Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Конец эры частных инвесторов

Мы еще долго будем помнить события, происходившие на столичном рынке недвижимости в 2005-2007 гг. Плавный рост стоимости, начавшийся во второй квартале 2005 года, обернулся небывалым скачком цен в 2006 году. По данным аналитического центра www.irn.ru, индекс стоимости жилья вырос за 2006 год с $2320 до $4210 за кв. метр. Многие продавцы решили выждать и сняли квартиры с продажи. Оставшиеся объекты продолжили подниматься в цене. Для инвесторов, покупающих квартиры с целью перепродажи в преддверие подъема рынка, время взрывного роста цен уже менее интересно, и они начинают покидать рынок.

На рынке в этот период обычно остаются покупатели, приобретающие квартиры «для жизни», но многие из них также вынуждены были уйти, так как не смогли угнаться за ростом цен. Развалилось множество альтернативных и ипотечных сделок. Квартиры дорожали на 15-20% за время, пока шло оформление документов.

Следующий 2007 год обернулся для рынка затяжной стагнацией. Если 2006 год был временем продавца, то 2007 год, безусловно, стал порой покупателя. Люди успели свыкнуться с установившимися ценами, и, пользуясь стабильностью рынка, старались, как можно тщательнее подойти к вопросу выбора жилья. Отложенный спрос реализовывался, но не так активно, как этого бы хотелось риэлторам. Стоит отметить, что к 2007 году стоимость московских квартир вышла на уровень многих западноевропейских столиц. Поэтому, принимая во внимание стагнацию на столичном рынке жилья, для частного инвестора стало выгоднее вкладывать деньги в зарубежную недвижимость и количество инвестиционных сделок значительно сократилось.

Логично предположить, что и в 2006, и в 2007 годах квартир «для инвестиций» приобреталось уже относительно немного. На рынке, в основном, присутствовал «настоящий» покупатель, те, кто покупает квартиру, чтобы в ней жить. Покупает, независимо от поведения рынка и уровня цен. В пользу этого тезиса говорят статистические данные УФРС г. Москвы по количеству зарегистрированных сделок купли-продажи квартир за последние 10 лет.


Год 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Число 77898 76758 64134 78687 81297 90878 86394 84186 75576 77393

Минимальное число сделок отмечается в 2000 году. После кризиса 1998 года доходы основной массы населения снизились, а сбережения «сгорели». Однако далеко не все потеряли свои накопления. Те, кто хранил свои сбережения в валюте, не только не потеряли, но даже выиграли от кризиса 1998 года. При этом к началу 1999 года квартиры в Москве подешевели на треть, что позволило многим из тех, кто сберег свои финансовые ресурсы приобрести долгожданное жилье. Именно поэтому спад числа сделок приходится не на 1998 и не на 1999 годы. Однако уже к 2000 году спрос со стороны таких покупателей уже был исчерпан, а у остального населения доходы еще не выросли достаточно для того, чтобы приобретать жилье. В связи с этим минимальное число сделок зафиксировано как раз в 2000 году. А к 2001 году рынок уже оправился от кризиса.

Бум рынка недвижимости, начавшийся в 2002 году продолжился до 2005 года, а основной расцвет пришелся на 2003 год. К тому времени экономика страны, и доходы населения раскачались, зарплаты вернулись на докризисный уровень. Косвенно России помогли ослабление доллара, рост цен на нефть и война в Ираке. В итоге, у людей «завелись» деньги, а недвижимость еще не успела подорожать.

Тогда же начался ценовой виток не сравнимый по темпам роста ни с одним из докризисных: жилая недвижимость начала набирать в цене сначала по 1-2%, а потом и по 3-5% в месяц. С января 2003 года по январь 2004 года цены на квартиры поднялись с $1070 за кв. метр до $1500 за кв. метр. Период плавного стабильного роста цен обычно является самым благоприятным временем для инвестиционных сделок. Именно на 2003 год пришелся расцвет инвестиционных покупок, тогда они вошли в моду, а недвижимость стала не только самым надежным, но и самым прибыльным способом вложения средств.

К июлю 2004 года цены достигли $1800 за кв. метр и началась стагнация. С этого момента число сделок начинает идти на спад, а к 2006 году возвращается на уровень 1998-1999 гг. После витка цен, произошедшего в 2005-2006 гг., цены выскочили на такую планку, что стали недоступными для многих покупателей, а частные инвесторы начали присматриваться к другим рынкам недвижимости — загородному, региональному и зарубежному рынкам. В итоге, на рынке вновь остался «костяк» покупательской аудитории. Исходя из статистики регистраторов, по оценке аналитического центра www.irn.ru, он составляет около 75 тыс. человек в год. Такое число покупателей присутствует на рынке всегда, независимо от того, поднимаются цены или падают. Если предположить, что этим числом исчерпывается количество сделок «настоящих» покупателей, то стабильность этого показателя легко объяснима. Спрос «настоящих» покупателей на сделки с жильем возникает в связи с рождением или взрослением детей, смертью близких, браками и разводами. В свою очередь большая выборка, возникающая при оценке покупательской активности в мегаполисах, усредняет их динамику и в результате получается относительно стабильная величина.

Если наше предположение, что число «настоящих» сделок в Москве всегда составляет примерно 75 тыс., то те 10-15 тыс. сделок, на которые в период 2002-2005 года вырос общий объем сделок, вполне объяснимы присутствием на рынке «инвестиционных» покупателей. Таким образом, порядка 15-20% московских квартир в период наибольшей активности частных инвесторов (2002-2005 годы) было приобретено с целью извлечения прибыли. Стоит отметить, что большинство «инвестиционных» сделок совершается с квартирами в новостройках, т.е. доля таких сделок в этом сегменте должна быть больше, чем в целом по рынку. Это вполне согласуется с оценками аналитического центра www.irn.ru, сделанными в 2003 году, что доля «инвестиционных» сделок в новостройках на тот момент составляла порядка 30%. И это неудивительно, период с 2002 по 2005 годы был поистине золотым для частных инвестиций, но его повторение на московском рынке городского жилья сегодня вряд ли возможно.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
509 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит. студии, 1-4-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте