Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.4 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1.1 млн
руб.
от
1.5 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость весной 2017 года?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
29 мая 2015 года

Обзор рынка недвижимости по итогам мая 2015 года

 

Недвижимость в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Май 15 К апр 15
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) 3 537 пункт. +9.0%
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) +5.3 %/мес. +0.7%
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) -0.7 б.деп. +4.8 б.д.

 

В течение мая во многом получили не только дальнейшее развитие, но и, похоже, даже завершение краткосрочные тенденции, возникшие в марте и в апреле. Вслед за укреплением рубля цены на недвижимость в Москве и Подмосковье в национальной валюте во многом стабилизировались на новых уровнях. При этом в долларовом выражении они заметно подросли, но, несмотря на отскок вверх, индекс стоимости столичного жилья пока все равно остается ниже «дна» 2009 года. В то же время укрепление рубля, похоже, пока выдохлось, как и отскок вверх других макроэкономических показателей, включая цены на нефть. Такое положение дел вполне естественно для летнего сезона, и оно может спровоцировать перемену ценовых тенденций на рынке недвижимости.

Долларовый индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, вырос за май очень существенно – более чем на 9%. Максимальное значение индекса на конец мая составило 3.617$ за квадратный метр, что примерно на 200$ ниже «дна», сформировавшегося в кризис 2008-2009 года. Проще говоря, на этот раз рынок не просто «клюнул» по ценам существенно ниже, чем в прошлый кризис, но и не сумел пока вернуться назад даже к прошлому минимуму цен.

В рублевом выражении цены на квартиры в Москве уже несколько месяцев остаются достаточно стабильными с вариациями в 1-2-3% вокруг уровня 180 тысяч рублей за метр (по индексу ИРН). Впрочем, все более очевидным становится то обстоятельство, что эта стабильность не более чем видимая. Если в ноябре-декабре ажиотажный спрос на рынке даже подтолкнул многих продавцов поднимать цены в рублевом выражении, а в январе-марте на рынок пришли скидки от 5% до 10%, то теперь размер отдельных дисконтов достигает уже 20-25%. А продать без скидок или торга даже ликвидную квартиру сейчас практически невозможно ни на первичном рынке, ни на вторичном. Подробнее этот аспект отражен в свежем обзоре «Новостройки в Москве и Подмосковье: со скидками до 25%».

Впрочем, рынок новостроек московского региона сумел более или менее приспособиться к кризису – как за счет помощи государства, выделившего 20 млрд. руб. на программу субсидирования ипотечных ставок, так и благодаря разумной ценовой политике самих застройщиков. Нельзя сказать, что будущее новостроек абсолютно безоблачно, однако ситуация на вторичном рынке, где нет льготной ипотеки, зато есть множество упрямых продавцов, внушает значительно больше опасений, отмечается в статье «Рынок недвижимости жив за счет новостроек, а на вторичном рынке продавцы и покупатели перестали понимать друг друга».

Динамика цен по географии отражает довольно путаное состояние рынка, что обычно соответствует периоду перемены тенденций. Так, наиболее устойчивым по стоимости в мае оказался Центральный округ, продавцы жилья в котором, разумеется, дольше других готовы держать цены. Но следом за ним в рейтинге стоят народные Северный округ и Восточный округ. А вот один из престижных – Юго-Западный округ, наоборот, оказался в конце рейтинга, потеряв в стоимости больше остальных.

 

Недвижимость в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Май15 Апр15
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3 043 +10.7%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 3 171 +12.0%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 3 362 +10.1%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3 347 +10.6%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 4 006 +10.2%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 4 208 +8.5%
     
Все панельные и блочные дома 3 192 +10.9%
Все монолитные и кирпичные дома 3 854 +9.7%

 

Квартиры в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Май15 Апр15
Однокомнатные квартиры 3 448 +8.7%
Двухкомнатные квартиры 3 460 +9.2%
Трехкомнатные квартиры 3 373 +8.8%
Многокомнатные квартиры 3 921 +8.3%

 

Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru) Май15 Апр15
Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир), $/кв.м. 5 735 +7.4%
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир), $/кв.м. 2 546 +9.5%
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") 2.25 -1.9%

 

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

 


Рейтинги округов и районов г. Москвы в мае 2015 года >>

В течение марта-апреля в экономике и на финансовых рынках сложился вполне закономерный отскок, который перекинулся и на май. Подросла нефть, укрепился рубль, пошло снижение процентных ставок. В этом отношении поведение финансовых рынков, как и рынка недвижимости, во многом напомнило весну 2009 года, когда ситуация стала постепенно выправляться после кризиса. Только вот в нынешних условиях, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, имеет место не столько кризис в его классическом понимании, сколько изменение геополитической реальности.

И в этом аспекте потепления отношений пока не наблюдается. Ситуация вокруг Украины остается не менее напряженной, чем ранее, как и взаимоотношения с Западным миром. А значит, ожидать скорой отмены санкций или возобновления потока иностранных инвестиций в Россию пока не приходится. Следовательно, и легкие «шальные» деньги, характерные для прежних лет, в страну пока не вернутся. С точки зрения рынка недвижимости все это означает крайне ограниченный платежеспособный спрос. Проще говоря, жилье людям по-прежнему нужно, но купить его они смогут только за гораздо меньшие деньги, чем ранее.

А вот в плане предложения складывается противоположная картина. В отличие от прошлого кризиса, когда застройщики заморозили большинство новых проектов, сейчас на рынок продолжают выходить масштабные стройки. Некоторые из них IRN.RU отмечал в недавней статье «Девелоперы анонсируют все новые проекты по строительству жилья в Москве».

Причины такого положения дел состоят в сильно изменившихся правилах игры на строительном рынке. До 2008 года было принято меньше строить, а площадками под строительство чаще спекулировать. Расчет за право строительства с городскими властями обычно производился задним числом, в виде передачи части построенных квартир в виде «доли города». В таких условиях при наступлении кризиса проще всего было просто перестать строить и отложить все до лучших времен.

Теперь же оплата городу по многим проектам нового строительства уже произведена вперед в денежном выражении. Выросла кадастровая оценка и привязанные к ней земельные налоги. В таких условиях оказывается выгоднее не бросить проект, а построить и продать его со скидками хотя бы в ноль, чтобы вернуть вложенное, нежели потерять все. Поэтому, скорее всего, мы увидим в этом и в следующем году выход на рынок еще немалого числа новых строек, несмотря на сложный макроэкономический фон.

По оценкам аналитического центра www.irn.ru, сейчас на рынке недвижимости складывается беспрецедентное давление объемов предложения, какого не было за последние 25 лет существования этого рынка. До 2005-2008 годов застраивалась в основном Москва, а Подмосковье тогда строило мало. Потом огромные объемы строительства возникли в Подмосковье, зато в старой Москве образовалась строительная пауза в связи со сменой мэра и пересмотром всех инвестконтрактов. Новая Москва в первые годы своего существования была во многом «на бумаге».

Сейчас же на фоне огромных объемов строительства в Подмосковье довольно много новых проектов выходит и еще планируется к выходу на рынок в старой Москве. Плюс к этому заметно выросли объемы в Новой Москве, а также на рынке добавился существенный сегмент апартаментов, которого не было ранее. В добавление к этому с 2015 года введен рыночный налог на недвижимость, который начнет давить на купленные ранее впрок инвестиционные квартиры, провоцируя их постепенную распродажу. В то же время отток экспатов и наших сограждан на ПМЖ за рубеж будет провоцировать как распродажу их жилья, так и снижение ставок аренды на фоне высокой доходности депозитов.

Все эти факторы, сошедшиеся воедино, могут создать колоссальное превосходство предложения над спросом на московском рынке недвижимости в ближайшие год-два. Аналитический центр IRN.RU готовит отдельное исследование на эту тему, которое планируется опубликовать на следующей неделе. Следите за обновлениями!


Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
10731 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 5 214 000
до 12 623 900 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Жилой комплекс "Кварталы 21" Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м.Рязанский проспект 1,2,3-комнатные квартиры Площади : 38 - 81 кв.м. м. Рязанский проспект, 20 мин. транспортом 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.8 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.6 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.9 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.5 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.3 Показать все корпуса
P от 7 085 000
до 12 716 000 руб.
Узнать подробнее
Жилой комплекс "Юбилейный пр-т, д.42" Московская область, г. Реутов, мкр.9, Юбилейный пр-т., д.44А 1-3-комнатные квартиры Площади : 50 - 141 кв.м. Сдача ГК: сдан
P от 12 435 390
до 80 283 750 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Жилой комплекс "Донской Олимп" Москва, Южный округ, район Даниловский, м.Шаболовская 1,2,3,4,5-комнатные квартиры Площади : 48 - 275 кв.м. м. Шаболовская, 5 мин. пешком Серпуховской вал ул., вл.19,21, к.Г Серпуховской вал ул., вл.19,21, к.А Серпуховской вал ул., вл.19,21, к.В Серпуховской вал ул., вл.19,21, к.Б Серпуховский Вал ул., вл.19 к.Б