Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: элитная недвижимость Москвы. Осень 2011. Часть II

Осторожность – не самое плохое качество инвестора

Остались ли еще элитные квартиры в центре Москвы, которые можно купить? Пока есть, правда, через три года они закончатся, предвещают риелторы. Но не стоит думать, что цены на них сразу или постепенно взлетят до небес (см. «Картина маслом»: элитная недвижимость Москвы. Осень 2011»).

Тем не менее, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», покупатели с высокими бюджетами еще могут обеспечить сохранение накоплений с помощью вложений в недвижимость, но только если правильно найдут объект.


Местоположение
Все гуру недвижимости при показе элитного объекта будут напоминать покупателям первую заповедь участника рынка: location, location, location. Местоположение, действительно, во многом определяет цену, однако, как показывает практика, это не всеобъемлющая истина. Достаточно вспомнить, где был построен первый по-настоящему клубно-элитный дом Москвы? Это был «Агаларов-хаус» на Красной Пресне. Тогда район к элитным не относился. И много времени спустя именитые аналитики рынка разводили руками: «Ну вот угадал он это место, угадал!».

В то время продавцы Остоженки и Патриарших прудов разводили руками и не могли понять, почему вдруг Малая Грузинская улица притянула к себе столь высокобюджетных покупателей. А сейчас?

Лидирующие позиции по объему элитного первичного предложения занимает Тверской район, на долю которого за счет расположенного здесь ЖК «Итальянский квартал» приходится порядка 22% от общего объема предложения, сообщает компания Welhome. Но на первое место в рейтинге цен, по ее данным, вышел Пресненский район (средняя стоимость $34 700 за кв. м), что связано с расположенным здесь жилым комплексом класса de luxe «Гранатный, G».


Распределение районов по средней стоимости 1 кв. м на первичном рынке элитной городской  недвижимости, $ за 1 кв. м

Недвижимость


Вроде бы дела плохи, но так ли это?
Про данным Knight Frank, новых проектов в III квартале на рынок не выходило и общее предложение на первичном рынке снизилось до минимума с начала 2008 г. По итогам сентября 2011 г. в продаже находилось около 125 000 кв. м, что на 49% ниже пикового значения, зафиксированного в июне 2009 г., – 245 000 кв. м.

Что касается вторичного рынка элитного жилья г. Москвы, то в III квартале 2011 г. средняя стоимость 1 кв. м составила $23 520. По сравнению со II кварталом 2011 г. рост цен на вторичном рынке элитного жилья составил около 4,5%. Немного, если учесть колебания валютных курсов и инфляцию, отмечают специалисты www.irn.ru (подробнее см. в статье «Руководитель IRN.RU: 2011 год не повторил 2001-й»).

Впрочем, не стоит забывать, что по-настоящему элитные объекты и даже дома бизнес-класса настолько индивидуальны, что статистика цен по районам остается показателем только спроса на тот или иной конкретный дом и на желание владельца продать квартиру в нем. Для понимания ситуации нужно вести мониторинг выставленных на продажу квартир в каждом отдельном доме, тогда рыночная ситуация пообъектно будет более понятна. Уже сейчас IRN.RU отслеживает динамику цен по районам, используя собственные базы данных квартир (можно посмотреть на www.realsearch.ru или в последнем «Рейтинге округов и районов Москвы по стоимости жилья»). В дальнейшем и элитные дома окажутся также в пристальном внимании, так что ни одна квартира, публично выставленная на продажу, не останется незамеченной.

«Если посмотреть на отчеты экспертов различных компаний о состоянии вторичного рынка элитной недвижимости, средняя стоимость 1 кв. м будет различаться, в некоторых случаях существенно. Это связано с тем, что большинство аналитиков не сегментируют «вторичку», а следовательно, получают при подсчетах смещение в сторону того предложения, которое преобладает в их базах. На мой взгляд, разделение на подвиды будет способствовать более детальному анализу рынка»,  – считает Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton.

Элитной недвижимости Москвы еще есть куда развиваться. И запрет на строительство в центре города только подхлестнет этот процесс (см. «Элитная недвижимость осваивает новые районы»).


Разные оценки…
Средняя стоимость квадратного метра элитной жилой недвижимости на первичном рынке за сентябрь снизилась на 0,52% по сравнению с августом и составила $23 916 за кв. м, что вызвано дальнейшим ослабеванием рубля по отношению к доллару США, считают аналитики Knight Frank.

Рост средней стоимости квадратного метра на первичном рынке за 9 месяцев 2011 г. составил 14,7%. На данный момент средняя цена по-прежнему на 5,1% выше докризисного пика, достигнутого в сентябре 2008 г. ($22 762). Впервые средняя цена предложения на первичном рынке превысила докризисные показатели в марте 2011 г., когда воодушевленные резким ростом спроса застройщики подняли цены практически во всех проектах.

Всего, по данным Knight Frank, в III квартале была заключено 68 сделок на рынке элитных новостроек на общую сумму $170 млн, в I и II кварталах аналогичные показатели составляли 123 сделки на общую сумму $405 млн и 87 сделок на общую сумму $260 млн соответственно. По мнению компании, снижение показателей не говорит о спаде спроса, спрос остается достаточно стабильным, но традиционный летний спад активности и колебания на валютных и фондовых рынках привели к тому, что многие покупатели решили немного повременить с покупкой.


…и в общем схожие
Что касается предпочтений покупателей относительно места приобретения квартир в новостройках, то тройка лидирующих районов остается неизменной на протяжении последнего года. Это районы Тверской, Хамовники и Замоскворечье, считают в Knight Frank. Если в прошлом году район Замоскворечья был лидером по количеству продаж в новостройках, то после выхода на рынок новых проектов в Тверском и Хамовническом районах последние вышли вперед, оттеснив Замоскворечье, в котором новых проектов не выходило, на третью позицию.

По данным IntermarkSavills, новые проекты премиум-класса, в которых к концу сентября 2011 г. велись продажи, в совокупности включают 2400 квартир площадью около 380 000 кв. м. Более 60% элитных новостроек, предлагавшихся на рынке в течение трех кварталов 2011 г., уже введено в эксплуатацию. Доля элитных проектов со сроком сдачи в 2011 г. составляет 24%. Суммарная доля проектов с заявленными сроками сдачи в 2012 г. и позднее – только 13%.

Первенство по объему строящегося жилья высшей ценовой категории принадлежит Хамовникам (в настоящее время здесь реализуется 11 проектов общей площадью квартир около 156 000 кв. м), включая семь проектов на Остоженке (60 000 кв. м), считают в Bonton Realty. Значительные объемы элитных новостроек сосредоточены также в Замоскворечье, Тверском и Пресненском районах – 14%, 14% и 10% площадей квартир соответственно.

Наибольший рост цен демонстрировали объекты в связи с повышением стадии готовности, это прежде всего относится к проектам Barkli Park, Barkli Virgin, ЖК «Николаевский дом». Также зафиксировано повышение цен на высоколиквидные объекты Capital Group – это квартиры в ЖК «Легенда Цветного» и апартаменты в небоскребе «Город Столиц» (ММДЦ «Москва-Сити»).

Соответственно, если посмотреть, в каких районах ЦАО цены на элитные новостройки росли сильнее, то на первом месте находится Мещанский район, на втором месте – Хамовники, замыкает тройку лидеров Пресненский, по оценке Bonton Realty. Вместе с тем на ряд проектов долларовые цены были даже немного снижены – в пределах 1,5 - 4%, т.е. рублевые цены в них остались на прежнем уровне. «Возможности для повышения цен в наиболее ликвидных объектах остаются неплохими, - комментирует генеральный директор Bonton Realty Екатерина Симонова. – Например, привлекательно выглядят столичные небоскребы – «Город Столиц», в котором сегодня можно приобрести апартаменты с дорогой отделкой и дизайнерской мебелью, а также Sky House, где цена квадратного метра стартует от 186 000 руб. Не исключено, что в связи с курсом московских властей на ограничение высотного строительства предложения в этих объектах с шикарными панорамными видами города и высочайшим уровнем инфраструктуры через пару лет окажутся в дефиците».


Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2640 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 8 581 300
до 24 181 700 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Крылья Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-4-комнатные квартиры Площади : 45 - 106 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Раменки, 18 мин. транспортом Застройщик: Лобачевского 120.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 12 377 000
до 57 119 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Лица Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Петровский парк, м. Беговая, м. Динамо 1-4-комнатные квартиры Площади : 51 - 181 кв.м. м. Беговая, 9 мин. пешком м. Динамо, 9 мин. пешком Застройщик: Новко.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 509 250
до 15 223 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье на Волгоградке Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект 1-3-комнатные квартиры Площади : 39 - 76 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Рязанский проспект, 15 мин. пешком Застройщик: Федора Полетаева 15.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты в Подмосковье.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. Торопитесь! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры пл. 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Звоните! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит, другое. Звоните! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры площадью 39-107 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Спешите! Квартиры в готовых домах площадью от 18 метров.Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте