Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1.5 млн
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
Стала ли, по-вашему, покупка новостроек безопаснее из-за схемы с эскроу-счетами?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Лужков и стройка неразделимы, но цены на жилье – независимы

Рынок вряд ли отреагирует на смену мэра

В понедельник мэр Москвы Юрий Лужков вышел на работу после отпуска. По-человечески аналитикам центра «Индикаторы рынка недвижимости» понятно, что эта вакация оказалась для него не самой беззаботной и расслабляющей в жизни, когда можно полностью отрешиться от текучки и забыть на время о делах. Но события продолжали развиваться, к чему-то они приведут. Поэтому приходится, как всем разумным людям, попробовать представить последствия смены градоначальника для рынка недвижимости.

В определенном смысле это станет «концом эпохи»: только так можно назвать длительный период пребывания Лужкова у руля столичной бригантины, воплотившейся в печально известном памятнике Петру I (планировавшемся как Колумбу, но отвергнутом американцами) напротив Храма Христа Спасителя. Но ведь и сам Храм восстановлен, мягко говоря, не без участия противоречивой личности градоначальника.

Вот что парадоксально: Москва и рынок недвижимости неразрывно слиты между собой. Региональные аналитики высчитывают коэффициенты отставания аналогичных процессов на своих рынках от Москвы, чтобы вовремя делать прогнозы. Смена лидера неизбежно приведет к изменениям политического и социального курса города. Пенсионерам стоит задуматься, будет сохранен для них бесплатный проезд в транспорте. Но вот сами цены на недвижимость (а «стройка и Лужков» звучит как в прежние времена «Ленин и партия») такое событие, как отставка мэра, по мнению специалистов центра www.irn.ru, не затронет. По крайней мере, на протяжении 2-3 лет.

Нельзя сказать, что смена градоначальника вообще не затронет рынок недвижимости. Затронет, и еще как, особенно в той части, которая касается распределения влияния и возможностей его игроков. А вот на конечной стоимости жилья не скажется.

Допустим, на место градоначальника пришел новый человек, или два (которые поделят кресла мэра и председателя правительства), как думают некоторые аналитики. Для этого, по словам главы Мосгордумы Владимира Платонова, даже никаких изменений в нынешнее столичное законодательство не потребуется. Такая норма прописана в Уставе города Москвы и в столичном законе о правительстве города.

Но за 20 лет сложилась определенная система, правила игры, которые даже нынешнее городское руководство при желании не силах быстро и резко поломать. И неважно, насколько эта система коррумпирована или нацелена на благо москвичей: она просто существует. Да, ей присущи длительные согласования разрешений на строительство, непрозрачное распределение земельных участков. Но даже если предположить некие революционные шаги со стороны вновь назначенной личности (личностей), то плоды они дадут не через год, и вряд ли через два.

Любые новые проекты начинаются с распределения участков. Для этого нужно проводить аукционы, согласно федеральному законодательству, которое ни один мэр или глава городского правительства отменить не в силах. Чтобы организовать аукционы, нужно время для подготовки документации по каждому участку. Необходимо выработать и согласовать в разных инстанциях планы разрешенной этажности, целевого назначения будущего объекта и многого другого. Увязать участок с Генпланом. А после того, как эта документация будет готова, участок будет выставлен на аукцион, тот будет проведен (не ранее чем через определенный срок после объявления его даты), начнется бизнес-процесс застройщика: подготовка его документации, согласования и прочие прелести жизни девелопера. В результате после революционных шагов до первых результатов пройдет года два-три, а, может, и больше.

Впрочем, все революционные шаги, которые может сделать новое градоначальство в области строительства и недвижимости, лежат только в плоскости перераспределения образующейся сверхприбыли. Разница между инвестиционной себестоимостью и конечной ценой квадратного метра жилья обычно огромна. И определяется она только одним фактором: числом желающих купить квартиру в Москве. Очень многие стремятся в столицу, сюда стекаются деньги, поэтому цены остаются завышенными. Так всегда происходит, когда спрос превышает предложение.

Если бы город вдруг начал продавать муниципальное жилье по 30 000 руб. за кв.м, все частные предприниматели выстроились бы в очередь и скупили бы все на корню. А потом спокойно распродавали бы по ценам вторичного рынка (см. «Индексы цен за неделю от 27 сентября» на www.irn.ru). 

У многих есть ощущение, что сейчас эта маржа распределяется неправильно. Она «размазывается» на подношения чиновникам различных уровней, на сверхприбыли девелоперов и т.д. Но даже это «размазывание» вполне рыночно. Чиновники не получат больше, чем застройщики могут «вынуть» из экономики проекта без ущерба для себя, поставщики стройматериалов и энергоносителей тоже не могут взять больше возможного. Сколько-то зарабатывают риэлторы – продать сейчас тоже непросто.

Что в этой ситуации может сделать новый мэр? Он может постараться, чтобы ее значительная часть оседала в городском бюджете, запретив воровать чиновникам и увещевая девелоперов работать с минимальной прибылью. А дополнительно полученные бюджетом средства направить на зарплаты учителям, врачам и т.д. Звучит красиво, правда? Пусть даже сказка станет былью, и не надо раздумывать, как этого можно добиться, можно же просто помечтать.

Но как это скажется на конечной цене жилья? Никак. Как бы сверхприбыль ни перераспределялась, ее размер останется прежним. А как только она вдруг станет меньше и стоимость жилья понизится, сразу возникнут толпы желающих – от риэлторов до частников – приобрести такие инвестиционные квартиры и перепродавать по рыночным ценам. Все равно продавать жилье конечному потребителю будут за столько, за сколько он готов купить. А в действительности цены могут снизиться только при условии существенного роста объемов нового строительства и соответствующего увеличения предложения. Но для Москвы это не очень перспективный путь: город-то не резиновый, и обеспечить дешевыми квартирами всех желающих он никогда не будет в состоянии. Такой вариант более разумно выглядит для Подмосковья и других регионов России. Благо размеры страны в целом такие возможности как раз дают, в отличие от столицы.

В Москве же предложение всегда будет ограничено. Оно может стать больше, можно сократить сроки согласований (см. статью «Прежняя рентабельность без повышения цен»), способствовать развитию кредитования (см. «Строители просят у банков денег»), предпринять другие усилия для увеличения объемов строительства. Но превысить спрос оно вряд ли сможет.

Цены на новостройки в Москве

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Дом на БарвихинскойМосква, Западный округ, район Можайский4 кв. 2020 г.от 7 650 000 руб.
FoRestМосква, Западный округ, район Ново-Переделкино4 кв. 2020 г.от 6 214 096 руб.
Городские резиденции SPIRESМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар3 кв. 2021 г.от 14 202 760 руб.
DialogМосква, Центральный округ, район Красносельский, м. Комсомольская4 кв. 2021 г.от 13 374 805 руб.
Nagatino i-LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк2 кв. 2022 г.от 10 234 600 руб.
Летний садМосква, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская4 кв. 2020 г.от 7 655 223 руб.
Жилой район ALIAМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Спартак3 кв. 2022 г.от 7 677 650 руб.
Фестиваль ПаркМосква, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал2 кв. 2020 г.от 9 180 862 руб.
Серебряный фонтанМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская4 кв. 2021 г.от 8 382 860 руб.
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 9 741 600 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все

Актуальные скидки на новостройки в Москве

ПроектРасположениеСпециальное предложение
DialogМосква, Центральный округ, район Красносельский, м. КомсомольскаяСкидка 5%
Летний садМосква, Северный округ, район Дмитровский, м. СелигерскаяСкидки до 3% на просторные 2-х и 3-х комнатные квартиры
Резиденции КомпозиторовМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ПавелецкаяКвартиры с выгодой до 1,2 млн руб.
Савеловский СитиМосква, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. СавеловскаяСкидки до 10%
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. ШелепихаСкидка до 12%.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
417 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы
Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Другие материалы по теме сюжета:
Народное мнение: изменит ли жизнь в столице новый мэр? В Москве вот уже третью неделю новый мэр Сергей Собянин увлеченно переставляет шахматные фигурки чиновников, ведя какую-то ему известную партию. «Съеденные» ферзи и пешки лежат у доски, может, пригодятся, а может, и нет. Чиновников не жалко абсолютно, у них такая работа – безропотно терпеть начальственный гнев. Главное, чтобы все эти «рокировочки» пошли на пользу самим москвичам. Собянин пообещал достроить градостроительную ошибку Лужкова Народное мнение: изменится ли жизнь в Москве после отставки мэра? Отставка мэра Москвы Юрия Лужкова – это, безусловно, новость номер один, несмотря на то, что само событие произошло неделю назад. В топе главных новостей она будет еще долго висеть, и понятно, - почему. Смену власти в Москве можно сравнить не то, что бы с государственным переворотом (все-таки президент – не революционер, и действовал он в рамках своих полномочий), но с чем-то близким к тому. Так и хочется брякнуть – Лужкова свергли!
Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
ЖК iLove Старт продаж нового корпуса. Ипотека 6%. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сердце Столицы. Ипотека 0,1% Квартиры в новом корпусе по стартовым ценам от 21 165 р./мес. Покупайте онлайн. Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с панарамными видами на центр Москвы от 15,7 млн ₽. Премиальная отделка под ключ. м.Белорусская. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. Берем % по ипотеке на себя . 2 мин от м.Дмитровская. от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры на старте продаж в 5 минутах пешком от м. Технопарк. Ипотека от 4,5%! от 9,9 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ Покупайте онлайн! Бизнес-класс рядом с ЦАО. Современная архитектура. Свой парк. Образовательный центр с лицеем. Рядом 3 метро Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте FRESH. Ипотека 0,1%! От 13 664 р./мес. Дешевле аренды! Покупайте онлайн. Потолки до 3.5 м. Рядом метро. Подробнее на Fresh-hous.ru Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" #Оставайсядома. Купи квартиру онлайн в ЖК бизнес-класса с захватывающими видами на парк Сокольники Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры с выгодой до 1,2 млн руб. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь», м. «Динамо» Идет заселение 2 очереди! Ипотека по госпрограмме от 5,99%! Скидки до 6% . Успейте купить по выгодным ценам! Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живите у Тверской! Всего 10 квартир Финал продаж! От 400 тыс. руб. за м2. Редкие планировки. Ипотека 0,1%. Надежное вложение. Покупайте онлайн! Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на просторные 2-х и 3-х комнатные квартиры в готовых корпусах в шаге от строящейся ст. м. "ул.800-летия Москвы". от 10,1 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры 1 очереди! Квартиры бизнес-класса с отделкой white box. Ключи в этом году. м. Речной вокзал. В окружении парков. Ипотека от 5,85% от 9,1 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район ALIA. м."Тушинская" Просторные квартиры с видом на набережную Москвы-реки. Евро-двушки от 8,6 млн. руб. Отделка White Box. от 185 000 руб/кв.м. Застройщик: Специализированный застройщик Резиденс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest - квартиры с видом на лес Квартиры в ЗАО с видом на лес. 2 мин пешком до м.Новопеределкино. Предчистовая отделка White Box. Ипотека от 5,85%! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DIALOG на Большой Спасской Премиальные квартиры с видом на исторический центр Москвы. Подземный паркинг. Панорамное остекление. Скидка 5%. Ипотека от 5,85%. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры со скидкой до 20% в доме Д1. Ипотека с гос.поддержкой от 6,5%. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дабл". Квартиры в березовой роще! Квартиры от 2,65 млн руб в экологическом районе в 25 мин от м. Домодедовская от 2,65 млн руб. Застройщик: Коробово-1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые Аллеи» Исторически низкая ипотека - 6,1%. Cвоя квартира в ипотеку от 8 810 р./ месяц! Московская прописка! от 3,9 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Студия 27,8 кв.м от 4,28 млн.руб. 3-х комн. кв-ра 89 м² с удачной планировкой – 9,23 млн.руб. м. Новокосино - 10 мин.пешком. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Резиденция Май» 9 км от МКАД Комплекс бизнес-класса в окружении заповедника. Квартиры с террасами. Инф-ра. Выгода до 580.000 руб от 5,1 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу" Квартиры с отделкой в ипотеку от 2,9%! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Школа и дет.сад Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино". Исторически низкая ипотека, 6,1%! Рядом 5 детских садов, 2 школы. Благоустроенные дворы, спортивные площадки. 3 лесопарка. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» Спешите! 4 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. квартиры в готовых домах от 5,8 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской» Комплекс Бизнес-класса. 10 мин. до станции"Сетунь". Собственная инфраструктура,охраняемая территория от 8.1 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте