Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Конец эры частных инвесторов

Мы еще долго будем помнить события, происходившие на столичном рынке недвижимости в 2005-2007 гг. Плавный рост стоимости, начавшийся во второй квартале 2005 года, обернулся небывалым скачком цен в 2006 году. По данным аналитического центра www.irn.ru, индекс стоимости жилья вырос за 2006 год с $2320 до $4210 за кв. метр. Многие продавцы решили выждать и сняли квартиры с продажи. Оставшиеся объекты продолжили подниматься в цене. Для инвесторов, покупающих квартиры с целью перепродажи в преддверие подъема рынка, время взрывного роста цен уже менее интересно, и они начинают покидать рынок.

На рынке в этот период обычно остаются покупатели, приобретающие квартиры «для жизни», но многие из них также вынуждены были уйти, так как не смогли угнаться за ростом цен. Развалилось множество альтернативных и ипотечных сделок. Квартиры дорожали на 15-20% за время, пока шло оформление документов.

Следующий 2007 год обернулся для рынка затяжной стагнацией. Если 2006 год был временем продавца, то 2007 год, безусловно, стал порой покупателя. Люди успели свыкнуться с установившимися ценами, и, пользуясь стабильностью рынка, старались, как можно тщательнее подойти к вопросу выбора жилья. Отложенный спрос реализовывался, но не так активно, как этого бы хотелось риэлторам. Стоит отметить, что к 2007 году стоимость московских квартир вышла на уровень многих западноевропейских столиц. Поэтому, принимая во внимание стагнацию на столичном рынке жилья, для частного инвестора стало выгоднее вкладывать деньги в зарубежную недвижимость и количество инвестиционных сделок значительно сократилось.

Логично предположить, что и в 2006, и в 2007 годах квартир «для инвестиций» приобреталось уже относительно немного. На рынке, в основном, присутствовал «настоящий» покупатель, те, кто покупает квартиру, чтобы в ней жить. Покупает, независимо от поведения рынка и уровня цен. В пользу этого тезиса говорят статистические данные УФРС г. Москвы по количеству зарегистрированных сделок купли-продажи квартир за последние 10 лет.


Год 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Число 77898 76758 64134 78687 81297 90878 86394 84186 75576 77393

Минимальное число сделок отмечается в 2000 году. После кризиса 1998 года доходы основной массы населения снизились, а сбережения «сгорели». Однако далеко не все потеряли свои накопления. Те, кто хранил свои сбережения в валюте, не только не потеряли, но даже выиграли от кризиса 1998 года. При этом к началу 1999 года квартиры в Москве подешевели на треть, что позволило многим из тех, кто сберег свои финансовые ресурсы приобрести долгожданное жилье. Именно поэтому спад числа сделок приходится не на 1998 и не на 1999 годы. Однако уже к 2000 году спрос со стороны таких покупателей уже был исчерпан, а у остального населения доходы еще не выросли достаточно для того, чтобы приобретать жилье. В связи с этим минимальное число сделок зафиксировано как раз в 2000 году. А к 2001 году рынок уже оправился от кризиса.

Бум рынка недвижимости, начавшийся в 2002 году продолжился до 2005 года, а основной расцвет пришелся на 2003 год. К тому времени экономика страны, и доходы населения раскачались, зарплаты вернулись на докризисный уровень. Косвенно России помогли ослабление доллара, рост цен на нефть и война в Ираке. В итоге, у людей «завелись» деньги, а недвижимость еще не успела подорожать.

Тогда же начался ценовой виток не сравнимый по темпам роста ни с одним из докризисных: жилая недвижимость начала набирать в цене сначала по 1-2%, а потом и по 3-5% в месяц. С января 2003 года по январь 2004 года цены на квартиры поднялись с $1070 за кв. метр до $1500 за кв. метр. Период плавного стабильного роста цен обычно является самым благоприятным временем для инвестиционных сделок. Именно на 2003 год пришелся расцвет инвестиционных покупок, тогда они вошли в моду, а недвижимость стала не только самым надежным, но и самым прибыльным способом вложения средств.

К июлю 2004 года цены достигли $1800 за кв. метр и началась стагнация. С этого момента число сделок начинает идти на спад, а к 2006 году возвращается на уровень 1998-1999 гг. После витка цен, произошедшего в 2005-2006 гг., цены выскочили на такую планку, что стали недоступными для многих покупателей, а частные инвесторы начали присматриваться к другим рынкам недвижимости — загородному, региональному и зарубежному рынкам. В итоге, на рынке вновь остался «костяк» покупательской аудитории. Исходя из статистики регистраторов, по оценке аналитического центра www.irn.ru, он составляет около 75 тыс. человек в год. Такое число покупателей присутствует на рынке всегда, независимо от того, поднимаются цены или падают. Если предположить, что этим числом исчерпывается количество сделок «настоящих» покупателей, то стабильность этого показателя легко объяснима. Спрос «настоящих» покупателей на сделки с жильем возникает в связи с рождением или взрослением детей, смертью близких, браками и разводами. В свою очередь большая выборка, возникающая при оценке покупательской активности в мегаполисах, усредняет их динамику и в результате получается относительно стабильная величина.

Если наше предположение, что число «настоящих» сделок в Москве всегда составляет примерно 75 тыс., то те 10-15 тыс. сделок, на которые в период 2002-2005 года вырос общий объем сделок, вполне объяснимы присутствием на рынке «инвестиционных» покупателей. Таким образом, порядка 15-20% московских квартир в период наибольшей активности частных инвесторов (2002-2005 годы) было приобретено с целью извлечения прибыли. Стоит отметить, что большинство «инвестиционных» сделок совершается с квартирами в новостройках, т.е. доля таких сделок в этом сегменте должна быть больше, чем в целом по рынку. Это вполне согласуется с оценками аналитического центра www.irn.ru, сделанными в 2003 году, что доля «инвестиционных» сделок в новостройках на тот момент составляла порядка 30%. И это неудивительно, период с 2002 по 2005 годы был поистине золотым для частных инвестиций, но его повторение на московском рынке городского жилья сегодня вряд ли возможно.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
495 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 870 200
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 604 050
до 23 778 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Лобачевского 120 Москва, Западный округ, район Раменки, м. Проспект Вернадского 1-4-комнатные квартиры Площади : 45 - 109 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Проспект Вернадского, 18 мин. транспортом Застройщик: Лобачевского 120.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 028 880
до 18 684 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК SREDA Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Текстильщики Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 20 - 112 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Текстильщики, 15 мин. транспортом Рязанский пр-т, вл.2, Б2 Рязанский пр-т, вл.2, Б3 Рязанский пр-т, вл.2, к.L1 Рязанский пр-т, вл.2, к.L2 Рязанский пр-т, вл.2, к.М1 Показать все 15 корпусов Застройщик: ВЦ Стройэкспо.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты в готовых домах площадью 47-107 метров. ГК: 3 кв. 2016 г. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Спешите! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью от 18 метров.Монолит. Спешите! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах пл. от 25 метров.Монолит. Звоните! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Спешите! Квартиры в готовых домах площадью 21-98 метров. ГК: 1 кв. 2014 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич. 8 км от МКАД. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах пл. 22-115 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. Спешите! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые аллеи» ЖК «Кленовые аллеи» Квартиры с отделкой в Новой Москве! Материнский капитал. Успейте купить выгодно! Ипотека с господдержкой от 6% двушки от 4,8 млн руб.МИЦ Застройщик: МИЦ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Южное Бунино» ЖК «Южное Бунино» Квартиры в Новой Москве с отделкой! 2 станции метро. Материнский капитал. Ипотека от 6%. трешка от 6 млн руб.МИЦ Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте