Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: ипотечная недвижимость

США печатают деньги, чтобы спасти рынок жилья, а Россия пытается не наступить на те же грабли

Будущий год сулит перемены на ипотечном рынке, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». США печатают деньги, чтобы залатать дыры в системе ипотечного кредитования, а российские законодатели попытались облегчить жизнь заемщикам.

Уходящий год участникам ипотечного рынка видится успешным, но печальным, а наступающий – тревожным.


Предыстория
Когда российские парламентарии принимали закон об ипотеке, банковское лобби контролировало этот процесс очень внимательно. Еще бы – на кону стояли деньги самих банкиров. И финансистам удалось провести статью закона, согласно которой банки были защищены от большинства рисков, перекладывая их на заемщиков. В начале развития ипотеки как таковой, банкир, выдавая ссуду под залог недвижимости, знал, что неплательщик отдаст ему предмет залога. И неплательщики в США этим воспользовались: они приходили в банк и говорили – денег нет, вот ключи от дома, мы в расчете. Российские банкиры, изучив этот опыт, призадумались: кредит на квартиру дадим в $200 000, а клиент отдаст ее, когда она будет стоить на рынке $150 000. А продать ее реально будет за $130 000. Поэтому в России была введена норма закона: если стоимости заложенной квартиры не хватает, чтобы расплатиться с банком, заемщик отвечает за сумму долга всем остальным имуществом.

В результате банк (залогодержатель) мог продавать заложенное жилье по бросовым ценам, а расплачивался в итоге заемщик. (Подробнее см. «Руководитель IRN.RU: изменение закона об ипотеке будет сдерживать цены на жилье».)

Теперь, незадолго до выборов, депутаты решили, что заемщик отвечает только предметом залога – то бишь квартирой или домом. А подорожала недвижимость или подешевела – проблема банка. У него должны быть специалисты, разбирающиеся в рынке и правильно оценивающие предмет залога. А клиент не обязан вникать в эти тонкости.

С одной стороны, такая позиция государства, неожиданно вставшего вроде на сторону человека, пытающегося улучшить жилищные условия, выглядит достойно. С другой, если посмотреть на опыт США, при развитии системы ипотечного кредитования в существующем виде «крайним» оказывается именно государство: социальные проблемы неплательщиков решать ему.


Пример из жизни
Глава Федеральной резервной системы США (ФРС) Бен Бернанке, как и миллионы американцев, приобрел жилье по ипотеке, и наряду со многими соотечественниками был вынужден дважды рефинансировать свой кредит, пишет «Интерфакс» со ссылкой на газету The Wall Street Journal.

В 2004 г. Бернанке приобрел апартаменты с тремя спальнями площадью 2100 кв. футов (около 190 кв. м) в таунхаусе неподалеку от Капитолия за $839 000. (Неплохо, да? Попробуйте купить четырехкомнатную квартиру в 200 кв.м по ипотеке в Москве за такую сумму около Кремля или Белого дома – по $4200 за метр. Даже средняя цена метра по Москве колеблется в районе $5000 – см. «Индексы рынка недвижимости на неделю от 19.12.2011». А уж цена элитного метра в центре может зашкаливать и за $50 000.) В настоящее время оценочная стоимость квартиры Бернанке составляет около $850 000.

По данным издания, полученным из официальных источников, в настоящее время задолженность главы американского Центробанка (таковым является ФРС – www.irn.ru) перед банком по 30-летнему ипотечному кредиту составляет примерно $672 000, Бернанке дважды рефинансировал заем.

Впервые он сделал это в конце 2009 г., а во второй раз в конце сентября 2011 г., короткое время спустя после запуска последней из антикризисных программ ФРС, получившей название «Операция «Твист». Как отмечают источники газеты, в банке в соответствии с общими правилами от Бернанке потребовали предоставления справки с работы, включая справку о доходах. Но справка справкой, а возраст заемщика как минимум не позволяет предполагать работоспособность на протяжении 30 лет (Бернанке родился в 1953 г.).

Рефинансирование ипотечного кредита подразумевает полное или частичное погашение имеющегося займа за счет получения новых кредитов. Ипотечные заемщики прибегают к рефинансированию, например, в случае потери части или всего дохода, договариваясь в таком случае, как правило, о продлении срока кредитования или снижении размера ежемесячных выплат. Кроме того, для американского ипотечного рынка характерно наличие большого числа правительственных и корпоративных программ софинансирования и рефинансирования кредитов, основной целью которых является поддержание находящегося в депрессии рынка жилья.

Американский заемщик по ипотечному кредиту часто имеет возможность воспользоваться программой рефинансирования для уменьшения полной стоимости кредита, то есть суммы всех выплат за весь срок кредитования. К такому рефинансированию нередко прибегают заемщики, финансовое положение которых вполне благополучно и позволяет им без напряжения обслуживать имеющийся ипотечный кредит. Цель такого рефинансирования, как правило, состоит в экономии средств и получении более комфортных условий кредитования.

По-видимому, Бернанке воспользовался одной из правительственных программ, разработанных в том числе при участии ФРС в ходе ипотечного и мирового финансового кризиса. В 2010 г. заработная плата Бернанке в ФРС составила $199 700. Бернанке стал главой ФРС в 2006 г. В 2009 г. он был переизбран на второй срок (за его кандидатуру проголосовали 16 сенаторов, семеро были против).


Российские реалии
Понятно, что великий финансист Бернанке воспользовался возможностями, которые создавались при его же участии. А что делать российским заемщикам? Ответ – ждать и надеяться, как писал Александр Дюма. Или договариваться с банком-кредитором.

Несмотря на развивающийся долговой кризис в Европе и нестабильность на мировых финансовых рынках, ипотечное кредитование в России восстанавливается. По итогам 10 месяцев 2011 г. было выдано 392 752 кредита на сумму в 536,9 млрд руб. (рост в 1,8 раза в количественном и в два раза – в денежном выражении к 2010 г.). Этот объем уже близок к нижней границе прогнозного интервала АИЖК (580-640 млрд руб.) на весь 2011 г. Скорее всего, объем рынка ипотечного жилищного кредитования в России в 2011 г. превысит максимальный докризисный уровень (655 млрд руб. в 2008 г.).

Но как только парламентарии заговорили об ужесточении ипотечного законодательства для банков, последние тут же начали ужесточать условия для заемщиков.

«Уходящий год можно назвать успешным, но печальным», – заявил руководитель департамента кредитования Penny Lane Realty Роман Строилов. По его словам, весь год банки соревновались в громких акциях для потребителей, но не снижали базовую ставку в 12-14% годовых.

Были варианты, когда банки предлагали ипотечные продукты по ставкам меньше, но все эти разовые акции были ограничены по времени. Более на рынке их нет. Сбербанк одно время активно продвигал акцию «888» по рекордно низкой ставке: (8% годовых на 8 лет; срок рассмотрения заявки 8 дней, действовала до 31.09.2011). Его же программа «В десятку!» будет свернута с 01.01.2012.

С 1 декабря вступили в силу новые условия предоставления займов по программе Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) «Стимул». Для банков, кредитующих строительство жилья по программе Агентства, ставки целевых займов стали более дифференцированными и находятся в пределах от 6,6% до 9,5% годовых в рублях (ранее - от 7% до 8,75%).

Постепенно сворачиваются программы по кредитованию заемщиков без первого взноса, которые опять было появились на российском рынке. Кстати, в США подобные штучки тоже начали вновь объявляться.

Более того, небольшие банки стали полностью сворачивать программы ипотечного кредитования, а Сбербанк, по словам Романа Строилова, разослал контрагентам из топ-30 банков предложения по выкупу их ипотечных портфелей. Это означает стремление к монополии и будущее плавное повышение ставок на ипотечные кредиты.


Инвестиционный продукт
Но все равно некоторые компании рассматривают ипотеку как инвестиционный инструмент, дающий хороший доход.

До 20% инвестиционных покупок совершается с помощью заемных средств, говорят специалисты компании «НДВ-Недвижимость». Ипотека становится входным билетом для начинающих инвесторов, приценивающихся к новостройкам, и позволяет заработать около 18% годовых дохода.

В «НДВ-Недвижимость» подсчитали, что до 20% начинающих инвесторов совершают покупку, привлекая заемные средства. Вложение в новостройки, растущие в цене на фоне общерыночного удорожания и повышения стадии готовности, помогает инвесторам, берущим ипотеку, получить хороший доход.

Руководитель Департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин говорит: «Даже если при ипотеке придется выплачивать банку 10-12% годовых за пользование кредитом, можно получить доход, превосходящий ставки по банковскому депозиту. Человек, приобретающий квартиру в новостройке на этапе котлована и продающий ее, когда здание возведено, но не сдано госкомиссии, зарабатывает в среднем 20-40% от стоимости квартиры при покупке». Правда, компания «НДВ» не поясняет, что делать заемщику, если стройка останавливается без объяснения причин. Что не так уж редко на российском рынке.


Сергей Жарков, главный редактор www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2912 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Экодолье Шолохово Московская область, Мытищинский район, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 0,5 км от Шолохово 0,5 км от Шолохово Шолохово, Шолохово Шолохово, Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 500 000
до 13 030 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Рассказово Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, 7 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 34 - 107 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Саларьево, 17 мин. транспортом Внуковское с/п, Рассказовка д., к.5 (3 оч.) Внуковское с/п, Рассказовка д., к.8 (3 оч.) Застройщик: Красный Октябрь.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 516 550
до 13 391 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Лучи Москва, Западный округ, район Солнцево, м. Юго-Западная, м. Румянцево, 4 км от МКАД 1-4-комнатные квартиры Площади : 33 - 100 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 15 мин. транспортом м. Румянцево, 15 мин. транспортом Производственная ул., вл.6, к.1 Производственная ул., вл.6, к.2 Производственная ул., вл.6, к.3 Производственная ул., вл.6, к.4 Производственная ул., вл.6, к.5 Показать все 6 корпусов Застройщик: Группа ЛСР.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. от 48 метров.Монолит. Звоните! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах площадью от 22 метров.Монолит-кирпич, монолит. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. от 18 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Торопитесь! Квартиры площадью от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах пл. 38-101 метр. Дом сдан. Монолит. Торопитесь! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью от 25 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Спешите! Апартаменты пл. от 47 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте