Будущий год сулит перемены на ипотечном рынке, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». США печатают деньги, чтобы залатать дыры в системе ипотечного кредитования, а российские законодатели попытались облегчить жизнь заемщикам.

Уходящий год участникам ипотечного рынка видится успешным, но печальным, а наступающий – тревожным.


Предыстория
Когда российские парламентарии принимали закон об ипотеке, банковское лобби контролировало этот процесс очень внимательно. Еще бы – на кону стояли деньги самих банкиров. И финансистам удалось провести статью закона, согласно которой банки были защищены от большинства рисков, перекладывая их на заемщиков. В начале развития ипотеки как таковой, банкир, выдавая ссуду под залог недвижимости, знал, что неплательщик отдаст ему предмет залога. И неплательщики в США этим воспользовались: они приходили в банк и говорили – денег нет, вот ключи от дома, мы в расчете. Российские банкиры, изучив этот опыт, призадумались: кредит на квартиру дадим в $200 000, а клиент отдаст ее, когда она будет стоить на рынке $150 000. А продать ее реально будет за $130 000. Поэтому в России была введена норма закона: если стоимости заложенной квартиры не хватает, чтобы расплатиться с банком, заемщик отвечает за сумму долга всем остальным имуществом.

В результате банк (залогодержатель) мог продавать заложенное жилье по бросовым ценам, а расплачивался в итоге заемщик. (Подробнее см. «Руководитель IRN.RU: изменение закона об ипотеке будет сдерживать цены на жилье».)

Теперь, незадолго до выборов, депутаты решили, что заемщик отвечает только предметом залога – то бишь квартирой или домом. А подорожала недвижимость или подешевела – проблема банка. У него должны быть специалисты, разбирающиеся в рынке и правильно оценивающие предмет залога. А клиент не обязан вникать в эти тонкости.

С одной стороны, такая позиция государства, неожиданно вставшего вроде на сторону человека, пытающегося улучшить жилищные условия, выглядит достойно. С другой, если посмотреть на опыт США, при развитии системы ипотечного кредитования в существующем виде «крайним» оказывается именно государство: социальные проблемы неплательщиков решать ему.


Пример из жизни
Глава Федеральной резервной системы США (ФРС) Бен Бернанке, как и миллионы американцев, приобрел жилье по ипотеке, и наряду со многими соотечественниками был вынужден дважды рефинансировать свой кредит, пишет «Интерфакс» со ссылкой на газету The Wall Street Journal.

В 2004 г. Бернанке приобрел апартаменты с тремя спальнями площадью 2100 кв. футов (около 190 кв. м) в таунхаусе неподалеку от Капитолия за $839 000. (Неплохо, да? Попробуйте купить четырехкомнатную квартиру в 200 кв.м по ипотеке в Москве за такую сумму около Кремля или Белого дома – по $4200 за метр. Даже средняя цена метра по Москве колеблется в районе $5000 – см. «Индексы рынка недвижимости на неделю от 19.12.2011». А уж цена элитного метра в центре может зашкаливать и за $50 000.) В настоящее время оценочная стоимость квартиры Бернанке составляет около $850 000.

По данным издания, полученным из официальных источников, в настоящее время задолженность главы американского Центробанка (таковым является ФРС – www.irn.ru) перед банком по 30-летнему ипотечному кредиту составляет примерно $672 000, Бернанке дважды рефинансировал заем.

Впервые он сделал это в конце 2009 г., а во второй раз в конце сентября 2011 г., короткое время спустя после запуска последней из антикризисных программ ФРС, получившей название «Операция «Твист». Как отмечают источники газеты, в банке в соответствии с общими правилами от Бернанке потребовали предоставления справки с работы, включая справку о доходах. Но справка справкой, а возраст заемщика как минимум не позволяет предполагать работоспособность на протяжении 30 лет (Бернанке родился в 1953 г.).

Рефинансирование ипотечного кредита подразумевает полное или частичное погашение имеющегося займа за счет получения новых кредитов. Ипотечные заемщики прибегают к рефинансированию, например, в случае потери части или всего дохода, договариваясь в таком случае, как правило, о продлении срока кредитования или снижении размера ежемесячных выплат. Кроме того, для американского ипотечного рынка характерно наличие большого числа правительственных и корпоративных программ софинансирования и рефинансирования кредитов, основной целью которых является поддержание находящегося в депрессии рынка жилья.

Американский заемщик по ипотечному кредиту часто имеет возможность воспользоваться программой рефинансирования для уменьшения полной стоимости кредита, то есть суммы всех выплат за весь срок кредитования. К такому рефинансированию нередко прибегают заемщики, финансовое положение которых вполне благополучно и позволяет им без напряжения обслуживать имеющийся ипотечный кредит. Цель такого рефинансирования, как правило, состоит в экономии средств и получении более комфортных условий кредитования.

По-видимому, Бернанке воспользовался одной из правительственных программ, разработанных в том числе при участии ФРС в ходе ипотечного и мирового финансового кризиса. В 2010 г. заработная плата Бернанке в ФРС составила $199 700. Бернанке стал главой ФРС в 2006 г. В 2009 г. он был переизбран на второй срок (за его кандидатуру проголосовали 16 сенаторов, семеро были против).


Российские реалии
Понятно, что великий финансист Бернанке воспользовался возможностями, которые создавались при его же участии. А что делать российским заемщикам? Ответ – ждать и надеяться, как писал Александр Дюма. Или договариваться с банком-кредитором.

Несмотря на развивающийся долговой кризис в Европе и нестабильность на мировых финансовых рынках, ипотечное кредитование в России восстанавливается. По итогам 10 месяцев 2011 г. было выдано 392 752 кредита на сумму в 536,9 млрд руб. (рост в 1,8 раза в количественном и в два раза – в денежном выражении к 2010 г.). Этот объем уже близок к нижней границе прогнозного интервала АИЖК (580-640 млрд руб.) на весь 2011 г. Скорее всего, объем рынка ипотечного жилищного кредитования в России в 2011 г. превысит максимальный докризисный уровень (655 млрд руб. в 2008 г.).

Но как только парламентарии заговорили об ужесточении ипотечного законодательства для банков, последние тут же начали ужесточать условия для заемщиков.

«Уходящий год можно назвать успешным, но печальным», – заявил руководитель департамента кредитования Penny Lane Realty Роман Строилов. По его словам, весь год банки соревновались в громких акциях для потребителей, но не снижали базовую ставку в 12-14% годовых.

Были варианты, когда банки предлагали ипотечные продукты по ставкам меньше, но все эти разовые акции были ограничены по времени. Более на рынке их нет. Сбербанк одно время активно продвигал акцию «888» по рекордно низкой ставке: (8% годовых на 8 лет; срок рассмотрения заявки 8 дней, действовала до 31.09.2011). Его же программа «В десятку!» будет свернута с 01.01.2012.

С 1 декабря вступили в силу новые условия предоставления займов по программе Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) «Стимул». Для банков, кредитующих строительство жилья по программе Агентства, ставки целевых займов стали более дифференцированными и находятся в пределах от 6,6% до 9,5% годовых в рублях (ранее - от 7% до 8,75%).

Постепенно сворачиваются программы по кредитованию заемщиков без первого взноса, которые опять было появились на российском рынке. Кстати, в США подобные штучки тоже начали вновь объявляться.

Более того, небольшие банки стали полностью сворачивать программы ипотечного кредитования, а Сбербанк, по словам Романа Строилова, разослал контрагентам из топ-30 банков предложения по выкупу их ипотечных портфелей. Это означает стремление к монополии и будущее плавное повышение ставок на ипотечные кредиты.


Инвестиционный продукт
Но все равно некоторые компании рассматривают ипотеку как инвестиционный инструмент, дающий хороший доход.

До 20% инвестиционных покупок совершается с помощью заемных средств, говорят специалисты компании «НДВ-Недвижимость». Ипотека становится входным билетом для начинающих инвесторов, приценивающихся к новостройкам, и позволяет заработать около 18% годовых дохода.

В «НДВ-Недвижимость» подсчитали, что до 20% начинающих инвесторов совершают покупку, привлекая заемные средства. Вложение в новостройки, растущие в цене на фоне общерыночного удорожания и повышения стадии готовности, помогает инвесторам, берущим ипотеку, получить хороший доход.

Руководитель Департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин говорит: «Даже если при ипотеке придется выплачивать банку 10-12% годовых за пользование кредитом, можно получить доход, превосходящий ставки по банковскому депозиту. Человек, приобретающий квартиру в новостройке на этапе котлована и продающий ее, когда здание возведено, но не сдано госкомиссии, зарабатывает в среднем 20-40% от стоимости квартиры при покупке». Правда, компания «НДВ» не поясняет, что делать заемщику, если стройка останавливается без объяснения причин. Что не так уж редко на российском рынке.


Сергей Жарков, главный редактор www.irn.ru