Картина маслом: элитные квартиры в Москве весной 2014 г.
Самый дорогой сегмент рынка постепенно становится рублевым
Элитный московский рынок жилья пока не переживает особых потрясений – его участники не фиксируют ни повышенного спроса, ни спада интереса со стороны потенциальных покупателей. Правда, есть и некоторые новые веяния, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Средний бюджет сделки на вторичном рынке эксперты по привычке оценивают примерно в $4 млн, хотя цены на более чем половину объектов продавцы назначают в рублях.
Еще совсем недавно рубль вообще не использовался при переговорах на рынке элитной недвижимости, напоминают специалисты www.irn.ru. Только на самом последнем этапе подписания договора сумма могла была быть зафиксирована в национальной валюте, в соответствии с требованием закона. По мнению специалистов www.irn.ru, фиксация рублевых цен может служить стимулом для повышения ликвидности объектов на фоне колебаний курсов валют и оттока средств с банковских депозитов.
Новый рублевый сегмент
Аналитики Contact Real Estate подсчитали, что в элитных новостройках представлена 1391 квартира, и в 815 указаны рублевые цены, что составляет 59% от общего объема. В метрах из 206 100 кв. м в рублях представлено 113 200 кв. м – это 55% от общего предложения.
«Изначально в 90-х вся недвижимость в Москве была номинирована в долларах как валюте, наименее подверженной инфляции. С начала нулевых продавцы недвижимости эконом-, комфорт- и бизнес-класса постепенно стали переходить на рубли. Сопротивлялся лишь элитный сегмент, – комментирует Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. – Препятствующими переходу на рубли факторами на элитном рынке были затраты застройщиков, имеющие валютную составляющую. Это и инженерное оборудование домов, лифты, кондиционирование, та же отделка фасадов импортным камнем – все это девелоперы закупали за границей. К тому же большинство застройщиков предпочитало кредитоваться по более низкой ставке в долларах. Таким образом, долларовый рынок элитной недвижимости был почти 10 лет спецификой Москвы».
После кризиса передел строительного рынка в пользу государственных и крупных частных банков привел к тому, что элитный рынок также становится рублевым. Кредиты, финансовые планы и генподряды стали для большинства застройщиков рублевыми, что позволяет ставить цены в национальной валюте.
Существенную роль в этом изменении рынка играет и тот факт, что доходы потенциальных покупателей элитного жилья также по большей части стали рублевыми, и любое повышение курса влечет для них сильное удорожание проектов, номинированных в долларах.
Спрос и сделки
По данным аналитиков Top Brokers Alliance (альянс компаний Сontact Real Estate, Tweed, IntermarkSavills и Welhome), на вторичном рынке элитного жилья Москвы за I квартал 2014 года было продано 48 объектов на общую сумму $194,7 млн. Совокупная площадь всех проданных объектов составила 9201 кв. м.
Наибольшее количество сделок было осуществлено в Хамовниках (21%), далее по популярности среди клиентов следуют Пресненский район и Замоскворечье – по 15% от общего объема продаж. Примечательно, что Остоженка и Патриаршие пруды лишь замыкают пятерку лидеров спроса – 13% и 10% соответственно. В то время как за аналогичный период прошлого года Остоженка была лидирующим районом по количеству сделок на вторичном рынке.
«Первый квартал 2014 года можно считать вполне успешным – мы не зафиксировали ни роста продаж, ни падения, несмотря на весь негативный фон, считает Денис Попов. – В лидеры продаж на вторичном рынке выбился район Хамовники, что объясняется активной застройкой и сдачей в эксплуатацию жилых комплексов. Увеличивается количество предложений, что и влечет за собой рост сделок. Данная тенденция будет иметь продолжение и в будущем».
«Падение количества сделок по Остоженке и Патриаршим прудам, скорее всего, вызвано ограниченностью предложения и высоким бюджетом, с одной стороны, и смещением покупательского спроса в район Плющихи и Красной Пресни – с другой», – поясняет Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED.
Минимальные и максимальные показатели
Квартира самой маленькой площади (66,9 кв. м) была продана в ЖК «Трилогия» (Трехгорный Вал, 14) за $1 млн. Максимальная площадь была реализована в Грохольском переулке, 28, – 510 кв. м за $6,7 млн.
Минимальный бюджет покупки – $985 915 (квартира в жилом комплексе, расположенном по адресу 1-й Хвостов пер, 5). Самым дорогим проданным объектом стала квартира в ЖК «Молочный,1» стоимостью $15 млн.
Пять самых крупных сделок I квартала 2014 года
| Адрес | Площадь квартиры | Сумма сделки |
|---|---|---|
| Молочный, 1 | 271,4 кв. м | $15 млн |
| Малая Никитская, 15 | 323,6 кв. м | $9,7 млн |
| 1-й Неопалимовский пер., д. 8/9 | 247 кв. м | $8,2 млн |
| 3-я Фрунзенская ул., 5 | 355 кв. м | $7,2 млн |
| Зачатьевский 1-й пер., д. 5 | 224 кв. м | $7 млн |
Источник: Top Brokers Alliance
«По результатам I квартала 2014 года мы отметили рост интереса наших клиентов к небольшим клубным домам, – говорит Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills. – Актуальных предложений действительно интересных квартир в таких домах на рынке очень и очень мало. Этот «легкий дефицит» стимулирует покупателей к оперативному принятию решения, что в свою очередь приводит к достаточно быстрому заключению сделок».
Средневзвешенная цена на вторичном рынке элитного жилья, по оценке Top Brokers Alliance, составила $21 167/кв. м.
Спрос на элитные новостройки
Средний уровень цен на первичном рынке в элитном сегменте жилой недвижимости вырос в апреле 2014 г. на 1,6% по сравнению с мартом и составил $22 170 за кв. м, сообщает компания Kalinka Real Estate Consulting Group. По оценке ее специалистов, динамика цен на первичном рынке элитной жилой недвижимости в апреле носила разнонаправленный характер. Стоимость квадратного метра в квартирах и апартаментах премиум-класса в среднем изменялись от -6,6% до +5,4%.
«Увеличение среднего уровня цен произошло за счет изменения структуры предложения и выхода на рынок новых проектов, – комментирует директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Real estate Consulting Group Роман Попов. – В апреле стартовали продажи в жилом комплексе «Театральный дом» на Поварской улице, дом 8, и клубном доме «Негоциант» на Большой Якиманке, дом 2. Средний уровень цен в комплексе «Негоциант» значительно превышает среднерыночные показатели и составляет $39 000 за квадратный метр».
Следует отметить, что, по данным компании «Баркли», до апреля с начала года новые элитные проекты в открытую продажу не поступали, хотя появлялись проекты, которые ее специалисты относят к премиум-классу.
Новые проекты, вышедшие на рынок элитной недвижимости Москвы в апреле 2014 года
| Этажей | Количество апартаментов | Площадь апартаментов, кв. м | Цена, $ за кв. м | |
|---|---|---|---|---|
| «Театральный дом» | 4-7 | 129 | От 67 до 300 | от $14 580 |
| «Негоциант» | 6 | 31 | от 57 до 570 | от $25 000 |
Источник: Kalinka Real Estate Consulting Group
В апреле на первичном рынке было продано 35 квартир/апартаментов общей площадью 5800 кв. м. Средний бюджет сделки составил $3,2 млн. Средняя площадь продаваемых квартир увеличилась на 23% по сравнению с предыдущим месяцем и составила 160 кв. м.
Объем нового элитного строительства
К концу I квартала 2014 г. объем предложения на рынке элитных новостроек составил 78 400 кв. м, в том числе квартиры – 51 200 кв. м, апартаменты – 27 200 (около 190 квартир и 160 апартаментов). По итогам марта суммарный объем предложения снизился на 6%, по итогам I квартала – на 10%. Новые объекты в течение квартала в открытую продажу не выходили.
Динамика предложения на рынке элитных новостроек
Источник: «Баркли»
Доля апартаментов на рынке элитного жилья составляет 45% от общего объема предложения в количественном выражении и 35% от суммарной площади предлагаемых объектов.
Лидером по объему предложения в сегменте элитных новостроек остается район Хамовники, на его долю приходится 57% предложения.
Распределение объема предложения на рынке элитных новостроек по районам, март 2014 г.
Источник: «Баркли»
По состоянию на конец I квартала 2014 г. первичные продажи ведутся в 24 жилых и девяти апартаментных комплексах. Уже построены и сданы 74% элитных новостроек. Еще 20% находятся на стадии монтажа.
Средняя площадь элитных апартаментов составляет около 180 кв. м, средняя площадь квартир – 200 кв. м. Наибольший объем предложения (около 70%) – квартиры и апартаменты площадью от 100 до 250 кв. м.
К концу I квартала 2014 г. средняя цена квартиры в элитных новостройках составила $24 100 за кв. м, апартаментов — $23 000 за кв. м. По итогам месяца средние показатели выросли на 2% в связи с изменением структуры предложения: реализации наиболее привлекательных по цене предложений, а также выводом в прайс отдельных объектов наиболее дорогих квартир на верхних этажах. По итогам квартала рост средней цены не превысил 2,5%.
Динамика средней цены предложения квартир и апартаментов в элитных новостройках
Источник: «Баркли»
Лидерами по уровню цен является Пресненский район, в первую очередь за счет объектов в зоне Патриарших прудов ($30 700 за кв. м).
Рынок новостроек премиум-класса
К концу I квартала 2014 г. объем предложения на рынке новостроек премиум-класса составил 310 000 кв. м, в том числе квартир – 202 000 кв. м, апартаментов – 108 300 (около 1440 квартир и 740 апартаментов). По итогам марта суммарный объем предложения вырос на 2%, по итогам I квартала – на 10%.
В I квартале рынок пополнился апартаментами в комплексе «Резиденция МОНЭ» (Пресненский район, ЦАО) и квартирами во второй очереди ЖК «Садовые кварталы» (Хамовники, ЦАО). Объем нового предложения оценивается на уровне 53 000 кв. м, что почти вдвое выше показателя прошлого года.
Доля апартаментов в суммарном объеме предложения снижалась в течение квартала, однако в марте за счет старта продаж в новом комплексе вернулась к уровню начала года – 35%.
Лидером по объему предложения остается Центральный округ, на его долю приходится 65% суммарного объема предложения. По итогам квартала его доля за счет новых объектов выросла на 5 п.п. За пределами ЦАО новостройки премиум-класса реализуются в таких районах, как Донской (ЮАО), Раменки (ЗАО) и Щукино (СЗАО).
