкупу их ипотечных портфелей. Это означает стремление к монополии и будущее плавное повышение ставок на ипотечные кредиты.


Инвестиционный продукт
Но все равно некоторые компании рассматривают ипотеку как инвестиционный инструмент, дающий хороший доход.

До 20% инвестиционных покупок совершается с помощью заемных средств, говорят специалисты компании «НДВ-Недвижимость». Ипотека становится входным билетом для начинающих инвесторов, приценивающихся к новостройкам, и позволяет заработать около 18% годовых дохода.

В «НДВ-Недвижимость» подсчитали, что до 20% начинающих инвесторов совершают покупку, привлекая заемные средства. Вложение в новостройки, растущие в цене на фоне общерыночного удорожания и повышения стадии готовности, помогает инвесторам, берущим ипотеку, получить хороший доход.

Руководитель Департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин говорит: «Даже если при ипотеке придется выплачивать банку 10-12% годовых за пользование кредитом, можно получить доход, превосходящий ставки по банковскому депозиту. Человек, приобретающий квартиру в новостройке на этапе котлована и продающий ее, когда здание возведено, но не сдано госкомиссии, зарабатывает в среднем 20-40% от стоимости квартиры при покупке». Правда, компания «НДВ» не поясняет, что делать заемщику, если стройка останавливается без объяснения причин. Что не так уж редко на российском рынке.


Сергей Жарков, главный редактор www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2917 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 10 439 990
до 41 339 981 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК МФК Парк Мира Москва, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская 1-4-комнатные квартиры Площади : 44 - 183 кв.м. м. Алексеевская, 10 мин. пешком Застройщик: Смайнэкс.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 250 640
до 20 522 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 42 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 8 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 27 233 116
до 144 410 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная 2-5-комнатные квартиры Площади : 56 - 349 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. от 18 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Спешите! Квартиры пл. от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. 49-136 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте