Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: элитная недвижимость Москвы. Осень 2011. Часть II

Осторожность – не самое плохое качество инвестора

Остались ли еще элитные квартиры в центре Москвы, которые можно купить? Пока есть, правда, через три года они закончатся, предвещают риелторы. Но не стоит думать, что цены на них сразу или постепенно взлетят до небес (см. «Картина маслом»: элитная недвижимость Москвы. Осень 2011»).

Тем не менее, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», покупатели с высокими бюджетами еще могут обеспечить сохранение накоплений с помощью вложений в недвижимость, но только если правильно найдут объект.


Местоположение
Все гуру недвижимости при показе элитного объекта будут напоминать покупателям первую заповедь участника рынка: location, location, location. Местоположение, действительно, во многом определяет цену, однако, как показывает практика, это не всеобъемлющая истина. Достаточно вспомнить, где был построен первый по-настоящему клубно-элитный дом Москвы? Это был «Агаларов-хаус» на Красной Пресне. Тогда район к элитным не относился. И много времени спустя именитые аналитики рынка разводили руками: «Ну вот угадал он это место, угадал!».

В то время продавцы Остоженки и Патриарших прудов разводили руками и не могли понять, почему вдруг Малая Грузинская улица притянула к себе столь высокобюджетных покупателей. А сейчас?

Лидирующие позиции по объему элитного первичного предложения занимает Тверской район, на долю которого за счет расположенного здесь ЖК «Итальянский квартал» приходится порядка 22% от общего объема предложения, сообщает компания Welhome. Но на первое место в рейтинге цен, по ее данным, вышел Пресненский район (средняя стоимость $34 700 за кв. м), что связано с расположенным здесь жилым комплексом класса de luxe «Гранатный, G».


Распределение районов по средней стоимости 1 кв. м на первичном рынке элитной городской  недвижимости, $ за 1 кв. м

Недвижимость


Вроде бы дела плохи, но так ли это?
Про данным Knight Frank, новых проектов в III квартале на рынок не выходило и общее предложение на первичном рынке снизилось до минимума с начала 2008 г. По итогам сентября 2011 г. в продаже находилось около 125 000 кв. м, что на 49% ниже пикового значения, зафиксированного в июне 2009 г., – 245 000 кв. м.

Что касается вторичного рынка элитного жилья г. Москвы, то в III квартале 2011 г. средняя стоимость 1 кв. м составила $23 520. По сравнению со II кварталом 2011 г. рост цен на вторичном рынке элитного жилья составил около 4,5%. Немного, если учесть колебания валютных курсов и инфляцию, отмечают специалисты www.irn.ru (подробнее см. в статье «Руководитель IRN.RU: 2011 год не повторил 2001-й»).

Впрочем, не стоит забывать, что по-настоящему элитные объекты и даже дома бизнес-класса настолько индивидуальны, что статистика цен по районам остается показателем только спроса на тот или иной конкретный дом и на желание владельца продать квартиру в нем. Для понимания ситуации нужно вести мониторинг выставленных на продажу квартир в каждом отдельном доме, тогда рыночная ситуация пообъектно будет более понятна. Уже сейчас IRN.RU отслеживает динамику цен по районам, используя собственные базы данных квартир (можно посмотреть на www.realsearch.ru или в последнем «Рейтинге округов и районов Москвы по стоимости жилья»). В дальнейшем и элитные дома окажутся также в пристальном внимании, так что ни одна квартира, публично выставленная на продажу, не останется незамеченной.

«Если посмотреть на отчеты экспертов различных компаний о состоянии вторичного рынка элитной недвижимости, средняя стоимость 1 кв. м будет различаться, в некоторых случаях существенно. Это связано с тем, что большинство аналитиков не сегментируют «вторичку», а следовательно, получают при подсчетах смещение в сторону того предложения, которое преобладает в их базах. На мой взгляд, разделение на подвиды будет способствовать более детальному анализу рынка»,  – считает Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton.

Элитной недвижимости Москвы еще есть куда развиваться. И запрет на строительство в центре города только подхлестнет этот процесс (см. «Элитная недвижимость осваивает новые районы»).


Разные оценки…
Средняя стоимость квадратного метра элитной жилой недвижимости на первичном рынке за сентябрь снизилась на 0,52% по сравнению с августом и составила $23 916 за кв. м, что вызвано дальнейшим ослабеванием рубля по отношению к доллару США, считают аналитики Knight Frank.

Рост средней стоимости квадратного метра на первичном рынке за 9 месяцев 2011 г. составил 14,7%. На данный момент средняя цена по-прежнему на 5,1% выше докризисного пика, достигнутого в сентябре 2008 г. ($22 762). Впервые средняя цена предложения на первичном рынке превысила докризисные показатели в марте 2011 г., когда воодушевленные резким ростом спроса застройщики подняли цены практически во всех проектах.

Всего, по данным Knight Frank, в III квартале была заключено 68 сделок на рынке элитных новостроек на общую сумму $170 млн, в I и II кварталах аналогичные показатели составляли 123 сделки на общую сумму $405 млн и 87 сделок на общую сумму $260 млн соответственно. По мнению компании, снижение показателей не говорит о спаде спроса, спрос остается достаточно стабильным, но традиционный летний спад активности и колебания на валютных и фондовых рынках привели к тому, что многие покупатели решили немного повременить с покупкой.


…и в общем схожие
Что касается предпочтений покупателей относительно места приобретения квартир в новостройках, то тройка лидирующих районов остается неизменной на протяжении последнего года. Это районы Тверской, Хамовники и Замоскворечье, считают в Knight Frank. Если в прошлом году район Замоскворечья был лидером по количеству продаж в новостройках, то после выхода на рынок новых проектов в Тверском и Хамовническом районах последние вышли вперед, оттеснив Замоскворечье, в котором новых проектов не выходило, на третью позицию.

По данным IntermarkSavills, новые проекты премиум-класса, в которых к концу сентября 2011 г. велись продажи, в совокупности включают 2400 квартир площадью около 380 000 кв. м. Более 60% элитных новостроек, предлагавшихся на рынке в течение трех кварталов 2011 г., уже введено в эксплуатацию. Доля элитных проектов со сроком сдачи в 2011 г. составляет 24%. Суммарная доля проектов с заявленными сроками сдачи в 2012 г. и позднее – только 13%.

Первенство по объему строящегося жилья высшей ценовой категории принадлежит Хамовникам (в настоящее время здесь реализуется 11 проектов общей площадью квартир около 156 000 кв. м), включая семь проектов на Остоженке (60 000 кв. м), считают в Bonton Realty. Значительные объемы элитных новостроек сосредоточены также в Замоскворечье, Тверском и Пресненском районах – 14%, 14% и 10% площадей квартир соответственно.

Наибольший рост цен демонстрировали объекты в связи с повышением стадии готовности, это прежде всего относится к проектам Barkli Park, Barkli Virgin, ЖК «Николаевский дом». Также зафиксировано повышение цен на высоколиквидные объекты Capital Group – это квартиры в ЖК «Легенда Цветного» и апартаменты в небоскребе «Город Столиц» (ММДЦ «Москва-Сити»).

Соответственно, если посмотреть, в каких районах ЦАО цены на элитные новостройки росли сильнее, то на первом месте находится Мещанский район, на втором месте – Хамовники, замыкает тройку лидеров Пресненский, по оценке Bonton Realty. Вместе с тем на ряд проектов долларовые цены были даже немного снижены – в пределах 1,5 - 4%, т.е. рублевые цены в них остались на прежнем уровне. «Возможности для повышения цен в наиболее ликвидных объектах остаются неплохими, - комментирует генеральный директор Bonton Realty Екатерина Симонова. – Например, привлекательно выглядят столичные небоскребы – «Город Столиц», в котором сегодня можно приобрести апартаменты с дорогой отделкой и дизайнерской мебелью, а также Sky House, где цена квадратного метра стартует от 186 000 руб. Не исключено, что в связи с курсом московских властей на ограничение высотного строительства предложения в этих объектах с шикарными панорамными видами города и высочайшим уровнем инфраструктуры через пару лет окажутся в дефиците».


Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2635 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 8 964 000
до 28 072 600 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Родной город Октябрьское поле Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 41 - 119 кв.м. м. Октябрьское поле, 10 мин. транспортом Берзарина ул., вл. 28, к.1 Берзарина ул., вл. 28, к.2 Берзарина ул., вл. 28, к.3 Берзарина ул., вл. 28, к.4 Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 12 307 500
до 42 146 900 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 297 410
до 17 904 700 руб.
Узнать подробнее
ЖК Золотая Звезда Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Шоссе Энтузиастов Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 101 кв.м. м. Шоссе Энтузиастов, 10 мин. пешком Буденного пр-т, вл.51, к.1 Буденного пр-т, вл.51, к.2(3) Буденного пр-т, вл.51, к.3 (4) Буденного пр-т, вл.51, к.4 (5) Буденного пр-т, вл.51, к.5 (6) Показать все 8 корпусов Застройщик: Золотая Звезда.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Торопитесь! Апартаменты пл. 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. Подробности по телефону! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Спешите! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 25 до 89 кв.м. Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью от 18 метров.Монолит. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах пл. 22-115 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. 21-98 кв.м.Монолит-кирпич. Подробности по телефону! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте