Руководитель IRN.RU: ревизия инвестконтрактов спасет рынок новостроек Подмосковья от затоваривания
Судьба Москвы области не грозит
В отличие от Москвы, страдающей от дефицита предложения новостроек, в Подмосковье в последние годы наблюдается строительный бум. Поэтому затеянная Сергеем Шойгу ревизия инвестиционных контрактов будет препятствовать затовариванию рынка недвижимости региона, спасая его от стагнации, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Напомним, министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган заявил на пресс-конференции, что власти Подмосковья могут пересмотреть инвестконтракты на возведение «десятков миллионов квадратных метров жилья».
«Нам не нужен частокол в Московской области. Нам не нужно увеличивать нагрузку на транспортную инфраструктуру. Мы понимаем, что это приведет к реальному коллапсу», - подчеркнул чиновник.
Ревизию соглашений с застройщиками инициировал новый губернатор региона Сергей Шойгу, поставивший задачу навести порядок в строительной сфере. Два года назад с проверки инвестконтрактов начал свою деятельность на посту мэра Москвы и Сергей Собянин. К настоящему времени столичная администрация уже расторгла договоры на строительство примерно 10 млн кв. м недвижимости, в том числе 1,3 млн – в центре.
Такие методы борьбы с уплотнительной застройкой (мэрия также ограничила строительство жилья, офисов и торговых центров в исторической части города) негативно сказались на и без того скудном объеме предложения новых домов в Москве. Тем более что в предыдущие годы девелоперы, придавленные последствиями кризиса, и сами не торопились с выходом на стройплощадки.
Однако подмосковному рынку недвижимости, испытывающему скорее переизбыток новостроек, чем недостаток, столичные проблемы не грозят, полагает эксперт. Если в Москве общие объемы ввода жилья сокращаются с 2008 г., а на продажу строят мало и дорого еще с середины 2000-х гг., то Московская область, невзирая на кризис, выбилась в лидеры жилищного строительства страны. Например, в 2011 г. в Москве сдали в эксплуатацию 2,1 млн кв. м жилья (против 4,8 млн в 2007-м), а в Подмосковье – 8,2 млн, или 13,2% от показателя в целом по России.
Процветанием строительной отрасли Московская область обязана в первую очередь процессам, происходившим в пределах Первопрестольной. В 2004-2005 гг., после того как завершилось освоение новых районов – Марьино, Люблино, Куркино, Бутово, в Москве практически перестали строить коммерческое жилье экономкласса. Рост стоимости земли и прочих издержек в Москве вынудил девелоперов, специализирующихся на возведении доступной не только олигархам недвижимости, осваивать просторы соседнего, менее «ресурсоемкого» по сравнению со столицей региона. Вслед за застройщиками в область потянулись и покупатели – как москвичи, так и представители более отдаленных субъектов РФ и СНГ, желающие поселиться в Московском регионе, но не имеющие средств на покупку квартиры в столице. В последней фактически остался только бизнес-класс, «элитка» да социальное жилье для очередников, за счет которого до кризиса и обеспечивался рост объемов строительства (см. статью «Приведет ли падение объемов строительства жилья к новому росту цен?»).
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Увеличенные скидки до 20%!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Рынки недвижимости Москвы и области превратились в сообщающиеся сосуды: по мере сокращения объемов строительства в столице росло предложение новостроек в Подмосковье. И кризис только закрепил эту тенденцию.
По данным исследования аналитического центра IRN.RU «Весь рынок новостроек Москвы от ТТК и Подмосковья за 1-2 кв. 2012 года. Сравнительный анализ», несмотря на общее увеличение количества новостроек в Московском регионе (с 954 в I квартале 2009 г. до 981 во II квартале 2012 г.), в столице (от Третьего транспортного кольца до МКАД) новых домов стало меньше (147 против 238 в начале 2009 г.). Уменьшение предложения новостроек в Москве с лихвой компенсировало Подмосковье: в 30-километровой зоне от МКАД число объектов выросло с 574 до 672, или на 98 домов, а в дальнем Подмосковье - с 142 до 162. (См. «Цены в новостройках Москвы и Подмосковья достигли докризисного уровня».)
Результатом рекордных темпов застройки Подмосковья – с 2006 г. там сдается по 7-8 млн кв. м жилья ежегодно – стал рост конкуренции во всех сегментах рынка и снижение темпов продаж. По информации руководителя подразделения «Преображенское» департамента загородной недвижимости корпорации «Инком», главы комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риелторов (РГР) Валерия Лукинова, лишь 10% коттеджных поселков не имеют проблем с реализацией («Коттеджные поселки в Подмосковье: просто «блеск и нищета куртизанок»).
Квартиры в новостройках продаются, конечно, намного лучше загородной недвижимости, не являющейся предметом первой необходимости, но и в числе увеличиваются значительно быстрее. Компания «НДВ-Недвижимость» подсчитала, что на апрель 2012 г. (то есть перед вступлением Шойгу в должность губернатора) в регионе было заявлено строительство 50 млн кв. м многоэтажных жилых домов в ближайшие три года.
Очевидно, что при таком девелоперском ажиотаже меры, направленные на упорядочивание застройки Подмосковья, не обернутся катастрофой для рынка недвижимости. Скорее наоборот – пойдут ему на пользу.
Подмосковный Росреестр уже фиксирует снижение количества сделок купли-продажи жилья в регионе на фоне роста числа выданных ипотечных кредитов (первый показатель в августе упал на 15,8% относительно сентября, второй – вырос на 18,4%). Это свидетельствует о том, что гражданам не хватает денег на приобретение жилья, поэтому они вынуждены либо занимать их у банков, либо вовсе отказываться от сделок.
Низкий платежеспособный спрос в сочетании с избыточным предложением не сулит ничего хорошего ни застройщикам, ни покупателям жилья. Разница между себестоимостью строительства и рыночной ценой многоэтажек в Подмосковье относительно невелика, поэтому девелоперы не могут серьезно опустить цены, чтобы сделать свой товар привлекательнее в глазах покупателей. Соответственно, дальнейшее наращивание темпов строительства и, как следствие, затоваривание рынка и обострение конкуренции между застройщиками приведет скорее не к значительному падению цен, а к срыву сроков сдачи домов – за отсутствием у девелоперов средств на их достройку.
«Ограничение бездумных строек, не обеспеченных ни социальной, ни транспортной инфраструктурой, не только улучшит качество предложения, но и оздоровит подмосковный рынок недвижимости, спасет его от затоваривания», - уверен руководитель www.irn.ru.
