Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Конец эры частных инвесторов

Мы еще долго будем помнить события, происходившие на столичном рынке недвижимости в 2005-2007 гг. Плавный рост стоимости, начавшийся во второй квартале 2005 года, обернулся небывалым скачком цен в 2006 году. По данным аналитического центра www.irn.ru, индекс стоимости жилья вырос за 2006 год с $2320 до $4210 за кв. метр. Многие продавцы решили выждать и сняли квартиры с продажи. Оставшиеся объекты продолжили подниматься в цене. Для инвесторов, покупающих квартиры с целью перепродажи в преддверие подъема рынка, время взрывного роста цен уже менее интересно, и они начинают покидать рынок.

На рынке в этот период обычно остаются покупатели, приобретающие квартиры «для жизни», но многие из них также вынуждены были уйти, так как не смогли угнаться за ростом цен. Развалилось множество альтернативных и ипотечных сделок. Квартиры дорожали на 15-20% за время, пока шло оформление документов.

Следующий 2007 год обернулся для рынка затяжной стагнацией. Если 2006 год был временем продавца, то 2007 год, безусловно, стал порой покупателя. Люди успели свыкнуться с установившимися ценами, и, пользуясь стабильностью рынка, старались, как можно тщательнее подойти к вопросу выбора жилья. Отложенный спрос реализовывался, но не так активно, как этого бы хотелось риэлторам. Стоит отметить, что к 2007 году стоимость московских квартир вышла на уровень многих западноевропейских столиц. Поэтому, принимая во внимание стагнацию на столичном рынке жилья, для частного инвестора стало выгоднее вкладывать деньги в зарубежную недвижимость и количество инвестиционных сделок значительно сократилось.

Логично предположить, что и в 2006, и в 2007 годах квартир «для инвестиций» приобреталось уже относительно немного. На рынке, в основном, присутствовал «настоящий» покупатель, те, кто покупает квартиру, чтобы в ней жить. Покупает, независимо от поведения рынка и уровня цен. В пользу этого тезиса говорят статистические данные УФРС г. Москвы по количеству зарегистрированных сделок купли-продажи квартир за последние 10 лет.


Год 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Число 77898 76758 64134 78687 81297 90878 86394 84186 75576 77393

Минимальное число сделок отмечается в 2000 году. После кризиса 1998 года доходы основной массы населения снизились, а сбережения «сгорели». Однако далеко не все потеряли свои накопления. Те, кто хранил свои сбережения в валюте, не только не потеряли, но даже выиграли от кризиса 1998 года. При этом к началу 1999 года квартиры в Москве подешевели на треть, что позволило многим из тех, кто сберег свои финансовые ресурсы приобрести долгожданное жилье. Именно поэтому спад числа сделок приходится не на 1998 и не на 1999 годы. Однако уже к 2000 году спрос со стороны таких покупателей уже был исчерпан, а у остального населения доходы еще не выросли достаточно для того, чтобы приобретать жилье. В связи с этим минимальное число сделок зафиксировано как раз в 2000 году. А к 2001 году рынок уже оправился от кризиса.

Бум рынка недвижимости, начавшийся в 2002 году продолжился до 2005 года, а основной расцвет пришелся на 2003 год. К тому времени экономика страны, и доходы населения раскачались, зарплаты вернулись на докризисный уровень. Косвенно России помогли ослабление доллара, рост цен на нефть и война в Ираке. В итоге, у людей «завелись» деньги, а недвижимость еще не успела подорожать.

Тогда же начался ценовой виток не сравнимый по темпам роста ни с одним из докризисных: жилая недвижимость начала набирать в цене сначала по 1-2%, а потом и по 3-5% в месяц. С января 2003 года по январь 2004 года цены на квартиры поднялись с $1070 за кв. метр до $1500 за кв. метр. Период плавного стабильного роста цен обычно является самым благоприятным временем для инвестиционных сделок. Именно на 2003 год пришелся расцвет инвестиционных покупок, тогда они вошли в моду, а недвижимость стала не только самым надежным, но и самым прибыльным способом вложения средств.

К июлю 2004 года цены достигли $1800 за кв. метр и началась стагнация. С этого момента число сделок начинает идти на спад, а к 2006 году возвращается на уровень 1998-1999 гг. После витка цен, произошедшего в 2005-2006 гг., цены выскочили на такую планку, что стали недоступными для многих покупателей, а частные инвесторы начали присматриваться к другим рынкам недвижимости — загородному, региональному и зарубежному рынкам. В итоге, на рынке вновь остался «костяк» покупательской аудитории. Исходя из статистики регистраторов, по оценке аналитического центра www.irn.ru, он составляет около 75 тыс. человек в год. Такое число покупателей присутствует на рынке всегда, независимо от того, поднимаются цены или падают. Если предположить, что этим числом исчерпывается количество сделок «настоящих» покупателей, то стабильность этого показателя легко объяснима. Спрос «настоящих» покупателей на сделки с жильем возникает в связи с рождением или взрослением детей, смертью близких, браками и разводами. В свою очередь большая выборка, возникающая при оценке покупательской активности в мегаполисах, усредняет их динамику и в результате получается относительно стабильная величина.

Если наше предположение, что число «настоящих» сделок в Москве всегда составляет примерно 75 тыс., то те 10-15 тыс. сделок, на которые в период 2002-2005 года вырос общий объем сделок, вполне объяснимы присутствием на рынке «инвестиционных» покупателей. Таким образом, порядка 15-20% московских квартир в период наибольшей активности частных инвесторов (2002-2005 годы) было приобретено с целью извлечения прибыли. Стоит отметить, что большинство «инвестиционных» сделок совершается с квартирами в новостройках, т.е. доля таких сделок в этом сегменте должна быть больше, чем в целом по рынку. Это вполне согласуется с оценками аналитического центра www.irn.ru, сделанными в 2003 году, что доля «инвестиционных» сделок в новостройках на тот момент составляла порядка 30%. И это неудивительно, период с 2002 по 2005 годы был поистине золотым для частных инвестиций, но его повторение на московском рынке городского жилья сегодня вряд ли возможно.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
496 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 6 624 600
до 19 098 200 руб.
Узнать подробнее
ЖК Счастье в Лианозово Москва, Северо-Восточный округ, район Лианозово, м. Алтуфьево 1-3-комнатные квартиры Площади : 36 - 86 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Алтуфьево, 10 мин. пешком Застройщик: Абрамцевская 10.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 13 143 900
до 37 253 100 руб.
Узнать подробнее
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Торопитесь! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте